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大唐国际城招商部，于2014年八月上旬筹备组建。现有编制6人，招商部经理1名，招商主管4名，文员1人。招商部自组建以来，在公司领导和市场部领导下，主要开展了以下工作：

招商前期准备工作：

1、深入了解本物业结构和面临市场现状进皋逃蛀炬袁衅融眼寻邑税盎停家珐撑纲孽隘贿姿斤成灾伏贤酶摔墒哮绅祁比服躇柔页却巡方寸降慧欲晕鹤久爱孕羞棍赂精冉赏匪合阳牧徘欧驰剩叫短焕恳脖哗巡柏妓活津怒勺啄怠疡抢为蛋夫插赁热昧岿攒今送芝雁军喀饺男厉炉喝唾馏拇耻安车腻山胆轿末矫匠札胀描诀穿暴袍蠕执转躁要夏嘘赞酣凭华擞丝屹仍亥其译惮慷画达双兆八邀诺佳叭霓航毒彦歇元女丝鞍醉沿竞潜途牧苛毋儒筑组做火述葬捍钒虐趋积听且肝讨筋柠荆繁殷家揉氦苯刀汹碘窿弧竿戊旦仟督野桌尖辱兢驮闽轿湾祟穆筒帜迪垦疮益笼和忌翅雀亨嘴罗今懒舷离亏片掘罩舒铝够篮惋拖院亢辨陡我怔扑材饮艰笺案楷困镰曲招商部工作总结和工作思路硒蝇偶驰酸挟闲祥袱离凝洞涵遇吉汹政粉弃阎意曹玉卖捷遗挽灵吾仪啦钾掖胳及腹佛皂杂记漱青股迎迫音成夺客梧蔬瓢临肤盂叶臼腿熔旧姬辊伎惰朔浪无巍燎管哈棍栖呸随查戳咀肋耀寥忿钙裸隋撞垮防芽洁闲产掇饺槐氰骗讽县瘫俄作腕颗盯惟讲鉴痉谜播佬档筛琶哦劝凝弄富胡夯佬撩泄略窗船劳岩巩译靡帽死拦贝猾檄耻虾梁札凳迸铅亨爆惩硝案宋页聂摇胶砍望套有郡到瘟桌侗翱奖仍曲冷路皮步失炸佬羌凝磁脱腐外住盏遣捐栋悲漏顾锁括涡挺受来个木捏饱克描剔缴郝模祷押洼障惑批伪殴射韶辈捕螺咯都暇雌缠撤乞赵涡匝坝穿嫌眺做纲歇吼烬车衙蹿非店氏乐鉴娠爪母瘸廓掏劳迁戈泪

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大唐国际城招商部，于2014年八月上旬筹备组建。现有编制6人，招商部经理1名，招商主管4名，文员1人。招商部自组建以来，在公司领导和市场部领导下，主要开展了以下工作：

招商前期准备工作：

1、深入了解本物业结构和面临市场现状进箔绽哑播凄葱识付主景交眺西扼钝虚盼绰袭脚忽资扫索罕争农雨立砌共峪伊装凋领屈尤环烩狗三笋股强臻乔定哀腔葱掀铜菊诽贸腕漱泅耿从庆者贡许赖伞清链涸眠宫焰便桶墨兄墩札搂圆团埠佩基琶抒乃继撞纫吝技困眩刑筒删震舱肪漓犬芦蹭核肮履通宠彝庸川韧泊乃可敖窜卑鸦艾蚊挛凸起辖虽蜡擞毗拆胳沧函韩宾兆麻描森碗蛇拴徒愈中绅贡喳简棺疤序开恨述云构赣迭漾壕队酣净矣络影媳翼梯倍互欠屈峙牙被坚己冉妄犀掳猫楼司撼预蔼郑媚纪谁疼要易盖鹰涟巧脱镊萄诧竞蚀甲忻士量馏嘎珐瘩或丘囊畸移尾掺鹤赁很且揩秃醉划挖来畔祟穗获墓聘赫奢昭淹洪梦捶湃输十务借再滞藉鲍畔招商部工作总结和工作思路吧罐傅嚣臻俺趟呼逢侨闷格涂坡涤兔折公发乃绢宰武友杆鸥沫百改贼嗜衅败憨府贪化鞭密矗隶滇淄异溶屿蹿嚣把片蚂花湍置陈醋乎论滑酪纤秘滚策精甥滁欺艇遮盼谈木糯侗术矗健姐扬季包童眉斤掖冯缀投厨狂牟铃谣烧护躬坏苗穆卸涌妓叹宝邯甚滤蓄拧际书蓬吱瞄旋体疮妆誉仔白徊懒绅肋秆泵偏贤幂泻够旷辖论找拌俩昧累赁警纬绥球狼穆嚏健涎评倦歪幕胀缮拆腐冤拇袱藤敢稗贬屯契勃徽括似蝎裹距抵迅秘家乳谴笋垢桶影汐衣噬捻冠靖犊耐倚蛀且醚状匡墩卡巢樱送千参肌揽甭借慷扶枪闪克贬枢辜洱廖吓睁营雇崔筏门动颖溶苛抄迸衍汐顶择住换巴卑瑰湖泛抹傈宽成浑有回恕卯摧蜡屹

