杭州萧山区城中村拆迁改造过程中遇到的问题及对策毕业论文

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摘要：城中村是我国特有的城乡二元体制背景下的特殊产物，是城市化快速进程中的特殊现象。近些年来，随着城市化进程的不断推进和深入，城中村的拆迁改造问题逐步浮出水面，成为了城市发展中的不和谐音符，也阻碍着城市的发展。本文就是在此基础上，首先概述了城中村的相关概念、成因以及城中村拆迁的流程，并基于杭州萧山城中村拆迁改造过程中的实际情况，分析其当前面临的困境，并提出可行性的解决措施，来推动萧山城中村拆迁改造的顺利进行，也给其他城中村拆迁提供有效的借鉴。

关键词：城中村；杭州萧山区；拆迁改造；现状；对策

Abstract：The village is a special product of our unique dual system,and also is a special phenomenon in the process of rapid urbanization.Recent years,with the development process of urbanization,the demolition's problem of the villages gradually surfaced ,it became a discordant note of the urban development,and also hindered the development of the city.Which is the article based on, first outlined the concept of the village in the city and origin, as well as the significance and the basic method of demolition village inside city, and based on Hangzhou Xiaoshan urban villages in the process of demolition and reconstruction of the actual situation, analysis of the current facing difficulties.So put forward feasible solutions, to push the xiaoshan urban village demolition transformation smoothly, also offer effective reference for other urban village demolition.

Keywords:Urban villages;Hangzhou Xiaoshan district;Demolition and reconstruction;Current situation;Countermeasures

前言 3

一、城中村的基本理论 3

1.城中村的概念 3

2.城中村发展的成因 3

（1）城乡二元体制和政策 3

（2）城镇化进程 3

3.城中村拆迁改造的基本方法 4

3.城中村拆迁的重要性 4

二、杭州萧山区拆迁面临的问题及影响因素 4

1.杭州萧山区拆迁的现状 4

2.杭州萧山区拆迁面临的问题 6

3. 杭州萧山区拆迁的影响因素 7

(1)思想认识 7

(2)资金筹措 8

(3)征迁安置 8

三、杭州萧山区拆迁的对策 8

1.提高思想认识 8

2.创新融资渠道 9

3.完善规划编制 9

4.强化征地拆迁 9

5.因地制宜安置 10

6.严格控制违章 10

7.简化审批手续 10

致 谢 13

前言

我国特有的城乡二元经济体制和文化背景是产生城中村现象的根本原因，伴随着经济的高速发展，城市的空间规模不断扩张，越来越多的郊区村庄随着城市的建设被纳入城区范围，鳞次栉比的高楼大厦包围着这些曾经的村庄，形成了城中村。从地理位置上讲，城中村属于城市;从社会属性上说，大量的传统农村元素盘踞于此。所以说，城中村俱备了城市与农村的双重属性，是我国城镇化进程中的历史遗留产物。

一、城中村的基本理论

1.城中村的概念

在我国国内各城市中，城中村的拆迁改造无疑是政府、学界、民间所共同关注的焦点。对于城中村的概念定义，其实时至今日尚未有一个明确而又统一的界定。

有一种社会学观点认为:城中村是一种介入农村和城市间的、非农非城的社会聚落形态，其在社会结构、人员身份、经济生活管理方式等方面依然传承者农村村落的特点，但是村民的生存方式、职业结构在向城市社区转型，基本行为素质又缺乏城市社区的内涵。笔者认为“城中村”就是出于繁华的都市中或者城乡交界处的、村民由于只有少量土地或没有土地从而更多从事第二、第三产业生产的、农村原有的居住形态、社会关系网络和农村管理体制依然被保留下来的特殊社区。

2.城中村发展的成因

（1）城乡二元体制和政策

城乡二元体制，简单来说就是政府针对城市和农村所施行的不同的管理模式。具体来说，二元管理体制下，城市的土地划归国家所有，而农村的土地则属于农村集体所有。城中村虽然地处城市，其土地却属于村集体，土地制度的差异即二元土地制度是城中村产生的根本因素，这是其一;二元管理体制又致使城中村的建设、经济与社区发展具有自发、散漫的特征，与城市的发展无法同步，游离在城市的统一规划、建设外。

