房地产开发项目的成本和利润测算模板（一）(2007-04-02 13:16:24)

请问：房地产开发企业在楼盘未开发前，如果测算楼盘的成本和利润？ 

北京一个模板，你参考一下  房地产项目的投资成本详细目录

一.征地补偿费 　

(一).土地出让金 　　　

1.计算法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积 　　　

2.上交部门: 市财政局 　　　

3.依据: (1)京政发[1993]34号文.　(2)京政发[1994]43号文. 　　　

4.说明: 　　　　　　　

(1) 各区类地价取值详见附件; 　　　　　　　

(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政; 　　　　　　　

(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用; 　　　　　　　

(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进 

  行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设. 　　　

　　　　

(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且围环境至关重要,所

   以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定  

 基准地价,使地价测算更为合理,规.  同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确   

测算必须交纳的土地出让金比例. 

附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价; 　　　　　　　

      (2) 土地出让金修正系数表 

(二).征地及拆迁补偿费: 　　　

详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支围. 　　　

说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.  

二.前期工程费:(取值在40-120元/平米) 　　

1.临时水,电,路,场地平整费 　　　

依据:1992年建安工程定额; 　　　

标准:按实际发生工程量计算; 　　　

说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%. 　　

2.规划,测量,勘察,设计费: 　　　

依据:原建委(79)建发设字第315号文, 计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;物价 

   局,建设部[1992]价费字375号. 　　　

标准: (1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80% 　　　

      (2) 民用建筑设计费

 民用建筑工程设计费率收费标准　　　　　　　　　　单位: %

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┃ 工 程 　 │ 　　　　工 程 概 算 投 资 (万元)　 　　　　 ┃

┃　　　 　 ├─────┬─────┬─────┬─────┨

┃ 等 级 　 │ 300 以下 │ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃

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┃ 特 级 　 │ 　 2.2　 │ 　 2.1　 │　　2.0　 │　　1.9　 ┃

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┃ 一 级 　 │ 　 2.0 　│ 　 1.9 　│ 　 1.8　 │ 　 1.7　 ┃

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┃ 二 级 　 │ 　 1.8 　│ 　 1.7　 │ 　 1.6　 │ 　 1.5　 ┃

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┃ 三 级 　 │ 　 1.6 　│ 　 1.5　 │ 　 1.4　 │ 　 1.3 　┃

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┃ 四 级　　│ 　 1.4　 │ 　 1.3　 │ 　 1.2 　│ 　　　　 ┃

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┃ 五 级 　 │ 　 1.2 　│ 　 1.1　 │　　　　　│　 　　　 ┃

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备注: 　　

特级: 1.列为重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑; 　　　　　

      2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;   　

      3.30层以上建筑; 　　　　　

      4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑. 　　

      一级: 1.高级大型公共建筑; 　　　　　

            2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑; 　　　　　

            3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建筑. 　　

      二级: 1.中高级,大中型公共建筑; 　　　　　

            2.技术要求较高的中小型建筑; 　　　　　

            3.16层以上29层以下住宅. 　　

      三级: 1.中级,中型公共建筑; 　　　　　

            2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑; 　　

      四级: 1.一般中小型公共建筑; 　　　　　

            2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑. 　　

      五级: 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.  　

说明: (1)民用建筑 大型 >10000 平米　　　　　　　　　　

                  中型 3000-10000 平米 　　　　　　　　　　

                  小型 <3000 平米 　　　　

      (2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%. 　　　　

      (3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份. 　

       3.规划条件,可行性研究费 　　　

       依据:建设部(1991)第425号文 　　　

       标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额*85元/工日 　　　　

             用地规模(公顷) 　　　　　　工日定额　　　　　　

               <=3　　　　　　　　　　　　  90 　　　　　　

                10　　　　　　　　　　　　 300 　　　　　　

                20　　　　　　　　　　　　 500 　　　　　　

                30 　　　　　　　　　　　　780 　　　　　　

                40　　　　　　　　　　　　 920 　　　　　　

                50　　　 　　　　　　　　 1000 　　　　　　

               >50 　　　　　　　　　　　 面议　　　　　　

(2) 施工执照费按京政发[1988]21号文:概算额*(1-3)‰   

三.基础设施费 　　

1.红线基础设施费 　　　

依据:京政发[1993]34号文 　　　

标准: 1).根据项目的实际情况定. 　　　　　　　

