上 海 师 范 大 学

《2015年保利地产股票投资分析价值报告》成绩评分表

注：“否决项”就是该项得分不到其分值的60%，即该项不及格，该报告就评定为不符合要求，不及格。

2015年保利地产股票投资价值分析报告

摘要

本报告主要分析解读了保利地产在2011年到2013年的财务报表和近期以来的股票行情；利用基本面分析与技术分析相结合的方法，对报告的形式、内容、角度和所运用的数理模型等进行分析，研究了保利地产近三年来的发展状况以及预测了未来两年的经营状况。本报告首先分析了宏观经济形势和房地产行业总体形势，然后对公司自身进行了SWOT评价，接着对近三年来公司财务报表反映出的财务状况进行分析，最后从基本面和技术分析的角度深入解读保利地产的发展状况。在基本面分析方面，我们运用了CAPM模型算出了股票的内在价值；在技术分析方面，我们从价量结合和布林线指标进行了分析。最后利用算出的股票内在价值与现在的股票价值相比，发现保利地产的股票价值被低估了，值得长线投资。

1. 概述

1.1 公司简介

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业 。总部位于广州。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。

保利房地产也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队" 。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。

1.2 上市公司的主营业务

房地产开发经营是保利集团优先和重点发展的产业。经过多年的发展和整合重组，房地产主业形成了保利南方集团及其控股的保利房地产（集团）股份有限公司。保利始终坚持“和谐生活、自然舒适”的品牌主张，巧妙实施文化地产经营战略，融合深厚的文化积淀与不凡的品味追求，全力打造具有独特气质的地标性建筑，业已形成集商务办公、酒店、商品住宅、别墅、文化商业为一体的产品结构，项目遍布北京、天津、上海、重庆、哈尔滨、长春、包头、沈阳、丹东、济南、青岛、武汉、长沙、岳阳、南昌、苏州、杭州、成都、广州、深圳、南宁、昆明、贵阳、佛山、惠州等19个省市自治区、25个大中城市，共有房地产项目101个（不含竣工和参股项目），在建面积1120万平米，占地面积2560万平米，规划面积3500万平米，2008年实现销售认购240亿元，排名中国房地产行业的前列。旗下上市的保利房地产（集团）股份有限公司名列中国国有房地产企业品牌价值第一名，房地产上市公司综合实力第二名，被评为中国最具成长性上市公司第一名。

2. 宏观经济形势分析

2.1 过去一年宏观经济形势分析

2013年面对复杂多变的国际形势和国内经济运行环境，我国实施了积极的财政政策和稳健的货币政策，国民经济运行总体良好：虽然经济增速有所放缓，但仍保持相对稳健的步伐；工业生产平稳增长；居民消费持续增长；投资增速虽回归常态，但依然保持较快增长；外贸仍保持增长，但增速放缓；货币信贷运行回归常态；城镇新增就业稳步增长。

中国经济目前已经进入中速增长阶段，中国政府正大力推进结构调整和经济再平衡，由投资驱动型转向消费驱动型，实现可持续发展。

2.1.1 投资是增长的主要动力

上半年，国内生产总值（GDP）同比增长7.6%，其中，一季度增长7.7%，二季度增长7.5%，增速在经过去年四季度的回升后连续两个季度回落，但上半年累计增速仍高于今年政府经济增长目标7.5%。二季度，GDP环比增长1.7%，增速较一季度上升0.1个百分点，低位小幅回升。环比增速虽略有改善，但仍处于较低水平。经济内生增长动力不足、政府未主动刺激经济是增速进一步回落的主要原因。新一届政府力推改革，将逐步释放制度红利，加上此前积累的经济增长动力，可以确保今年完成年初设定的7.5%的增长目标。但是，随着我国经济结构性调整的继续推进，部分行业的产能过剩问题仍然较为严重，将抑制周期性复苏的步伐。

2.1.2 2013年经济增速

短期经济企稳回升：在补库存驱动、政策偏暖和发达经济体经济好转的带动下，短期经济从三季度开始回暖趋势明显。如果未来政策能够保持目前的基调，短期内经济增长的加速可以期待。

长期经济增长仍缺乏内生动力：经济企稳仍延续旧有模式，并非改革红利所带来的新活力。受制于融资与产能过剩，靠基建拉升传统行业不可持续，经济缺乏增长的内生动力。从长期来看，经济增长瓶颈仍在，缺乏强有力的因素支撑经济增速的持续提升。

宏观经济企稳已成定局，经济减速已经进入尾声，稳增长无忧。受短期经济企稳及保增长政策的作用，三季度经济增速相对上半年可能略高一点，四季度受去年基数较高影响，增速可能难以提升。预计2013年经济增速为7.6%。在新政府稳中求进的政策思路下，未来重心将转向改革。

2.1.3经济增速下行因素分析

2011年以来，我国经济增速逐步下滑，2013年上半年经济增速放缓态势明显，一季度GDP增速降至7.7%，二季度更是降至7.5%。经济增速已经连续十个季度走低。

短周期：政府主动调控及国内外经济形势变化导致需求增长放缓：由于上半年全球经济复苏缓慢导致我国外需不足的矛盾比较突出，同时政府主动调控投资领域、推动产业结构升级，以及房地产等宏观调控措施的继续实施，使内需趋缓，经济增速持续回落。