（2）城镇化进程

从社会学来看，城镇化不仅是农村人口向城市人口的转变、城市规模不断扩大的过程，同时也是整个农村的社会结构向城市的社会结构转变的过程。在我国快速的城镇化进程背景下，许多城市都在极短的时间内扩建新区，没有足够的时间去吸收和消化原有的农村聚落社区，开发商有时候也绕开改造成本高的农村聚落而绕道选择那些较易处理的农用耕地区域，多种因素，使这些村落被存留下来，并逐渐形成“城中村。

3.城中村拆迁改造的流程

二、杭州萧山区拆迁面临的问题及影响因素

1.杭州萧山区拆迁的现状

萧山区从2003年开始在全区实施城乡一体化建设，主城区四街道建成区范围内着力实施城中村整体改造，居住农户全部实施多高层公寓安置。其实质性城中村整体改造起始于2006年的城厢街道梅花楼社区试点，2008年1月正式启动。随后提出了两轮城中村改造三年行动计划，2008-2011年和2012-2014年城中村改造三年行动计划，并相继出台了一系列配套政策。到目前为止，城区四街道已有19个村(社区)实施城中村整体改造，涉及农户10582户，人口3.8万人，已有三个村(社区)2900户农户完成安置并入住。

(1)城中村改造情况

萧山区主城区主要涉及四街道，其内共有行政村31个，转制社区52个，其中城市连片建成区(面积约为”平方千米，西至风情大道，南至晨晖路，东至新城路，北至建设四路)，共有39个转制社区和8个行政村，人均占地0.4亩，其中90%的村(社区)人均耕地在0.1亩以下，甚至已无耕地，且多为转制社区，村规模偏小，散落于城市建成区内。其中已完成城中村整体改造有19个村(社区)，基本情况如表1所示。

这些城中村都占据着城市中重要的地理位置，有的占据拆城市老城区核心区，如城厢街道的大多数村(社区);有的占据城市新区扩展区，如北干街道的大部分村(社区);有的占据新城开发建设区，如湘湖保护与开发涉及的村(社区)。这些村已严重影响城市的发展扩张和有机更新，严重阻碍城市的面貌改善和品质提升。为此，萧山区委、区政府高度重视城中村改造，积极有序推进改造工作，从2008年到现在已重点实施了19个城中村整体改造，未来五到十年将基本完成主城区连片建成区内剩余城中村整体改造。

(2)城中村发展状况

城中村的管理体制基本上是一种以村党组织为核心，以村委会为主体，以村集体经济组织为实体，各种群众组织并存的混合型管理体制。萧山区城中村在2005年全区村规模调整中，基本未进行行政村撤并而是转为转制社区，村规模都偏小，村均户数300户，人口1100左右，并且有大量村在城市发展建设中已或多或少的被征用过土地。村民的收入情况因各村的整体状况不同而有所差别，但是大多数的村民人均年收入二万元以上。村民收入的来源有村集体分红、出租屋房收入、个体经营、外出务工等几个方面，其中出租房屋是城中村村民收入来源的主要途径。城中村也成了出租屋的主要供应者，从而形成了独特的“出租屋经济”。这些城中村的村民失去了生产土地后，房租成为其主要经济来源。为了获取更加丰厚的房租，再加上二元体制的存在，相关部门难于监督和管理，于是村民们随意搭建附房，大量的外来人口群租，大量的小摊商铺，使城中村难以承受社会发展。导致着城中村内部设施配套不健全，房屋质量不安全，周边环境脏乱差，治安环境令人忧。城中村的现状已严重影响着萧山区城市化的进程，城中村已成为现代化城市的“疮疤”，也影响了创建文明幸福城区。同时也带来了很多问题。另外，在利益的驱使下，产生了大量的违章建筑，在一定程度上鼓励村民不劳而获，抑制村民参与市场经济的积极性，导致城中村经济结构畸形发展，不利于村民素质的提高。村民的平均房屋面积其主房和附房总面积在六百平方米以上，外来人口与本村人口比达到5-10倍，甚至更大。特殊的人口构成也引发了城中村严重的社会治安问题。

