一、寒暄：例如（你好怎么称呼您？我只这里的置业顾问我叫某某，您叫我小某就行）

二、介绍：（介绍项目地理位置、沙盘）

三、拉关系： 例如在置业顾问介绍的过程中可以适当的赞美顾客找准其发光点比如男士眼光好找了姐这麽漂亮的老婆，女士嫁给大哥您肯定很幸福，赞美孩子聪明伶俐。等~~以上赞美因人而异。

四、摸底：在介绍完项目以后不要急于推户型和样板间先摸清客户的需求和底（1、摸清楚购买对象2、购买者的经济实力（比如在哪里住及职业）3、自营或委托4、谁掏钱5、是投资还是自住6、对所要购买的房子有什么要求7、买多大的房子及房子的朝向8、是按揭还是一次性或者分期9、心理承受的房价是多少等等-----。在电话邀约客户的时候也是一种摸底的过程

五、推房子：根据现有的房源一针见血的推荐适合他们的房子适合客户的房子才是好房子，不是所有的客户想要什么样的房就推什么样的房子，推房源的时候最多不超过三套，要不客户会没主见，主推你看来客户比较满意的那套。（要求置业顾问前期找准每套房子的亮点）

六、定：在带客户去样板间或者实体房的时候置业顾问的说词中可以提醒他现在可以定下来你比较满意的户型，（察言观色）要替客户拿主意，替客户下决心。（置业顾问很喜欢这套房子，客户才能从你的语言及动作中感觉到你给他推的房子确实很好，是在替他们考虑，从开始接待客户到定房子是客户对你认可的过程。）

七、逼定：逼定的意义是指逼客户下定金他是将产品转化为实际买卖的关键步骤任何产品的推销这个过程必不可少，逼定一般分如下（逼定时机，购买信号，逼定方式，技巧，和话术）

逼定时机：以激发客户的兴趣，置业顾问以赢得客户的依赖和信任。有同一客户去看该房或者制造紧张感。现场气氛也很关键。

购买信号分语言、肢体及逼定注意事项。语言上的购买信号：比如客户的问题转向有关细节的东西，又如有无优惠，怎么样交款付款方式并对销售人员介绍表示积极的肯定与赞扬，询问优惠程度有无赠品时一位专心聆听寡言少语的客户询问付款及细节时，讨价还价一再要求打折时，向推荐人员打探交房时间可否提前时，对商品提出异议关心楼盘的某一优点和缺点是，询问同伴的意见时，询问售后服务。

行为上的购买信号：客户的面部表情从冷漠怀疑深沉为自然大方随和亲切，眼睛转动由慢变快，眼神发亮而有神彩从若有所思转向明朗轻松，嘴唇开始抿紧似乎在品味 权衡什么；用几套户型反复比较挑选后，集中在一套户型上时；关注销售人员的介绍及谈话不断的点头，赞同；用手轻敲的桌子，抖腿，抽烟，拉近椅子望你身边靠仔细听你谈话也读楼书及资料。

注意事项：观察客户对楼盘的关注情况，确定客户的购买目标，不要在向客户推荐其他房子让客户集中目标房子上进一步强调该房子的优点及带给客户什么样的收益或投资好处，切记强迫让顾客买迫或表现不耐烦情绪有如你到底买不买。注意成交信号，必须大胆的提出成交要求，进行交易，干脆快捷，切勿拖延。关键时刻可以让主管加入谈判过程，主管起的作用就是临门一脚。

必定方式：

1正面进攻，反复强调产品的环境和优点重复购买手续步骤，逼其下定。

2步步紧逼找出问题，各个击破，完美成交。

3举例现在是他的入市良机，分析得失。

4提供某项特殊优惠作为下定鼓励

8、问：问问题，具体问题具体分析：

和父母商量、和朋友商量、父母出钱买房，叫儿女来看、针对自己赚钱自己花的客户、针对老公赚钱，太太花的客户、能不能按时交房、工程质量如何保证、价格打折就能买，否则别谈、工地正在建，看后感觉不好、资金周转问题，钱不够用，因此不能买房、价格又涨了，我买的不划算、与其他楼盘比较

9、签：

1、 签合同，收钱

2、 配合：请同事帮你做合同，自己跟客户聊天（聊房子

以外的东西，减轻他的负担）

10、送客户：

满带微笑，送客至营销大厅门前，再次恭祝客户成为我们的业主（增强客户信心），叮嘱客户再次介绍新客户，一定要介绍客户。

置业顾问谈客十大步