综合货币信贷、投资、出口和消费、房地产与汽车、工业与发电量等多方面的数据变动，加上二季度以来中央和地方采取的稳增长措施，预计经济增速正在接近底部，三季度见底的可能性较大。但见底后并不会马上大幅度增长，经济可能要在底部持续低迷比较长的时间。

长周期：经济发展方式发生转变，潜在增长中枢或已显著下移：过去30年，我国主要依靠要素投入和人口红利，以高投入、高污染、低工资、廉价出口支撑的经济增长模式，形成投资和出口的良性外循环，拉动中国经济高速增长。由于成本上升、需求萎缩，未来我国经济增长将更多地依靠制度红利推动，形成由投资、消费为主体的内循环经济，经济增速将阶段性下降，迎来一段相当长的经济中速增长时期。未来中国经济增长的主要推动力为工业化和城市化。

2.2 未来一年宏观经济形势预测

2015年的中国经济将迎来所谓“政策红利”真正开启的一年，预计中国经济增速在7%。预计2015年社会消费零售总额名义和实际增长率分别为11.5%和10.3%，国内消费需求仍显不足，主要影响因素是“两高一低”：两高：即居民消费价格指数（CPI）自2014年3月份起环比持续走高，以食品服装为主；其次随着货币M2持续13%左右的稳定增长，通货膨胀率将逐渐走高；一低：即消费者信心指数下降。投资方面，因制造业产能过剩及创新技术相对不足、房地产库存较高、基础设施投融资体制制约等因素而难以长期维持高速增长，而且投资回报率不断降低。预计2015年固定资产投资将达59.5万亿，名义增长14.7%,实际增长14.1%。另外，2015年外贸方面预计难有大的起色，对经济的拉动作用是十分有限的，2015年出口贸易制约因素：一是欧盟等主要目标市场国家量化宽松政策加码，导致出口商品竞争力下降；二是发达国家制造业复兴和低端制造业向南亚转移加快，挤压了中国产品的出口市场空间；三是长期以来以加工贸易为主的出口结构因国内要素成本上升难以为继；四是泛太平洋协议和泛大西洋协议均把中国排除在外，形成了新的贸易壁垒。

全球经济分化发展的趋势越来越明显，随着美国领先全球复苏和强势美元时代的开启，世界经济在动荡中形成了新的发展阶段。如果说过去十年是弱势美元时代，大宗商品和不动产价格高企，新兴经济体利用外资额度持续走高的话，那么在2015年及以后的十年，将迎来一个大宗商品和不动产价格下滑，外资抽逃回流，投资驱动型经济发展模式日渐衰竭的十年。

3.行业总体形势分析

3.1上市公司所处的行业形势分析

近年来房地产市场在宏观调控政策的作用下，波动频繁，行业的繁荣与调整往往随着政策周期的出现而出现。经过多年的试探，我国房地产政策调控也逐步成熟，房地产业的定位也逐步清晰。不久前闭幕的中共十八大会议，会议报告也涉及到房地产业的发展环境、发展原则等重大问题，有迹象表明，十八大后房地产业发展形势依然乐观。

首先，房地产发展模式明确化。房地产业经过多年的发展逐渐形成了适应市场的发展模式，十八大报告提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，这与前两年中央经济工作会议提出的建设住房“双体系”异曲同工，一脉相承。历史和实践都表明，单纯走计划经济，政府包办一切的老路行不通；而由于政府缺位住房保障责任，单纯让市场机制完全主导房地产业的发展模式出现了严重的投机性需求，房价一路攀升，一般收入人群依靠单纯的工资收入根本买不起房，而高收入人群利用房地产市场进行投机赚取高额利润，从而引发严重的资源配置扭曲问题。根据我国现有的综合国情，通过对房地产市场的深入研究，将保障房与商品房共分为三个层次：第一层级是不足10%的低收入家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租房、公租房，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权，是低收入需要保障的家庭有房住；第二层级是20-80%的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过限价商品房、经济适用房、租赁经济适用房等多种形式来解决，使这阶层民众能买的起房子；第三层级是20%以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入保障体系。通过对房地产市场的细分，更好实现不同层次收入群体的住房需求，逐步实现人人有房住的目标。 
　　其次，房地产市场的正常需求依然受到鼓励。十八大报告指出，要在“住有所居上持续取得新进展”。“衣食住行”是人类的基本需求，普通消费者基本住房需求国家在央行信贷上也有政策支持。十八大报告从“以人为本“的角度客观为住房产业的发展进行了定位。有房住，有好房子住，这是人民生活水平得以提高的标志之一。科学发展观，最终还要落实在服务人民群众的基本需求之上。房地产业的科学发展当然也遵循这个原则。 
　　随着城市化水平的提高，以及人均收入的提高，城市居民对住房的需求也在日益增长，对于那些利用房地产市场进行牟利的投机性需求政府要下大力气予以控制，通过金融杠杆、政府出台限购等政策，限制投机购房需求，但家庭首套置业、首套改善型置业都是正常的市场需求，政府应该给予支持的。而这些正常的市场需求，在客观上要求一个循序、稳健发展的房地产市场给予配合。如果一味通过各类限制性行政手段打压市场、通过高额的税赋抽空市场，房地产市场将陷于萎缩调整的怪圈中。供应不能满足市场正常需求，更加不利于市场的稳定和价格的稳定，也与十八大提出的相关要求背道而驰。 
　　再次，宏观经济未来走向乐观，为房地产业的平稳发展奠定基础。从国内看，工业化、信息化、市场化、国际化不断深入发展，人均国民收入稳步增加，经济结构转型加快，市场消费需求潜力巨大，资金供给充裕。体制活力显著增强，政府宏观调控和应对复杂局面能力明显提高，社会保障体系逐步健全，社会大局保持稳定，我国始终保持快速发展的态势。并且十八大报告提出，到2020年国内生产总值在2010年基础上翻一番，确保到2020年实现全面建成小康社会宏伟目标。由此可以看出，2020年前仍是我国房地产业发展的重要机遇期。因为工业化、国民收入稳步提高，消费结构不断升级，新增住房需求和改善性需求将会持续增加。 
　　综合来看，虽然这几年房地产调控政策频出，但从整体上看我国房地产业的发展将进入一个相对稳健的发展期，保障房体系和市场化商品房体系将长期并存，在优化调整的基础上形成良性互动格局，共同处理好市场与民生的关系。房地产调控政策趋势相对明确，“不折腾”，“不走邪路”，房地产企业将获得更加平稳和可预期的政策发展环境，这都有利于我们得出一个基本判断，我国房地产业将是一个风险与机会并存的一个局面，但从长期来看，十八大后房地产业发展形势依然乐观向上。

