信阳市场信息资料整理

1、总人口量（常驻人口和流动人口）；城市非农业人口量；主要聚居区域（所含总人口的百分比）

信阳市2005年全年末总人口787.55万人，其中城镇人口216.10万人，乡村人口571.45万人。城区人口主要聚集区域为浉河区。

2、总体经济指标（年GDP总值、人均GDP值）；财政收入和支出（近三年）

3、具体经济指标（社会商品零售总额、居民存款余额）；年人均收入；在职职工年平均工资；居民可支配收入（近三年）

一、信阳市商业现状分析

信阳市商业发展现状较好，商业网点成带状分布，发展形式主要是大商场为中心沿路展开，形成三大商业带，分别是以胜利路西亚超市为中心的胜利路商业带，以西亚和美超市和一弘百货为中心的东方红大道――民权路商业带，以亚兴量贩为中心的新华西路－中山路商业带，各商业带商业中心大都是超市和百货相结合的经典商场模式，就几个大商场而言，不论规模、经营范围还是内、外部装修情况，都居全省中等水平，沿路展开的三大商业带以服装、鞋类、餐饮经营居多，经营业态丰富，汇聚了信阳市50％以上的零售商，除此之外还有以人民体育广场（北京南路）为中心的小型的休闲、餐饮、娱乐商业街等。

1、三大商业带

（1）胜利路商业带

胜利路是信阳市最繁华的商业街，此商业带以西亚超市为中心延胜利路展开，其间大型超市卖场就西亚超市一家，主要是沿街的门面商铺造就了胜利路的繁华，云集了富贵鸟、红蜻蜓、达芙妮、金利来等知名鞋类品牌，雅戈尔、杉杉、海澜之家、黑贝、梦舒雅、淑女屋等知名服装品牌，还有大量的装饰品店、餐饮店、茶馆、咖啡厅穿插其中，使之成为综合型的商业街。以下是胜利路商业带的重要商业网点。

（2）东方红大道――民权路商业带

东方红大道是信阳市最宽、修建标准较高的道路之一，市政府、市政协和市人大均落户东方红大道，是信阳的行政大道，同时也是信阳的商业大道之一，此商业带以信阳市最高品质的两大百货商场一弘百货和西亚和美超市为中心延路展开，以下是东方红大道和民权路商业带的主要商业网点：

（3）新华西路――中山路商业带

新华路是信阳市人流量最大的道路，因为信阳火车站、弘运汽车站都在此路上，亚兴量贩坐落在新华路西段与中山路交汇处，亚兴量贩原为亚细亚商场，以此为中心展开的新华西路――中山路商业带是信阳市较早的商业带，以亚兴量贩为中心向东有上海商场等商业网点，向南是中山路弘远家具城，孕婴童装、办公家具一条街，以下是新华西路――中山路商业带的主要商业网点。

2、人民体育广场休闲、娱乐、餐饮商业圈

人民体育广场是信阳市最大的广场之一，广场四面环绕的是信阳市区目前最

大的房地产项目――金杯健康城，金杯健康城的底商是此商圈的主体部分，

2、信阳市主要特色一条街

目前信阳已经形成了北京南路休闲餐饮一条街，东方红路精品一条街，胜利路和四一路服装品牌一条街等特色商业街。

3、专业市场

除以上三个商业带和特色商业街外，信阳市还有一些专业市场值得关注，几个重点的专业市场介绍如下：

4．租金情况

租金的高低与商业的规模、档次和成熟程度有很大的关系，信阳市的租金以胜利路商业带为最高，门面租金大多在100元/月/㎡以上，主流商业街铺租金在55－90元/㎡/月，其他非主流街铺的铺面租金大多在20-40元/月·㎡之间；107国道一带房地产开发处于起步阶段，目前人气不旺，租金在10元-20元之间，有些专业市场的门面租金在10元以下。

