住宅工程质量通病治理措施和实施方案

住宅工程质量关系到广大人民群众的切身利益。由于住宅工程质量通病具有多发性，难治性等特点，所以是影响人民群众正常生活的投诉热点。如何有效防治施工中住宅工程质量通病一直是建设工程质量监督管理长期思索、不断总结的工作，根据省住房和城乡建设厅、黑龙江省质量技术监督局联合发布的《住宅工程质量通病防控规范》，制定该住宅工程质量通病治理措施和实施方案。

一． 依据：

1. 国家和地方制定的有关工程建设方面的法律、法规、规章。

2.现行的工程建设设计及施工验收规范和建筑工程施工质量验收系列规范。

3.本工程施工图纸、设计变更、洽商及工程项目有关设计文件。

4.省站及市站下发的关于工程质量通病防治的文件、资料。

5.市站下发的关于节能施工、塑钢窗认证、建筑材料见证取样送检等相关文件。

二、工程概况：

1、工程名称：龙山国际住宅小区17#~20#楼

2、工程地点：鸡西市鸡冠区西山富强路、幸福路、建安街、西胜街围合地段

3、建设单位：鸡西市汇鑫房地产开发公司

4、设计单位：哈尔滨方舟建筑设计有限公司

5、施工单位：哈尔滨第四建筑工程公司

6、监理单位：密山市飞达建筑工程管理咨询服务有限公司

本工程建筑总建筑面积22257.99㎡，地下一层，地上六层，地下一层层高2.6m，一至六层层高3m。建筑总高度18.80M；建筑结构砖混结构；建筑功能：地下一层为车库，一～六层为住宅。

三.控制原则及措施：

1．做好施工图纸会审工作，把图纸有关细部构造及部分关键部位设计不到位的提出来，以便施工控制。

2.坚决贯彻国家节约能源的方针、政策、保证节能建筑的工程按设计施工图纸、标准图实施、保证工程质量。施工中对建筑节能施工单位资质审查，管理人员及主要专业人员必须经过节能培训，持证上岗。

3.编写详细工程质量通病专项治理方案，并经监理审批，明确工程质量通病专项治理项目重点部位和关键工序的控制措施。施工前做好技术交底。

4.控制材料源头，凡采购的墙体材料、保温材料、防水材料、门窗、采暖、电气设备等所有建筑材料必须是获得相关部门认证和核准的产品。同时材料进场必须带厂家资质、认证、核准等有效文件，有产品合格证、产品说明书、检验报告，进场后必须按规定品种、规定批量、进行二次检测，合格后使用。

5.设计建筑节能的变更应有设计单位出具设计变更通知单，并经原审图单位的审核意见。

6.基础、墙体、屋面等分部分项工程隐蔽前，必须经监理工程师确认，在施工过程中按时按遍请市站监督员到现场核验。

7.在施工中对各分部分项工程的基层处理、细部节点处理、饰面层施工都要严格按规范、规定、操作规程施工，并做好监督检查、验收、评定工作。施工前，关键部位关键工序施工单位应做工程示范样板，经建设、施工、监理、单位共同检查确认方可施工。

9.做好每分项分部工程技术、质量交底，坚持工序验收检查制度，上道工序验收合格，再进行下道工序施工。

10.按规定做好涉及节能、涉及安全及使用功能、观感的检查验收。做好相关子分部工程检验批、分项工程、子分部工程验收评定记录。

四．通病治理项目及范围：

根据文件精神，工程质量专项治理重点如下：

㈠．实体质量通病防控

1．防水工程

1.1柔性防水质量通病防控。

1.2屋面积水、渗漏防控。

2．砌体工程

2.1砌体裂缝质量通病的防控

2.2构造柱、圈梁质量缺陷防控。

3．混凝土结构工程

3.1现浇混凝土楼板裂缝防控

3.2悬挑板钢筋保护层厚度超差防控。

4．楼地面工程

4.1首层地面下沉塌陷防控

4.2楼地面面层起砂、空鼓、裂缝防控

4.3厕浴间和有防水要求的地面渗漏防控

4.4低温热辐射地面裂缝防控

5．装饰装修工程

5.1内墙裂缝、空鼓防控

5.2门窗变形、渗漏防控

6.建筑节能工程

6.1外墙外保温裂缝、渗漏、脱落防控

6.2墙体结露、霉变防控

6.3外墙外保温涂料脱落
7.给排水及采暖工程
7.1管道渗漏防控
7.2排水系统水封破坏、反味、排水不畅防控
7.3供暖系统运行效果差防控
8.电气工程
8.1电气竖井内防火隔阻
8.2防雷、等电位联结，接地保护
㈡．工艺通病治理要点

