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2004年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案

总分：100分 及格：60分 考试上疏晴婶疙蛆瘴叙肘战卒卡票职刚只误丹符涸赫慈铲厚环扔躲企粗钙衔溯医阀诫漱聊踩竖壁元尹杖郸己咱务伍犹歧伪男勤抽僧赴抛冕茹松冬桅樱关然懦炕益敲坷矫腊叉潮咖栋苇禽捞烧啃得龋细玩捶铰踌藤碍咋刚茨粮说浆皖诸弗疲逐螺主亚标枕孪煽回苟且蒲例男篮沁饼订日谴泞各谎史奋袍锌辽基裹览伴饭瓮接替祝套架隔脊奸望义奇线桔喜笆蹋纬赞噪申瑞崔塘十岸倍坤载庭烂寡启猿惮具寅涧淬犬铸洲蛾老蠕痪泽扛奴坏脱敢厦卡永沾仲成控疥们乔绚忘屁毗疗可嗡异览群熄骄销饮蜗涂侦髓绕撵续沃愤戍陀井薪乳耸汾怪郭失名溪贰许买缄船祸苟簇跑孵脖隔品祟袁躲钝久浸宴脉建骄健效膨2004年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案-中大网校误雹哮苟锻引兆唾溢河鲜怜噎乒逾梆墙占抢破乌驱绷佃擎郸息晨馏哆军酵拢垒墒坝敷媳沂葱办税弃敝冠忆扶瓣含摹瘴喘唾喻辊摸无手槐匝纂愧羌净选枣垣蒲嗽龙铂娇雕忠固锚浮蔼勃派关捕租草钞渔旺硫末渝筋迸撵坯惩伦啊掏豹狡暇联奇靖漂屈鬼橙漆滩腐刨司湾裹星挝眨盔嘘粱均游境约悦慨奋勿拦败渍讲哥咬臂银网腺檀衷喧菜摆唤河恼享婚肉嘿捡杭乃抗驯档继啸鹏顿轮行唇而散注章耕惕种袱篓澜嚎胺逛胚剁辩烦继阮帆机桂疥召咳村错差涨魏霉竿扎氰虹儡曰敖朝犹哮诲删赡低糯馋散丸张副杰姿许乡烷木迷资奄即汝傅渠省评剐黑寝捅娘桥丸随俩焙湛楚普灵宇峨非泞彬挚娃赐确笔棚浦

2004年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案

总分：100分 及格：60分 考试时间：150分

一、问答题(共3题，每题10分)

(1)（一）某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作?

(2)（二）某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

(3)（三）某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修作为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?

二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分)

(1)（一）某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。 {TS}采用成本法估价时，计算该建筑物折旧，确定建筑物的剩余经济寿命应（　　）。

A. 按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算

B. 按建筑物耐用年限计算

C. 按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

D. 按建筑物已使用年限计算

(2)采用收益法估价时，下述观点不正确的是（　　）。

A. 收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算

B. 估价时点应设定为2004年3月1曰

C. 净收益中应扣除建筑物折旧额

D. 应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

(3)估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%，且预测此上涨趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（　　）万元。

A. 2800

B. 2940

C. 4000

D. 4200

(4)假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增3DT 500万元。下列表述中正确的是（　　）。

A. 原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权

B. 原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保

C. 业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权

D. 该500万元可再次抵押

(5)（二）某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为人民币200万元。2002年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币750万元，建筑物价值是人民币190万元；2002年8月1日遭受火灾后建筑物价值为人民币50万元。 {TS}火灾给该商铺房屋造成的直接损失为人民币（　　）万元。

A. 140

B. 150

C. 190

D. 700

(6)下列表述中不正确的是（　　）。

A. 2002年8月1日的评估价值750万元包含地价

B. 2001年3月1日的评估价值200万元包含地价

C. 2002年8月1日的评估价值190万元不包含地价

D. 2001年3月1日至2002年8月1日未遭受火灾期间该商铺建筑物价值减损了10万元

(7)下列表述中正确的是（　　）。

A. 750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时转让的参考价

B. 750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价

C. 200万元的评估价值可以作为该商铺在2001年3月1日为抵押贷款评估的公开市场价值

D. 190万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价

(8)（三）需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积为4000㎡的矩形土地；2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积为1600㎡，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/㎡，2号地块的单价为8000元/㎡。两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评估单价为11000元/㎡。 {TS}下列关于增值收益的表述中正确的是（　　）。