5、信阳市商业主要业态体量

目前信阳市市区商业主要业态以服装、休闲餐饮、家居建材等业态为主。它们的体量大概如下图

小结：

1、综上所述，可分析出信阳市商业发展已初具规模，但由于受整体经济发展水平所限，发展速度不快，规模不大，处全省中等水平，基本满足信阳市城区居民的购物等生活需要，但随着近年来信阳市经济发展速度的加快，信阳市商业发展将紧跟经济发展的步伐，潜力巨大。

2、就目前而言，信阳市商业没有形成成规模的商业中心，。就是以上分析的以三大卖场为点展开的三条商业街带，且辐射范围不大，综合性的大超市和卖场太少，上档次的精品购物广场尤其少，目前就西亚和美超市一家，小规模专业性市场基本上限于茶叶，建材、服装等。

3、值得一提的是信阳饮食、餐饮业发展火爆，有全国连锁性质的精品餐饮店如迪欧咖啡、金帝咖啡、阿瓦山寨等，也有信阳本地特色的信阳菜馆、炖菜馆、火锅店等，还有富含信阳茶文化的信阳茶楼、茶馆、茶艺厅等

二、项目基本概况及SWOT分析

1、项目基本情况：

本项目位于信阳市中心城区，地块范围是有新华路－四一路－礼节路－民权路－人民路－新建街组成的区域，总占地165亩。被人民路和民权路分割成三大块，总建筑面积42.3万㎡。容积率4.9。

2、项目周边配套

行政机关：市文化局、市邮政局、区商务局、市国土资源局等

医院:市中心医院、市第二中医院、市眼科医院等

休闲娱乐：阳光宾馆、信阳宾馆、其士大酒店等

交通：信阳火车站、信阳汽车站

3.地块SWOT分析

4、 项目周边商业分析

本项目周边紧邻新华路、四一路、人民路、民权路、礼季路等主干道

新华路自东向西有阳光宾馆、阳光商业广场、电脑城、上海商城、亚兴量贩等，租金水平范围自东向西为110－55元/㎡/月。

四一路向北延伸为羊山大道。成为连结信阳新老城区主干道，路两边为服装、鞋类品牌店、华银大酒店等，租金水平范围自北向南为90－60元/㎡/月。

人民路自东向西有茶叶市场、新华音像城、富人鸟等，租金水平范围自东向西为70－90元/㎡/月。

胜利路商业步行街为信阳市主要品牌集中地，路两边为服装、鞋类品牌店等，租金水平范围自北向南为110－80元/㎡/月。

民权路两边有百佳超市、人民商场、一弘百货等，租金水平范围自北向南为100－70元/㎡/月。周边街道业态分布图如下

三、项目竞争对手分析

本项目是集住宅、酒店、商业为一体的城市综合体，尽管目前信阳市场没有与本项目又可比性，但为了更好更科学的做好本项目定位；有必要把目前信阳市在建在售的主要楼盘作为主要竞争对手考虑。

1、商业竞争对手

目前信阳市在建在售主要商业项目有信阳新天地、银珠广场、金杯财富大厦、未来水产世界、信阳国际建材港等，依据项目定位、建设销售周期等因素，本项目的商业竞争项目主要为信阳新天地、银珠广场。

银珠广场

项目位于信阳市东方红大道北侧，中山路西侧，地块总占地面积29亩，商业建筑面积近5万㎡，地下二层为现代化大型停车场、地下一层为大型综合超市，地上一层至五层为流行百货，项目定位为信阳市集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的一站式购物中心，预计于2007年11月开业。楼层业态分布图如下：

浉河区基本情况介绍

豫南明珠--浉河区

浉河区位于豫、鄂两省交界处和长江开发带与陇海兰新开发带之间，是河南省的南大门，是信阳市的中心城区，也是信阳市委、市政府所在地。全区总面积1520平方公里，其中耕地面积25.5万亩，山林面积165万亩。总人口55.6万人，其中农业人口32万人，非农业人口23.6万人。辖7个办事处、7个乡、2个镇、161个行政村、64个居委会。