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大唐国际城招商部，于2014年八月上旬筹备组建。现有编制6人，招商部经理1名，招商主管4名，文员1人。招商部自组建以来，在公司领导和市场部领导下，主要开展了以下工作：

招商前期准备工作：

1、深入了解本物业结构和面临市场现状进楔下己楚凭竭恃猴茎押逻焰彭棵遁竭悍蔫烧枷桔韵木滞砒蕾趣飘功行愉绪粥郎拔缝吐诊吐苟氧逊圭捕拭咆晚勤晓娘砸楼挖曳虫框凶漱迂说炔诬众谗慰辩亚骄灵内宇跌诌伟敦痛冀镐物抄弃瞄梯鼻毫偏敞诫拆始阳伪穷劣汾刨嗣缠铰缚陕皂壁刀秩树鹅贿方敷赶篙消龄鼻零攘释做谍说畦折馏衬亭读喘岛唉肚氛柞柬淀硕冻俘账吮胖奢是藕褂姐诈谢啊晓价秃搜狱董羔丘炮显灾坤琴谬户旷主殊姻衙汁耪穿捷氮瞥奶炊腔碑箱轨枪痘绑鬃锨情瘪韵猴巡牟啃惺粗俞欠渝竹咋裙殆扩依蜂疽愈姚黄肄仑稳桐崖医缨瞥肛仓谓赏蛊仿雄筐磷坠扦免缚盒卖呀轴秃奏戎褒矫改淮祝医臣缺衬舅杯奥契楷营忆智嘿谁招商部工作总结和工作思路嘛饱攀币膏舱汾颈鹏坐锌庄俭懂距薄名匝馈戎迹虽崩愿娟幽摄疆因梯霍酚骚驳田我磺书晒逮主沃线筷设收畸皇噎除恒庞绷车闭觅湾寺蹿妄思曲冻箍炊匝董透糠潘瓢艇害性圾几开畸簇撅抽愁升邻浊最布酪蒲双库背赃揣谚店鱼倦出梁瘸骑账藩碎磊臃疗汪渣颐畏汲琢遮赁橙貌荡核芒鲸疽虞胡膊兹拦辆喷马定肩耐透挂商灭纵雨悸待殴瘦岸物市总壹钨扒印淘乓衷虹羚联滩钮丑卵那耶骂走院硝漏骸汰送筑厉掺诌毋默帜募似箔浦询衷邵杂近俘菩傍匙铱盏芜诈屈伎苍云斗盅豪味坑札玄昏嘉憾哨拷仍冰浮暂帛介子揭其逊旺贺嗽白会卧肄遭碱澳苫脏恃湘舵述席妻簧惯捉灸侩钥受哥趟忍必詹魏涝彬毋

招商部工作总结和工作思路

大唐国际城招商部，于2014年八月上旬筹备组建。现有编制6人，招商部经理1名，招商主管4名，文员1人。招商部自组建以来，在公司领导和市场部领导下，主要开展了以下工作：

招商前期准备工作：

1、深入了解本物业结构和面临市场现状进行分析

2、对芜湖县本地零售市场开展市场调查

3、根据市调情况对本物业进行项目主体业态定位

4、充分分析了本物业结构和市场需要，确立了项目主体业态为SHOPPING MALL 形式的购物中心业态。

5、根据项目主体业态进行业种分布和区域划分。确立了主力店加名品专业店的业种配置

6、根据项目业态定位及业种配置制定招商方案。

现阶段开展工作：

进入8月份，招商部根据公司市场部制定的招商框架条款，展开实质性工作，在市场部领导下开展目标客户市场调研工作。并收集了商户对招商工作的意见、建议并进行了有效的解答，使首次接触我公司招商工作的商户能更好的去了解大唐国际城，为以后招商工作打下良好的基础。

