房产交易过程中的纳税问题详解

（附案例分析）

《纳税辅导》仅供参考，具体执行应以法律、法规、规章和规范性文件的规定为准。本期内容为个人二手房交易环节，交易双方所涉及税费政策解析。

在历次房地产业的国家宏观调控背景下，国家对个人二手房交易所涉及的税费政策也屡次发生变化。同时，由于二手房交易的房屋类型可分为住宅和非住宅，住宅还可分为普通住宅和非普通住宅，交易的类型又可分为正常转让、互换、赠与、受赠后再转让等，不同情况下对交易双方征收的税费均有差异，是日常咨询的重点。根据国家税收法律法规的有关规定，我们对相关的政策进行了整理，供参考。

一、个人转让住房涉及税费

（一）营业税及附加

根据《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2011〕12号)规定，自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）第五条规定：“……享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建没部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。”

根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号），个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）规定，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

因此，根据目前政策，个人转让住房，应判断是否普通住房、是否满5年两个因素，确定是否缴纳及如何缴纳营业税。

纳税人缴纳营业税的同时，应根据营业税税额的7%（市区）缴纳城建税，营业税税额的3%缴纳教育费附加，营业税税额的2%缴纳地方教育附加。

（二）个人所得税

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳20%个人所得税。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

根据《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）第四条规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第三条规定：“（一）上述文件所称‘自用5年以上’，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

2.个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。

（二）‘家庭唯一生活用房’是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。”

因此，按照目前政策，除个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税外，个人转让住房应按照“财产转让所得”差额缴纳20%个人所得税，如不能提供完整、准确的房屋原值凭证，则按住房转让收入核定征收。

（三）印花税、土地增值税

根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号），为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

因此，目前个人销售住房免征印花税、土地增值税，个人购买住房免征印花税。

（四）契税

根据《江苏省财政厅 江苏省地方税务局 江苏省住房和城乡建设厅关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（苏财税〔2010〕33号）规定：“一、关于调整契税政策。

自2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下，且属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，减按1%税率征收契税。对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税;对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省原定3%税率征收契税。

商品住房以房地产主管部门契约鉴证时间为准，存量住房以房地产主管部门契约登记受理时间为准。凡在2010年10月1日前已签订房屋买卖契约，但尚未在房地产主管部门办理契约鉴证或登记的，应在2010年10月20日前到房地产主管部门办理契约鉴证或登记手续，逾期按本通知规定执行。

对纳税人需享受家庭唯一普通住房优惠政策的，征收机关应查询纳税人在省辖市范围内的契税纳税记录;无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门按照《房屋权属登记信息查询暂行办法》（建住房〔2006〕244号）和《房屋登记簿管理试行办法》（建住房〔2008〕84号）的有关规定，通过房屋登记信息系统查询纳税人的家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件的，纳税人应向征收机关出具家庭唯一住房书面诚信保证书。纳税人诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，征收机关应按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。”

因此，目前个人购买住房，应根据是否普通住房、面积大小以及是否家庭唯一住房三个因素确定适用的契税税率。

例1：本人今年准备卖掉一套位于苏州市区的别墅，该房产已满五年，且是家庭生活唯一住房，原购房价格80万，现协商卖价300万，问买卖双方要交多少税？

答：该房产属满五年非普通住房，依据财税〔2011〕12号规定，卖方应按差额缴纳营业税及附加；由于该房产已满五年，且是家庭生活唯一住房，根据财税字〔1999〕278号第四条规定免征个人所得税。买方应按3%税率缴纳契税。具体税费如下：

卖方：营业税=（300-80）×5%=11（万元）

城市维护建设税=11×7%=0.77（万元）

教育费附加=11×3%=0.33（万元）

地方教育费附加=11×2%=0.22（万元）

买方：契税=300×3%=9（万元）

二、个人互换住房涉及税费

个人互换住房，交换双方视同销售，营业税及附加、个人所得税按照个人转让住房计算缴纳。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第五条规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十条规定，房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

三、个人转让商铺涉及税费

（一）营业税及附加

根据《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定：“三、关于营业额问题……（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”

因此，个人转让购置的商铺，应按差额缴纳营业税，纳税人缴纳营业税的同时，应根据营业税税额的7%（市区）缴纳城建税，营业税税额的3%缴纳教育费附加，营业税税额的2%缴纳地方教育附加。

（二）个人所得税

《中华人民共和国个人所得税法》规定，财产转让所得以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用税率20%。个人出售商铺所得属于转让财产所得，应按此规定计算缴纳个人所得税。

（三）土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”

旧房转让应缴纳的土地增值税按以下顺序和方法计算：

1．转让旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再计算应纳土地增值税额。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题

转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”

具体计算过程：（1）计算评估价格：评估价格=重置成本价×成新度折旧率；

（2）汇集扣除项目金额：包括评估价格、评估费用、与房产转让有关的税金等；

（3）计算增值率；

增值率=增值额÷扣除项目金额

增值额=收入额－扣除项目金额

（4）依据增值率确定适用税率；

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

（5）依据适用税率计算应纳税额；

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

（6）如果转让房地产的成交价格明显低于房地产评估价格，又无正当理由的，应按评估的市场价确定其实际成交价，并以此作为转让房地产的收入计算征收土地增值税。

2．转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条规定计算。即经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