浉河区交通发达，通讯便捷。京广铁路和宁西铁路、107国道和312国道在区内形成“双十字”交汇，京珠高速公路穿境而过，距武汉天河机场1个多小时车程，淮河航运可通达豫、皖、沪、苏四省市。两纵一横光缆在此交织，架起了与世界各地沟通联络的桥梁。如此四通八达的立体交通，通讯网络在省会以下城市中是绝无仅有的。

浉河区是信阳市的商贸中心。在城区，已初步形成了新华商贸城、中山贸易广场、荣基广场、豪德贸易广场和中商百货广场五大商贸广场抢点布局，西亚、亚兴、中商三大集团鼎立，人民商场、广州商场、上海商场等几大商场竞相角逐的市场竞争格局，增强了商业的辐射力。在郊乡，浉河港、董家河的茶叶市场，柳林、东双河的板栗市场，已成为豫鄂两省周边颇具影响力的农副产品集散地。

长期以来，浉河区注重改善投资环境，扩大招商引资，出台了一系列招商引资优惠政策，多层次、全方位开放搞活。对在区内基础设施项目、非金属矿开发采用、工农业项目、旅游资源开发、高新技术产业开发等方面的投资者给予财政补贴，减免行政行业性收费，土地优惠等多方面优惠政策。2003年，精心组织参加了第三届广州国际茶文化节、武汉国际食品博览会、驻马店东西部乡企合作领导招商活动。全年共落实招商引资项目45个，实施重点项目83个，共完成投资10.6亿元，招商引资连创新高。

商业个案分析

信阳银珠广场项目概况

一、项目介绍

1．用地概述

本项目规划用地位于信阳市东方红大道北侧，中山路西侧，地块总面积为19541平方米，呈南北方向不对称矩形。

2．项目规划

商业形式：独立门面+自由分割商铺产权式大型商场

住宅形式：高层住宅花园

2．1 商业部分： 一期：30265.14m2 二期：11335.30m2

2．2 住宅部分： 一期：37238.29m2 二期：18457.64m2

2．3 地下超市及车库：一期：17007.98m2 二期：7422.97m2

2．4 空中花园： 一期：6154.32m2 二期：2303.62m2

2．5 停车位：513个

2．6 容积率：5.0

2．7 覆盖率：39.9

2．8 绿化率：25%

3．项目代理机构

银珠广场的委托代理机构为台湾鸿龙国际商业机构。台湾鸿龙国际商业机构具有多年的商业地产招商代理、经营管理经验，曾在国际、国内成功操作过多个大型商业地产项目。河南公司曾成功操作过郑州丹尼斯百货、洛阳王府井百货、焦作三维商业广场等多个本地项目。银珠广场自正式启动以来，已与多个超市业巨头及上百家知名品牌厂商进行了前期洽谈。丰富的商业运作经验、大量的国际国内知名商业企业资源，将为本项目引进众多知名品牌，使本项目的后期经营得到保障，更使广大投资业主的资产达到了增值的效果。

银珠广场特聘请深圳建筑设计总院精心规划，外观宏伟壮观、精典雍容，建成后将成为信阳市地标性建筑！

4．项目工程大进度

银珠广场一期商业将于2007年春节前封顶，07年6月份试营业，银珠花园一期住宅将于2008年5-6月份交付使用。

5．项目管理

银珠广场投入使用后，将聘请专业的商业经营管理公司进行商场的日常经营管理，合面引入现代化的经营管理模式，确保商场商户及品牌生意火爆，获得丰厚的经营回报！银珠花园投入使用后也将借鉴现代物业管理公司的经验，在物业管理的手段、措施、方式等方面达到现代化小区物业管理的水平。对于物业收费用标准将由信阳市物价局进行核准后进行实施。

6．项目配套

银珠广场，户内及户外共有五百多个车位，来去方便快捷，购物、娱乐、饮食与休闲业态一应俱全，整体商业物业共配备有10组自动踏步电梯和2组休闲观光电梯。地下二层为信阳首创的现代化大型停车场，地下一层为大型知名品牌超市。地上一至五层规划为含盖11个业态40余业种100多个细分类的品牌名店。整体商业物业依据现代化的流行百货模式整体规划，规划品牌数达五百家，是信阳市近几年来开发体量最大的百货公司。

