充分发挥物业管理在城市管理中

的作用，提高汕头市城市管理水平

刘芳付

上世纪80年代末期，我市成立首家物业管理服务企业。20多年来，随着住房制度改革的深化、住宅建设的迅猛发展和城市化进程的加快，我市的物业管理的发展由初级阶段进入快速成长阶段，专业化物业管理应运而生并迅速发展，成为与人民群众生活水平密切相关的新型服务行业。从汕头市的物业管理发展历程来看，物业管理区域从单一的住宅小区扩展到商务大厦、机关大楼、学校医院、工业园区、农村安置小区；服务内容从最初的清扫保洁、门卫值岗、绿化养护扩展到房屋和配套设施设备的维修管理、车辆停放、园艺绿化、家政服务、环境秩序、社区活动、特约服务和会展服务等，这一发展历程表明：物业管理一开始就担负着城市基层管理的主要职责，是城市管理的延伸和缩影，也是城市管理的基础和重要组成部分。所以，物业管理在城市管理中的重要地位不言而喻。

城市管理是一个系统性、综合性很强的领域，在社会经济高速发展的今天，常规的管理方法和手段已经不能适应城市发展的需要，而物业管理社会化、市场化、专业化的管理模式正是城市管理创新的内在要求。

一、物业管理在现代化城市管理中的作用

(一)物业管理转换了城市管理体制

物业管理是建立在市场经济基础上、由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式，从而以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理，并形成公众自下而上地参与和政府自上而下地管理的合力，不仅理顺了财产权和管理权的关系，转换了房屋管理机制，也减轻了政府的负担。政府从管理一切、包办一切，转变为监督服务，强化了城市管理的其他功能；而市民则从被管理的对象，变成了管理的资源、主体和服务对象，真正做到了“以人为本”。

（二）物业管理有利于长效管理

城市从“重建设、轻管理” 进入“建管并重，重在管理”的发展阶段， 亟待建立长效管理机制。物业管理企业为赢得市场，将利用其专业能力，实行长效管理；对于业主，房产最重要的私有财产，必然督促企业加强管理，一旦达不到要求，就会重新选聘物业管理公司，从而在最大程度上实现物业的使用价值和利益最大化。这种市场化运作机制是实现城市长效管理的基本保证。

（三）物业管理促进了和谐社区的建设

物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一。随着行业的发展，其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人文和价值等精神内涵。他们一方面以物为媒，以人为本，为业主解决各种实际困难，在维护公共秩序、防偷防火、协助公安机关做好防范工作等方面发挥了重要作用；另一方面，他们会同社区积极组织开展业主喜闻乐见的各种文化活动，建立新型邻里关系，营造互帮互助、诚实友爱的人文氛围，与社区建设相得益彰，同时，在引导居民树立环保意识、优化生活秩序、建立绿色生活方式等方面发挥了有效的倡导作用。

（四）物业管理加快城市化进程

城市化的目的是通过加强城市基础设施建设，发挥城市多功能，为人民群众创造快捷、方便、舒适的生活、生产、工作环境，满足人们物质和精神生活的需要。城市房屋是城市的重要标志和组成部分，是城市管理的重要内容，城市房屋的好差直接反映城市的整体面貌和管理水平，只有城市房屋及附属设备、设施、环境、场地管理好了，才能促进城市化进程。一座城市是由若干的物业小区构成，这些物业小区的管理水平同样反映着城市的管理水平和城市的整体面貌。所以，小区物业管好了，将大大减少城市管理的工作量。

（五）物业管理为城市管理增效减负

1．物业管理推动了城市建设的发展， 促进了花园式、园林式城市的建设。随着住房体制改革的深入进行，房地产业迅猛发展，在不断扩大城市面积的同时，也增添了城市的绿色生机。园林小区、花园式住宅的出现改变了传统的购（住）房观念，现代人在购房时，不再只看重房屋自身的质量，更注重物业的周遭环境及其管理。作为物业管理重要组成部分的物业环境，已成为影响购房的重要考虑因素。因此，物业环境及其管理的有无直接关系到业主的切身利益，也是直接关系到住宅与房地产业能否实现社会再生产良性循环的大问题。正是这个大问题的不可忽视，才促使物业管理在物业项目规划开发建设时就介入进去，使得大批的园林式、花园式等景观小区出现，并最终促进园林城市、花园城市的建设，降低了政府部门在经营城市和建设城市中的建设成本和管理成本。

2．安全管理在整个物业管理中具有举足轻重的地位，它是保证业主安居乐业，奠定社会安定的基础。在公安机关警力不足的情况下，如何保证物业管理区域内的安全，是物业管理工作中的重中之重。2 0多年的实践已经证明：物业管理在协助公安机关有效抑制治安、刑事案件的发生和大大减少消防安全隐患等方面发挥了重要作用。物业管理中的安全管理，减少了公安机关的管理面，缓解了公安机关警力和经费不足的压力，减轻了财政负担。