3．对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。根据《关于明确旧房转让土地增值税政策的通知》（苏财税〔 2011 〕36 号）规定：“三、对旧房转让实行核定征收的，按《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)文件第四条规定，核定征收率原则上不得低于5%。并应按《江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》(苏地税发〔2011〕53号)文件第三条规定，在测算增值率的基础上，确定核定征收率，计征土地增值税。”

（四）印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据，应由立据人按合同按所载金额万分之五贴花。

根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）第十条规定：“‘财产所有权’转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。”

因此，买卖双方均应缴纳印花税。

（五）契税

根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。契税税率为3-5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

根据《江苏省政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的意见》(苏政办发〔2008〕133号)规定调整契税适用税率及标准，契税税率由4%调整为3%。

根据《江苏省财政厅 江苏省地方税务局 江苏省住房和城乡建设厅关于调整我省房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》(苏财税〔2010〕33号)规定：“一、关于调整契税政策

自2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下，且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的普通住宅，减按1%税率征收契税。对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税；对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省原定3%税率征收契税。

……。”

商铺不属于住房，因此个人购买商铺应按3%缴纳契税。

四、个人赠予、受赠、继承房产涉及税费

（一）营业税

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局2008年第52号令）第五条规定：“纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：

单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；

……。”

根据《财政部　国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号）规定：“二、个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：

（一）离婚财产分割；

（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。”

因此，如符合上述情况的赠予行为，暂免征营业税；如不符合上述情况，应视同个人转让二手房计算缴纳营业税及附加。

（二）个人所得税

根据《财政部国家税务总局关于个人受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第一条规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

除上述规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

（三）土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定的土地增值税的征税范围不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第四条进一步明确：“细则所称的‘赠与’是指如下情况：

（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。”

因此，符合上述情况的继承、赠与不征收土地增值税，其他赠与行为仍应征收土地增值税。

（四）印花税

买卖双方均应按产权转移书据缴纳印花税。

（五）契税

根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”

第二条第一款第四项规定：“本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：......

（四）房屋赠与；

......。”

根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）第七条第二款规定：“条例所称房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。”

另根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）规定：“一、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。

二、按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。”

又根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发〔2006〕144号）第一条第二款规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。

因此，按照目前政策，法定继承人继承房产、土地，不征收契税；其它个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人按我省契税税率3%全额征收契税。

例2：房产为父亲所有，父亲今年去世，儿子继承了父亲的房产，是否要交税？

答：儿子继承父亲的房产，根据财税〔2009〕111号第五条规定，暂免征收营业税；根据财税〔2009〕78号第一条规定，不征收个人所得税。又根据国税函〔2004〕1036号，儿子作为法定继承人继承父亲的房产，不征契税。

五、个人受赠、继承房产后再转让涉及税费

个人受赠、继承房产后再转让，涉及的相关税收与个人转让二手房相同，但购房时间的判断应根据《国家税务总局关于关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第四条规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。

根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号），在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

另根据《财政部　国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第五条规定，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

例3：接例2，房产系父亲2005年购买的普通住房，原发票价格20万，儿子今年办好新的房产证后，决定卖掉该房产，预计房价50万。除该套住房外，儿子还有一套住房，问儿子转让该房产要如何交税？

答：根据国税发〔2005〕172号第四条规定，儿子再转让该房产，购房时间按受赠、继承前的购房时间确定，购房价格按受赠、继承前的购房原价确定。因此儿子转让该房产应确定为满五年普通住房，免征营业税。由于不是家庭唯一住房，儿子应计算缴纳个人所得税（50-20）×20%=6（万元）。

常见问题解答

1、我在2009年4月份购买了一套78平米的沧浪区商品房，当时房产证上是我和老公的名字，现准备将我独生女儿的名字加到房产证里，加名字需要缴纳哪些税费？

答：一、根据《财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号），无偿赠与子女暂免征收营业税。

二、根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号），房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与子女时，对当事双方不征收个人所得税。

三、根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条规定，房屋赠与需要缴纳契税。根据《江苏省财政厅 江苏省地方税务局 江苏省住房和城乡建设厅关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（苏财税〔2010〕33号）规定，自2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下，且属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，减按1%税率征收契税。对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税；对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省原定3%税率征收契税。商品住房以房地产主管部门契约鉴证时间为准，存量住房以房地产主管部门契约登记受理时间为准。

因此，如将房产赠与女儿，应适用3%契税税率。

2、2012年个人转让满五年的160平方的二手住房时，营业税按差额征收，能否扣除住房贷款利息？

答：不可以。根据《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2011〕12号)规定，自2011年1月28日起，个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，即只能扣除购房价款。另据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号），对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用包括纳税人按照规定实际支付住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

3、我和朋友的房子在同一个小区，都没有满5年。我想和她的房子进行置换，需要缴纳哪些税？

答：朋友之间置换住房，应按分别销售住房处理。

一、根据《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2011〕12号）的规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。

二、营业税的7%（市区）征收城建税，营业税的5%征收教育费附加、地方教育附加。

三、据《财政部 国家税务总局 建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。对于不满五年的住房转让，应按转让差额20%缴纳个人所得税。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，暂按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

四、根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）的规定，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。

五、根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》的规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

房产交易纳税问题详细讲解（附案例分析）