1．卫生间上返梁和楼板连接节点处理不当，卫生间蓄水、屋面淋水试验不规范。

2．砌体不按操作规程施工。

3．混凝土和砂浆计量不准确、级配不严格、搅拌不均匀。

4．各类外加剂品种选用、计量、掺配方法掌握不准确。

5. 外窗及周边发泡、打胶不到位，出现渗漏现象。

6. 土方回填材料含水率、分层厚度、压实设备和压实遍数控制不当。

（三）管理通病治理治理要点

1．因盲目赶工、片面压低造价造成的粗制乱造、土工减料。

2．施工单位自检不到位。

3．施工方案针对性不强，内业真实性差。

4．材料质量源头控制不严。

5．施工图设计深度不足，部分关键节点，细部构造物详图。设计变更随意，变更不符合程序。

四．具体分项工程治理措施及要点：

㈠.墙体裂缝防治：

1.严格控制施工单位选购材料的质量、必须符合图纸设计强度及品种。

　 2. 粉煤灰砖、加气砼砌块出窑后最少30d后方可砌筑。

　 3．砌筑用砂浆应采用中粗砂。

　 4．填充墙砌至梁（板）底口处时，应预留30～50ｍｍ空隙，待填充墙砌筑７d后，方可采用等墙厚的定型砌块侧向丁筑挤密或采用微膨胀细石砼嵌填密实。

5．砌筑严格按规范要求砌筑，各种砖应提前浇水湿润，砂浆饱满度不得低于规范要求，尤其丁头缝及转角交接处灰浆必须饱满。砌体应在砌筑完毕28d后再抹灰。

6．电线导管严禁在多孔砖砌体中斜向敷设。

7．砌体拉结钢筋的设置必须规范到位；加挂的防裂密目钢丝网必须贴挂牢固。

　　8．住宅建筑宜采用挑檐（外天沟）屋盖；其屋面女儿墙应设置构造柱，间距不大于4m；屋面挑檐（外天沟）或女儿墙应设置伸缩缝，其间距不大于20m；女儿墙内侧及压顶的粉刷应每隔3m设一道缝宽10mm的分隔缝，缝内嵌填弹性密封材料。

　 9．填充墙砌体与砼构件交接处以及顶层采用粉煤灰砖、砼空心砌块、蒸压加气砼砌块等材料作为填充墙时，应采用铺挂密目钢丝网抹灰等措施。

　㈡．楼板裂缝防治：

　　1．现浇板的砼应采用中粗砂，含砂率应控制在40%以内，每立方粗骨料的用量不少于1000Kg，粉煤灰的掺量不宜大于15%。

　　2．砼应采用减水率高、分散性能好、对砼收缩影响较小的外加剂，其减水率不应低于8%.

　　3．推广使用商品混凝土，预拌砼进场时按检验批检查入模坍落度，高层住宅不大于180mm，其他住宅不应大于150mm。现场拌制混凝土和砂浆计量推广使用电子计量，用人工计量必须使用台称每罐必检。工地不准使用小铲车及锹量上料。

　　4 .严格控制现浇板的厚度和钢筋保护层厚度，宜优先采用塑料支卡控制保护层措施。阳台、雨蓬等悬挑现浇板的上部负弯矩钢筋应按间距不大于300×300mm设置垫块或钢筋支凳，并确保砼浇筑时不位移。

　 5．现浇板中的线管必须布置在板底受力钢筋以上，交叉布线处应采用线盒，线管直径不应大于1/3板厚，当预埋线管上部无双向配筋时，应增设Φ6＠150、宽度不小于450的钢筋网带。在没有采用可靠措施情况下严禁将水管水平埋设在现浇板中。

　 6．现浇板浇筑时，在砼初凝前应进行二次振捣；砼终凝前应进行不少于两次压抹，但必须采取措施防止直接踩踏砼。

　　7．现浇板浇筑后，应在12h内进行覆盖和浇水养护，（冬期施工必须采取相应养护措施），养护时间不得少于7d;对掺用缓凝型外加剂的砼，养护时间不得少于14d。

　 8．现浇板养护期间，当砼强度小于1.2MPa时，不得进行后续施工。当砼强度小于10MPa时，不得在现浇板上吊运、堆放重物。凡吊运、堆放或移动重物应减轻对现浇板的冲击影响。

　 9．现浇板的模板及其支架体系的选用必须经过计算 ，除满足强度要求外，还必须具有足够的刚度和稳定性，边支撑立杆与板支座间距不得大于300mm，中间立杆间距不宜大于800mm，立杆下端应设垫板并应设置扫脚杆。同时应根据工期要求配备足够数量的模板，以确保拆模能满足规范要求。