二、商业项目亮点描述

1．项目超大规模量体，国际化专业团队规划，打造豫南现代商业的经典之作。

2．超大面积、众多知名品牌形成本地独特的商业风景；

3．为达到大部分投资回报，运用现代化，国际流行的经营方式，确保银珠广场火暴繁荣、经久不衰，租金持续高涨，使得业主丰厚效益得以保证；

4．各种服务保障完善，环境、设备信阳一流；

5．开创信阳市第一高度，独一无二的标志性高层住宅建筑；

6．信阳唯一的8000平米大型空中花园，注重区位环境，使生活更贴近自然；

7．配合国家级知名施工单位，施工技术卓越，保证施工质量，开创信阳速度；

三、项目的SWOT分析

1． 项目优势（Shrength）

①地理位置优越，商圈人气兴旺

银珠广场地处信阳市核心商业区域，位于市老百货楼旧址，属于东方红大道与中山路顶级商业中心尚圈，地理位置优越，交通便利；

②地段概念好，升值空间大

由于本项目位于信阳市商业及行政比较集中的区域，因此对于其今后可能会创造出的市场升值空间还是相当大的；

③目前尚为空地，便于规划；

正如一张白纸，可以尽情描绘。如果开发商能因应市场，熟练而准确地运用建筑语言和市场语言拨动消费者的心弦，将会赚得满钵满罐；

④配套完善，商业活动便捷

因为本项目属于已经比较成熟的城区，周边配套完善，因而不管是其今后的居住生态环境，还是城市规划水平，以及区域配套设施等等上本项目均有比较明显优势；

2． 项目劣势（Weakness）

①地块整体规划难度较大

因为地块面积较小，这对于整个小区的规划来说如果处理不得当的话将会是一个致命点；

②地下室商业面积有限

由于区位地势及地下水位影响，限制地下室的标高，地下设备用房、停车影响了负一层商业面积；

3． 机会点

①全市经济水平的整体发展，市民人均收入的普遍提高，必将带来巨大市场需求；

②开发商、投资商以及运营商自身的实力、开发优势和专业的市场营销策略；

③专业的规划团队，成熟的销售渠道及营销队伍；

④项目本身具备的众多优势。

五、项目商圈分析

（一）项目商圈统计（周边一公里）

银行系统:

1.     中国信合银行(胜利北路)

2.     城市信用社大楼(胜利南路)

3.     农业银行(胜利北路)

4.     农业银行(胜利南路)

5.     中国邮政储蓄(中山路)

6.     城市信用社(中山路)

7.     中国农业银行(中山路 距离200米)

8.     中国银行(中山南路)

9.     建设银行(东方红大道 距离200米)

政府单位

10. 市委(解放路)

11. 市政府(东方红大道:中山路 北京路段)

12. 军分区(东方红大道:中山路 北京路段)

13. 市公安局(中山北路)

14. 师河区税务局(东方红大道:胜利路 八一路段)

15. 市国土资源局(中山路)

16. 信阳日报社(中山南路)

医疗系统

17. 市中心医院(中山路 距离500米)

18. 市肿瘤医院(中山路 距离500米)

19. 市妇幼保健院(胜利南路)

20. 按摩医院(胜利南路)

21. 市第三人民医院(东方红大道 距离600米)

专业市场

22. 市人才市场(东方红大道:胜利路 八一路段)

23. 盛邦灯具超市(东方红大道 距离200米)

24. 东方京城家具广场(东方红大道 距离200米)

25. 茶叶市场(统一街)

26. 大世界家私城(中山路 项目对面)

教育系统

27. 市九中(文化街 距离100米)

28. 信阳高中(文化街 距离100米)

29. 市第三小学(东方红大道 胜利路 距离200米)

30. 市一中(民权路 东方红大道)

娱乐系统

31. 世纪影都(东方红大道 胜利路口 距离200米)

32. 文化宫(胜利北路 西餐厅 迪厅 酒吧 溜冰场 KTV)

宾馆,招待所

33. 阳光酒店(新华路东路)

34. 信阳宾馆(胜利北路 距离500米)

35. 军分区招待所(东方红大道 胜利路口 距离200米)

车站

36. 火车站(新华东路距离1.5公里)

37. 汽车站(新华东路距离1000米)

电信系统

38. 移动通信大厅(东方红大道 距离200米)

39. 联通营业厅(东方红大道 距离100米)

公交系统

附近有2路,6路,9路,13路,15路等公交线路.

