凯德商业运营模式

凯德商用项目简介

凯德商用中国在35个大中城市拥有并管理着总物值541亿人民币的56个商业地产项目，总建筑面积576万平方米。2012年将开业7个项目，计划在3至5年内，内地的购物中心由现时56家增至100家，相应资产值达至160亿美元。

标志性项目包括：北京的凯德MALL·西直门（原北京嘉茂购物中心·西直门）、凯德MALL·望京(原北京嘉茂购物中心·望京)、北京来福士中心、上海来福士广场等。

凯德商业项目产品线

凯德商业项目分布

1、凯德商业的项目主要分布在环渤海区域、长三角区域、珠三角区域、成渝区域、中部区域，其中在北京、上海就拥有10个商业项目。

2、凯德商用的商业项目体量主要为4—8万平方米，定位中端，经营情况良好。

3、凯德广场和来福士广场在项目定位和项目体量上并无显著差异，其中凯德广场为纯商业项目，来福士广场为城市综合体中的商业项目。

4、凯德商业持有的商业项目总建筑面积约260万平方米。

经营模式

如果说万象城像个资本家在做商业地产、万达像工厂在做商业地产、大古就像艺术家在做商业地产、凯德就像金融家在做商业地产、红星美凯龙就如农民在做、瑞安则如诗人在做，鹏鑫则是山寨厂。

凯德模式：地产开发+资本运作（基金模式）

基金模式的产生背景

1.持有物业占据大量现金流，公司面临租售两类业务现金流争斗的局面；2.亚洲金融危机凸显了公司高负债、低回报的经营问题。这两方面促进了基金模式的形成

凯德在中国的主要基金

凯德置地中国住宅基金，凯德置地中国发展基金，嘉德商用产业中国发展基金，嘉德商用产业中国发展基金，嘉德商用产业中国孵化基金，嘉茂零售中国信托，来福士中国基金，中信－凯德科技园区投资基金。

资金来源

凯德运作模式

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凯德置地主要通过嘉德商业中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再让嘉茂零售中国信托（简称CRCT）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商业物业。对于这些基金投资的物业，嘉茂零售中国（CRCT)拥有优先购买权。这样凯德构建了从开发商到私募基金再到REITS一个完整的投资和退出流程。

凯德商用中国发展基金属于私募基金，主要投资于中国零售商场，规模约6亿美元。

凯德商用中国孵化基金专注于购入中国国内已建成的零售商场，并进一步实现其重组、增值和出租。

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资金融通特点

基金在凯德置地的资金融通中占据重要地位。其母公司旗下在新加坡上市的几只基金和若干私募基金为房地产项目开发、收购和持有经营提供了强大的支持。

私募基金往往充当嘉德上市基金孵化器的作用。商业物业通过私募基金先行收购并进行经营管理再出售给上市基金后，可赚取大额升值利润。

对私募基金、上市基金的参股、控股使得其对整个资本运作过程保持足够的控制力、风险亦得到控制，且可以获取稳定收益。

私募基金和上市基金的外资属性，使得其决策效率受到影响，一定程度影响其通过招拍挂形式获取土地，通过收购获得项目的比例较高。

目前就中国的商业地产投资企业来说，万达购物中心现在的价值，是作为拿地时的筹码，它无论是设计、规划、营运都可快速克隆，口诀就是“模块”，然后通过销售部分商铺快速回笼资金。万达购物中心的任务基本是保证安全、保证出租率，不出乱子，积累到一定的规模，然后去上市。

而另一商业地产投资者华润其本质是做商业的，所以主要精力放在研究动线、商场设计、招商追求品牌与形象等，并不把租金放在第一位。这种模式需要耗费大笔资金，但其“放水养鱼”的模式有可能令其成为商业地产最大的赢家。

对内地商业地产开发商而言，万达模式风险较大，没有可复制性；而华润模式投资回报期太长。相比较来说，凯德模式更容易学习模仿。

凯德商业项目运营模式