济南市西营镇某待建地块规划报告

一、环境篇

（1） 区域简况

（2） 区域规划

（3） 环境结论

二、市场篇

（1） 区域房产市场现状

（2） 未来走势及供应量

（3） 个案调查分析

（4） 市场结论

三、产品篇

（1） 工程位置

（2） 工程SWOT分析

（3） 工程产品定位

（4） 产品建议

环境篇

一、西营简况

西营镇位于济南市南部山区，锦绣川上游，总面积126平方公里，所辖38个行政村，99个自然村，3.2万口人。距济南市区35公里，约30分钟车程。

二、自然环境

西营镇生态环境优美。山山有绿树，沟沟有清泉。全镇山脉面积8.9万亩，林木覆盖率已达65%，山脉绿化利用率达到90%以上，位居济南市之首。林果生产是全镇的支柱产业，因此，就少有了机器的噪音和烟尘的污染，空气质量好，一年三季有花，四季长青，景色怡人。

春来花红柳绿，夏季山清水秀，秋日桃李满枝、果实累累，冬则银装素裹。素有天蓝山青赛琼阁，鸟语花香如江南的美 称。

三、旅游资源

济南市三大旅游热点跑马岭、野生动物世界、七星台万亩植物园、红叶谷，均坐落于此。山青水秀，风光倚丽，物华天宝，人杰地灵，旅游资源非常丰富。境内有白云洞、阁老阉、古长城、真武庙等人文景观。

四、经济

林果业是主导产业，盛产30多种干鲜果品，果品品种有120多个，其中苹果、板栗、核桃、花椒的种植面积均超过3万亩，成为济南市大型的果品生产基地。

红玉杏、红富士苹果、华丰板栗、大红袍花椒、薄皮核桃、磨盘柿列为省优产品。

西营山高沟多，自然隔离条件好，光照强，有着粮菜良种繁育的得天独厚的自然条件和气候特点。

五、道路交通

省道327线贯穿全镇东西，港西公路连接全镇南北。形成了纵横交错，干支线相连的交通网络。交通方便，65路公交车通往镇驻地。西营镇到章丘、泰安及区内相邻乡

镇的道路四通八达。

二、区域规划

 保泉政策

保泉先保源，南部山区1500多平方公里范围内的山林是市区泉群地下水的补给区，是众泉之源。南部山区重点加强小流域治理，绿化荒山，营造水源涵养林、水土保持林、经济林、风景林，搞好塘坝挡蓄，留住“天上水”，涵养水源。

 市区土地利用与卫星镇建设

南部山区的柳埠、西营、高而3镇以发展果品集散、加工业为主.

柳埠人口控制为2.0万人，西营、高而各控制为1.5万人，3镇建设用地均为2平方公里。东部港沟、彩石2镇以发展建材、农副产品加工业为主，人口分别控制为2．5和3．0万人，建设用地均为3平方公里

 经济整治

按照省、市要求，突出高效、生态两大特点，高起点编制好《历城区高效生态农业示范区工程规划》，并积极发挥工程建设牵头 .

西营镇赏花、农家乐文化活动, 抓好柳埠、绣川、仲宫等乡镇一批“农家乐”饭店的污染治理和沼气建设示范户建设。

环境综述：

 地处南部山区，紧临各大风景区，为绝版生态化地段。

 植被覆盖率极高，空气清新，环境怡人，犹如“市”外桃源。

 本区域交通便利，车流量适中，路况较好，有公交车直达。

 政府大力度支持开发投资，建设西营，造福西营。

 区域经济处于发展初期，发展潜力巨大。

优劣势分析：

优势

 生态环境拥有稀缺效应及不可复制性。

 交通便利，有公交车直达，为出行提供有利的条件。

 群山环抱，绿化覆盖率高，空气质量好。

 政府提倡投资开发建设，有一定升值潜力。

 伴有诸多生态化风景区，明显聚集效应，提升区域形象，带动商业发展。

劣势

 地处城市最南端，距离市区中心较远。

 周边配套欠缺，商业不发达，人口稀少.