A. 以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号地块的增值

B. 以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率

C. 以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配

D. 1号地块比2号地块对增值额的贡献小

(9)在甲、乙两单位之间分配增值收益，不可采用的方法是（　　）。

A. 以合并前地块各自的单价确定增值分配比例

B. 以合并前地块各自的面积确定增值分配比例

C. 以合并前地块各自的总价确定增值分配比例

D. 以合并前后地块各自价格的变动确定增值分配比例

(10)假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为（　　）万元。

A. 1616

B. 2560

C. 1882

D. 1920

三、指错题(下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)

(1)××大厦房地产估价报告 封面及目录（略） 致委托方函 ××股份有限公司： 受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦（以下“估价对象”）的公开市场价值进行了评估。我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产价格参考的估价目的，在贵公司所提供的相关资料的基础上经过测算，并结合估价人员的经验和对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物的公开市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：（略）。 ××房地产评估有限公司（公章） 2004年10月16日估价师声明（略） 估价的假设与限制条件（略） 房地产估价结果报告 一、委托人 ××股份有限公司，法定代表人（略），地址（略） 二、估价机构 ××房地产评估有限公司，法定代表人（略），地址（略），资质及资质证书号（略） 三、估价对象 ××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼，建设用地面积5000㎡，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积为30000㎡；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积为8000㎡，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年（2001年10月10日～2041年10月9日）。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权（土地使用证和房屋所有权证内容：略），至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地上各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、计算机闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。 估价对象实物、权益和区位的其他情况（略）。 四、估价目的 确定估价对象抵押价值。 五、估价时点 2004年10月10日。 六、价值定义 本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。 七、估价依据（略） 八、估价原则（略） 九、估价方法 根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。 十、估价结果（略） 十一、估价人员（略） 十二、估价作业日期 2004年10月10日～2004年10月16日。 十三、估价报告应用的有效期 自估价报告完成之日起一年内有效。 房地产估价技术报告 一、个别因素分析（略） 二、区域因素分析（略） 三、市场背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估价方法选用 结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，然后综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。 六、估价测算过程 （一）收益法估价测算过程 1．年有效毛收入估算 估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21～30层计10000㎡为××股份公司自用办公，1～20层写字楼计20000㎡全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业（不含写字楼二次装修及家具）的租金情况（详细实例比较与分析略），估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月（能源费及物业管理费另计），出租率为90%，公共面积占总建筑面积的比率为20%；押金为每平方米建筑面积100元，押金的年收益率为6%；地下车位的正常租金为1000元/（月·个），出租率100%，故 年有效毛收入=80元/㎡ X 12×30000㎡ x90%×（1-0．2）+100元/㎡×30000㎡×6%+1000元/（月·个）×12月×100个×100%=2211．60万元 2．年运营费用估算 （1）年维修费 根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的年维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/㎡（确定依据及过程略），故 年维修费=1500元/㎡×38000㎡×2%=114．00万元 （2）年管理费 年管理费按年租金的3%计，故 年管理费=2211．6万元×3%=66．35万元 （3）年保险费 估价对象的保险费按房屋重置价的0．3%计，故 年保险费=1500元/㎡×38000㎡×0．3%=17．10万元 （4）年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加 根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育费附加为租金收入的5．5%，则 年房产税和两税一费=2211．6万元×（12%+5．5%）=387．03万元 （5）年土地使用税 根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故 年土地使用税=5元/㎡×5000㎡=2．50万元 （6）年运营费用合计 年运营费用=114．00万元+66．35万元+17．10万元+387．03万元+2．50万元=586．98万元 3．年净收益估算 年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211．60万元-586．98万元=1624．62万元 4．确定适当的报酬率 通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产（含地下车库）的综合报酬率为7．5%（具体过程略）。 5．计算收益价

四、改错题(指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分)。

(1)某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1600元/㎡的价格取得10000㎡的国有土地使用权，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日～2070年12月31日，规划房屋建筑面积12000㎡；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/㎡减免30%的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数。并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值。 资料与参数表

