东方夏威夷竞争项目调研报告

发布时间：2020-11-18 16:16:20

东方夏威夷竞争项目调研报告

（2005-12-19）

东方夏威夷位项目产品建筑形态主要为独栋和公寓。项目于2005年7月23日开盘，截止目前一期基本售完，其市场反响热烈，销售情况良好。

目前，东方夏威夷项目仅售出小部分楼盘，尚有约70%的房源未开发、推出销售。为了对项目有个更好的行业市场把握与参考，并及时了解北京市同类房地产产品市场表现及行情，促进项目销售，

由于本项目区域隶属河北，但客群多以北京区域为主，因此我司挑选出北京及周边区域内10个类型、档次、价格有竞争力或借鉴的项目作为本案的竞争参考项目进行定期监控，以便为项目的后续销售开发和策略调整提供相关数据和市场参考。

我司所选监控项目有：

1.运河岸上的院子

2.中海安德鲁斯

3.观唐

4.香江别墅

5.保利垄上

6.三水青清--无双

7.丽湾高尔夫

8.提香草堂

9.大溪地

10.北京国际花园

一、竞争项目基本情况：

项目名称

项目地址

交通状况

物业类别

项目规模

项目配套

价格

物业费

停车位

绿化率 容积率

开盘时间

入住时间

1. 运河岸上的院子

通州区 CBD东.京哈高速2号运潮减河北岸

五环以外

独栋别墅

占地：22.4万平米，共208套

1+8 BOX” 多主题会馆

周边有北京中加学校、北京私立树人学校、运河文化广场、北京通顺赛马场等

均价：16000元/平米

暂定1.00美元/平方米/月

1：3

68.52％ 

0.330

2004年6月取得开工证，现东区42栋别墅的主体结构已经全部完成

2. 中海安德鲁斯庄园

朝阳区高碑店路西侧，CBD国际高尔夫球场北侧

四、五环之间，11路、363路、725路

独栋、双拼、联排、叠拼

建面：20万平米；地上建面：15万平米

双龙超市、京克隆超市、燕莎OUTLETS；银建大药房、王四营医院；铃木4S店、赛佛S4店；北京CBD国际高尔夫俱乐部、古塔公园。

均价：9000元/平米

2.8元

　

　0.73

一期认购:2005年4月22日，开盘2005年6月18日;二期认购:2005年8月6日,开盘8月20日

一期剩余部分2005-10-18开盘

一期:2006-3;二期:2006-6

3. 观唐

朝阳区 香江北路

五环以外，中央别墅区

距首都国际机场10.5公里

中式别墅

占地面积：48万平方米 建筑面积：地上11.5万平方米 

共320套

社区配套全

均价：20000元/平米

70.00％

0.430

2004年9月10日 

2005年10月31日

4. 香江别墅

昌平区西南部上西山东麓，京昌高速第11出口,与六环交汇处西拐,百葛路方向

五环以外

独栋别墅

占地面积：1500亩，一期90栋

周边有北京欧美外语中学、北京国际滑水俱乐部、解放军309医院、北清路国际医院

成交均价：7228元/平米

独立私家车

2005年5月29日开盘

2006年年中交房

5. 保利垄上

昌平区 小汤山镇(北六环51出口西北侧)

五环以外

独栋别墅

占地860余亩 

建面36万平方米

首期125套，二期100多套

一期均价：7000元/平方米

地上4.30元/平方米/月

独立私家车

48.30％

2005年7月24日正式开盘

二期2005年9月25日开盘

一期2005年12月20日

二期2006年8月

6. 无双

昌平区 八达岭高速11出口右转800米(沙河卫星城北区丰善村西)