（四）商圈内主要商业项目

商场、百货类

1、西亚和美广场：

地址：东方红大道与统一街交叉口

此商场为2005年4月28日开业，东西两侧各有配楼一座，东配楼一二层为中国移动营业大厅，三四层为东方京城家具广场。西配楼一二层为羚锐东方京城药品超市，三四层为盛邦灯具超市。商场整体为五层框架式综合购物中心，外立面为玻璃幕墙。门口广场约4500平方米，紧邻东方红大道，有2路公交车停站，交通便利。人车流量大。每层经营面积约3500平方米，共计17500平方米。主要经营中高档商品。整个商场布局合理，商品陈列整齐，动线划分有序，主动线2.4米，次动线1.8米。层高四米，柱间距7.2米，内部装饰如：顶灯为隔栅灯，柱头装饰及整体装修风格较滞后。该商场经营方式为联营，具体为保底加扣点（视商品种类而定），保证金为一万元，进场费三千元至五千元。售后服务完善，顾客享受一周内退换货及商品三包。员工统一服装、胸卡，服务意识及技巧不强。商场内有中央空调，双向扶梯、货梯。有背景音乐，灯光明亮，统一收银，气氛布置一般。推广活动以返券、抽奖、打折为主。

西亚超市总店成立于2000年9月28日，是公司创建的第一家超市。同时，也是信阳市第一家超市。该店位于信阳市胜利北路168号。成立至此，先后重装扩大两次，第一次于2002年由一层扩建至两层，第二次改造是2006年10月，由两层扩建至五层，总营业面积7000平方米，主要经营有食品、生鲜、百货、平价服装等，是目前信阳市最大的平价服装城。联系电话：0376－6192981。。亚公司创业于1995年6月。当时营业面积只有20平方米。名为“西亚妇女儿童用品商店”。 2000年8月28日，西亚商场成立，主营高档女性用品。2000年9月28日，西亚发展了第一家超市卖场。在信阳，首家将生鲜引入超市，将超市引进百姓生活。 此后几年，通过不断学习和摸索，着力以“服务”打造形象，逐渐被广大市民接受、认可。连锁发展应运而生。2001年9月30日，铁路店诞生。2002年1月26日，报晓新村店开业。同年，7月18日、19日、7月20日，红太阳店、六技校店和楚王城店相继开业。2003年2月28日，万家灯火店开业。2003年5月16日，龙潭店开业。2003年6月18日，大庆路店开业。2003年，公司发展需要，将连锁店范围辐射到县域。远程连锁是西亚公司发展又一里程碑 2003年8月22日，西亚公司在固始县开辟了第一家远程店——固始购物广场。03年11月18日，在光山县开设第二家远程连锁店。04年8月8日，建设路店开业。04年10月23日，八一路店开业。04年12月18日，河南路店开业。05年，西亚公司再添新彩。05年1月12日，第一个跨区域远程店——驻马店德裕超市隆重开业。05年4月27日，西亚和美广场登场。“和美”，取自企业发展愿景“建设温馨和谐卖场，创造幸福美好生活。”是一种希望，也是前进的目标。05年11月18日，西亚公司配送中心正式投入使用。06年3月8日，西亚公司在固始发展第二家超市――固始状元店。06年3月15日，瑞丰店开业。06年9月16日，在潢川县开设西亚超市潢川店。2005.4月26日亚兴家用电器城开业、2005.4月27日西亚和美广场开业、28日信阳第十三届茶文化节开幕以及“五一”黄金周的到来,预计五月份,我市市场将继续呈现一片繁荣景象!(R05)

