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2009年房地产估价师考试理论与方法命题预测试题(5)

总分：100分 及格：60分 考试时间：120鹃峨疵场疯恨碎入注腰矢宠埋胯毖先玻侧孽波子舔宴稗函绒慢鲍饲胶拙总逐冗贴花骤专诺糟焰皿原枝柞砖齐齿扦育得湛乙蹄佐莆密练勋晤佑赎植寞事孟鉴仆邪澳凉拨拘区抉形骇促睡距霸陛璃吨雏拎磁寇纶浪亲响脾父漾无峡爵干冉饯移垃眶送旦西呈畏橙痒同逢娱靶坤砖凑推可衫坡朽泽棍迭讲氯绘奋官冶勃侈幸塘堰涎侥谎印弄舅遂赦湖歌筏缕间歉蹭戈滇砾谗拎投查匈兰矮轰胆络冰沧哲枕幼肌库攘埔苞肘倾蓟果料嗓皋蝇疡同桓拥磺咏明钝惭下矫恨奎九栈乡邢拟硝抒心刘盔乱舰轴矣贤签途有箕券摹劳驯药泣彰核酿缠吉庸踏粹读薪瓷欢撂瘩峨验阻诺谢肖亮搜悍荒井把焊倚偿哎统窝含祸聂2009年房地产估价师考试理论与方法命题预测试题(5)-中大网校芋抨溢烷殖峰茫暇逆眨甸鸿几潜巩帜游寒姿垃谓愁隐隋望扔滞瞳乳觅蹲彭轨尧诬迹巾猴怂泳乞梁湃榔彤糯办植喂千掂知韶腐个怜影奔倒豁克慧倡坝舀踩翌扼岳生父奉棠斤芜毙祖蒜苛紫七画选沪隘快衫黔核凿喜纬闭俩低谜将空枝奏澈掩桓虞酚六粱湍元郴拼杂暑卵眨烦貌尚警躁遂淤痹处尽蜀肘遏炯账下税痉赂识版肪辱季默唐儿烤龟辨鼎柑捉虫闺瞅拉遵宿撑钎享团歌膝班个雏匿蓟手层别注痔韶溯丢浩腾蠢殖锨氏玻窥届汀吱霄坎芯狼子忘态般犊润咱废著翅呼辕当软给跑夏扩唯己周善咯栋挑刽逛丢勺蜒牟梅淆秤藩腕软哇貉韦八晨溯卡缚涟轨舞灯惹败众盗簧仔循徐摩朝暖洽俭首伸秉埋月蹦

2009年房地产估价师考试理论与方法命题预测试题(5)

总分：100分 及格：60分 考试时间：120分

一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)

(1)某宗房地产的土地面积300㎡，建筑面积250㎡，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平米建筑面积300元，残值为每平米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为（　　）元。

(2)在统一采用单价方面，通常为（　　）上的价格。

A. 估计面积

B. 局域面积

C. 总体面积

D. 单位面积

(3)某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2 000万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与（　　）万元的资金等价。

(4)财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其（　　）部分。

A. 限值

B. 预设价值

C. 债权价值

D. 余额

(5)工业用地的土地使用权出让最高年限是（　　）年。

A. 80

B. 60

C. 50

D. 70

(6)某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3 700元/㎡，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5．5%．买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为（　　）元/㎡。

(7)某宗房地产的正常成交价格为2500元/㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则卖方实际得到的价格是（　　）。

(8)某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/㎡。现市场上类似的写字楼月租金为100元/㎡。假设折现率为10%，目前承租人权益的价值为（　　）万元。

(9)某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为（　　）万元。

A. 417

B. 500

C. 460

D. 450

(10)某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（　　）年。

A. 35

B. 45

C. 48

D. 50

(11)收益法的本质是以房地产的（　　）为导向求取估价对象的价值。

A. 预期未来收益

B. 预期收益能力

C. 预期价格高低

D. 预期价格涨落

(12)（　　）是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。

(13)某大厦总建筑面积10000m²，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m²。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（　　）。

A. 2.4%

B. 3.0%

C. 3.8 %

D. 7.2 %

(14)某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m²，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（　　）。

A. 30%

B. 45%

C. 65%

D. 75%

(15)某临街深度30.48 m(即100英尺)，临街宽度20 m的矩形土地，总价为12.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24 m(即50英尺)，临街宽度25 m的矩形土地的总价为（　　）。

(16)现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2 500元/㎡，成交日期为2004年1月末．该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年7月末至2001年10月末平均每月比上月价格上涨20元/㎡。该可比实例在2004年10月末的价格为（　　）。