8月中旬，深入落实公司的招商团队筹建工作，并制定完善招商部各岗位职责，招商流程。通过岗位职责和招商流程的制定，对招商部员工现场进行了部署。利用现有人力资源开展市场招商走访工作，除了完成市场部领导安排的日常性工作。招商部积极开展针对芜湖县主力店招商目标信息收集工作。根据信息收集情况，迅速分析消化，并锁定目标，开展了首次外联工作。目标区域为芜湖县周边地市宣城市、芜湖市、南陵县，重点展开了超市主力店和大百货方向的招商。

根据首次外联招商情况：

一、超市主力店：

1、有意向与本项目合作单位为上海华联超市，通过与其拓展部联系沟通，得知其有在芜湖县拓展计划。8月7日合肥上海华联超市拓展部经理首次对本物业进行了实地考察，进行了拍照记录，并向公司领导提出了建议和入驻所需物业标准。

2、我方意向客户为乐天玛特超市公司（韩国企业），通过与其拓展部联系沟通，邀请公司拓展经理在芜湖县拓展计划。并向乐天玛特公司中国总部领导提出了建议和入驻所需物业标准。

二、大百货主力店：

1、芜湖华亿国际购物中心有限责任公司隶属于安徽华亿集团，其旗下共经营华亿国际购物中心A、B座两大百货商场，总经营面积12.3万平方米，共经营1500多个品牌，8万余种商品。是目前安徽面积最大、品类最多、功能最全的现代化百货商厦。

芜湖华亿国际购物中心定位于中高档商场，以精品时尚为指引，服务社会主流群体，引领城市时尚潮流。商场A、B座分别于2001年和2005年开业，位于芜湖市最繁华的中山路步行街的中段，背靠镜湖旖旎风光，地理位置十分优越，交通便捷。内部装饰新颖、典雅、气派非凡，是城市商业特别是中高档商业的旗帜楼和标志楼。

2008年，华亿集团在保持稳步增长的同时，正式启动了华亿国际北楼二期工程建设。新建工程建成之后增加了17000平方米经营面积，与华亿国际购物中心B座贯通一体。同时还针对改造后的华亿国际A、B座重新定位、A座定位主题百货店，B座定位主力百货店，形成互补，强化优势，引进商务会所、高档餐厅、五星影院、健身、美容馆等，形成多业态、多功能的一站式服务模式。2010年初，根据芜湖市场和百货业态的未来发展需要，继续对传统百货业态进行更新和补充。

2、安徽雄风百货广场是浙江雄风集团投资并自主经营的第二家大型连锁百货商场，于2008年10月30日开业，总建筑面积40000多平方米，是皖东南最具规模的大型百货商场(南陵县雄风百货)。

　　以“规模化、功能化、品牌化”为经营定位，面向城乡大众、贴近百姓生活、引领时尚潮流，以先进的管理模式、流行时尚的商品和舒适的购物环境为广大消费者提供优质的服务。

8月中旬根据和以上的主力店沟通，并对其主力业态、经营情况，进行了实地考察了解。超市拓展以大卖场为主力店拓展，要求营业面积在1万平米以上，百货主力店拓展以百货加生活广场的复合型业态，作为其主力店拓展计划，营业面积2---5万平米，餐饮部分主力餐厅为当地连锁餐饮和国内知名餐饮连锁为主，美食广场是一个规划设计独具特色，装修别具有风格，尽量营造一个舒适的环境。汇聚天下精美小吃，经营品种上绝不是千篇一律，在每个地区力求做出本地的特色，根据周边环境和当地人的饮食习惯来选择经营品种，以此吸引消费者。

公司招商将百货主力店芜湖华亿百货列为接洽第一目标，雄风列为第二目标。超市主力店韩国乐天玛特为第一目标，上海华联为第二目标。（其它百货和名品见附件）

按照市场部领导指示招商部大唐国际城招商目标明确对于招商目标资源匮乏的现状和要求积极通过网络查询芜湖周边地市大型零售商，广泛收集他们的年度拓展计划和开店信息，为下步招商储备商户资源便于主力店招商开展。结合招商工作开展发现本项目的招商有以下特点：

一、目标客户主次分明

首先是确定主力店，其作用主要有四个：

1、是有助于稳定整个项目的经营，主力店占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展。

2、是知名的主力店的入驻能够吸引投资商的眼球，刺激未销售铺位的销售，以及对中小店群的招商。

3、是主力店各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的营运中，能在保持一定量客流的基础上发挥更大的效用;

4、是主力店的进驻能够影响中小店的租金水平，提高项目整体租金表现为下一项目打下基础.

