花垣县商业市场

调查报告

2014 年 6 月 20 日

一、 城市概况

1、 区位交通

花垣县位于湘西土家族苗族自治州西北部，地处云贵高原东部

边缘，武陵山脉中段，湘黔渝交界处，东接保靖、吉首，南连凤凰，

西邻贵州松桃、重庆秀山，北近保靖。人称“一脚踏三省”、“湘楚

西南门户”。南北长 49.5 公里，东西宽 38.5 公里，总面积

1,108.69 平方公里。

2、 行政规划

花垣县辖 8 个镇、

10 个乡。花垣镇、边

城镇、龙潭镇、民乐

镇、团结镇、吉卫镇、

麻栗场镇、雅酉镇、

长乐乡、两河乡、排

碧乡、董马库乡、猫

儿乡、补抽乡、道二

乡、排吾乡、排料乡、

雅桥乡

3、 人口面积

总面积 1109.35 平方公里，辖 18 个乡镇 288 个村 19 个社区

（居委会），常住人口 29.1 万人，苗族占 77.3%。在常住人口中，

男性 15.14 万人，女性 13.97 万人。

4、 经济资源

花垣县的矿业，是全县经济发展的龙头。该县已探明的矿产资

源有锰、铅锌、石英（硅石）、钒、磷、滑石、石煤等。其中锰矿蕴

藏量达二千三百万吨，位居全省第一，全国第二，被誉为“东方锰

都”。铅锌矿蕴藏量一千一百多万吨，居全省第一位。石英矿蕴藏量

达三千多万吨，居全省第一位。

二、 城市功能布局

根据城区周边地形、地貌特点，结合城市发展方向，规划城区

形成“三区三心五轴五楔”的功能结构形式。

1、三区：依托县城现状建成区和新城综合服务区形成花垣县

城市主城区，张花高速公路以西建设生态工业区，保留现状城东工

业区。

2、三心：一是老城综合服务中心，即以原有老城区的商业服

务中心和行政办公中心为基础，形成老城中心服务区；二是在新城

区规划新的行政办公中心和城市级大型公共服务设施，形成新城综

合服务中心；三是考虑西边工业园的需求及其人口安置，在临近西

边工业区的高速公路旁规划工业区服务中心。

3、五轴：以建设路、烽火路东西向延伸形成城市东西向的发

展主轴，以赶秋路—四方井路、凉峰路、富园路南北延伸形成城市

南北向发展次轴。

4、五楔：利用花垣县城特有的自然环境条件，构建山水园林

城市，结合周边山体、高速公路防护绿带和水面所形成较宽的绿色

通廊，即五片绿楔，将城市与自然融为一体。

三、 商业发展布局

花垣县的商业主要集中在建设中路、赶秋路城市主干道两边，

建设路临街商业是花垣县最早的商业区，同时也是花垣县的核心商

业圈，此商圈也是目前品牌、人流最聚集的地方。高档商业则主要

在凯天、锦都大厦、城市中央。

城市中央

服装市场

步行街

凯天大厦

光明商城

锦都大厦

四、 商业市场概述

1、 光明商城

⑴、市场概况

建筑规模 约 7000㎡ 市场形式 共 5 栋，分地上两

层

市场整体布局图

总共有 150 余间门面，每间门面面积约为 40㎡。商城经营商户

共 72 户，每家商户经营面积约在 40-90㎡左右。一楼主要经营门窗、

厨卫、陶瓷等。2 楼经营户以大型家居市场为主，在 A、C、E 栋二

楼整层经营，只有欧普照明、好迪家私、金福来家具城三家商户，

经营面积均为 1000㎡左右。

⑹、目前市场状况

目前一楼全部处于经营状态，没有空置。二楼有大部分门面未

出租也未售，主要在 B、D、F，一楼有部分转让经营，转让费约 3

万元。目前整体市场经营惨淡，主要由于光明商城是花垣县唯一的

一个建材市场，无经营竞争者，是消费者唯一购买地，从而形成运

营公司市场管理疏散的现象。

2、 花垣步行街

C 区

D 区

边

城

路

B 区

A 区

E 区

F 区

建设中路

3、 业态经营比例

总共有一二楼共 208 间，每间铺面面积约为 45㎡左右，经营商

户共仅只 64 户。步行街内业态分布杂乱，无统一的经营规划。1 楼

市经营业态主要以窗帘布艺、餐饮为主，有少量服装经营。二楼临

步行街入口处为整层经营为全友家居。

⑹、目前市场状况

市场经营混乱，空置率较高，主要空置铺面在步行街尽头，空

置铺面约为 60 间。同时二楼经营惨淡，主要因为市场人流动线的设

计有问题，栋与栋之间无走廊相连。而由于家居市场需求铺面面积

较大，二楼则只有全友家居、旭峰家居市场支撑。

3、 城市中央

1、 基本概况

城市中央商业步行街项目位于花垣县政府老院（花垣县建设大道

以北，赶秋路以东，花垣老街以南）。其规划用地面积 2481.45

m2，总建筑面积 24897.55 m2；一期商业总共分为 5 栋，每栋 2 层。

2、 商业布局

城市中央步行街一楼布局图 城市中央步行街二楼布局图

3、 销售及招商情况

