作价入股土地登记

国家作价出资(入股)国有土地使用权设定登记是对一宗地上新确认的以作价出资或者入股方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。 
　　一、 基本概念
　　国有土地使用权作价出资(入股)是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。
　　二、法律特征
　　(一)国有土地使用权作价出资(入股)必须依法审批
　　根据《中华人民共和国公司法》第七十七条规定，股份有限公司的设立，必须经过国务院授权的部门或者省级人民政府批准。
　　国有土地使用权作价出资(入股)的审批权为，省级以上人民政府批准实行国家控股公司试点的企业，方可采用国家作价出资(入股)方式配置土地。改制企业根据批准文件，拟订土地资产处置总体方案，向有批准权的土地行政主管部门申请核准。其中，经国务院批准改制的企业，土地资产处置方案应报国土资源部审批，其他企业的土地资产处置方案应报土地所在的省级以上土地行政主管部门审批。同一企业涉及在两个以上省(自治区、直辖市)审批土地资产处置的，企业可持有关省(自治区、直辖市)的处置批准文件到国土资源部转办统一的公函。
　　(二)国有土地使用权作价出资(入股)方式受范围限制　　

国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使用权作价出资(入股)的行业、企业有：
　　(1)自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公司或企业注入土地资产;
　　(2)对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现;
　　(3)对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价出资(入股)方式向企业注入土地资产。
　　(三)国有土地使用权作价出资(入股)前必须进行地价评估，估价结果要备案
　　根据1999年12月29日修正的《中华人民共和国公司法》第二十四条、第八十条、第八十一条规定，公司设立时，股东以土地使用权作价出资的必须进行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高估或者低估作价。国有企业改建为股份有限公司时，严禁将国有资产低价折股、低价出售或者无偿分给个人。
　　采用国有土地使用权作价出资(入股)方式进行资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后，企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和估价结果，拟订土地资产处置的具体方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后，应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。
　　(四)作价出资(入股)取得的土地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或抵押
　　国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》(国土资发[1999]433号)明确了国家作价出资(入股)土地使用权的权益，即以作价出资(入股)方式处置的，土地使用权在使用年限内可以依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。
　　(五)土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同

1、土地登记申请书一套（单方申请表）。

2、组织机构代码证书（复印件）。

3、法人营业执照（复印件）。

4、法人证书（复印件）。

5、法定代表人身份证（正反面复印件）。

6、授权委托代理土地登记申请的应提供：土地登记授权委托书（原件，委托人需加盖法人代表印鉴章或本人签名），委托代理人身份证（正反面复印件）；代理境外委托的应依法公证或者认证，如在注册地公证的应经中国使、领馆认证。

7、授权委托代理土地登记机构代理的应提供：代理土地登记授权委托书（原件），代理机构资质证明书、代理人身份证和职业资格证书（复印件）。

8、原《国有土地使用证》（原件）。

9、国有土地使用权作价出资（入股）决定书

10、土地估价备案表

11、土地估价结果确认书

注：单位提供的复印件必须出示原件审核，复印件必须加盖公章。

土地使用权作价出资的程序

    以土地出资，得确认自己的土地使用权是可以作价出资的。

    根据相关规定，只有出让方式取得的国有土地使用权才能直接作价出资，而划拨土地使用权和集体土地需经一定程序方可。而且，土地使用权上不应存在抵押等权利负担。

    1、注册资本中以土地使用权出资的，公司章程应当就土地使用权出资事宜做出规定。

    以划拨土地使用权出资的，使用人应当向市、县人民政府土地管理部门申请办理土地使用权出让手续后方能作为出资；城市规划区内的集体所有的土地应当先依法征为国有土地后方能作为出资；农村和城市郊区的集体所有的土地(除法律规定属于国家所有的以外)应当经县级人民登记注册，核发证明，确认所有权后方能作为出资。

    2、其次，委托具有相关资质的评估公司评估土地使用权的价值。评估之后，才有可能确定自己的股份大小。

    公司法第二十七条规定：“对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定”。

    3、接着，要将土地使用权过户登记于公司的名下。

    公司法第二十八条规定：“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续”。

    4、而且要注意非货币财产的比例问题。

    公司法规定“全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十”

作价入股土地过户需满足哪些条件？

《法制周刊》编辑部：

　　某单位以出让方式取得了住宅国有建设用地使用权，后因无力独自开发，拟将该土地作价出资投入另一房地产公司，在办理土地转移手续时，国土资源行政主管部门有两种不同意见。一种意见认为：土地作价出资是土地转让的特殊形式，按《房地产管理法》第三十八条规定必须完成投资25%以上才能转让，因其尚未开发，不能办理相关转移手续和变更登记。另一种意见认为：《公司法》第二十七条规定“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资”，《房地产管理法》第二十七条规定“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”，以土地作价出资符合法律规定，不属《房地产管理法》第三十八条规定的土地转让情形，无需审查是否达到投资25%条件，只要作价出资行为真实、合法，就应为其办理相关转移手续和变更登记。请问，那种意见正确？

　　河南省洛阳市国土资源局  党航行

党航行同志：

　　土地使用权作价入股是法律允许的。来信提出的问题关键并不是土地使用权可否作价入股，而是某单位以出让方式获得的土地使用权作价投入另一公司的行为是否属于转让。如果属于转让，那么，就必须遵守《城市房地产管理法》有关25％投资比例的规定。如果不是转让，那么当然也没有25％比例的限制。