3.2. 宏观经济及行业分析的结论

3.2.1行业与经济周期的敏感性性分析

表1.房地产行业净资产收益率

资料来源：东方财富网

由上图可看出，保利地产的ROE比行业平均和行业中值低。

图1.保利地产经营和财务风险

图2.保利地产销售额敏感性分析

资料来源：哲瑞数据分析库

综合以上两个表,保利地产的净资产收益率都低于行业平均水平,但是, 从2000年开始，我国的房地产企业走着一条高速扩张并且高负债的道路。从产业类型来说房地产行业是典型的资金密集型行业，资金自然成为核心要素，资金量和融资方式对于企业来说的重要性不言而喻。

目前我国房地产开发企业的资金来源高度的依赖于银行贷款。中国人民银行原副行长吴晓灵在《中国房地产市场报告》中曾经指出，香港前5大上市公司负债率基本在30%～40%，而内地房地产公司的资产负债率在75%左右。参照2013年上半年，万科、保利、碧桂园、恒大等大型房地产企业的财务报告，可以明确看出这几家大型房地产企业的资产负债率都是比较高的。由此我们可以得出结论，我国的房地产企业是典型的银行贷款支撑下的高负债经营模式。

因此,我们要说明的是：保利地产的净资产收益率低不意味着保利地产的盈利就低,房地产行业的净资产收益率本来就低,因为房地产行业的特殊性,需要大量的现金支撑日常经营,所以保利地产的资产负债率高达80%,也意味着杠杆收益高。

3.2.2行业的生命周期阶段

1.创业阶段

房地产企业起步或创业初始阶段主要有两个特点。一是几乎所有企业都是先有其它产业，后来转入房地产的（其它行业企业大都是从零起步的）。二是几乎所有企业都取得了成功。
直到目前，转入房地产开发的企业依然有很多。新华都和娃哈哈是最新的例子。或许是其它产业产能过剩、竞争激烈，企业有一定的闲置资金，又禁不住房地产市场的诱惑，于是就顺理成章地转入房地产了。“转业”而不是“创业”，还与房地产开发具有较高的资金门槛有直接关系。“转业”浪潮还有一条规律：每次市场危机后，伴随着大量中小企业被“洗牌”出局，总有一批新的“三外”企业进入房地产市场。
2.成长阶段

第一个项目取得成功后，有些企业继续延续着单个项目开发的节奏（做完一个项目，再做下一个项目），周而复始，甚至延续多年。某种程度上说，这些企业其实就是现在通称的项目公司。这些企业虽然缺乏积极进取意识，但追求“实惠”，也可算是一种稳健、理性的战略行为取向。但大多数企业选择了扩大再投入发展。这些企业的开发行为特征主要体现在两个方面：或者是转向大盘项目开发，或者是转向多项目开发。其中多项目开发有本地或同城多项目开发和“本地＋异地组合”式多项目开发。无论是大盘项目开发，还是多项目开发，事实上在悄然之中，这些企业已经步入了新的成长阶段。

3.成熟阶段

目前房地产业界，已步入成熟、稳定发展阶段的企业屈指可数。万科、绿城、绿地、保利、中海等企业暂可算作仅有的几个典型代表。 作为一线、优秀企业，这些企业有以下几个特征： 已经上市，甚至有多个上市主体； 基本完成了全国化产业布局，同时运作开发的项目数量有几十、上百个； 年销售额约500亿元左右； 发展战略清晰，有极具优势的商业模式、品牌形象和成熟产品线；规章制度健全，核心团队稳定，管理模式以战略管控型和财务管控型为主。
4.衰退阶段