        

         管线延长米*管线单造价. 　　　　　　

      2).根据经验, 基础设施费一般为建安工程费的 2% - 10%. 　　　

说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单造价; 　　　　　　

      (2)各种管线单造价: 　　　　　　　　　

         自来水管线　 　　 600元/米　　　　　　　　　

         雨水管线 　　　 　700元/米　　　　　　　　　

         污水管线　 　　　 800元/米　　　　　　　　　

         煤气管线 　　　　1000元/米　　　　　　　　　

         热力管线 　　　　2000元/米　　　　　　　　　

         供电管线　 　　　 700元/米　　　　　　　　　　　

         电信管线 　　　　1500元/门　　　　　　　　　

         道路　　　　　　　 80元/平米  　　　　　　　　　

         绿化　　　　　　　 20元/平米 　　　　　　

      (3)经验数据: 　　　　　　　　　

        环卫费　　　　　　　 5元/平米　　　　　　　　　

        照明费　　　　　　　 5元/平米 　　　　　　

      (4)该项费用一般围 　　　150-400元/平米　　　　　　　　

          普通住宅　　 　　　　　 　150元/平米　　　　　　　　

          高档住宅(公寓,写字楼)　　 400元/平米 　　

2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建) 　　　

依据:设计案和集资协议; 　　　

标准:根据项目的实际情况定; 　　　

说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取. 　　　　　　

      (2)若自己修建, 测算依据同红线基础设施费.

四.房屋建安工程费 　　

   1.建安工程费  　　　

     依据:现行建安费定额计算单造价. 　　　

     标准: 　　　　　

      

         (1) 普通住宅  多层　　　900-1000元/平米　　　　　　　　　　　　

                       高层 　　　1600-1800元/平米 　　　　　

         (2) 公共建筑 　　　　　　　

             A.公寓,写字楼　　　　 3000-4500元/平米　　　　　　　　

               其中: 结构 　 　　　1000-1500元/平米　　　　　　　　　　　

                     装修　　　　　 800-1000元/平米　　　　　　　　　　　

                     设备　 　　　 1200-2000元/平米 　　　　　　　

             B.别墅　　　　　　　　　　 3000元/平米 　　　

     说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,

            市政公用. 　　　　　　

          (2)依据:京政发[1985]149号文; 　　　　　　　　

             标准:建筑面积 9678-10630平米/千户　　　　　　　　

                  工程取费 按实际工程量. 　　　　　　　　

                  ①.详见公建配套附表. 　　　　　　　　　　

                     a.北京市新建改建居住小区公共服务，设施配套建设定额指标; 　　　　　　　　　　

                     b.北京市新建改建居住区公共服务设，施配套建设定额指标; 　　　　　　　　

                  ②.通常取7-15%为公建配套面积比率. 　　

     2.招投标费 　　　

       依据:京政办发(1987)第152号文 　　　

       标准:中标额*1‰ 　　

     3.预算审查费 　　　

       依据:(84)建京经字第439号; 　　　

       标准:预算造价*0.5‰ 　　　

      （京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）　　

     4.工程监理费 　　　

       依据:(1)物价局.建设部[1992]价费字479号; 　　　　　　

            (2)[93]京建法字第029号 　　　

       标准:工程造价*适用税率 　　　

     适用税率: 　　　工程造价  500万元以下　　　　　　　　 2.5% 　　　　　　　　

                               500---1000　　　　　　 2.0-2.5% 　　　　　　　　

                              1000---5000　　　　　 1.4-2.0% 　　　　　　　　

                              5000--10000　　　　　　 1.2-1.4% 　　　　　　　　

                              10000--50000　　　　　　  0.8-1.2% 　　　　　　　　

                              50000-100000　　　　　　  0.6-0.8% 　　　　　　　　　

                                   >100000　　　　　　　　　0.6% 　　　

说明:

(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的 7%，工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费。　　　　　　

(2) 设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑。　

     5.竣工图费 　　　

       依据:(86)市建规字第097号; 　　　

       标准:设计费*7% 　　

     6.建材发展基金 　　　

       依据:(89)京建材字第292号; 　　　

       标准:建安工程造价*2% 　　　

      （京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）

成本利润测算模板