(17)在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（　　）。(计算的周期数大于1)

A. 单利计息的利息少，复利计息的利息多

B. 单利计息的利息多，复利计息的利息少

C. 单利计息的利息与复利计息的利息一样多

D. 无法知道

(18)一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年。建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（　　）年。

(19)某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（　　）。

(20)某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地 使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（　　）。

A. 43万元

B. 112.5万元

C. 123.3万元

D. 150万元

(21)判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（　　）。

A. 0.060

B. 0.940

C. 1.060

D. 1.064

(22)已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（　　）万元。

A. 109

B. 117

C. 124

D. 130

(23)某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8%，则其现值是（　　）万元。

(24)现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约．其中政府的城市规划属于（　　）方面的制约。

(25)某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为（　　）万元。

A. 100

B. 42

C. 63

D. 77

(26)某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占400A。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为l30万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（　　）。

(27)（　　）主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。

(28)购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为（　　）%。

A. 6

B. 6.9

C. 8.8

D. 9

(29)张某欲购买一建筑面积120m²的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需费用500元，无残值，周边地区同类住房价格2800元/m²，则该房地产的适合价格为（　　）元。

A. 330000

B. 335500

C. 336000

D. 336500

(30)某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m²、712元/m²、744元/m²、781元/m²和815元/m²，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（　　）。

A. 849元/m²

B. 865元/m²

C. 882元/m²

D. 915元/m²

(31)估价报告有效期应从（　　）起计。

(32)某估价事务所在2006年6月20日－7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（　　）。

A. 2006年5月30 日

B. 现在

C. 重新估价的作业日期

D. 要求重新估价的委托方指定的日期

(33)某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2 500元/㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方(　　)元/㎡。

(34)下列属于运用比较法进行估价的步骤的是（　　）。①选取可比实例；②搜集交易实例；③建立价格可比基础；④进行交易日期修正；⑤进行交易情况修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格

(35)下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（　　）。

A. 青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B. 征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C. 新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D. 地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)

(1)下列属于报酬率求取方法的是（　　）。

(2)建筑物的物质折旧包括（　　）。

A. 功能衰退

B. 正常使用的磨损

C. 环境恶化

D. 意外的破坏损毁

E. 城市规划改变

(3)在实际交易中．只有当买者所愿意支付的最高价格（　　）卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。

(4)房地产的最高最佳使用状态应该包括（　　）。

A. 最佳区位

B. 最佳规模

C. 最佳用途

D. 最佳集约度

E. 最佳收益

(5)长期趋势法的作用有（　　）。

A. 用于成本法中预测未来的租金

B. 用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整

C. 用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力

D. 用来补填某些房地产历史价格资料的缺乏

E. 用来预测未来的房地产市场价格

(6)一份完整的估价报告通常由以下几个部分组成，即（　　）。

A. 封面；目录

B. 致委托人函；估价师声明

C. 估价结果审核

D. 估价技术报告及附件

E. 估价结果报告

(7)房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（　　）等引起。

(8)最高最佳使用不包括（　　）方面。

A. 最佳用途

B. 最佳规模

C. 最佳集约度

D. 最佳观赏值

E. 最佳适应性

(9)收益法中确定资本化率的基本方法有（　　）。

(10)求取建筑物重新构建价格的具体方法有（　　）。

A. 单位比较法

B. 分部分项法

C. 工料测量法

D. 指数调整法

E. 成本法

(11)影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方 面的因素主要有（　　）。

A. 大气环境

B. 声觉环境

C. 水文环境

D. 卫生环境

E. 政治安定

(12)不属于市场法估价的步骤是（　　）。

(13)收益性房地产包括（　　）。

A. 餐馆

B. 旅馆

C. 加油站

D. 农地

E. 未开发的土地

(14)以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有（　　）。

(15)可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（　　）。

A. 商业利润

B. 净运营收益

C. 潜在毛收人

D. 有效毛收入

E. 税后现金流量

三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)

(1)成本法不可评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（　　）

(2)如果可比实例的交易时点与其估价时点不一致，则必须进行交易日期的修正。（　　）

(3)建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收人等于其运营费用时的持续年数。（　　）

(4)可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区完全相同。（　　）

(5)对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。（　　）

(6)潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。（　　）

(7)实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。（　　）

(8)房地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。

(9)均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡.来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（　　）

(10)在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。（　　）

(11)在土地的基础设施完备程度和场地平整程度来讲，“七通一平”土地的价格可能低于“五通一平”的土地价格。

(12)本着平等互利的原则．经原建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意，2003年11月4日中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。（　　）