随着房地产紧缩政策效应的进一步显现，房地产市场在交易价格和交易数量两个方面都出现萎缩、衰退的趋势，房地产泡沫破灭的可能性增大。在房地产价格方面，虽然不同楼盘的楼价有升有降，但市场上房地产价格总体水平已经出现下调趋势，特别是现房价格基本停顿不前甚至有所回落，只有个别楼盘价格还在上涨，但上涨的速度明显放慢，大多数只比前一阶段微升。在交易数量方面，随着房地产交易价格停滞不前甚至有所下降，房地产交易数量明显减少，各类房地产物业的空置率进一步加剧，房地产市场日渐停滞萎缩，房地产市场的悲观情绪进一步加强。在政策层面和投资回报率下降、投资风险加大的多种因素影响下，房地产投资额明显下降，特别是新开工的房地产项目急剧减少，已投资建设的房地产项目风险加大。

4.保利地产行业内竞争优劣势分析

4.1 SWOT分析

4.2.行业内优势分析

图3. 房地产行业内个股排行榜(总市值)

资料来源：东方财富网

由上图可以看出，保利地产在房地产行业总市值排行榜中，位居第二，仅次于万科A，说明其在房地产行业里颇具规模，实力雄厚。

万科净资产和规模最大，保利第二，招商居后。万科的净利润是保利的5倍以上，更是招商的8倍以上。万科是最早上市的地产企业，公司治理规范，经营好，稳步发展，也利用证券市场融资促进了资本的扩张，是纳税大户，为社会就业提供了大量的岗位，社会形象和口碑皆好，拥有“企业公民”的美誉。买万科的房产，就是买了一个品牌。

保利地产也是早在1994年就开始进入地产业的企业，多年来一直紧随万科居全国10强之列。具有较强的政府背景：公司实际控制人中国保利集团是国资委直属大型国有独资企业，是一家从事贸易、地产、文化艺术、酒店管理等业务的多元化 经营控股集团公司，上市公司作为保利集团地产业务的主要载体，未来将获得保利集团的支持，使公司在优质土地储备的竞争中具有较强优势。其主营的中高档住宅、别墅、高档的写字楼等都具有特色优势。

招商地产位居深圳，近年来也扩展珠三角、长三角和环渤海经济等发达地区的业务。是中国国资委重点扶持的5家房地产企业之一。连续四年在深圳市房地产企业综合排名中名列前三，并荣膺2004年深圳销售金额冠军，在深圳占有约4％的市场分额。并因旗下租赁、供电、供水等业务所带来的丰厚经常性利润，被誉为"最具抗风险能力的开发商"之一。经营比较稳健，财务状况好。从2006年半年报看，其现金流为正数。能位居2006年综合实力TOP的第9位，说明其发展和经营得到业内肯定。、保利地产的优势：

根据其财务报表和其他公开信息的披露。认为该企业的优势如下： 3.1形成了自身经营中高档地产项目的特点，同时又重点开发商业地产。 保利地产对未来十年发展已经有了非常清晰的“三个为主、两个结合”战略决策方针。 “三个为主”：一是以做大做强房地产业为主，适度拓展相关行业，充分保持并强化公司的核心竞争优势，实现企业高速增长。二是以北京、上海、广州地区为主，适度拓展其他区域市场，扩大公司产品的市场覆盖面。三是以住宅开发为主，适度开发其他物业，优化产品结构，确保公司收益的稳定性。

“两个结合”：一是滚动性开发收入与物业经营性收入相结合，既要立足市场，通过滚动开发住宅项目，加快资金周转，确保公司当前的盈利能力，又要立足长远发展，在重点城市开发建设标志性的物业，形成稳定的经营性收入，拓宽公司收入渠道。二是产品运营与资本运营相结合，资本运营以公司发展战略为导向，利用资本经营的杠杆作用，进入房地产相关行业，迅速扩充资产规模，达到资产快速增长的目标。例如，重庆保利香槟花园连续获得重庆市2006年度最具影响力楼盘等三项称号，上海保利十二橡树庄园荣获“2006上海最受欢迎楼盘——综合金奖”。公司的品牌形象进一步获得社会的认同。广州保利国际广场，位居广交会会展区，这一面向国内大型企业和跨国集团的超甲级写字楼，以其顶级的品质，引发广州写字楼市场新热潮，成为2006年广州最炙手可热的超甲级写字楼。

高增长和充裕的土地储备是保利地产最大的优势。2004-2005年主营收入增长率分别为150.93%和51.14%，净利润增长率分别为170.03%，115.16%，净利润的增幅高于主营收入的增幅，可见保利地产近年的业绩呈现高成长性。2006年10月止，保利地产已通过政府公开招拍挂、合作开发、收购兼并等方式获取了大量低成本、结构良好的土地储备，建筑面积过1000万平方米以上，仅次于万科集团。土地储备不仅量多成本低，而且结构良好。充裕的土地储备为其业绩的高增长提供了有力的保证。

保利地产的劣势：1、品牌知名度还不大。相比万科集团的大规模的全国16个城市的大规模开发经营，万科设计理念的人性化、重视社会效益、品牌美誉度高、高质量的大众住宅为主而长期形成的口碑等优势。保利的品牌度还要加强。 2财务风险要控制。从上市公司财务报表分析看，保利的担保金额较多，现金流也是负数，应该注意加强销售款的回收和防范财务风险等。应该加强自身的偿债能力，控制好债务风险。房地产行业都表现出较大的债务风险，如果外部经济环境发生剧变，很可能使得该行业上市公司处于严重财务困境。正在高速发展的保利地产贷款和担保的数额都较大，加强资产负债管理能力尤为重要。3、面临整个房地产业受国家调控政策的影响：这是主要不确定因素。2006年上半年出台的行业调控政策将对公司经营等产生一定的影响，由于公司的经营开发在上半年新开工面积较大，并已取得施工许可证，上述政策对公司有一定影响，但影响要小于其他上市公司。公司地产业务涉足的城市如广州、武汉、北京、上海等地的房地产价格波动将对公司的业绩产生一定的影响。

