我国房地产市场的现状问题及对策分析
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我国房地产市场的现状、问题及对策分析
第三小组
摘要：我国的房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，整体属于卖方市场， 但房地产市场的诸多问题也是非常突出的。所以，只有理性对待房地产市场目前的状况与矛盾，才能将房地产市场这块蛋糕做大切好，才能促进房地产经纪的长足发展。本文将对我国房地产市场的现状及问题进行分析，并对此提出具有建设性的对策。 关键词：房地产 现状 对策 一、 引言
对于中国这样一个长期处于住房难的大国来说，2001年最令人鼓舞的转折就是告别了城镇住房短缺时代。全国城镇人均住房建筑面积突破20平方米，达到中等收入国家水平。与此同时，理论界与产业界就“泡沫论”、“过热说”产生了激烈的争论，研究房地产市场的经营发展现状与趋势，把握市场的机遇与风险，直接关系到房地产业与住房金融的稳健运行，也是关系到国家通过拉动内需实现国民经济良性循环的重要课题。
而我国的房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，整体属于卖方市场，但房地产市场的诸多问题也是非常突出的。所以，只有理性对待房地产市场目前的状况与矛盾，才能将房地产市场这块蛋糕做大切好，才能促进房地产经纪的长足发展。 二、 我国房地产市场目前的运行现状
1房地产开发投资增速迅速反弹，土地储备是主要拉动因素
2021年1-4月房地产开发投资保持30以上的强劲增长，同期销售则明显放缓。中国国家统计局5月公布，1-4月全国房地产开发投资同比增长34.3，较1-3月34.1略有加快。房屋新开工面积增速也由23.4加速至24.4。受此推动，同期城镇固定资产投资增长25.4。 “在房地产销售减速的情况下，房地产投资持续高位，我们猜测原因可能有两个方面：一是前期土地购置尾款的支付；二是保障性住房的开工。”申银万国首席宏观经济分析师李慧勇表示。
尽管今年以来房地产投资增速保持高位，从政策压力对房地产销售的作用却日益显现。 截止4月21日，已有39个城市出台限购令，限购令出台的城市需求受到显著影响，未限购的三线城市影响不大。由于政策的密集出台，造成市场进入“硬拐点”。惯性原因，开发投资增速依然较高、新开工增速略有增长，开发资金总量增速趋缓。
无法完成计划的概率依然偏大――国土部公布2021年供地计划。在开发商预期偏谨慎的大背景下，获取土地的热情并不高。同时2021年土地供应实际完成率为68，未完成
的部分为保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地，地方政府土地供应的热情不足也是无法完成计划的原因。
土地市场：推出量持续下跌，成交量小幅上涨。本周监测的20个主要城市推出土地面积环比下跌61，成交面积272万平米，环比上升21。 2到位资金充裕，开发企业走出资金困局
面对宏观调控政策的严厉执行，近期企业通过银行贷款、股市融资纷纷碰壁，一系列直观的数据，折射出房企目前所面临的资金窘境。CRIC测算数据显 示，在一季度房地产开
发企业资金来源增速放缓、房地产开发投资高位运行的背景下，二季度房地产开发企业资金将可能进入资金预警区间。
显而易见的是，房企资金链的趋紧，将直接影响到企业当前的发展策略。面对可能出现的资金链断裂，企业是否遭遇运转窘境等问题，则更多地考验房企在土地策略、营销策略以及融资策略等方面的调整和积极应对。但是不管如何，“财务化”显然成为此轮环境下企业运营的共识。