五环以外，有少量公交

现代中式小独栋

占地17.55万平方米

 建面6.1万平方米

共142套

会所设计有游泳池、健身房、医务室、邮政、儿童活动室、超市便利店、社区活动中心等

均价：9000元/平方米

2.8元/平方米/月

独立私家车

45.00％ 

0.500

2005年10月22日

预计2006年5月31日

7. 东方普罗旺斯

昌平区 北七家镇，处于亚北与顺义中央别墅区的交汇区

五环以外

独栋别墅

占地面积：65.76万平米 建筑面积：22.00万平方米

共558栋，一期159栋

8000平米国际风情商业街，20000多平米的城堡俱乐部

均价：450-600万元/套

独立私家车

63.00％ 

0.300

一期2005年9月

预计2006年10月

8. 提香草堂

房山区京石高速边

五环以外

独栋、双拼、联排

占地:42万平米;建面:18万平米

社区设有餐饮、游泳、健身、医疗、休闲吧、风情商业街，更有老年、儿童活动场所

一期双拼108万到180万，联排70万到105万

二期独栋200万到280万.

2.58元

1比2

0.42

2004-9底内部认购开始;2004-11-28开盘;二期双拼2005-8-1开盘

一期:2005-4-30;二期:2006年初

9．大溪地

丰台区西南四环世界公园南侧

公交944，937，967，905，

规划中的地铁９号线起始点位于世界公园

独栋，双拼、联排、花园洋房

占地：２０万平米；建面：１８万平米

会所

均价：7100元/平米；平均总价：150万/套最低总价：140万/套；最高总价：249万/套

２．５元

１比１．５

30%

0.7

Ｂ区７月１６日开始认购，２００５－８－１８开盘；二期2005-11推出

A,B区2006-9-30

10. 北京国际花园

丰台区丰葆路168号世界公园对面(西南四环之间)

四、五环之间， 地铁9号线.905、937（西）、744、967、959、特7等多路公交

独栋\联排别墅

建面：10.00万平方米 

教育、商务、医疗、金融、购物

均价:12500元/平米;最低总价:270万/套;最高总价:690万/套

4元

独立车库，配高级车库门

52%

0.387

二期2004年6月开盘;三期2005年9月30日

一,二期都为现房;三期2006年年底

从上表可以看出，所选监控项目有3个项目位于四、五环之间（大溪地、北京国际花园和中海安德鲁斯庄园），其余均位于五环以外。物业类别均含有或主要为独栋别墅，总价与本案产品相近；而项目规模大小、物业单价、地理位置均不等。

项目物业费差异较大，独栋别墅主要集中在3-4.5元/平米·月之间，最高的达到每月每平米8元（运河岸上的院子），其产品价格也是所调查项目中最高的。

小区停车位都在1：1以上（含私家车位、车库），最高为1：3。

社区多以混合型建筑为主，因此绿化率一般在35%—50%之间。容积率大多在0.4—0.7之间。运河岸上的院子、东方普罗旺斯等高档纯独栋产品绿化率相对更高达超过60%。

从项目的售价上看，运河岸上的院子、观唐等价格远高于其他项目，达到16000元/平米，为同类型产品中的高端项目；中海安德鲁斯庄园和无双（三水清清2）二个项目均价约9000元/平米左右，属中高档次产品；其他项目价格相差不大，多在6500—7800元/平方米之间，产品档次基本相同。

二、各竞争项目具体销售情况及价格水平：

1．运河岸上的院子（上河美墅）

预售情况序号

发证日期

许可证号

预售房源位置

可销售面积（平方米）

可销售套数

已销售面积（平方米）

已签约套数

签约率

成交均价

（元/平米）

成交金额

退房率

1

2004-7-20

（2004）285

C01-C52;D01-D30;E01-E06;

E09-E13;E16-E19;F05-F08号楼

43837

101

11142.69

28

27.72%

8360

93152888.4

0

总计:

　

　

　