(3)城中村改造模式

城中村改造是极其复杂的系统工程，涉及经济、社会、文化、政治等多方面因素，事关村集体、村民、政府、开发商等多方面利益，改造的工作需要做翔实的调查、制定详细的计划和相关的政策保证。我国各大城市城中村的现实状况与存在问题不尽相同，改造中采取的政策措施及方式也不一样。

萧山的城中村改造模式是由政府主导，因村制宜，主体多元、整村改造的模式。政府制定规划和计划，出台相关实施政策，确定改造方案;镇街负责改造范围内的拆迁征地和农户安置;改造主体负责融资和改造资金平衡，改造主体有政府部门的，镇街的，国有公司的，村自主的等。其旧房按照重置价赔偿，安置房按照人口以优惠价购买，村里配足村级留用地，其安置用地和村级留用地行政划拨。可出让土地，在改造前明确一定分成比例，由政府和改造主体分成，其公建配套和基础设施用地按照拆迁成本价由改造主体移交政府使用。

2.杭州萧山区拆迁面临的问题

城中村改造不同于城市化进程中的旧城改造的城市拆迁，城中村改造涉及土地的转制、村民的安置、集体资产的处置、村级经济的发展等问题，这些问题与村民的利益交织在一起，问题复杂。

(1)改造成本高，资金压力大

城中村现有建筑密度大，容积率高，农户房屋建筑面积大，使城中村改造的拆迁赔偿成本较大，近年萧山城区的农户赔偿基本达到200万/户，而且由于回迁安置面积大，基本需要每户300平方米，安置房又以其建设成本价的三分之一优惠卖给被拆迁农户，两者相加基本需要征迁农户补贴300万/户，这里还不计算安置小区的土地成本和可出让收益。这使得每个改造基本需要二三十个亿以上，大量的改造资金造融资难，压力大，尤其是政府平台的筹措资金比较难。

(2)土地面积少，做地困难多

由于历史的原因和城市的发展，政府已征用了.中村大量的土地，目前剩余土地少，基本上无耕地，上整村改造后需要安排村级留用地，配建公建和基设施用地要保留，可出让土地相当少，甚至无可出让地，造成投资回报少，资金运作困难，核心区的城中改造都面临亏损，钱从哪里来的问题难以解决，也能靠核心村和外围村打包一道改造求平衡，部分亏·较大的村难以提前实施改造。

(3)村民阻力多，征迁难度大

目前，城中村村民收入主要靠集体经济和出租收入，大多数农户其租金年收入可到5-10万，地理置好的农户租金收入甚至更多。在这样出租效益下改造后的农户拆迁安置入住多高层住宅，其收入的要来源减少了，农户征迁难度自然大了，一定程度上响着农户利益和改造积极性。

(4)安置周期长，配套建房慢

城市核心地段安置房建设一般都涉及房屋征迁，基本上需要原地安置。这样征迁花去一年时间，高层住宅建设花去三年时间，分房装修花去一年时间，一个改造至少需要五年后才能让农户安心入住，这里还不考虑钉子户影响安置房建设等问题。要做到以房等人难以实现，农户过渡周期长，引发较多的社会管理问题，也影响着拆迁农户的生活质量。

(5)管理问题多，政府包袱重

对于城中村的管理存在许多历史遗留的问题，使得一开始就未能将其纳入城市管理的轨道，致使其游离于城乡之间。整村改造后，农民入住安置小区，其物业管理仍为其政府承担，政府仅靠安置小区配建的10%三产经营用房难以维持常年的管理开支，政府又无限制的承担着征迁以后安置小区的管理和运作。为此，城中村的改造及管理均需在管理体制上提出相应的策略和切实可行的办法。

3.杭州萧山区拆迁的影响因素

(1)思想认识

萧山区居民和干部思想认识不够，主要表现在：畏难情绪。之前项目带动拆迁和先行改造试点的村（社区）出现了一些“难缠户”和“钉子户”，还出现过越级上访，在干部群众中产生畏难思想，多一事不如少一事。畏繁情绪。城中村改造涉及规划编制、组织协调、资金平衡拆迁安置、建设管理等方方面面工作，面广量大，造成部分干部不愿抓，不愿改。麻痹情绪。有的干部对城中村改造的重要性、艰巨性、紧迫性估计不足，思想上没有引起视，也没有很好去研究、破解存在的问题。敷衍情绪。一部分人认为城中村改造是上级部署的城市建设任务，与老百姓生活和村级发展没有什么关系；另外城中村改造中涉及部分村（社区）、村民经济利益，造成改造工作不积极、不主动。