谨慎投资，拿地策略“慎”字当头。作为互相联动的两大市场，住宅市场的调控也直接作用到土地市场。在房地产住宅市场频繁遭遇调控重拳的2021年，土 地市场也一直维持了相对的低迷状态，尤其是企业资金链收紧的当下，开发企业在拿地策略上也表现出进一步趋缓的趋势。数据显示，4月万科、金地、招商地产等 15家典型企业通过招拍挂方式新增的土地总建筑面积和成交总价，均创下了2021年以来的最低纪录。对多数企业企业，在谨慎并有所控制的前提下，多数企业 近期在土地市场的策略都有所调整。
跟进降价效应显现，快速将存货变现。销售是实现企业资金链循环和周转的重要途径。从现时的市场状况来看，“现金为王、快速销售”的策略在近期市场中越 来越多的反应出来，这体现在一方面，以碧桂园南京项目为代表，企业推案数量和规模不断加大，而在另外一方面，在被资金“牵着鼻子走”的背景下，近期楼盘随 行就市、打折促销的动作也有放大的趋势，而保赢利、保现金流无疑成为营销策略的首要出发点和核心所在。 3开发供给仍处于缓慢恢复姿态；
房企囤地足够三年开发，一线城市土地供给保守。土地市场的冷热变化或许可以透露出房地产市场走势的蛛丝马迹。3月份以来一些地方土地出让多次出现底价成交，之前开发商拼抢地王的热火场景不再。之前“吃”进大量土地的许多房企土地储备已足够三年以上开发，纷纷减缓拿地步伐，静待土地市场走势明朗。
手中有地心里不慌，前两年的土地盛宴中，各大房企已经囤积了大量土地，许多房企土地储备足够三年甚至更长时间开发。在当前市场低迷情况下，今年2月份以来，房企大多采取保持现金、减缓拿地的举措。
一线城市近几年土地供给量一直较为保守，没有出现大幅增加，这被认为是房价持续高涨的因素之一。以上海为例，住宅土地供应2021年至2021年分别有1100公顷、900公顷、1065公顷、1100公顷，平均波动幅度正负保持在100公顷左右。
北京市2021年度计划供地总量为6500公顷。其中住宅用地2550公顷，比2021年的2500公顷增加了2%，住宅用地中安排保障性住房用地 1330公顷，比去年增加6%。供地计划中增加了中低价位、中小套型普通商品房用地供应，确保各类保障性住房及90平方米以下的中小套型商品房用地供应量 不低于住宅用地供应总量的70%。
有专家指出，从全国范围来看，商品房销量下降，开发商对未来商品房销售不太乐观，加上资金回流等方面的压力，不少开发商会采取“冬眠”的办法，拿地意愿大幅降低，未来一段时间或将出现土地流拍现象。
不过这位专家指出，在通胀预期和城市化进程加速的背景下，对未来的房地产市场仍然看好，与2021年金融危机时不同的是，未来土地流拍只会是个别现象，不会影响土地市场和房地产市场的大方向。
4市场销售较快增长，价格上涨较快
最新数据显示，主要房企业绩依旧高速增长。已公布一季度业绩的十大开发商今年前三个月卖楼超过千亿元，而且有接近六成企业均价涨幅“闯过”调控红线。
数据显示，万科、保利、复地、富力等十大开发商今年首季卖楼超过千亿元，八成销售额同比增幅超过15%。
目前，除恒大外，多数开发商巨头已发布今年前三个月的销售情况，多数卖楼成绩逆势
上涨。其中，万科一季度销售金额355.1亿元，同比增长135%。3 月份当月卖楼达到93.3亿元，同比增幅仍然接近五成。保利地产一季度卖楼进账140.15亿元，同比大幅增长72.39%。金地集团一季度累计实现销售 金额37.2亿元，同比增长82.4%。
此外，在香港上市的内地开发商也都表现不错。中国海外发展表示，今年3月份该开发商销售额77.6亿港元，按月大增83%，按年增长13.2%。一季度累计实现销售额接近200亿港元，同比增幅超过四成。碧桂园、雅居乐、复地集团等今年首季业绩增幅也都在20％以上。
市场人士分析，在楼市不断调控下，主要开发商企业还能取得如此靓丽的业绩主要有三大原因。一是部分开发商把去年第四季度的部分销售业绩顺延到今年一季度，保 持了财务销售额稳定增长；二是受政策影响较小的二、三线城市和商业项目成就了房企的辉煌。三是市场需求旺盛，支撑开发商业绩。