3．物业管理提供的维修服务，有效地延长了物业的使用年限，使物业保值、增值，促进了经济增长。通过对物业的精心养护和维修，不仅能使物业及其设备处于完好状态，能够正常运行，而且可以提高物业的档次和适应性，延长物业的使用年限，使其保值、增值，促进经济发展，拉动城市经济增长。

4．物业管理增加就业岗位，减轻就业压力。物业管理业的迅猛发展，使得这一行业需要大量的多层次、多方面的专业人才。同时，由于物业管理属于第三产业，即服务业。因此，许多普通岗位如保安、保洁等更能适宜普通的下岗失业人员再就业，有效缓解了就业压力，化解了部分社会矛盾和社会危机，对维护社会稳定、净化城市环境起到了积极作用。

二、目前我市物业管理行业生存现状

（一）综合管理体制不顺，执法能力差

物业管理的管理对象虽然是房地产产品，但它服务的对象是人，造成很多社会问题交织在一起，极其复杂。这些社会关系中最重要的是与政府部门之间的关系。在我市物业管理实践中，很多物业公司与业主发生纠纷的问题是有法可依的，但无人执法。如：个别业主私自占用公共面积、违章搭建、违章装修侵害其他业主的合法权益等等。这些问题现行的国家和地方法规都有明确规定，但由于处理这类问题已经超出了物业管理企业和物业企业主管部门的权限，需要政府相关部门的有力配合。因此，各物业管理企业对此类事件均不能很好的解决。对于这类问题，物业公司没有执法权，业主委员会也没有执法权，政府相关部门又执法不力，因此说，这不是法律空白的问题，而是政府执行力的问题。另一种纠纷是无法可依，如：堵塞园区交通，车辆不按规定乱停乱放、园区内车辆发生交通事故等，此类事件物业管理企业很难协调，处理时也无法可依。

（二）政府对物业管理在城市管理中的重要性认识不足，正面宣传引导不够

在我国珠三角、长三角经济发达地区的经验表明：政府重视物业管理的城市，城市的综合管理水平就大大提高。而现阶段我市政府还没有把物业管理当作城市管理的一个重要环节，或多或少地将其视为房地产行业的附属行业，一种实现住宅商品化的辅助手段。忽视了城市居住区管理是一个城市管理的重要组成部分。这种体制下使社区的物业管理不能融入城市管理的范畴，一定程度上阻碍了城市管理前进的步伐。

许多投资者都希望自己购买的物业能够保值甚至增值，而单单依靠物业本身的特性是无法达到这个目的的，只有通过专业的物业管理才能使物业本身的特性得以发挥，使物业得以保值、增值。物业管理如此重要，为什么人们对其又爱又恨呢？除了人们长期习惯于政府福利住房的影响之外，另外一个原因就是新闻媒体没有甚至很少向人民群众宣传改革开放20年来我市物业管理在城市管理中发挥的特殊作用，及其为改善人民群众居住环境所做出的贡献。新闻媒体应该用正确的舆论引导人民群众从正面认识到物业管理行业对社会的价值，对我们生活的价值，对构建和谐社会的价值，使大家对物业管理企业及从业人员也要有正面的认识和应有的尊重，正是由于物业管理行业的发展才使得人民群众的生活环境得以迅速的改善。一个新兴的涉及千家万户的行业，在其发展过程中，必然会出现这样或那样的失误乃至错误，面对这些问题，舆论应引导人们善意的理解，而不是火上浇油。

（三）物业管理服务成本和市场价格严重背离，物业管理企业生存艰难

在物业管理服务收费指导价定价方面，市政府主要考虑的是社会稳定和现阶段人民群众的一般性消费能力，核定的收费价格往往低于物管企业市场运作的成本，而且三五年都没有变动，物业管理服务服务企业也不能按市场经济规律来调整价格；而另一方面，物价的上涨，劳动力的工资福利水平和社会保障福利水平近几年大幅度提高，造成大部分物业企业长期入不敷出，甚至亏损严重。这种市场经济的物业管理和政府行政调控的运作机制，跟不上市场经济的巨大变化和政府的政策变化，物业管理服务企业举步艰难。

（四）行业地位低，行业自律水平低，制约了行业的发展

目前，我市还没有物业管理行业协会，只是在“汕头市房地产行业协会”下设“物业管理专业委员会”，给人的第一印象“物业管理本就是房地产的附属行业”；物业管理的政府主管部门也只是在汕头市房地产管理局下设物业管理科和区级房管所物业股。这样的行业管理机构，在协调处理物业管理实践中房地产公司、业主、物业管理公司等相关利益冲突时很难公平、公正，造成广大业主对物业管理企业的不信任。再加上确有小部分企业从业人员素质较差，企业管理水平较差，乱收费或虽按约定标准收费，但提供服务的质量与价格不符，这也是引起业主门不满的一个方面。与珠海、东莞、厦门的同等城市相比，我市的物业管理行业地位低，行业的自律水平也低，严重制约了行业的发展。