一楼铺面总计 81 间，1#15 间、2#22 间、3#20 间、4#10 间、

5#12 间、6#2 间。主力面积区间为 30-45㎡。目前售价 2.5-3 万左

右，带 3 年租约，共返租 20%，同时采取统一招租统一管理形式。

租金约为 2-3 万/年。

二楼铺面共计 35 间。1#共 15 间，面积区间约 30㎡，2#、3#共

计 10 间，面积区间均为 110㎡。4#共计 4 间，面积区间均为。5#共

计 6 间，面积区间均为 70 平米。目前正在招租，待招租完成，在统

一销售。入住商家必须为二线品牌以上，租金约为 1.5 万/年。

4、 边贸市场

边贸市场规模较小，是花垣较早的农贸市场。现有 40 多家商户

经营，门面面积约 25-30 平方米左右，租金约 40 元/㎡左右。经营业

态主要以低档服装、日用品、化妆品批发、电脑科技、小型广告公

司为主。

5、 花垣服装市场

花垣服装市场共三层，一楼为农贸菜市场，二楼为服装市场，

三楼为大型超市。一楼农贸菜市场摊位面积约为 10㎡，租金约 5000

元/年。二楼服装市场总共约 180 个铺位，每个铺位面积约为 15-

20㎡左右。租金约在 6000-8000 元/年，约 35 元/㎡。

6、 临街铺面

临街铺面由于受到城市规划以及商业分布等特点，主要沿建设

路临街分布。临街铺面总计约 400 个商家，其中餐饮约 31 家，五金

约 80 家，建材约 34 家，服装约 90 家，日用品约 17 家，家电约 25

家，家居约 8 家，农资约 6 家，其他约 109 家。

在建设路于赶秋路交界处，是花垣县最繁华，同时租赁价格也

是最高的。锦都大厦临街商铺面积在 40㎡，租金价格达到 8-10 万/

年。凯天大厦临街铺面约 30㎡左右，租赁价格约为 7 万/年。

临街铺面业态比例图

27.25%

7.75%

20.00%

餐饮

五金

建材

服装

日用品

1.50%

6.25%

4.25%

22.50%

8.50%

家电

家居

农资

其他

五、 物流发展现状分析

1、物流仓储业

物流仓储企业多为从事矿产品运输，货源为花垣县的涉矿企业，

货源基本比较稳定。这些物流仓储企业具备以下特征：

（1）对仓储的要求不高，一般直接到这些经营矿产品的公司货

场拉货，拉回来的货也是直接送到指定地点；

（2）货物运输费一般先由司机垫付，价格以货物落地价为准，

资金回笼较慢，司机需承担一定的风险；

（3）货车回城一般由司机自行联系一些零散的货物运输，无固

定货源。

（4）价格按砘计算，价格在 320 元/砘左右，同时也的看货物

所占体积大小。

2、零担运输业

零售运输业主要分布在城郊，多是一两间门面，从事一些小五

金件、建材类产品、日常用品的运输为主，一般运抵目的后还需中

转运输，由商家自行提货。零担运输相对来说费用较低，但是货运

所需时间比较长，因为没有固定的运输货源，都得靠相互拼车来完

成运输。 从花垣发往长沙，价格一般均为 2500 元/车，零担货运根

据货物体重及大小而定，由花垣发往长沙，价格大概在 15 元/件左

右。

3、快递业

花垣县快递公司有顺风、中通、圆通、申通、国通、汇通、创

一、全峰、天天快递等 11 家，这些快递公司都是以代理的方式存在。

这些快递公司主要分布在城区，以便投递，但是这些快递公司都是

自成一家，分布的比较散、乱。一般货物到达目的后会直接送到客

户手里，对仓储的要求不高，所以大部分的快递公司的经营范围就

是一两间门面。快递价格根据目的地价格不等，一般在 10-30 元之

间。

六、 市场分析总结；

目前花垣县商业市场杂乱不堪，商业市场集中地主要在建设路

及赶秋路四周，且并无大型的专业市场，但家居市场比较多，而且

经营面积基本在 1000㎡左右。专业市场主要有：建材类光明商业城，

商业步行街“城市中央”、边贸市场等。且这些专业市场，总体体量

比较小、管理不规范。同时受县矿业经济影响，从 2010 年矿价 500-

600 元/砘下降至 100-200 元/砘，整体导致花垣商业经济下滑，商户

经营惨淡。

现有商业市场分布较为散乱，通过市场了解 80%的经营户都是

租赁的商铺。其中建材类租赁经营户中 55%渴望有更专业的市场来

改善目前的状况。需求面积以 30—50 平米为主，大部分专业市场经

营户要求仓储要 100 平米以上。共同关注就是价格、物业费用与服

务，批发商对物流的便捷及成本更为关注。对新市场租金的期望最

多接受在 50 元每平米左右，对物业理费承受能力很差，因为现有市

场都几乎没有物业费。仓储费在每平米 10 元左右，而且在离市场很

近的条件下。

花垣县市场调查报告