43837

101

11142.69

28

27.72%

8360

93152888.4

2．中海安德鲁斯庄园

预售情况序号

发证日期

许可证号

预售房源位置

可销售面积

（平方米）

可销售套数

已销售面积（平方米）

已签约套数

签约率

销售均价（元/平米）

成交金额

退房率

1

2005-6-12

(2005)240

6、7、9、12-18、20、22-43、47、49、51、53、55#楼

54371.36

168

45114.68

140

83.33%

6086

274567942

2.38%

2

2005-7-17

(2005)330

(西区)W46#、W48-54#、W61#、W62#楼

11722.27

39

10864.2

36

94.90%

5823

63262237

5.13%

3

2005-8-5

(2005)373

东区E1-5#、E8#、E10#、E11#、E19#、E21#、E44#、E45#、E46#、E48#、E50#、E52#、E54#、E56#、E57#楼，配套公建A、B；西区W1-W34#、W36-W45#、W47#、W55#-W60#、W63#-W66#楼

129990.55

432

49855.75

168

38.89%

5216

260047592

1.16%

总计:

　

　

　

196084.18

639

105834.63

344

53.83%

5649

597877771

　

3．观唐

预售情况序号

发证日期

许可证号

预售房源位置

可销售面积（平方米）

可销售套数

已销售面积（平方米）

已签约套数

签约率

成交均价（元/平米）

成交金额

退房率

1

2004-9-8

(2004)421

北京世纪园住宅小区一期A（AA）型等19项，二期A（AA）型等18项:1－3、5－12、15、101－103、105－112、115－123、125－132、201－203、205－212、215－223、225－228、301－303、305－308、310、501－503、505－512、515－523、525－528、601－603、605－612、615－623、625－633、635、701－703、705－712、715－723、725－732、801－803、805－812、815－823

74320.34

（含公建5671.56）

173

（含公建12套）

42701.9

97

56.07%

别墅14192

商业17299

1072375802

1.16%

总计

74320.34

173

42701.9

97

56.07%

14192

1072375802

4．香江别墅

预售情况序号

发证日期

许可证号

预售房源位置

可销售面积（平方米）

可销售套数

已销售面积（平方米）

已签约套数

签约率

成交均价（元/平米）

成交金额

退房率

1

2005-5-12

(2005)179

1号-90号住宅

35222.01

90

18647.37

50

55.56%

7228

134783190

6.67%

总计:

　

　

　

35222.01

90

18647.37

50

55.56%

7228

134783190

　

5．保利垄上

预售情况序号

发证日期

许可证号

预售房源位置

可销售面积（平方米）

可销售套数

已销售面积（平方米）

已签约套数

签约率

成交均价（元/平米）

成交金额

退房率

1

2005-3-4

(2005)61

049＃－066＃住宅楼

6526.89

18

6526.89

18

1

7430

48494792.7

0

2

2005-5-30

(2005)207

377-389，502-521，071-086，469-472

26568.87

53

18218.92

38

71.7%

8580

156318333.6

3.77%

3

2005-5-30

(2005)208

001-021，023-041，043-048，368-373，375-376

19716.99

54

18936.26

52

96.3%

6727

127384221

0

4

2005-9-1

(2005)435

087-110楼

9506.55

24

7108.42

18

75%

7562

53753872.03

0

5

2005-9-24

(2005)502

337—345、348—367楼

10047.88

29

6778.92

20

68.97%

7041

47730375.72

0

6

2005-12-9

(2005)660

390-416，424-443，489-501楼

27194.74

60

7678.03

18

30%

7616

58475876.48

0

总计:

　

　

　

99561.92

238

65247.44

164

68.91%

7543

492157471.6

　

6．无双（三水青清）

预售情况序号

发证日期

许可证号

预售房源位置

可销售面积（平方米）

可销售套数

已销售面积（平方米）

已签约套数

签约率

成交均价（元/平米）

成交金额

退房率

1

2005-10-2

(2005)530

1-1～1-4； 2-1～2-6； 3-1～3-6； 5-1～5-4； 6-1～6-4； 7-1～7-5； 8-1～8-4； 9-1～9-4； 10-1～10-5； 11-1～11-4； 12-1～12-4； 13-1～13-4； 15-1～15-4； 16-1～16-4； 17-1～17-4； 18-1～18-4楼