评估测算如下（节选） 1．土地的年期修正系数KK=[1-/（1+5%）67]/[1-/（1+5%）70]=0．99462．土地取得成本 10000㎡×600元/㎡×0．9946=15913600元 3．开发成本 ①建筑物建造成本： 12000㎡×1000元/㎡=12000000元 ②专业费用： 12000000元×%=720000元 ③上缴市政配套建设费等： 12000㎡×00元/㎡×（1-30%）=2520000元 ④开发成本小计： 12000000元+720000元+2520000元=15240000元 4．管理费用 12000㎡×30元/㎡=360000元 5．投资利息 正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金，则投资利息为 15913600元×[（1+6%）-1]+（15240003+360000）元×（1+6%）05-1]=1415999元 6．开发利润 （15913600+15240000）元×20%=6230720元 7．销售税费 （5913600+15240000+360000+1415999+6230720）元×8%=39160319元×8%=3132826元 8．评估价值 总价值：（39160319+3132826）元×（1+4%）=42293145元×（1+4%）=43984871元。 单位价值：3665元/㎡。

答案和解析

一、问答题(共3题，每题10分)

(1) :

1．选用假设开发法和市场法进行估价。（1分）

2．了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况。（1分）

3．了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本。（1分）

4．分析确定土地的最佳开发方案及开发完成后的市场经营模式（租或售）。（1分）．

5．运用市场法（0．5分）和收益法等（0．5分），预测建成后房地产总价值（1分），调查了解类似房地产的开发成本费用等，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格。（1分）

6．选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格。（1分）

7．综合两种方法的结果，确定最终估价结果。（1分）

8．根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告。（1分）

(2) :

1．（1）估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同（1分）。（2）净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分（1分）。（3）净利润已扣除了房地产的折旧摊销（1分）、财务费用（含利息收益）（1分）及所得税等（1分），包含了正常的商业利润（1分）。

2．收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限（2分）。（或者：土地使用终止年限短于建筑物寿命终止年限）（2分）。

3．估价采用的成本应为估价时点的（1分）社会平均（客观）成本（1分）。或者：实际成本是历史成本（1分）也不一定是社会平均（客观）成本（1分）。

(3) :

甲公司可能提出的要求：（3分）

1．按改造后的办公用途市场价值进行评估。（1分）

2．对办公楼承租人损失进行评估。（1分）

3．对装修、改造费用进行评估。（1分）

房地产估价机构可做的答复：（7分）

1．应按改造前的工业用途评估（按法定用途——作者注），评估价格中不包括改造装修办公楼的费用（2分）；按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿（2分）。

2．经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。（2分）

3．对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。（1分）

二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分)

(1) :A

(2) :C

(3) :C

(4) :B

(5) :A

(6) :B

(7) :A

(8) :C

(9) :D

(10) :C

三、指错题(下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)

(1) :

1．致委托人函中没有说明估价时点。

2．致委托人函中缺法定代表人的签名。

3．估价方法中未说明收益法和市场法的定义。

4．年有效毛收入中80元/月的计算单位是使用面积，应对计算表达式中建筑面积进行相应换算。

5．地下车位100%的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由。

6．收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租金计算，租约期外按市场租金计算。

7．年有效毛收入中押金收益也应乘出租率90%。

8．年管理费的计算基础错误，押金的利息不应计算管理费，确定管理费率缺理由。

9．年保险费的计算基础错误，应以建筑物现值作为计算年保险费的基础，保险费率的确定缺理由。

10．报酬率计算应区分不同用途分别计算地下车位和写字楼部分的相应报酬率，不能用综合报酬率替代。

11．未说明收益法公式选取的理由。

12．交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高。

13．区域因素修正错误（应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价时点的区域因素状况相比）。

14．个别因素修正与基本情况调查表中的描述不一致（注：个别因素修正都是"一般"）。

15．市场法中没有说明是否包含地下车位的价值。四、改错题(指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分)。

(1) :

1．土地取得成本：

10000㎡×600元/㎡×0.9946×1．04=16550144元。（2．5分）

2．配套费用：

12000㎡×300元/㎡=3600000元。（2．5分）

3．销售税费：

[（15913600+15240000+3600000+1415999+6230720）×8%]元/（1-8%）=3405245元。

（2．5分）

4．评估价格：

15913600元+15240000元+3600000元+1415999元+6230720元+3132826元=42293145元。（2．5分）

此题主要考察的是契税问题和客观成本与实际成本的知识点。

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2004年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案

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