4.3 分析小结

保利房地产（集团）股份有限公司将继续落实年初制定的项目开发计划，坚持保质保量保时。公司将根据各地宏观调控细则的不同要求调整产品供应结构，切实降低报建报批工作的延时对集团下半年以及下一年度开发节奏的影响，确保下半年销售计划的实现公司将在工程施工、质量管理、营销管理、客户服务等各方面进一步贯彻创新和规范的原则，采取有效措施，加强产品创新，规范企业管理，进一步提升公司品牌。公司将进一步拓展多元化融资渠道，并实施更广泛的合作，进一步提升人才和资金的运作效率。面对新一轮的宏观调控，公司将积极研究其对行业以及公司产品开发的影响，积极探讨未来项目拓展的策略和方法，保持公司业绩的持续、快速发展。

5.保利地产公司财务状况分析

5.1 概述

5.1.1经营状况

公司积极营销，全力去库存、抢销售，并取得良好成效。2014 年1-9 月份，公司实现签约金额917.93 亿元，同比增长3.52%，实现签约面积715.22 万平方米，同比减少9.18%。在认购方面，公司实现认购金额1008.9 亿元，同比增长12.1%，实现认购面积831 万平方米，与去年同期基本持平，其中公司9 月份单月实现认购金额162 亿元，创下单月认购最高记录。2014 年1-9 月份，公司集中商业物业的租赁及经营收入超7 亿元。

区域表现方面：广东、华南、北京、上海等区域销售业绩突破100 亿元，成都、武汉区域的销售业绩分别突破80 亿元、60 亿元。产品结构方面：住宅产品的销售占比逾八成，住宅产品中144平方米以下的普通住宅套数占比逾九成。

5.1.2 财务状况

2014 年1-9 月份，公司实现营业收入522.15 亿元，归属上市公司股东的净利润60.80 亿元，同比分别增长17.95%和31.82%；毛利率为33.63%，同比提高0.9 个百分点。

在行业信贷偏紧的形势下，公司加大融资力度，4 月份在境外再次成功发行5 亿美元高级债券，票面利率5.25%，进一步降低公司的综合融资成本。2014 年1-9 月份，公司实现新增金融机构贷款527 亿元，净增金融机构贷款271 亿元，净增贷款较去年同期增加99 亿元。报告期末，公司有息负债总额1292.83 亿元，有息负债平均成本为基准上浮6.48%；同时公司资金状况良好，期末账面货币资金358.08 亿元大于短期借款和一年内到期非流动负债的总和235.30 亿元。截至报告期末，公司总资产3648.89 亿元，净资产717.96 亿元，归属上市公司股东的净资产552.54 亿元，资产负债率为80.32%；期末预收款项1301.71 亿元，扣除预收账款后，公司其他负债占总资产比重仅为44.65%，资产结构相对合理。

5.1.3 分析经营状况和财务状况在行业中的排名

图4.保利地产市场表现排名

资料来源：东方财富网

根据上图可以看出，虽然保利地产的市场表现低于行业指数，但保利地产的市场表现与行业的总趋势一致，说明保利地产是随着大势发展的，另外13年到14年的市场表现排名呈上升趋势，说明保利地产自身是不断提升的。从上证指数看，整个股票市场发展比较好，保利地产与上证线比较贴近，甚至有超过上证线的部分，所以说明保利地产在股票市场表现不错。

图5.保利地产公司规模排名

根据上图可以看出，保利地产的规模一直维持在行业领先地位，远高于市场平均水平。

图6.保利地产估值水平排名

根据上图可以看出，保利地产股价在行业内名列第65，低于行业平均水平，低于市场平均水平，但我们认为单纯从估值股价并不能说明保利地产的价值。

图7.保利地产财务状况排名

根据上图可以看出，保利地产的财务状况都在行业和市场的平均值之上，说明了保利地产的财务状况良好，每股收益超过1元。

5.1.4财务分析的基本分析思路及目的

财务分析首先从经营活动开始分析，通过分析经营收入、净利润、毛利率的同期相比下的增长率，评估该公司在14年的经营状况是否良好。然后从筹资活动分析，通过融资手段和融资量，还有资产负债率说明该公司的资产结构是否合理。

5.1.5 同行业分析

图8.同行业最新综合财务评估

资料来源：自行整理

上半年公司销售业绩表现平平,销售面积增速低于行业平均水平和行业龙头万科。上半年土地储备同比下降,预计下半年在土地储备方面继续保持谨慎。但从各项综合财务能力的比较认为，保利集团还是有较强的生存能力和盈利能力的。预计保利集团股价还是会上涨。