　 10．现浇板施工缝的位置和处理、后滞带的位置和砼浇筑应严格按设计和施工规范要求以及经审定的施工方案执行。后浇带的砼浇筑应在主体结构浇筑60d后进行，宜采用微膨胀砼浇筑。从留置后浇带至后浇带砼达到设计强度之前的整个时间段内严禁拆除后浇带两侧的支撑。

　 11．现浇板的板底宜采用免抹灰措施。

　 ㈢．楼地面渗漏、地面裂缝防治 ：

　　1．厨、卫间和有防水要求的楼地面必须设置防水隔离层。

　　2．厨、卫间和有防水要求的楼板周边墙下（除门洞口外）必须浇筑一道高于楼、地面实际使用标高200mm以上砼翻边，并与楼板一同浇筑。

　　3．上下管道等预留洞口位置应准确，洞口形状宜为上宽下窄的倒锥形。

　 4．采用套管穿越楼地面时，套管 应用 钢管制作，其长度应考虑套管顶高出实际使用楼地面50mm的要求，防水翼环焊接位置应位于楼地面楼厚中部；不采用套管的应按要求加装止水圈。套管与立管之间应用油麻等密封材料填塞，上口用防水密封膏（胶）密封。

5．预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净，毛化处理、涂刷加胶水泥浆或界面处理剂。洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石砼浇筑至板厚度2/3处，待砼凝固后进行4h蓄水试验，无渗漏后再用掺入抗裂防渗剂的细石砼填满。

　6．楼地面防水层施工前应先将基层清理干净，阴角处粉成小园角。防水层的泛水高度不小于300mm。

　7．楼地面找平层应向地漏方向放1～1.5%坡，地漏口要比相邻楼地面低5mm。

8. 有防水要求的楼地面应分别在防水隔离层和面层施工完毕后，分别进行48h以上蓄水试验。

9．楼地面面层时必须控制好混凝土配合比，粗细骨料级配符合要求，使用中砂，宜用普通硅酸盐水泥，要求压实亚光。及时浇水养护，防止天气干燥，产生裂纹。

　　㈣．外墙渗漏、裂缝、长毛、结露防治：

　　1．外墙砌体砂浆饱满度不得小于90%。

　 2．外墙施工宜采用无脚手眼工艺。按规范留置脚手眼时，宜采用微膨胀细石砼捣实，严禁用干砖填塞；小园孔、灰缝扁孔等应清理干净后采用微膨胀水泥砂浆分两次填塞密实。外墙孔洞填塞应由专人负责，并及时办理专项隐蔽验收手续。

3．现在建筑均为节能设计，施工前编写详细节能工程专项施工方案，明确建筑节能项目重点部位和关键工序的施工及监理措施。施工前做好技术交底。

4.在施工中对节能的基层处理、墙体节能、细部节点处理、饰面层施工、门窗节能工程、屋面节能工程、地面节能工程、采暖节能工程都要严格按规范、规定、操作规程施工，并做好监督检查、验收、评定工作。施工前，施工单位应做建筑节能工程示范样板，经建设、施工、监理、单位共同检查确认方可施工。

5．外墙粉刷前应将基层进行凿毛、甩浆或其他工艺毛化处理，并清除墙面污物后提前1d浇水湿润。

6．外墙粉刷应使用含泥量不大于2%、细度模量不小于2.5的中粗砂

　 7．外墙抹灰必须分层进行，严禁一遍成活。施工时每层厚度宜为6～10mm，各层粉刷接缝位置应错开，并尽可能设置在砼梁、柱中部。

8．窗台、窗楣、阳台、雨蓬、腰线和挑檐等处粉刷的排水坡度不应小于2%。

9．突出墙面有排水要求的部位应做滴水线（槽），滴水线（槽）粉刷应密实、顺直，不得出现爬水和排水不畅现象，滴水线（槽）的高（深）度不应小于10mm，其与外墙相交处应设置断水口。

10．外墙不同材料基体交接处表面的抹灰，应采取防止开裂的加强措施。

11．采用外墙涂料饰面时，外墙涂料找平腻子的厚度不应大于1mm。 其水泥砂浆粉灰层宜按不超过3m×3m设置分格缝，面层宜选用吸附力强、耐候性好、耐洗刷、节能环保的弹性涂料。

　　㈤．门窗渗漏防治：

　　1．应严格按施工图纸选购节能窗。厂家必须有《全国工业产品生产许可证》《黑龙江省建筑节能产品核准证书》及出厂检验报告等着呢光明文件。

2．门窗进入施工现场时，应按设计要求进行各项性能见证取样送检，复检合格后方可使用。塑钢门窗必须使用与其型材相匹配的内衬增加型钢，衬钢厚度应符合有关规范要求，并做防腐处理。

