房地产市场还没有发展成为所谓的寡头垄断，房地产尽管集中度在提高，但是从长远来看还处在垄断竞争的状况，单个房地产开发企业尽管是占前几名，很难对整个产业产生决定性的影响，开发商主要还是靠产品差异化和地域差异化赢取竞争优势，在此过程中部分开发商在整个市场和局部市场当中占有比较明显的优势。这样的判断反映了两个轨迹。

　　一、市场集中度仍然在提高，优势企业在整个市场发挥的余地乃至成为全球性引领性的企业仍然有很大空间。不管是上市公司，还是非上市公司，一些次领先的企业仍然会有很大的发展余地，特别是在局部市场当中，仍然可以凭借着产品和区域的优势占领很大的份额，并且所在区域起引导作用，这是企业发展过程当中，特别是在座很多企业要关注的特征。第二个特征市场成交从2008年下跌到今年上半年普遍回暖，企业趋同化程度有所缓解，跟去年下半年和今年发生了比较明显的变化，特别是一季度情况好转，二季度加快了这样的过程，与此同时一方面存量结构得到改善，一方面有些优势企业出货在加快，但是整体上存量的总量现在还维持在一定的规模，所以从这个角度来看，整个市场下一步供需总量仍然是我们考量的重要判断。一方面采取多种形式出货，同时另一方面湿度扩大供应量也是市场稳定下来一个很重要的方面，在这个方面企业也可以获得新的机会。

　　二、企业两端分化的现象仍会持续，企业持续盈利能力是关注的重点，去年103家沪深房地产上市公司当中，有将近50%以上出现净利润下降，亏损面增大，盈利转为亏损的公司高达50%以上，在这样的情况下，整个企业的盈利能力实际上是今年关注的重点，由于上半年形势好，加上出货速度加快，从今年统计数据来看，肯定会好于去年，如何保持企业持续的盈利能力，在现在市场形势比较好的时候，使企业能力能够相应稳定下来，并且考虑到明年企业的盈利状况，这是部分企业仍需要关注的重点。

　　市场结构性的矛盾依旧存在，有很多数据可以说明，市场无论从总量、结构包括产品结构区域、结构、价格结构矛盾依然存在，加上宏观经济形势和政府政策出台，很多因素也在变化过程当中，所以在新的形势下，如何根据企业自身的情况，根据宏观经济形势变动的可能，以及根据市场出现新情况新问题制定企业正确发展战略和经营策略，是我们企业下一轮发展的关键所在。

　　到目前为止企业除了核心竞争能力，除了整个盈利能力，新的一轮的发展中判断决策能力是基础，在这样的形势下，企业对经营策略准确把握是很多企业，我认为是主要领导把握的关键的关键，这是第二个问题。

　　新形势下对房地产提几点粗浅的建议

　　第一、在指导思想上当前房地产企业既然要求密切关注宏观经济态势，又要能够从企业自身出发，有一个谨慎的思考，应该采取既稳健又积极的姿态，所谓稳健对于各种变化企业发展过程当中还要留有一定的余地，所谓积极在当前形势下企业也应该能够把握当前可能拓展的空间。

　　第二、在发展态势上，如果宏观政策依旧相对宽松前提不变，就有两个时间节点要把握。

　　 一是7、8月份是中央对整个宏观经济形势的分析判断；二是四季度中央经济工作会议，这是把握宏观经济政策很重要的两个节点，特别是四季度中央经济工作会议，如果总体政策依旧宽松情况下，目前在新的形势下优势企业有一部分可以由去年相对观望到适度拓展，但是扩展过度对于大部分企业来说还是难以采取的策略。

　　第三、在发展布局方面，如果开发企业在现金流所赢余的情况下，特别是今年上半年抓住了形势，出货比较快，现金回笼比较多的企业，可以积极考虑为现阶段发展适当进行新的布局，包括适度的进行土地布局，有条件也可以在区域空间上有所考虑和布局。

　　当前中国除了一些大城市、特大城市以外，二、三线城市发展也是可以关注的。最近研究院和上海联合办了中国城市专刊，我们发布了关于中国中小城市整个发展情况的报告，感觉到二、三线城市当中有新的拓展空间，有一部分企业也可以关注的。

　　第四、在市场策略上仍旧要充分利用市场量放大的机会，有条件还要持续及时的出货，还是要回笼资金，对有些企业来说要避免现金流不足的困境，有些企业现金流回笼之后要考虑下一轮发展新的机会。与此同时要注意价格策略上一定要谨慎，现在价格问题也是最敏感的。

　　第五、在运营商有条件企业可以注重为新一轮发展进行新汇集和整合，要打造新形势下企业新一轮发展的核心竞争力，也要注意品牌的建设，品牌的建设不是一个概念，而是要注意内在含金量的提升，以及在品牌下增加以及资源汇集的程度，包括相应的市场占有力。

　　第六、在企业管理上在新的形势下，企业家要注意房地产企业的变革，要注意企业团队专业化的提升，注重开发企业工作流程的进一步完善化和科学化，开发企业的成本控制，要进一步规范化和精细化，还要鼓励创新，提倡创新，在创新过程中，也可能产生再生风险，对风险也应该有所控制。

　　总而言之，我们认为中国房地产市场的稳定，中国房地产行业的提升，都离不开企业变革中的发展，企业好了，市场就好了，同样我们的企业也要为市场的稳定和行业的提升作出我们应有贡献。

　　经过07、08年的大起大落，2009年到了在冷静思考当中得到持续发展的机会，在这个过程当中只要企业把握得当，科学性有利布局一定会取得新的成绩和发展，在此也祝愿各个企业发展的好，祝愿我们行业能够发展更好，为中国国民经济，也为中国经济的发展和民生住房水平的提高作出企业应有的贡献。

房地产市场的寡头垄断