 处于济南保泉地区，发展有一定局限性。

 经济处于发展初期阶段，发展速度慢。

二、市场篇

1、房产市场现状

目前区域内房产市场处于发展初期阶段，区域房产工程以别墅为主。村庄较多，居民居住形式为自建平房或两层楼房。

别墅区建筑采用现代风格，建筑密度大，品质较低，为经济型别墅。村庄没有经过村委统一规划，参差不齐，零乱无序。

本区已有大型中高档品质成熟社区两处：加州花园及金宫山庄，待开发住宅区：林溪花园，龙熙雅居。

依据政府提倡开发建设此区域的宗旨，旧村改造会为本区域房地产市场提供一定量可开发土地。

2、未来走势及供应量

区域未来提供用地，以住宅与商业用地为主，控制大规模的开发建设，保护天然泉水及山区植被。

随着南部山区旅游业的急速发展，土地供应量的减少，未来房产走势必定呈现出一种高品质的生态化高档住宅区。大力开发建设品牌别墅区及经济适用多层住宅区。

由于政府“南控”政策的影响，未来土地供应量相对较少，且充分体现其地块的稀缺性和唯一性，大大提高区域地块价值。

综合分析

（1）、总价分析：

综述： 以上图表说明，目前区域别墅房地产市场价格大部分集中在100万-140万/套，也体现了目前区域内别墅的档次及品质，说明其房地产价格与产品的规划和品质有非常密切的关系。

（2）、平均单价分析：

综述：以上表格说明目前区域的别墅均价以2000元/平方M、4000元/平方M为主。

价格在以上两价格之间左右浮动，从中了解到济南市南部风景区，别墅房地产市场的主导价格，客观反映了济南客源对本区域别墅市场的接受能力。

（3）、主力面积分析：

综述：本区域别墅面积主要集中在190平方M-300平方M之间，面积适中，说明目前该区域以实用型别墅为主，工程没有关注到别墅客源对生活品质的需求，无法提高别墅自身价值。

（4）、客源分析：

综述：以上图表说明客源以私企业主、企业经理人为主，IT人才、教授也占有相当一部分。

体现出别墅客源的主力，和客源定位的局限性，为本工程后期运作提供了参考。

3、市场结论

优势

 区域是济南别墅工程集中地，含概中、高档工程，带动商业发展，为地区聚集了一批具有一定经济实力的客源。

 生态环境是区域住宅的主要卖点。

 区域楼盘风格各异，户型较多，位域不同，为区域置业者提供了较大选择空间。

 纯住宅区生活气息浓郁，生态型社区让人心旷神怡，回归自然。

 别墅工程总价较低，吸引业主购买欲望。

劣势

 地理位置距离市区偏远，往返市区时间较长，影响工作效率。

 周边配套欠缺，内部配套较少，很难满足业主的生活需求。

 开发工程破坏植被，施工过程中声音嘈杂，影响业主居住环境。

 区域属于郊区，经济基础薄弱，农村较多，影响了整个区域和工程周边环境。

 大部分工程销售使用权，无产权、所有权，影响去化。

三、产品篇

一、工程位置

地块位于济南市南部山区西营镇降甘风景区内。距市区38公里，30分钟车程到达济南南外环。

工程东临西营镇，西接锦绣川风景区，南依红叶谷，北眺高山流水，紧邻103省道，交通便捷，风景优美。

工程共占地58亩，分山下和山上两块。山下地块占地30亩，山上地块占地28亩。

二、工程SWOT分析

优势

 三面环山，一面临水，空气质量好，生态环境优美。

 交通便利，路况好，有利于居民出行。

 是目前济南节假日旅游主要目的地，知名度较高。

 政策大力提倡开发建设，未来将开发成集餐饮、娱乐、休闲、度假为一体的旅游风景胜地。

 旅游及房产工程的开发将提高区域整体形象，提高升值潜力。

劣势

 工程所在位置商业经济水平较低，改变需较长周期。

 工程开发破坏植被，影响整体的居住环境。

 工程周边配套较差，无法满足居民对急需品的要求。

 工程距离市区较远，路途占用较长时间。

 周边村庄较多，影响整体环境。

 别墅工程普遍品质低，密度大，无较大影响力。

 工程地块除环境外，无其它可整合资源。

机会

 区域内缺少高档次，高品质工程。

 目前本市人群对别墅的向往度较高，有一定的市场需求量。

 特色商业发展是后期吸引购买人群的重要手段之一。

 利用天然风景、风景园区为主要宣传点。

问题

 山下地块太阳照射面积小。

 工程中自然环境的优势利用率低，内外配套欠缺。

 人文素质有一定差距，影响工程后期销售。

 离风景区较远，无法彻底整合资源。

 山上施工难度大，增加了建筑成本。

 处于济南天然风景区，渣土外运距离远，直接增加工程成本。

 缺少基本的建筑内部配套设施。

三、产品定位

（1）资源整合：

交通导入方便

自然环境优美

旅游资源丰富

生态化

具有很好的生活想像空间

（2）产品定位：

泉城济南·生态居住·迷你别墅

开创居家生活新纪元！！！

打造：“高品质、纯生态、休闲度假自由岛”