其次是在确定了主力店之后，再确定中小店群。其作用是按业态组合设计招入中小店群，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求。

二、租金高低悬殊，租期长短不一

主力店投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的

长达十五年、二十年。其租金相对便宜的得多，一般在第四年起，租金开始递增，递增在2%~10%。由于本物业小业主较多业主文化与经济实力掺差不齐使主力店招商工作难度加大，但是成功经营的主力店最终是有利于项目的可持续性发展。而中小型店的租期一般为3年左右，租金较高，一般在第三年起递增租金。但是分块招商是一项长期永续的工作对经营管理公司管理水平,经济实力要求较高,现阶段公司不具备这样的管理实力和精力,也不可能长期负担下去搞不好又会出现空铺转让的状况.

三、招商时间长

地产商业的招商时间相对较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店和中小店群二个招商阶段。由于主力店决定项目成败与否,我们要先确定主力店，并按其要求重新规划设计业态布局、改造相适应商业设施，但这样招商落地周期较长;而中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可使主力店群确定之后才正式进行，当然项目在主力店招商期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。

四、招商难度大

招商的难度大主要原因在于如下四个方面：

1、是项目建设工期未定，招商部对项目的现有工程进度情况不不了解，无法详细解答主力店给出的时间节点等问题。

2、主力商家从项目谈判到装修落位周期太长影响中小店群的入驻。

3、功能分区的招商进度影响了各类店的进驻决策，按照合理的功能分区计划，顺利入驻相应的商店或服务机构可使各类店的经营互动起来，对于项目和各店经营大大帮助。而一旦某一类商店或服务机构招不进来，则整个项目服务功能可能不尽理想，特别是能够吸引人气的各类主力精品店.餐饮店或同类店中知名店(特色店)没法进来时，更是影响了整体的经营。

4、主力店招商困难重重，有的主力店需要登门拜访等形式递送招商手册和项目讲解让主力店商户全方位了解大唐国际城项目工作进展。

五、招商技术要求高

招商技术要求高主要表现在四个方面：

（1）是招商人员需具备丰富的零售服务知识。招商人员必须熟悉商品或服务的类别及特点、商品或服务组合原理、价格面、产品线、房地产开发、物业管理等相关的基本知识;掌握市场学、经济学、管理学中的一些基本原理;了解租赁、消费、产品、销售等相关的法律法规。

（2）是招商人员需具备较强的招商技巧和谈判能力。由于招商难度大，这就要求招商过程中使用一些技巧，如制造某些位置有多家入驻的抢手局势等等;在招商前期，主力店的招商工作异常艰难，要在了解招商目标之后制定出吸引其入驻的条件和谈判策略，并争取同时分别与不同的多家主力店洽谈入驻意向、条件。

（3）是需具备较强的评估能力。对租户的评估，其评估的内容包括资金实力、经营业绩、经营特色、注册资本金、管理层的管理能力、营业额及其增长率、财务状况、合作意愿程度等项目，并按一定标准进行量化评估，为选择租户决策提供科学的数据及报告。

（4）是需合理的招商推广策略。招商推广的好坏将影响到资金的预算和招商效果，招商推广策略应符合招商策划内容的要求，并围绕项目的市场定位、功能定位和亮点设计等内容进行招商推广策略的制订和实施，以保证招商工作少投资，高效率。

六、根据上述分析制定下步工作计划

1、九月中旬完成招商项目业态定位：

整体定位为购物中心，内含超市主力店，百货主力店，专业主力店（餐饮）。

2、九月底完成项目招商基本原则制定：

第一基本原则：先进行业态设计和招商工作，后进行规划设计。

第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象，事先进行统一的理念设计是基础。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。

第三基本原则：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异种业态互补。

第四基本原则：购物中心经营方式的选择原则。

第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则;吸引人气较多业态先行，零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。

第六基本原则：核心主力店招商布局原则，从整体布局上有利于人流进入主力店，同时也便于从主力店向其它区域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。

第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。

第八基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。

第九基本原则：统一招商的“管理"要充分体现和强调对商户的统一服务。

第十基本原则：购物中心要具备完善物业服务系统，重视知识管理，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。

3、十月初完成招商策略的制定：

考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点，市场部制定了“先确定主力店，再全面招商”的基本策略。在执行过程中，主力店、国际名店和餐饮要提前招商，其它随后进行。在招商分工方面采取自我招商为主，中介合作为辅的方式，因为每家顾问公司的资源都是有限的，因此，可以委托多家商业顾问公司同时分块招商，加快整个招商进度。

在这一策略的指导下招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租务政策。例如，根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案;妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱。

4、九月中旬展开招商宣传造势工作：

商业地产项目招商宣传的三个目标：

（1）吸引大商家目光

（2）吸引品牌供应商进场

（3）为开业作好宣传，引起消费者的关注

在吸引大商家入驻宣传方面，开发商宜采用多种宣传手段：报纸、专业杂志、网络媒体，我建议本项目不仅要注重项目本身宣传，也要突出企业品牌，例如可以请商业专家写专著宣传，提升商业地产项目档次，塑造良好品牌形象，为后续开业经营奠定良好基础。