19179.72

70

8513.16

30

42.86%

8948

76175755.68

0

2

2005-10-23

2005)561

A区：1-1～1-4，2-1～2-4，3-1～3-4，5-1～5-4，6-1～6-4，8-3，8-4，9-1～9-4，10-1～10-3，11-1～11-4，12-4，13-1～13-6，15-1～15-6，16-1～16-4，17-1～17-4，18-1～18-6，19-1～19-6，20-1～20-5号楼。

18240.08

71

7203.85

28

39.44%

6549

47178013.65

15.49%

总计:

　

　

37419.8

141

15717.01

58

41.13%

7848

123353769.3

　

7．东方普罗旺斯（定泗路88号）

预售情况序号

发证日期

许可证号

预售房源位置

可销售面积（平方米）

可销售套数

已销售面积（平方米）

已签约套数

签约率

成交均价（元/平米）

成交金额

退房率

1

2005-6-28

(2005)281

0210＃，0216＃-0223＃，0225＃-0227＃，0229＃-0233＃，0235＃-0239＃，0250＃-0253＃，0255＃-0260＃，1101＃-1103＃，1105＃，1106＃

26413.53

37栋

11167.02

18

48.65%

9511

106209527.2

0

总计:

　

　

　

26413.53

37

11167.02

18

48.65%

9511

106209527.2

8．提香草堂：

预售情况

序号

发证日期

许可证号

预售房源位置

可销售面积（平方米）

可销售套数

已销售面积（平方米）

已签约套数

签约率

成交均价（元/平米）

成交金额

退房率

1

2004-11-19

(2004)545

联排.2、5、7-28#、31-34#、45-49#、51-59#、61-66#、69-71#楼

29688.72

141

28890.28

137

97.20%

4721

136506573

2.13%

2

2005-8-28

(2005)428

双拼.锦绣花园小区75-84#,90-104#楼

13107.3

50

8145.47

31

54%

5606

39063541

4%

3

2005-9-23

(2005)487

独栋\联排.117-135#,149-164#楼

14842.44

51

576.94

2

2.00%

6270

1831496

0

4

2005-10-1

(2005)520

双拼\叠拼.85#,86#,87#,89#,165-185#楼

22617.51

178

257.24

1

0.6%

0

0

0

总计:

　

　

　

80255.97

420

37869.93

171

40.71%

4685

177401610

　

9．大溪地：

预售情况序号

发证日期

许可证号

预售房源位置

可销售面积（平方米）

可销售套数

已销售面积（平方米）

已签约套数

签约率

成交均价

（元/平米）

成交金额

退房率

1

2005-6-12

（2005）238

联排.B区1#-6#、8#-15#、7#配套商业

18015.09

住宅:76 商业:8

15588.87

73

96.05%

7106

110774510

2.38%

2

2005-12-9

(2005)659

商业\联排.A区3-16#,18-28#,29#,37-39#楼.

26799.97

住宅:80 商业:49

626.7

3

3.75%

　

　

总计:

　

　

　

44815.06

住宅:156 商业:57

16215.57

76

48.72%

　

　

　

10．北京国际花园

预售情况序号

发证日期

许可证号

预售房源位置

可销售面积（平方米）

可销售套数

已销售面积（平方米）

已签约套数

签约率

成交均价（元/平米）

成交金额

退房率

1

2002-6-3

(并)231

北京国际花园一期

8160

无记录

无记录

无记录

无记录

无记录

无记录

无记录

2

2005-6-9

(2005)228

3号商业楼

2109.62

6

0

0

0

0

0

0

3

2005-6-9

(2005)232

小独栋.SA户型8套,SB户型8套,SC户型8套,N1及N1反户型14套,N2及N2反户型13套,W型户型6套

19833

57

2793.9

11

19.30%

12540

35035506

0

4

2005-9-16

(2005)472

1号商业楼

3321.32

12

1225.96

4

33.3%

14250

17469930

0

5

2005-9-16

(2005)473

NA(A反)、NB、NC、ND、N2（H）、SI及SI反、SI改（U）、SII及SII反、SII改（U反）、W改（H反）户型

21081.97

69

3291.76

11

16%

12953

42638167

0

总计:

　

　

　

54505.91

144

7311.62

26

18.06%

13013

95143603

　

●数据来源：北京房地产交易管理网

●各项目销售情况及价格水平以网上实际签约成交量为准

三、竞争项目比较分析：

1．可销售套数和已售套数分析：

调查项目的可销售套数和已售套数情况如下图：

各项目已推可售房源套数以中海安德鲁斯最多，达到630套。其次为提香草堂，已推可售房源为420套。二个项目体量、规模均较大。

推盘销售量最少的为东方普罗旺斯，可售套数37套，已签售18套。东方普罗旺斯平均单价约9500元/平米，单套总价350万起，属别墅类高端物业产品。

大溪地、保利垄上在本月之前的成交量与可售总量比是监控项目中较高的，但其在本月9号分别新推80和60套房源，使得可售总房源大大增加达到156套盒238套。

可以看出，东方夏威夷推盘量体在调查项目中一般，规模优势不明显。但已签约售出套数比例较高，基于二期暂不能签约，目前销售成交比率在所有调查项目中表现优异。

2．签约率分析：

以上项目整体签约率一般，多在50%左右。目前所有项目中签约率最高的项目为东方夏威夷（由于暂无新增房源），签约率达到95.74%。

保利垄上、大溪地的签约率皆因12月9日新推的60套和80套房源而降低，分别从82.02%和96.05%将为68.91%和48.72%。总体看两项目推盘可售总量一般，可售房源仅为238套和156套。

3．成交均价分析：

此处的整体成交均价为各项目自开盘销售以来各期签约成交的整体平均价格。

从上图看出，观唐和北京国际花园的整体成交均价最高，分别达到14192元/平米和12953元/平米。成交均价明显高于其他项目。二个项目的产品档次高于其他项目，属高档别墅产品。

其余项目多是非纯独栋社区，因为前期推出的较低档次产品，使得项目整体均价有一定下滑，多在7000--8000元/平方米之间；其中，提香草堂的新推产品有一定提升，致使均价提高了1600元/平方米。

从各项目目前成交均价来看，运河岸上的院子、保利垄上和东方普罗旺斯的报价分别为16000元/平方米、9000元/平方米、13800元/平方米，与其实际成交均价有较大差入。

从此图可以看出，东方夏威夷（一期）成交均价较为合理，随着市场内同类或同档次项目产品、价格提升，本案的成交价格同样有一定上幅空间。

本案的产品特色以及较高的性能价格比，是项目销售情况较好的一个重要原因。

四、总结：

1．东方夏威夷项目在所调查项目中，推盘量体不大，截止目前仅117套（其中认购23套）。但已成交比例高，在所有调查项目中签约比率目前是最高的。

2．区域内邻近竞争项目运河岸上的院子推盘量体较大，但成交比率极低。

3．观唐和北京国际花园的价格最高，近期成交单价均在万元以上；两者都是因为其独特的地理位置优势，其一位于中央别墅区，同时经过多年的开发经营，项目及周边均以成熟；其二位于五环以内，紧邻市政主干道，交通极为便利。

4. 提香草堂、无双等项目因为产品的升级，销售单价均有大幅的提升，将进一步抢占独栋别墅市场份额。

5．通过调研可以看出，上列项目联排多在130--180万/套，独栋多在250--400万/套；相较之下，本项目的产品特色更加凸显，随着整体市场的发展，相信本案在价格方面仍有上升空间。

东方夏威夷竞争项目调研报告

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