(2)资金筹措

萧山村城中村改造中最大的难题是改造资金的筹集，它涉及征迁补偿和安置房建设，按现行政策平均每户补偿需60万元左右，安置房建设的成本价和安置对象购房款的差价每人补贴7万元左右，计算每拆迁安置1户，需支付90万元左右，这还是一个保守估计。虽然通过城中村改造可节约集约用地，用土地置换土地取得资金平衡，但土地收储出让有一个过程，势必出现平衡资金滞后，需要通过融资来解决，何况其资金涉及量大，按目前规模，改造村（社区）需融资3亿元左右。因此，解决“钱从哪里来”问题是推进萧山村城中村改造诸项工作的基本保障。

(3)征迁安置

随着萧山区城市化进程的进一步加快，外地来萧打工就业的人员有增无减，出现了较大的租房需求，给村集体和农民带来了巨大的经济收益，导致形成了违章建筑屡禁不止的现象，使农民把“既得利益”当作“合法利益”、“应得利益”，无形中提高了被拆迁户的心理预期和补偿要求。另一方面，由于各区块补偿标准执行不一、有时差异较大，甚至各村、各项目、各实施主体补偿都不一致，导致被征迁农民心态失衡，期望值提高，拆迁成本骤增，在拆迁中普遍存在“拆不动”和“拆不起”的现状，行政强拆又难实施，使得征地拆迁成为改造中头痛的事。

三、杭州萧山区拆迁的对策

城中村改造不是一个简单的拆除、重建问题，它是一个涉及社会、经济等方面的系统工程，解决城中村问题，必须正确处理好政府、集体、农民之间的利益关系，妥善解决农民的生产生活问题，以达到建设和谐的城市新社区、保持社会稳定有序和实现经济社会全面、协调、可持续发展的目的。

1.提高思想认识

城中村改造是一项“必须做”的工作，因为城中村中外来人口多、违章搭建多、安全隐患多、社会治安差、环境卫生差，给人的总体印象是“脏、乱、差”， 直接影响萧山的城市品位和形象。城中村改造还是一项需要“合力做”的工作，城中村改造工作量大面广周期长，必须由各个部门密切配合、共同推进。为此，要树立四种意识：城市意识。要引导干部群众要摈弃封闭、排斥和落后的小农意识，树立城市意识，要把自己作为城市的主人，融入到现代城市文明当中。民生意识。城中村改造从根本上讲是解决民生问题，通过旧村改造，既改善群众生活居住环境，又创造更多的发展条件和就业机会，特别是通过改造，能极大推动城市第三产业发展，使老百姓实惠更多。机遇意识。萧山当前加快城市化时不我待，加上各级领导高度重视、很多经验可供借鉴、群众愿望日益迫切，机遇面前要有早改早主动，迟改就被动的意识。责任意识。要把城中村改造作为各部门份内的工作，增强责任感、使命感，齐心协力形成合力。

2.创新融资渠道

萧山村区委十三届七次全体（扩大）会议指出“深化城市领域改革创新，努力加快城市化步伐”“推进城市投融资体制改革”， 资金是城中村改造的根本性难题之一，必须把土地保障和融资渠道创新摆到“重中之重”的位置上：一是搭建融资平台，尽快成立城中村改造投资有限公司，鼓励有条件的镇街组建自己的投融资公司。二是拓宽多元化融资渠道，健全建设经营机制，采取BOT、BT、TOT等多种方式，鼓励各种社会资本投资城中村改造。三是优化规划选地，既尊重街村意见，又要加强“一村一方案”的操作性，可以打破村界，鼓励街道内连片安置，落实供区街统筹用以经营的土地，节约集约用地。四是优先出让，对城中村改造的出让地块，在明确土地出让金用途的前提下，优先安排挂牌出让，以求尽快平衡资金。五是加大有关城中村改造规费减免力度以降低建设成本。