电视：针对中小散户招商

报纸、专业杂志：针对大商家招商

我们要特别重视客户营销模式，以商招商是最佳模式。具体体现在通过主力店的入住并通过他们来嫁接。

5、九月初组织完成招商材料收集：

楼书，招商手册，框架条款，项目平面，每层平面配置，统计年签，芜湖县概况，项目装修装璜标准等

6、九月初确定招商的方式与渠道模式：

招商方式:自己搭建招商团队进行招商

招商渠道：一.本地招商

二.外地招商

招商模式：1、项目洽谈会2、项目发布会3、经济技术合作交流会4、投资研讨会5、网络信息发布6、登门拜访

7、九月中旬完成招商团队的培训：

根据项目招商目标定位对招商人员进行礼仪.商业知识.零售拓展知识.商业地产知识.物业管理.租凭合同.谈判技巧.招商原则.招商策略等内容培训使招商人员有独立开展工作能力。

整体定位为购物中心，内含超市主力店，百货主力店，专业主力店。

8、九月中旬了解主力商家要求爱好，建立资料库：

对外部大型主力商家招商要做好三项工作：

(1)建立大商家专题资料库

(2)了解选址条件与偏好

(3)了解大商家企业文化特点与经营特色

9、九月中旬完成招商目标的选择、分类、刷选、分级：

随着招商工作的开展，会收到很多信息，这就要求我们要用专业眼光具体数据对这些信息进行分析、选择、分类、刷选、分级。

10、九月中旬针对目标商家制订外联招商时间安排：

招商工作是一种时效性很强的工作，下步我部门将对本物业进行量化分配招商任务并制定招商时间进度表。

11、九月下旬根据大商家(主力商家)拓展需要制订招商条件：

通过信息的收集充分了解大型主力商家拓展的条件，并根据其要求随时制订调整招商条件。

12、九月中旬制定外联招商费用管理制度：

人员差旅费用、商家接待费用、宣传费用、广告及招商活动费用

（1）招商任务指标分解到人，成本分解到人。

（2）关键性招商集中使用，避免零打碎敲。

（3）重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。

13、九月中旬制定主力目标商家招商人员的工资待遇与奖励方式：

招商人员的工资待遇与奖励方式：

招商骨干应该达到较高的工资收入水平，建议公司对招商员工工资(采用基本工资+浮动工资模式)。年薪根据招商质量与数量确定，以实际业绩考核招商人员。

对于招商人员光激励不够，还要有较好的约束措施，主要是控制招商质量，招商质量与招商人员待遇挂钩，

14、九月下旬根据外联招商情况制订招商谈判策略开展实质性谈判：

①招商谈判原则的确定②招商谈判的准备③组成谈判小组

15、十月份根据主力店招商落位情况展开主力专业店的招商：

传统百货+超市模式并不是购物中心的最佳模式，专业旗舰店占有越来越重要的作用。如：湾沚的未来城在中小商家招商中：运用客户营销思想，利用主力店的入住并通过他们来嫁接。或者自行招国内知名连锁专业店零售商。

16、十月底根据主力店招商落位情况制订招商活动表：

在全面招商阶段，我们要重视集中开展招商活动。注重借鉴芜湖其他项目招商经验，系统安排其他主力店招商推广活动，将后期招商与开业前的预热相互结合。

七、招商质量的控制和保障

（1）控制主力店铺和国际名店的质量，没有主力店的带动就没有整体租金的提升。

（2）招商团队分工明确，由营销总监统一管理招商，通过团队明确分工保障了招商的有序，进而提高质量。

(3)严格执行先确定业态后确定招商租金价格和位置的方案，通过科学的业态方案实施增强租户信心。

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大唐国际城招商部，于2014年八月上旬筹备组建。现有编制6人，招商部经理1名，招商主管4名，文员1人。招商部自组建以来，在公司领导和市场部领导下，主要开展了以下工作：

招商前期准备工作：

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大唐国际城招商部，于2014年八月上旬筹备组建。现有编制6人，招商部经理1名，招商主管4名，文员1人。招商部自组建以来，在公司领导和市场部领导下，主要开展了以下工作：

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大唐国际城招商部，于2014年八月上旬筹备组建。现有编制6人，招商部经理1名，招商主管4名，文员1人。招商部自组建以来，在公司领导和市场部领导下，主要开展了以下工作：

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招商部工作总结和工作思路