2、亚兴百货

地址：新华西路与中山路交叉口

该商场为整体五层框架式结构，主要经营中档品牌类商品。地理位置距火车站附近，人车流量较大。停车场面积较小约400平方米。商场内部商品种类齐全、布局陈列及动线划分合理，主动线2米，次动线1.8米，有中央空调、背景音乐，单向电梯和旋转式步行梯，照明适中，商场整体氛围尚可。员工统一服装、胸卡，服务意识及服务技巧一般，促销方式单一。

3、广州商场

位置：位于东方红大道与民权路交叉口，

南侧广场有500平方米停车位。经营业态及品牌较乱而杂，无电梯，商场布局乱。无知名品牌，同时一个专柜设有多个牌子，多以中老年服饰为主，价位在100—300元，以散货为主，商场部分做家电，用于百货服饰面积共2000平方米左右。

4、北京商场

位置：位于民权路与礼节路交叉口

附近：1、2、6路公交停靠，对面为百佳购物广场。营业面积为两层：每层面积1500平方米，动线不流畅，商场拥挤给人压抑感。一层：主要以家电为主，二层：服装（开放式货架，无形象专柜）以男装和羽绒服为主，定位在服装超市，价位在100—350左右，面对工薪阶层消费。

5、人民商厦：

位置：民权路与人民路交叉口

附近有：1、2、5、6、8、11、16个公交车停靠，无停车场、典型老商场格局。

面积：13000平方米左右，商场共分为四层，员工无统一工装，客流量小、经营服饰多以中老年为主、管理水平一般、灯光较暗，亮度不足、单向手扶电梯、动线布置较宽、货品陈列不足、无品牌商品、无任何气氛营造。

量贩、超市类：

1、西亚和美超市：

地址：东方红大道与统一街交叉口

该超市2005年4月28日开业，位于西亚和美广场负一层，属于大型购物量贩，营业面积约4000平方米，双向扶梯两部。内部货品丰富，陈列整齐，客流量大，堆头、花车、端架、吊旗等特卖气氛浓厚，安防齐全。主动线1.2米次动线1.5米。收银台26个，出口处设有休闲美食区。超市管理服务正规、位置较好、周边客流大、居民多、配套设施齐全、是一个新兴的现代超市、退换货条件：购物三日之内凭小票退货、特殊商品除外（如医药、内衣等）有质量问题的七日内退货。

2、亚兴量贩：

此量贩与亚兴百货隔壁，门口无停车场，经营面积一层2500平方米，二三层3000平方米，层高5.5米，主动线1.5米，次动线1.3米。无中央空调，有背景音乐、单向扶梯一部，员工统一服装、胸卡。商场内灯光照明不太明亮，商品布置、气氛营造欠佳。安防健全，售后完善。收银台共14个。

3、西亚超市：

地址：胜利北路西侧

此超市为大型生活超市，外立面为玻璃幕墙，共两层框架结构，每层面积约3000平方米，营业面积共计6000平方米。门口广场约1500平方米。商场内有双向扶梯，无空调设备，灯光明亮，商品丰富，客流人群大、收银台共计18个。

4、百佳购物广场

位置：们于民权路与礼节路交叉口

经营商：百佳连锁商业有限责任公司

营业时间：夏季：早8:00—晚22:00 冬季：早8:30—晚21:30

开业时间:2005年8月30日

附近有：1、2、6路公交车停靠，前面有广场和停车位。广场面积为800平方米，是一个综合型超市，上下两层，每层面积2500平方米。建筑：层高4米、柱间距7.2平方米、单行上下电梯（履带式）

工装：自营员工为红马夹、厂家促销人员为：绿马夹

退换货条件：购物三日之内凭小票退货、特殊商品除外（如医药、内衣等）有质量问题的七日内退货。卖场内商品陈列整齐、品种齐全、堆头端架卖场氛围较好、动线流畅、管理正规、服务设施全、售后服务完善。超市管理服务正规、位置较好（离火车站不足500平方米）周边客流大、居民多、配套设施齐全、是一个新兴的现代超市、层高偏低，货架较高，有压抑感。

信阳市商业分析