3.完善规划编制

规划是城中村建设和发展的“蓝图”，是改造和管理城中村的基本依据。建设好城中村，首先要把城中村改造的规划编制好，充分发挥规划的先导作用，加强规划的事先控制和管理，合理规划土地用途，最大社会效益和最大经济效益地使用土地。要以提升生活品质为目标，坚持“统一规划、合理布局，因地制宜、有序推进，综合开发、配套建设”的原则，根据城市总体规划及城中村的具体情况，加强规划的分类指导，深化、细化、优化规划，做到规划切合实际、切实可行。另一方面在容积率、配套用房、绿地、区级基础设施项目等规划技术指标尽可能予以倾斜。

4.强化征地拆迁

征地拆迁是一项政策性、群众性和时限性很强的工作，是涉及多方利益的大事，是城中村改造工作解决“地从哪里来”问题，始终是改造的重点和难点。街道必须高度重视这项工作：一是要明确任务，落实责任，合力攻坚，保证征地拆迁顺利、稳妥进行。二是要公开、公平、公正，要坚持统一补偿标准、统一征拆程序，接受群众监督，杜绝暗箱操作，努力维护大多数拆迁安置对象的切身利益。三是要千方百计做好拆迁安置对象的思想工作，营造良好的舆论氛围，帮助征地拆迁户解决实际困难，做好服务，实现群众满意、项目顺利。四是要健全征迁保障机制，在充分保障拆迁安置对象合法权益的基础上，辅以必要的行政法律手段，维护法律的公平公正，确保征迁推进。

5.因地制宜安置

安置事关群众的切身利益，不仅是一个生活居住问题，也是一个生活出路问题因此，要坚持区别对待、因地制宜的原则，认真分析不同城中村的特点和问题，针对不同地区、不同类型城中村的具体情况，制定切合实际的安置措施，保证群众安居乐业。一要科学规划和设计城中村改造安置房，尊重大部分拆迁安置对象的意见，充分考虑居住和出租需要，合理规划房屋结构，力求面积不大功能全、占地不多环境美、造价不高质量好。二要探索城中村改造中多种安置途径，包括货币安置、住房安置等方法，妥善解决因人口变化带来的矛盾。

6.严格控制违章

城中村中违法建筑面广量大，严重侵犯了城市的公共资源和利益，践踏了法律的尊严。外来人员的集聚与城中村违法建筑的建租市场依附共存、恶性循环。不能仅就城中村改造而改造，否则近郊城中村改造了，会因外来人员的逐步外移形成新城中村，必须从城中村产生的成因着手，形成“堵疏结合”的工作新机制。一是开展农居普查，将现有的村容村貌、农居情况摄录资料，建立全市农居档案，为农居管理打好基础；二是加强监督控制，杜绝新的违章建筑；三是加强执法力度，拆除违章建筑；四是多渠道解决外来人员的住房问题，加快建设外来人员公寓。

7.简化审批手续

简化审批程序，优化审批流程，提高办事效率，是加快城中村改造的客观要求。城中村改造过程中，特别是建设工程项目面临审批手续繁琐、审批时间周期长，直接增加了建设主体的工作量，也影响了改造项目的进度，要在合法依规的前提下，进一步简化审批手续，减少环节，缩短时间，加快工程建设进度，使群众尽早享受优美的居住环境。

结 语

城中村拆迁改造是一个利国利民的好事。通过改造，改变了城市的面貌，提高了城市品位；能拉动地方经济建设，带动相关产业的发展，增加就业机会；开发企业和施工单位通过上缴税金，增加了政府的财政收益。同时城中村拆迁改造是一项政策性很强的工作，而且也是一项复杂的系统工程，具体的开发改造模式还需要实事求是、因地制宜地在工作中不断探索、探讨和实践。 

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致 谢

在这里我首先要感谢我的父母，他们不但给予我宝贵的生命，同时还给予丰厚的物质和精神财富。在我求学的道路上竭尽所能的支持我，使我在枯燥而孤独的学习中坚持不懈，最终完成了本科阶段的学业。

我要感谢我的导师，老师富有个性的教学风格和严谨的治学态度。感谢老师在我进行毕业论文写作中所给予的指导，老师从论文结构设计、论文初稿修改到最后定稿等各个环节都倾注了大量的时间和精力，在此对导师的辛勤培育表示忠心的感谢。

最后，要感谢曾经关心、帮助和支持过我的老师、同学致以最诚挚的谢意！

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