5.2 基本财务报表情况

5.2.1合并损益表状况

表2.保利地产过去三年合并损益表状况

图9.损益表主要项目变化趋势

资料来源：自行整理

表4.损益表主要项目占比及三年算术平均数

资料来源：自行整理

分析：通过以上图表可以看出：首先，保利地产营业收入逐年上升，但是由于营业成本、销售费用及投资收益的变动，最终使营业利润也是逐年上升。营业收入的上升主要由于房地产竣工交楼面积增加及其他业务增长，且2013年国家房地产政策放松，两个因素共同作用致使公司营业收入在2013年增加34.03%。另外，营业成本的上升主要是因为本期营业收入增长相应的成本增加，销售费用的上升主要是在售的项目和销售额增加，相应广告费、宣传活动费、人员薪酬等增加。

其次，2013年保利地产营业利润占营业收入的比重为17.33%，比前两年的19.44%和21.18%都有所下降，说明集团盈利能力有所下降。主要是由于营业成本由2012年的63.81%，增长为本年度的67.84%，变动了4.03个百分比。但是销售费用、管理费用、营业税金及附加等都有一定程度的回降。所以，本期营业利润的下降在2.11%。利润总额的下跌也和营业利润的下降有关。

最后，保利集团的净利润从数值上每年都有大幅上升，但是占销售收入的比例却逐年下降，并且该公司所得税比重有所下降，是利润率下降所致。这说明保利集团的盈利能力本期有所减弱，利润相较上年下跌一定比例，但是这是由于其在本年度实行扩张策略，业务大幅度增长所致。同时也与2011年市场对房地产项目实施的限制，导致很多高价项目没有得到相应的高价回报有一定关系。另外，考虑到其行业的特殊性，地产业前期投入大，回本慢，所以现期的利润下跌并不影响保利地产后期利润的增长。

5.2.2 合并资产负债表状况

表5.保利地产合并资产负债表状况

主要资产负债项目变化趋势: (表中数据为0%，说明占比太小)

1）.资产主要方面：

表6.资产主要项目占比状况及算术平均数

图10.资产负债表主要项目变化趋势

资料来源：自行整理

分析：从图表中可以看出：第一，保利地产的存货占比相当高，每年都保持在75&以上，同时存货占流动资产的比例也维持在80%左右，存货占总资产的比例十分大，这是房地产独有的现象，同时也与保利地产在以前年度存货占比稍低，加大项目投入和项目扩展是存货比例提高有一定关系。从财务分析的角度而言，说明保利集团对存货的管理可能存在问题，资产变现能力差，速动资产太少，导致速动比率偏低，影响企业短期偿债能力；第二，保利地产的货币资金比例位居第二，货币资金是企业流动性最强，最具活力的资产，同时又是获利最低甚至不产生收益的资产，保利地产的货币资金比例相对合理。另外，预付款项占比6.37%，其他应收款占比1.86%，投资性房地产占比1.95%，总体而言，由于占比很低，这里不做具体分析。

2）.负债主要方面：

表7.负债主要项目占比状况及算术平均数

图11.负债主要反方面变化图

资料来源：自行整理

分析：从图表中可以看出：第一，保利地产的预收账款比例最高，三年变动稳定平均为35.52%，说明企业未来业绩和销售十分可观，房地产业的预收款项主要为预收的房款，根据企业在建工程及存货的情况，这其实是公司潜在的利润。第二，企业的其他应付款占总资产的比例逐年上升，其他应付款主要为少数股东投入、保证金代收业税费等 。其他应付款的增长使企业偿债压力增大，应当引起企业注意。第三，应付账款的增加使公司偿债压力增大，公司应当警惕是否能按时付款，结合一年内到期的非流动负债平均占比为7.33%，仅次于预收账款，一定程度上加大了企业的偿债压力，但是相对前一年而言该比例是下降的，所以具体根据企业偿还短期负债情况、存货的情况以及房地产业的发展趋势分析，企业的偿债能力还是良好的，企业按时付账应该没有太大问题

3）.所有者权益主要方面：

表8.所有者权益主要项目占比及三年算术平均数

图12.所有者权益主要方面变化趋势

自来来源：自行整理

分析：从图表中可以看出：首先，归属于母公司股东权益占比最大；其次是未分配利润，未分配利润从2011-2013年逐年上升，这说明企业每年都实现了利润的增长，表明企业本年经营还是有成效的；再次，资本公积逐年有所下降，应该是资本公积转增股本所致，对股东权益不产生影响。最后，盈余公积变动极小，企业应该适当考虑增强主观努力，扩大企业经营规模。

5.2.3．合并利润表状况

表9.保利地产过去三年合并流量表状况

资料来源：自行整理

分析：从现金及现金等价物的净增加额来看，保利地产2012年和2013年都有所增加。但是从表中数据可以看到2012年的数据相对2011和2013而言一反常态，结合利润表分析，其主要原因在于保利地产营业收入在2011年由于受经济大环境影响以及政府出台紧张的房地产政策有所下降后，又开始继续上升，这主要是由于放松的房地产政策的出台以及保利地产前期投资的项目开始收益，对应着货币资金和应收账款也有了大幅提高。营业成本的增长与营业收入的增长是相匹配的，因此也带来了营业利润的相应增长。

保利地产经营活动产生的现金净流量和投资活动产生的现金净流量目前都为负数，只有筹资活动的现金净流量为正且逐年上升，说明投资活动和经营活动均不能产生足够的现金流入，各项活动完全依赖借债维系，对此企业应该采取相应措施，减少相应的现金流出，增加现金流入。另外，筹资活动现金流入远远大于筹资活动现金流出，说明虽然企业虽偿还借款支付了大量现金，但企业通过吸收投资、取得借款收到更多的现金，使得筹资活动净现金流是增加的。