技术方案一、按规范划分面积，单体出售地块，总体运作。

将土地按一定比例划为若干块。

建议形式：

面积、价格初定依据：

 目前区域相似工程销售价格。

 通过对区域别墅工程去化较快户型分析。

 民意调查问卷统计结果分析。

 与其它工程相比，工程有利资源整合分析。

 土地费用与建安成本利润率的结合。

面积划分示例：

※ 注：分块面积中含有公建面积。

具体操作流程：

 将山下土地一亩地划分为6-7块，分两组，每三块拼联在一起为一组。每户四层建筑，开间5M，进深8M。

 山下地块划分方法与山下相同。相比之下面积较大。每户为三层建筑，开单8M，进深10M。

 地块、建筑公开出售，采用“1+1”地产操作模式，低单价吸引客源，高总价创造利润。

面积、价格初定：

预计回款表：

客源定位与分析

执行技术方案分析：

有利因素：

 本技术方案采用产品与土地分开销售，在济南房产市场是第一例。

 该技术方案可以成为工程一个新的卖点。

 让业主直接参与设计、建设，激发人们住自己建的房子的欲望。

 对经济实力较强的业主、财团有较强吸引力。

 山下经济型别墅，山上高档别墅，满足不同层次需求。

不利因素：

 由于人们虚荣心，中、高档次产品相结合不利于销售。

 人们对该执行技术方案存在顾虑，前期销售成为本工程关键。直接影响后期的销售。

 该技术方案第一次登陆济南市场，需加大产品推广力度。

 技术方案让业主选地、选风格，然后进行建设……容易使购买者，失去决断能力，增加了销售的困难度。

 销售直接影响建筑、安装，对销售速度要求较高，同时增加了整个工程的运转周期。

 针对客源面广，广告宣传面大，工程推广困难。

工程规划：

导言：正如“产品质量是我们生命”、“市场是衡量需求的唯一准则”一样。在目前的情况下，房地产中别墅物业必须密切关注市场状况，发掘市场空缺，关注同类产品，方能确定自己的位置，具备自己的个性和唯一性。

通过详细、周密的市场调研，要想占领、领跑济南房产市场，就要在工程自身上寻找突破口。所以我公司提出，以工程周边自然环境“山”、“水” 上依托；以“桂林山水甲天下”，“××山水甲齐鲁”为口号，铸就济南山水社区。

规划景观：

 将河道引进小区，环绕山脚，利用山下阳光很难照射的区域。

 在地块东部开辟一条人工河，增加工程内部私密性。

 山顶树木尽最大利度保护。

 工程内部小品采用欧式风格点缀。

 让业主买此物业不仅仅是看风景，而是走近风景。

 给业主一种坐在家中看桂林云卷云舒的境界。

技术方案二、将地块整体规划，整体出售，整体建筑。

综述：

因该技术方案部分技术指标需开发商确定，当前我公司应做工作主要是：提供该技术方案的工程规划、可执行力分析、对工程进行整体包装、客源定位、工程宣传推广、销售计划。

客源定位：

因工程整体出售，需要有一定经济实力的财团、集团公司购买；或吸引国企、事业单位做培训基地。如：将军集团、鲁能电力、济钢集团……等。

建设形式：

因此工程地块较特殊，分山下、山上两块，相对高度不同。沿照技术方案二的思路，我公司建议：

山下：建设高档小户型公寓。纯欧式古典风格设计，小复式，面积控制在80平方M内，为集团或企、事业单位中坚层提供休闲、度假的理想场所。

山上：建设高档双拼别墅。为了小区统一，也采用欧式风格设计，有必要时可用“仿木屋”建筑。楼层2-3层，面积200平方M。专门为老总、董事长量身定做。

预计回款额：

※以上价格不含土地成本。

执行力分析：

有利因素:

 工程的整体出售，资金回拢较快。

 工程整体包装推广针对性比较强。

 找到购买商，工程运作就接近尾声，销售快。

 前期的规划、设计、后期的建安，购买商会直接进入，减少了开发商的运作环节。

 一次性销售，有利于开发商的品牌推广。

不利因素：

 如购买商要求买地自建，开发利润降低。

 客源面较窄，比较固定，销售困难。

 出于种种原因，开发商与购买商在规划、建筑中出现异议，工程施工中的更改在所难免。

济南西营镇某待建地块规划说明