三、充分发挥物业管理在城市管理中的作用，提高我市物业管理水平，促进我市城市管理更上一层楼。
　　（一）提高物业管理行业地位，成立物业管理行业协会。行业协会是政府和行业企业之间的桥梁。政府职能进行转变，许多本不该有政府管理的职能都移交给行业协会。政府不单独对企业在政策上给予特殊优惠，但政府通过行业协会这一载体给予企业适当的政策倾斜是对行业发展的最有力支持。物业管理协会负责制定并监督执行行业公约，建立行业自律机制，组织制定并实施行业标准，维护公平竞争。 同时，创新物业管理工作体制。物业管理是一项复杂的系统工程，涉及到水、电、气、路和环卫、绿化、规划、公安、水利、市政公用设施等方面，而物业管理企业是民事主体，不具有行政执法权，因此，如果物业管理与各有关方面缺乏有效配合，不仅影响物业管理自身服务水平的提高，也不能充分发挥其在城市管理中的应有作用。所以，提高物业管理政府主管部门层级，改变目前物业管理行业由市房管部门单线管理的状况，实行“重心下移、属地管理、以区为主、各方协作”的管理体系，强化区级政府在物业管理工作中的职能，各区负责辖区内的物业管理日常工作，协调和处理辖区内物业管理方面的纠纷与投诉，会同市相关部门维护辖区内的物业管理市场秩序。区级政府统一领导，街道办事处具体负责落实，同时发挥区、街道城市管理的主体作用和社区管理的基础作用，形成市、区、街道、社区共同监管的工作体系和四级物业管理工作投诉网络，发挥属地综合管理优势，形成物业管理长效机制。

（二）加强物业管理职业教育，要逐步提高物业管理从业人员的素质，多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供人才资源。发达、完善的物业管理市场，取决于训练有素的物业管理专门人才。要提高物业管理人员的专业技术水平，一方面要抓好上岗培训。要制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗;另一方面要抓好物业管理职业教育，我市各职业教育学校应该适应市场需求，与物业管理企业联合，培养大批物业管理行业急需的高素质人才，加速提高我市物业管理服务的水平和质量，努力为人们创造更加舒适、优美、安全的生产、工作和生活环境。

（三）新闻媒体应了解物业管理行业的政策法规和行业特点，深切体会物业管理行业的酸、甜、苦、辣，加深对物业管理行业的了解、同情和支持，从而进行正面的引导，使业主对物业管理有一个深入地认识，促使业主形成正确的物业管理消费观念。

（四）广大业主应更新观念，顺应我国房地产体制改革与发展的大趋势，增强对物业管理重要性的认识和对物业管理消费的认同感。同时广大业主还应根据有关法律法规约束自己的行为，避免由于主观意识上的落后造成自身与企业正当的管理服务行为不相协调，从而使双方的利益受到不必要的损失。社会公众应客观公正的看待物业管理这一新兴行业，加深对这一行业的了解并对这一行业的作用充分重视。物管企业本身也应加强与业主之间的沟通及自我宣传，使整个社会对这一新兴行业都有正确的认识，逐步消除行业行为发展中存在不规范而造成的负面影响，令每一位消费者及社会各方面都积极地参与物业管理，以消费者的眼光审视物业管理企业的经营行为、服务行为，推动行业整体进步。

（五）加强政策扶持，完善相关的配套法规。物业管理的实质是向小区房屋所有权人提供小区业主共有财产的管理和向业主提供综合性服务，且在调整产业结构和城市管理中发挥了一定的作用，需要政府提供强有力的政策支持，特别是税收、价格等经济政策，以改变全行业保本微利的状态，保持行业健康发展。同时，对于旧城区物业管理的困难情况，尤其是一些设施缺位、功能不全、贫困人员多的旧城区，要进行政策扶持，使公共设施补充到位，必要的要进行二次整治，为旧城区物业管理市场化运作创造条件。另一方面，在《物权法》、国家《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等上位法的基础上，出台适合我市市况、可操作的配套实施办法。

（六）加快物业管理市场化进程。目前，汕头市除少数新建住宅小区实行前期物业管理招投标，实现了市场化运作外，大部分仍由开发商按议标或指定的方式进行前期物业管理。这样部分房地产企业以降低物业管理服务收费标准的方法进行促销；而进驻的物业管理服务企业因收费低难以为继，以致降低物业服务水平，引起业主不满，造成了收费与服务的恶性循环。另一方面，那些好的物业管理服务企业确挡在了门外。因此，要建立物业管理市场机制，使物业管理企业的选聘和收费市场化，促进物业管理行业的良性发展。

　物业管理作为一门新兴行业，从目前来看，在我市尚处在一个非常艰难的境地。作为城市管理中不可缺失的重要行业，作为一个涉及到我们广大业主自身利益的行业，真切希望：物业管理行业及其从业人员能得到社会的理解与支持！但愿我的这一点文字能对我市物业管理行业的健康稳步地发展有一点点的助益。

充分发挥物业管理在城市管理中的作用提高汕头市物业管理水平（精）