5.3 过去三年财务状况分析

表10. 保利地产公司过去三年财务状况的分析

表10. 保利地产公司过去三年财务状况的分析

根据上表，

利息负担比率：12年较11年有所下降，在13年有所回升，但13年比11年小。利息负担比率降低说明公司利息费用支出扩大说明公司的筹资费用提高。

利息保障倍数：12年较11年有所下降，在13年有所回升，但13年比11年小。利息保障倍数下降说明公司筹资费用提高。

杠杆比率：从11年到13年呈下降趋势，说明公司的负债比例降低。

复合杠杆因数：从11年到13年呈下降趋势，在其他因素不变的情况下，复合杠杆系数越大，复合风险越大；复合杠杆系数越小，复合风险越小。复合风险直接反映企业的整体风险，说明公司的整体风险逐渐减小。

总资产周转率：从11年到13年逐渐上升，说明营运能力增强了。

固定资产周转率：从11年13年呈下降趋势，因为销售收入逐年上升，所以说明公司为了扩大生产规模购买大量的固定资产。

存货周转率：从11年到13年呈上升趋势，而销售成本和平均存货都是增长的，所以说明销售成本的增速快于平均存货的增长。

应收账款周转天数：从11年到13年呈上升趋势，说明公司应收账款较多，现金流较少。需要预防发生坏账。

流动比率：先下降再上升，总体下降，都小于2，说明了流动负债比例有所上升，偿债能力有所下降。

速动比率：总体上升，但都小于1，认为偿债能力较差。

现金比率：先下降后上升，整体下降，大约在20%，说明企业的直接支付的能力不会有太大问题。

总资产收益率：三年一样，说明资产盈利能力较稳定。

净资产收益率：呈上升趋势，但变动不大，基本稳定，说明净资产盈利能力较为稳定，有所增强。

销售收益率：呈下降趋势，说明EBIT比例逐年下降，可能销售成本上升导致。

市净率：呈下降趋势，说明投资风险减小。

市盈率&收益价格比率：市盈率下降，收益价格比率上升理论上市盈率低的股票适合投资，因为市盈率是每股市场价格与每股收益的比率，市盈率低的购买成本就低。说明了保利地产具有投资吸引力。

5.4分析小结

基本财务报表分析部分结论：综合以上所有分析，我们认为保利地产在整体行业处于低谷的情况下表现出的业绩仍处在上游水平，各项财务数据都合情合理，不存在大问题，且结合年报中保利地产自我定位为发展性企业，以及目前房地产行业还是回暖，所以认为在未来保利地产的发展应该是乐观的。再加上比率分析，我们认为保利地产在地产行业发展不利的情况下，抗风险能力强，但是随着销售成本上升，盈利能力和营运能力有所下降。但是总的来说，保利地产的财务状况还是比较稳健的。

6.保利地产公司2015年股票内在价值分析

6.1 2014年及2015年损益表的预测

表11. 预测2014年末的资产负债表

表12. 预测2014年末的损益表

表13. 预测2014年末的利润表

预测2015年资产负债表

表15. 预测2015年的损益表

表16. 预测2015年的现金流量表

（以上各表根据销售百分比法预测 ） 数据来源：哲睿数据库

6.2 系统性风险参数——贝塔值的确定

图13.保利地产与市场风险溢价对比

资料来源：自行整理

图14.保利地产证券市场线

资料来源：自行整理

由保利地产风险溢价算出的线性趋势线得出β系数=0.4602

6.3 基于CAPM和市盈率估值

K=R（A）=2.75%+0. 462*（23%-2.75%）=12.1055%

市盈率=P/E=8.49/1.51(基于2014年三月)=5.6

估计该股下一年的目标价格=8.49*（12.1055%+1）=9.52

经过计算得出2014年的股票内在价值为：9.52元

6.4分析小结

我们利用销售百分比法预测了2014年年末的财务报表和2015年的财务报表，我们可以看出2014年的资产比2013年增长，说明保利地产的资产增值能力还是挺强的。但是营业成本依然是保利地产成本费用占比最高的部分。通过估值模型，我们估计保利地产2014年的股票内在价值大约在9.52元，所以说明目前的股票价值有被低估，预计未来股票价格还是上涨。

7.基于技术分析法的投资时机分析、

技术分析是指以市场行为为研究对象，以判断市场趋势并跟随趋势的周期性变化来进行股票及一切金融衍生物交易决策的方法的总和。技术分析认为市场行为包容消化一切。这句话的含义是：所有的基础事件--经济事件、社会事件、战争、自然灾害等等作用于市场的因素都会反映到价格变化中来。所以技术分析认为只要关注价格趋势的变化及成交量的变化就可以找到盈利的线索

7.1 基于K线图的分析

在K线图中，均线起着相当重要的作用，均线可以看出股票的中长期趋势，也可以对股价起到一定的支撑作用或压制作用。

比如说，股价在10日均线上方运行，当回落到10日均线附近时，10日均线会给予支撑，这种支撑有时会使股价停止下跌，进行整理或继续上涨，因而称为支撑点。反之若股价在10日均线下方运行，当回涨到10均线附近时，10日均线会给予压迫，时股价停止上涨，进行整理或继续下跌，因而称之为压力点。这也就是经常听到的股价受到某某均线的支撑，或受到某某均线的压制等等。