　　按照国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定，土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权出售、交换、赠与的行为。某单位以出让方式获得的土地使用权作价入股，实际上是将土地使用权作为资本，投资（转让）于其他的股份制企业，企业的身份因之由原来的土地使用权人（个人独资有限责任公司除外）转变为股份制企业的股东，并以股东身份参与企业分红和享受其他收益。因此，只有满足《城市房地产管理法》规定的25％投资比例的要求，才能办理作价入股手续并办理土地使用权变更登记（过户到股份制企业）手续。实践中，各地国土资源行政主管部门也都是把作价入股作为转让的一个特殊类型来办理的。

　　本刊特约顾问  侯福志

作价出资土地转让不需审批

2010-06-22 | 作者： 姜 帅 | 来源： 中国国土资源报

根据1998年12月24日国务院颁布的《土地管理法实施条例》第二十九条规定，国有土地使用权作价出资或者入股是与国有土地租赁、国有土地使用权出让并列的三种国有土地有偿使用方式之一。

    从法律性质上来看，企业在国企改制中通过作价入股（出资）方式取得土地使用权，是以相应价值的股权为代价的，应当是企业完整的法人财产，与划拨方式取得的土地有着明显不同。

    原国家土地管理局于1997年5月31日发布的《对关于执行股份有限公司土地使用权管理暂行规定中几个问题的请示的批复》规定，对于原划拨土地使用权采取国家入股的，股份制企业对入股的土地享有与出让土地使用权同样的权利。1998年2月17日原国家土地管理局颁布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》规定，国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规转让、出租、抵押。国土资源部于1999年发布的《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》规定，以作价出资(入股)方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。

    可见，在国企改制中，如果操作规范、程序合法，并且新设企业按规定持省国土资源行政主管部门下达的土地使用权处置批复和作价出资（入股）入账凭证、国有股权持股单位证明、公司工商注册材料等合法凭证办理了土地登记手续的，企业以作价入股（出资）方式取得土地使用权，应当等同于出让土地使用权，企业进行转让、出租或抵押等处分时，是不需要再缴纳土地使用权出让金的，也无需土地使用权处置方案的原审批机关批准。

    鉴于该宗地已颁发《国有土地使用证》，理应经过合法的法律程序，国土部门在办理作价入股（出资）方式取得土地使用权的转让变更登记手续时，是不需要原审批机关批准的。在登记中，应主要根据土地登记的有关规定对申请人提交的登记文件和材料进行审查。至于土地取得方式，仍应保持“作价入股”不变，不宜轻易变更.

公司土地使用权投资入股涉哪些纳税事项？

                                                                         来源:中国税网日期:2010-09-07

    问：母公司将土地使用权，按土地的购入成本投资给子公司，母公司账务处理为：借记“长期股权投资”，贷记“无形资产”。请问此项业务是否涉及纳税事项？

    答：1、营业税

    依据：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）、国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复（国税函[1997]490号）规定

   （1）不交营业税的情形：以无形资产（国有土地在财务处理上属于“无形资产”）、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

   （2）交营业税的情形：与投资方不共同承担风险，收取固定利润的要按规定缴纳营业税，税率为5%缴纳。

    因此，母公司将土地使用权作为投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

    2、土地增值税

    依据：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税，对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

   《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

    因此，（1）不征收的情形：若子公司不是从事房地产开发，母公司转让土地使用权可免征土地增值税；

   （2）征收的情形：若子公司从事房地产开发，母公司应按《土地增值税暂行条例》以及《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）第七条的规定：“（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 ％以及在转让环节缴纳的税金。”等相关规定计算缴纳土地增值税。

   《税收征收管理法》第三十六规定，企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。

    根据上述规定，若母公司应按规定缴纳土地增值税时，母公司按土地的成本价投资子公司，可被认定为未按独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，税务机关可合理调整应纳税额。

    3、企业所得税

    依据：《企业所得税法实施细则》第十三条规定，企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。（依据：国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知（国税发[2000]118号）:相应的账面价为其成本，年未时进行汇算清缴）

    前款所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。

    第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

   《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）第二条规定，其他改变资产所有权属的用途，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

    第三条规定，企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。

    根据上述规定，母公司以土地使用权投资给子公司，母公司转让土地使用权应视同销售；母公司应按购入土地的成本价投资给子公司，除非取得土地是外购的可按购入时的价格确定销售收入外，根据《企业所得税法》第四十一条的规定，关联企业间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或关联方的应税收入或者所得额的，税务机关有权按合理方法调整。根据《企业所得税法》第八条的规定，母公司取得土地的成本、税金等费用可按规定在税前扣除。

    4、印花税

   依据：《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税、<<财政部国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知>>（财税[2003]183号）.

    投资合同本身不是印花税的征税对象，但从2006年11月27日以后，对投资后签订有土地使用权产权转移合同的要缴纳印花税。税率为万分之五。

    根据上述规定，母公司投资合同涉及土地使用权转让应按“产权转移书据”贴花。

    5、契税

    依据：中华人民共和国契税暂行条例实施细则。

对以国有土地使用权投资入股的行为，要按规定缴纳契税。契税税率为3-５％。

作价入股土地登记