房地产信托基金保证制度设计的探索

　　我国信托业与房地产金融有着不解之缘。《信托法》实施以来,在信托公司发行的信托计划中房地产项目始终占有较大比重。尤其是国家加强房地产信贷监管政策出台后,房地产信托逐渐成为房地产企业融资的重要渠道,也成为信托公司的主要信托业务之一。但是,要看到,在房地产金融市场上,房地产信托相比之下只是刚刚起步。为有效服务于房地产业发展的需求,房地产信托应当在发展之初就建立起科学、系统的风险控制机制,以追求长远、稳健的发展。

　　目前,在房地产信托业务中,主要面临着四类风险,即房地产自身项目的风险、资金被挪用的风险、信托财产流动性风险以及信托投资单一项目所带来的集中投资风险。防范房地产信托业务中潜在的各种风险,首先,要建立规避风险机制,在源头上控制项目风险。根据监管要求,信托公司办理集合资金信托业务必须对投向项目进行尽职调查。通过尽职调查,发现项目中的潜在风险,对风险进行识别、评估,制订相应的风险防范措施,确定风险与收益的平衡点,剔除掉风险过大的项目。在尽职调查和市场研究的基础上,制订投资策略和投资组合,进行多元化的投资组合,防范集中投资可能产生的风险。

　　其次,应当建立抑制风险机制,针对不同的投资方式有不同的风险防范措施。股权形式投资的,可以向项目公司派驻管理人员和财务人员,在项目公司的治理结构和内部控制制度上保证派驻的管理人员和财务人员有能力对项目公司的运作进行监控;以贷款方式投资的,以银行监管的方式监管融资方的资金使用。同时,还可以通过聘请专业管理机构来加强房地产项目管理,弥补信托公司在房地产专业化上的不足。

　　第三,应当建立转移风险机制。目前的房地产信托,受托人负责信托资金决策、运用、管理的全过程,也由其承担全部风险。而引入其他专业机构,通过多方主体的参与,则可将某些风险转移给其他主体共同承担。例如,在房地产管理上引入专业的房地产管理机构提供服务,在项目建设上通过购买保险控制项目建设风险等。

　　最后,应当建立风险分散机制。不要将鸡蛋放在一个篮子里是金融市场投资的一个基本原则。分散风险要求一个房地产信托产品应当对投资于不同地区、不同类型的房地产项目进行投资,实现投资多元化、资产结构多样化,以此达到分散投资、分散风险的目的。

　　就目前我国房地产信托业务的风险特点而言,房地产信托基金是一种理想的风险防范制度设计。通过多方参与、长期投资及实现规模经济等机制,可以做到分散化投资,避免投资过度集中。信托公司作为受托人,银行作为托管人,专业的房地产管理机构作为投资管理人,中介机构提供评估、审计、法律等各方面专业服务,各机构各司其职,又相互制约,将各主体的专业能力聚集起来,更好地防范了房地产信托所面临的项目风险、市场风险和信用风险。

　　必须指出,服务于房地产这个高风险行业的房地产信托,无论我们把它看成一个金融产品、一套金融工具还是金融法律制度体系,其本身就是一个纯粹的风险管理性业务。在房地产信托的发展过程中应当正确认识房地产信托的风险问题。一方面,风险是必然存在的,不能怀有任何侥幸心理;另一方面,风险是可控的,不能因风险而怯步不前。信托公司除了应加强风险控制以外,应当做好与投资者的沟通和信息披露工作,建立完备的信息披露机制,客观地揭示投资风险,引导投资者树立正确的投资意识,使房地产信托这个重要的社会公众金融投资工具规范、稳健地发展。

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房地产信托基金保证制度设计的探索