商圈跑盘与空看

● 熟悉商圈重要性

Step1：便于工作

Step2：提升专业

Step3：了解市场

Step4：赢得客户

● 熟悉商圈四步走

第一步：熟悉商圈位置优势及规划发展

01商圈区位

属于哪个行政区?

位于行政区什么方位?

商圈周围相邻的是什么板块?

02商圈环境

居住人群的情况也是商圈的组成部分，人群情况也属于客户租房买房考虑因素。

房屋类型决定了板块定位及客户定位。

03历史规划

商圈历史早期是什么?

如何发展至今?

04优缺总结

商圈优点是什么?

商圈对比周边板块有什么不足?

第二步：熟悉商圈道路及配套

01链家及同业门店

记住链家及同业广店地址，防止带看时找不到钥匙所在门店而增加客户等待时间

02道路交通

记住道路交通情况，方便指引路线，确定见面地点，提升服务体验。

03商圈配套

了解商圈配套能更好的呈现商圈优势,增加房源竞争力。

银行

熟悉商圈时，需要记住各个银行的地址、名称、具体营业时间和ATM机的位置。

记住银行和ATM机的位置可以方便客户业主收取定金/服务费。

商业

酒店||商场||超市||菜场||大型标志性建筑(写字楼、大厦、地标等)||娱乐场所(电影院、游乐场等)

学校

1.了解商圈内幼儿园、小学、中学的位置、名称、入口

2.通过学校官网、咨询资深经纪人或店经理了解下面信息

●招生条件

●规模

●年级

●知名度

●收费标准

●教学特色

●学校的放学时间

●学区信息(对口学校的小区有哪些)

医疗机构(包括大型医院、社区医院等) :

1.了解医疗机构的名称、地址、营业时间

2.了解医疗机构的等级及医疗特色

交通

1.每个公交站点/地铁站的位置、站名

2.各公交站点有哪几路车/地铁站通几号线以及线路(起点、终点、换乘点、早晚班时间)

街道服务机构

1.了解商圈内的派出所、居委会、街道办事处的地址、办公时间、电话号码。

2.了解有线电视、宽带、水电煤的营业厅地址、营业时间及电话号码。

公园景点

1.公园/景点的名称、位置、收费情况、开闭园时间。

2健身设施(篮球场、网球场、健身跑道等)

04商圈手册

绘制商圈图，填写《配套信息表》

第三步：熟悉小区信息

01基础信息

了解小区的基础信息是熟悉小区的基本要求，包括建筑基础信息、车位情况、物业情况、交通情况

建筑基础信息

建筑信息包含容积率、绿化率、建筑类型、建筑年代、建筑面积、居住人群、开发商、外观特征、楼盘的产权性质(商品房、已购公房、经济适用房等)(建筑信息是一个小区品质和舒适度的数据化的体现)

车位情况

了解小区车位配比、车位的租金、售价、外来车辆如何停车等情况，还要了解小区附近的停车情况。(大部分客户都会咨询车位情况，在带看时也需要提前帮开车客户安排停车位)

物业情况

了解负责小区的物业公司、物业管理处的位置、物业收费标准(物业的好坏直接影响客户的居住体验，因此也是客户比较关心的问题之一)

交通情况

了解小区到公交车站、地铁站、高架的具体距离，开车和步行分别需要的时间。(交通情况好坏影响客户的出行是否方便,要做重点记忆)

02位置信息

小区位置是否熟悉在带看时会有明显的差别，因此熟悉小区位置是熟悉商圈的重中之重

1.绘制小区楼栋位置图，记录楼号、总层高,总楼栋数、总户数

2.进入每栋楼里面看一梯有几户，楼栋门是否有门禁卡每栋楼有几个门

3.记住出入口情况包括出入口数量、出入口位置及小区进出规定

4.熟悉小区内配套(公园、儿童游乐场、健身器械区的位置)

03房源信息

熟悉小区房源信息可以帮助我们在业主客户咨询时给出最合理的建议

1.了解小区主要户型(明确知道该楼盘主力户型是哪些，以及主要户型的优劣势)

2.了解不同户型对应的租售价格

3.了解小区目前租售的房源数量

4.记住几套小区的热门房源

04社区信息表

信息表是带看、制作房源推荐书的重要资料

第四步：熟悉商圈的关键结点

1.默画商圈图:包括商圈各主干道、小区名称、小区位置、小区出入口、配套设施名称、配套设施位置。

2.模拟商圈讲解:综合商圈具体情况总结商圈优缺点，模拟带看时如何向客户介绍自己的商圈，做到客观、熟练。

3.模拟楼盘介绍:综合小区具体情况，模拟带看时如何向客户介绍小区，做到全面、专业。

(PS:讲解时可以让师傅或同店同事帮忙检验指导)

● 跑盘常见问题

小区保安太严进不去

跑盘前对小区安保信息进行了解，请有经验的师傅陪同进去

跑盘跑不全，错跑或漏跑

跑盘后师傅检查,如果有错跑或漏跑,与师傅同去复跑加深印象

跑盘后信息采集混乱，错记或漏记

跑盘后及时核查，与师傅或同事-起交流，复跑加深印象

去其他品牌店面没有人主动理你

主动向其他品牌的同事介绍自己，建立人脉

跑盘有人说风凉话，跑盘无用论

跑盘为了更好的带看,随身携带名片和工牌，跑盘同时获取资源

跑盘过程中有人离开

坚持跑盘，每天定个小目标，每天都有成长和收获

身体吃不消

穿舒适的鞋子，便装跑盘。多喝水,劳逸结合

不去跑盘，在电脑上查资料画图应付差事

万事开头难，跑盘是最快熟悉商圈和楼盘的途径,基础要打牢

● 如何进行空看

空看前准备

物料准备:

铅笔、橡皮 背包 黑皮本、便利贴 测距仪

心态准备:

跑盘是比较辛苦和枯燥的事情

同批入职的经纪人可以结伴跑盘，

制定每天跑盘任务，便于日常结束工作后都.会有满满的成就感。

空看中记录

户型:主卧位置、次卧位置、厨房位置、卫生间位置等

装修:装修风格、装修程度(毛坯/简装/精装/豪装)

面积:各功能间面积

朝向:采光问题、通风问题

家具家电:新旧程度，卖出后是否保留

空看后总结

尝试绘制户型图(绘制户型图是拍摄实勘的必备技能)、标清房屋朝向、室内空间分布、每个生活区面积、自己总结房屋的优劣势

空看注意事项

●空看的信息采集表在空看前一定要准备好

●空看戴鞋套.

●不随意搬弄东西

●随手关窗关灯、临走时锁好房门]

●不在房间内吸烟

●.不使用房间内设施(包括床、空调、沙发等,尤其是卫生间)

《链家新人训》-商圈跑盘与空看