《广东省物业管理条例》解读

编者按：新修订的《广东省物业管理条例》于2009年3月1日起施行。新条例突出了对业主合法权益的维护、对物业管理活动的规范，具有很强的针对性和可操作性。为帮助广大群众正确的“学法、懂法、依法、用法”，促进社会和谐，现就条例中群众关心的部分条款以问答形式解读如下：

一、什么是物业管理？

答：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

二、街道、乡镇政府在设立业主大会、选举业主委员会和协调处理物业纠纷中应起什么作用？

答：街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，协调处理物业管理中的纠纷。居民委员会、村民委员会予以协助和配合。

三、如何划定物业管理区域？

    答：物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。

四、一个物业管理区域能成立多个业主大会吗？

答：不能。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

五、什么是共用部位？什么是共用设施设备？

    答：共用部位，是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房，以及房屋外墙面等。

共用设施设备，是指物业区域内供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天燃气）管道、消防设施、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备。

    六、业主大会筹备组由什么成员组成？

答：业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十。

七、如何推选业主代表？

    答：业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

八、双2/3、双1/2指的是什么？

    答：业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

   决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

九、投票权如何计算？

    答：专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。

   建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。

十、业主大会投票可以采用无记名的方式吗？

答：不可以，业主大会会议表决采用记名投票的方式。

十一、业主委员会人数及任期？

答：业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成，每届任期不超过五年。

十二、业主委员会如何换届？

答：业主委员会任期届满三个月前，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会任期届满仍未组织召开业主大会会议进行换届选举的，业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求，街道办事处、乡镇人民政府应当给予协助。

十三、业主大会成立后，由谁与物业服务企业签订物业服务合同？应当提供什么资料？

    答：业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。

   签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。

十四、业主大会决定的内容需要公示吗？

答：业主委员会由业主大会选举产生。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见等形式。采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十日以上，业主有权查阅相关资料。

十五、物业服务收费有何规定？

    答：物业服务收费根据不同物业的性质、特点，按照价格行政主管部门的规定分别实行政府指导价和市场调节价。

    2008年度广州市住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度（穗价[2008]85号）

    业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。约定采取酬金制形式支付物业服务费用的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出咨询时，物业服务企业应当及时答复。物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

    物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置进行公示。

    物业服务企业擅自提高收费标准，增加收费项目，由县级以上人民政府价格行政主管部门根据有关法律法规的规定予以处罚。

业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，应当向物业所在地价格行政主管部门申请协调处理。

十六、获得拆迁补偿的回迁户未办妥房地产证时享有业主权利吗？

答：享有。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。

十七、公用水电费用如何分摊？

答：物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。专有部分面积，按照建筑面积计算。

十八、业主将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方（俗称“房中房”），由哪个部门处理？

答：由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期拆除，并对业主、物业使用人处一千元以上五千元以下的罚款，对装饰装修企业处五千元以上五万元以下的罚款；逾期未拆除的，县级以上人民政府建设行政主管部门可以申请人民法院强制执行。

十九、物业服务用房的所有权属于建设单位吗？

答 ：不属于。物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。

二十、已出售但尚未交付给物业买受人的物业由谁交付物业管理费？

答：由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。

二十一、出现物业服务纠纷时，业主应向谁投诉？

答：物业服务企业不及时处理业主投诉的，业主应按照属地管理原则，向物业所在地的居民委员会、街道办事处、乡镇人民政府、区、县人民政府房地产行政主管部门投诉。物业所在地的居民委员会、街道办事处、乡镇人民政府、区、县人民政府房地产行政主管部门应当及时协调处理。

二十二、业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在什么时候退出物业管理区域？不退出如何处理？

答：原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其限期退出；逾期拒不退出的，处五万元以上十五万元以下的罚款，并由颁发其资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书。

二十三、物业服务企业人员侵害业主合法权益的，如何处理？

答：物业服务企业人员对业主或者物业使用人采取人身、财产侵害等行为的，应当依法承担民事责任；对违反治安管理的行为，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

二十四（案例）：2008年7月，业主投诉海珠区某企业在未取得物业服务企业资质证书的情况下从事物业服务活动。市国土房管局接到业主投诉后立即立案调查处理，在查证属实的情况下，按照国务院《物业管理条例》的规定，依据法定程序，对该企业处以五万元罚款。

《广东省物业管理条例》解读