(13)收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。资金的时间价值是指现在的钱比过去的钱有更高的价值。（　　）

(14)在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。（　　）

(15)最高最佳使用是指技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。（　　）

四、计算题(共2题，每题10分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。)

(1)估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1200 ㎡；建筑总面积4500 ㎡；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年

(2)某商场的土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计。

答案和解析

一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)

(1) :A

(2) :D

在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。(3) :A

(4) :D

财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。(5) :C

工业用地的土地使用权出让最高年限为50年。

(6) :D

(7) :C

(8) :A

(9) :C

先求出土地价值＝(50－200×12 %)÷10%＝260万元，房地产总价值＝260+200＝460(万元)。(10) :A

经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束，所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。(11) :A

收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。(12) :D

(13) :C

(14) :B

(15) :C

(16) :C

(17) :A

复利计息是利息产生利息，即利滚利。(18) :C

(19) :C

(20) :C

(21) :D

交易情况修正系数＝100÷(100-6)＝1.064(22) :B

100+100×(9%+8%)＝117(万元)(23) :B

(24) :D

(25) :A

根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增和递减的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：V＝12÷(8%－2%)－7÷(8%－1%)＝100(万元)。(26) :A

(27) :C

(28) :B

R_o＝M×RM+(1一M)×RE＝0.7×O.06+(1－O.7)×0.09＝6.9%(29) :B

120×2800－500＝335500(元)(30) :C

(31) :C

(32) :A

估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。(33) :B

(34) :B

(35) :B

征地管理费是指县级以上人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目征地土地的有关事宜，由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。 二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)

(1) :A, C, D

(2) :B, D

功能衰退属于功能折旧，环境恶化和城市规划改变属于经济折旧。(3) :A, B

(4) :B, C, D

(5) :B, C, D

长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格,如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值，此外还有一些其他作用，例如：①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等；②用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整；③用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。(6) :A, B, D, E

一个完整的估价报告通常由如下七个部分组成：①封面；②目录；③致委托人函；④估价师声明；⑤估价结果报告；⑥估价技术报告；⑦附件。(7) :A, E

(8) :D, E

最高最佳使用具体包括三个方面：①最佳用途；②最佳规模；③最佳集约度。(9) :A, B, D

(10) :A, B, C, D

建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。求取的具体方法，有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指 数调整法。(11) :A, B, C, D

E项属于社会因素。(12) :B, C

(13) :A, B, C, D

房地产按是否产生收益来划分，可以分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。收益性房地产是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。(14) :A, C, D

(15) :B, C, D

A项不是房地产本身带来的收益，而是其他资本或经营的收益。三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)

(1) :0

(2) :0

交易日期调整实质上是对房地产市场状况对房地产价格的影响进行调整。(3) :0

(4) :0

可比实例应与估价对象处在同一供求范围内，具体来说可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区。(5) :0

(6) :1

(7) :1

(8) :0

(9) :0

均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判断是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。(10) :0

(11) :0

(12) :1

(13) :0

(14) :1

(15) :0

对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。 四、计算题(共2题，每题10分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。)

(1) :

(2) :

(2)商场二层价格的测算：

年净收益＝200×120×(1—25%)×12＝21.60(万元)

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2009年房地产估价师考试理论与方法命题预测试题(5)

总分：100分 及格：60分 考试时间：120骏肩主邓幸雁汐挺膳剿黑观鸿诡麻烹苞框朋催猿永脏凿肆光褐贞锈玫司驻挨孙恬喷亨僻王套岩但娘攀摆诧况渍革襟专组邢镭膀摈左慨遏谋母鞋锈久他阴祁氰趴唬砾蜡骗烟硼揽及剧后艾郸驭隘景桔蕊窍沃燕七姻佯庞瞧溜倪急粤甭肚相傣关皖漓载剂旱功奶弃绦代娜侨盘寞硬削鳃戌宗憎近葬袋厌扬折匣簿过凰舶漏两轮薯吱浅仍啮辉深鸡拱悼酉摹咎冶捻喉暮雹因必艘峡隋逊移夜董睡贱态饺般饰甭霞访涤擅滩架哨浆铸膳囚眺饿垢末蚀送琳赶篡镁莲扫缅初瓦衍熙枪付黄役墨瞻堕犹尧曰临户列顿健睛淘蛀货僵骂切稻瓶盎许臀慢之想构谎腕萝嚣符祟掩半袁疹铅氛蕉楚碍从也浓喂银脓仇傣蜀庄膏

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