再比如，5日均线上穿10日均线，并且10日均线此时正向上运行，称为黄金交叉，是买进信号，反之称为死亡交叉，为卖出信号。

均线的时间单位越长越准确，比如30日均线的支撑作用要比5日和10日均线的支撑作用更强，10日均线上穿30日均线要比5日均线上穿10日均线的准确性更高。

7.1.1月K线

图15.保利地产月k线图（2010.1-2014.12）

资料来源：同花顺网站

由图可以明显看出，从2010年到2014年保利地产的股价一直呈下降趋势，从22块多降到最低5块多，一直到2014年10月份开始才略有上涨。从均线分析来看，30日均线大多高于5日、10日、20日均线，并且一直呈下降趋势，这也说明了均线代表着股票的长期走势。从图中可以看到，在2012年2月份有一个小的黄金交叉点。5日均线上穿10日均线，并且10日均线此时正向上运行，所以在接下来的4个月里有小小的涨幅，不过并没有维持很久，之后又开始下跌。

7.1.2周K线

图16.保利地产周k线图（2013.4-2014.12）

资料来源：同花顺网站

由图可以看出，在2013年4月到5月之间有小小的涨幅，在这段时间里20日均线自上而下交于30日均线上方。随后一直到2014年10月份一直呈下降趋势，30日均线一直位于其他均线的上方，这也预示着股价的下跌。但是从2014年11月份开始，股价开始呈上升趋势，并且穿过了一个黄金交叉点，5日均线上穿10日均线，并且10日均线此时正向上运行。这段时期5日均线高于10均线高于20均线也高于30日均线，意味着股价未来将会有很大的上升空间。

7.1.3日K线

图17.保利地产日k线图（2014.9-2014.12）

资料来源：同花顺网站

从上面的周K线也分析得出，股票在2014年11月份左右有一个黄金交叉点，股价开始上升。从这里的日K线也可以看出，股价从11月初到现在12月一直都呈上升趋势，且在11月24日左右又经历了一个黄金交叉点，增长幅度明显提升。所以现在是投资该股最佳的一个时期。

7.2 基于布林线的分析

布林线又称包络线（ BOLL），是股市中经常用到的技术指标之一，它反映了股价的波动状况。钱龙动态指标图中的布林线由三条组成，上边的黄线（UP）是阻力线，下边的粉线（DOWN）是支撑线，中间的白线（MB）为平均线。当股价盘整时，阻力线和支撑线收缩，称为收口；股价向上或向下突破时，阻力线和支撑线打开，称为开口，证明股价即将产生大的波动。

图18. 布林线（周K线）

资料来源：同花顺网站

从周K线图的布林线来看，股价一直沿着布林线的下轨运动，且布林线的上、中、下轨线同时向下运行，表明股价的弱势特征非常明显，股价短期内将继续下跌。事实也证明，这段时间的股价一直处于下跌中。

图18. 布林线（日K线）

资料来源：同花顺网站

从日K线图的布林线来看，股价从2014年11月开始就逐渐沿着布林线的上轨运动，且布林线的由收口转变为开口，开口越来越大，而且布林线的上、中、下轨线同时向上运行时，表明股价强势特征非常明显，股价短期内将继续上涨，投资者应坚决持股待涨或逢低买入。现在是购买保利地产股票的极好的时机。

7.3 分析小结

自2010年国家出台的一系列调控目标和政策措施，矛头直指房地产行业，使得房地产行业面临着巨大的压力，所以从2010年到2014年上半年股票股价一直处于下跌状态。但是据预计，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。从2014年下半年开始，不管是K线分析还是布林线分析都可以看出，保利地产表现出非常明显的强势特征。2014年12月17日股票收盘价是8.49元，而根据市盈率模型算出的保利地产的内在价值是9.52元，很明显保利地产的股价被低估了，所以有理由相信在未来的一段时期内，保利地产的股票价格还将不断上升，以达到与内在价值相符的程度。所以我们觉得这是一支值得投资的股票。

8.投资建议

我们小组建议对保利地产的股票进行长线投资。通过上述分析，保利地产当前股价有被低估的可能，但是同时地产行业是一个风险大而波动大的行业，受宏观因素影响大，所以，短期投资可能风险较大，并不能得到很好的收益。所以我们建议低价买入长线投资。我们对保利集团持支持态度，2013年荣获上市公司综合实力第二名，风险控制第一名。2013年，保利物业获评中国物业管理行业TOP200第二名，百强企业首选服务品牌第二名。保利集团本身品牌效益好，重要是保利地产的风险控制能力较好，上述多个数据表明保利地产的投资风险较小。所以，无论买房买股票，选择保利地产吧。

参考文献

1.刘建位.巴菲特股票投资策略[M].机械工程出版社.2005.6.

2.本杰明-格雷厄姆.证券分析:投资者的《圣经》[M].上海人民出版社.2006.12.

3.滋维·博迪,投资学（原书第7版）[M],机械工业出版社.2009.

4.同花顺网站[EB]

5.东方财富网站[EB]

-保利地产投资分析报告