3．门窗框安装固定前应对预留洞口尺寸进行复核校正，根据饰面材料确定门窗外框与洞口间隙后用防水砂浆刮糙处理。

　　4．外门窗的安装必须牢固，安装塑窗的固定片或膨胀螺栓的数量及位置应正确，连接方式应符合要求，固定点距窗角、中竖框、中横框150-200MM，固定点间距不大于600MM。在砌体上安装时用严禁用射钉固定。

　 5．外门窗底框应安装在高出台面外标高20mm的台阶上，严禁将底框埋在台面中。

　　6．外门窗边框与洞口之间的间隙应采用弹性闭孔材料填充饱满，并使用密封胶密封，外门窗框与副框之间的缝隙应使用密封胶密封。密封胶应打得严密、顺滑。采用观察检查，核查隐蔽工程报告检查。

　　㈥．屋面渗漏防治：

1. 屋面工程施工前，必须编制包括对已施工完毕的柔性防水材料的保护措施在内的详细施工方案，并经审核后方可组织施工。

2.对施工中使用的防水材料进行质量予控，要有出厂产品合格证或质量鉴定文件。同时进入施工现场的材料要进行复试和外观检查。卷材检验的内容是不透水性、拉力、柔度和耐热度。其他防水材料 也应按规范要求做试件，进行耐热度、黏结力和柔韧性试验。

3.要求防水层与基层全粘结，且必须粘结牢固。基层表面必须具备强度高、坡度正确、表面光滑、平整、不起砂、不起皮、不开裂的条件。柔性防水对基层的含水率要求较高，铺贴前应保证基层含水率符合规范要求。

4.施工中加强管理与防水层相关的层次：找平层、隔气层、保温层、隔离层、保护层的施工质量。沥青、改性沥青和高分子聚合物卷材不宜在00C下施工。

5.卷材防水层的天沟、檐沟、檐口水落管、泛水、变形缝和伸出屋面的防水构造，必须符合设计要求。

6．屋面刚性细石钢筋砼防水层（保护层）施工除应符合设计和相关规范要求外，还应满足下列要求：

　　钢筋网片应采用焊接网片,细石砼浇捣时，宜先铺三分二厚度砼并摊平，再放置钢筋网片，然后铺满足够设计厚度，振捣、压光、养护按规范要求执行。

7．分格缝应上下贯通，钢筋网片在分格缝处断开，缝内不得有水泥浆粘结。在分格缝和周边缝隙干净干燥后，用与密封材料相匹配的基层处理剂粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，分格缝上应粘结宽度不小于200mm的通长卷材保护层。

（七）地下防水工程渗漏防治

1、地下工程在施工过程中，应保持地下水位低于防水混凝土500mm以上，并应排除地下水。

2、柔性防水层的基层应采用1：2.5水泥砂浆找平，找平层表面应洁净、干燥。施工前，先涂刷基层处理剂，卷材宜采用满贴法铺贴，确保铺贴严密，防水涂料应薄涂多遍成活达到设计厚度。施工完毕后，应采用水泥砂浆涂抹等保护措施。

3、金属止水带应折边，连接接头应满焊、焊缝严密。

4、埋入式橡胶或塑料止水带施工时，严禁在止水带的中心圆环处穿孔，应埋设在变形缝横截面的中部，木丝板应对准圆环中心。止水带接长时，其接头应挫成斜坡，毛面搭接，并用相应的胶黏剂粘结牢固。金属止水带接头应采用相应的焊条满焊。

5、采用膨胀止水条嵌缝，止水条应具有缓胀性能，使用时，应防止先期受水浸泡膨胀。

6、表面附贴式橡胶止水带的两边，填防水油膏密封。金属止水带压铁上下应铺垫橡胶垫条，以防渗漏。

7、混凝土墙体分层浇筑，在初凝前对下层混凝土进行复振，控制模板拆除时间，养护时间不低于14天。

8、混凝土一次浇筑落差控制不超过2m。

　（八）．室内标高和几何尺寸控制：

1．施工单位应安排专人进行测量，各种测量仪器定期校验。

　 2．主体结构施工阶段应及时弹出标高和轴线的控制线（如墙面500mm线、地面方正控制线等），做到准确测量、认真记录，并确保现场控制线标识清楚。

　 3．严格控制现浇板厚度，在砼浇筑前应按每1.5~2m2范围设置一个厚度控制标识。

　 4．装修阶段应严格按所弹出的标高和轴线控制施工，发现超标时应及时处理。

　 5．施工过程按检验批进行建筑物室内标高、轴线、楼板厚度的测量，每层（段）为一个检验批，并将测量记录收集归档，作为分户验收依据。

　 6．室内标高、轴线位置的检测数量，每检验批按20％以上的房间数且每套（户）不少于１间进行抽查。

　 7．现浇楼板厚度的检测数量，每检验批按20%以上的楼板数且每套（户）不少于１块板进行抽查。检测采用钻孔法，有预留洞时可利用预留洞替代钻孔，每块板不少于5个测点，测点应均匀分布。

　　（九）．建筑安装工程通病防治：

　　A.给水管道安装通病防治。

　　1．塑料及复合给水管在墙内或穿墙（板）时必须预埋套管；管道支架的最大间距应满足规范要求；水平管安装必须采用支架，严禁使用管卡或勾钉。

　　2． 暗装管道时，应安装一段做一段水压试验，待全部安装完成隐蔽前再整体试压一次，并做好记录。

　　3．对冰冻线以上埋地敷设以及屋面、未封闭阳台等户外露天安装的给水管道应严格按设计和规范要求做好保温。

　 B. 排水管道安装通病防治

　　1．应严格控制管道安装坡度，严禁倒坡。

　 2． 施工过程应及时做好管口临时封堵，严防杂物掉进管膛。

　 3．管道安装完毕后或隐蔽前，施工方应会同监理人员认真做好通水、灌水试验，卫生器具应做通水试验，并做好记录。

　 4．应严格按设计和规范要求设置伸缩节，管道穿地面埋设时应设套管或伸缩缝。

　　5． 屋面排水口宜采用承插式球型排水栓，严禁水平排水口采用平板式排水栓。

　　6 在排水管出水口处应采取加设弯头和加铺高强度材料垫板等防冲刷措施。

　 C.电气安装通病防治

　　1.接地或接零线在支线与干线间的连接以及在插座间的连接，严禁采用串联连接。

　 2.为防止线管在拐弯处穿线困难，应确保煨弯时，弯曲部分的曲率半径不小于6倍管径，并不得出现折皱、裂缝等现象。

　 3.设计要求接地的幕墙金属框架及金属门窗、所有突出屋面的金属构架及设备均应就近与防雷接地线可靠连接，且连接处的不同金属间应有防电腐蚀措施。

　　4.地上防雷接地装置采用圆钢时，必须选用直径不小于Φ8mm的镀锌圆钢，其连接应采用搭接长度不小6倍直径的双面搭接焊；弯曲处不小于90°，弯曲半径不小于10倍圆钢直径；跨越变形缝处应设伸缩装置。

（十）.土方回填治理

1.土方回填前应清除基础内垃圾、树根等杂物，抽除坑穴积水、淤泥后方可进行。

2.对填方土料应符合设计要求，严禁用淤泥、腐植土、耕植土、建筑垃圾和有机含量大于8%的土作填土。设计无要求时压实系数为0.9。回填过程中应根据土质、压实系数及使用机具、分层进行，分层厚度：震动压实机250-350MM；柴油打夯机200-250MM.

3.对回填时分层过大,压实不足的必须采取人为浇水沉降措施,压实程度要经试验确定。

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生活不是等待风暴过去，而是学会在雨中翩翩起舞,不要去考虑自己能够走多快，只要知道自己在不断努力向前就行，路对了，成功就不远了。放弃了，就不该后悔。失去了，就不该回忆。放下该放下，退出那没结局的剧。我们需要一点点的眼泪去洗掉眼中的迷雾，一点点的拥抱去疗愈受伤的心，一点点的休息去继续前行,少壮不努力，老大徒伤悲,每个人的人生都是不一样的，处同样的位置，也是有人哭，有人笑，有人沉默。穷人缺什么：表面缺资金，本质缺野心，脑子缺观念，机会缺了解，骨子缺勇气，改变缺行动，事业缺毅力世界上最聪明的人是借用别人撞的头破血流的经验作为自己的经验，世界上最愚蠢的人是非用自己撞得头破血流的经验才叫经验,不要抱着过去不放，拒绝新的观念和挑战,每个人都有退休的一天，但并不是每个人都能拥有退休后的保障。觉得为时已晚的时候，恰恰是最早的时候,勿将今日之事拖到明日,学习时的苦痛是暂时的，未学到的痛苦是终生的,学习这件事，不是缺乏时间，而是缺乏努力,幸福或许不排名次，学习并不是人生的全部。但既然连人生的一部分——学习也无法征服，还能做什么呢.

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