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班级 11会计4班 姓名 钟绮微 学号 11250201450

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广 东 财 经 大 学 答 题 纸（格式二）

课程 资产评估 　 20 13 －20 14 学年第 一 学期

成绩 　评阅人

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝（题目） 资产评估案例分析

--对恒大地产企业价值收益法和相对价值法评估

（数据自行收集）

一、 资产评估基本理论框架

（一）资产评估概念

资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。资产评估的组成要素有：评估主体、评估客体、评估依据、评估目的、评估原则、评估程序、评估价值类型、评估方法等。

资产评估具有现实性、市场性、预测性、公正性和咨询性的特点。其中，市场性表现在三方面：一时反映现状完全以现实存在为依据；二是以现实为基础反映未来；三是强调客观存在。

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(二)资产评估基本理念

1、资产评估目的决定资产评估价值类型和评估方法

资产评估具有明确的目的。资产评估目的要解决的是为什么要进行资产评估，这是资产评估工作进入实质性阶段后首先要考虑的重要因素。它可分为一般目的和特定目的。资产评估的一般目的是资产在评估时点的公允价值。资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的，它对评估结果的性质、价值类型都有重要的影响。资产评估的特定目的是指资产业务对评估结果用途的具体要求。同样的资产，因为评估目的不同，其评估价值也不同。资产评估特定目的是界定评估对象的基础。资产评估特定目的对于资产评估价值类型的选择具有约束作用。不同的评估目的决定资产评估价值类型和不同的评估方法：

2、资产评估是对额定资产的评估

资产评估需要按公认的产权界定原则对资产占有单位提交的资产清单进行必要的产权验证及对资产的实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件，如房产证、车辆行驶证；重大设备购买发票及验收入库单等。

产权界定决定资产评估的范围。有些流动资产虽然在评估时为企业所占有，甚至已列入企业报表的资产项目，但若其所有权不属于企业，便不应予以评估。如：外单位委托本企业代销、代管或寄存本企业材料、商品等；接入材料、包装物、商品等。

产权交易类型决定资产评估方法。例如资产的所有权或者使用权转让适用的价格标推是收益现值，评估的基本方法是收益现值法；资产抵押业务适用的价格标准是清算价格，评估的基本方法是清算价格法。

产权界定说明提示了评估结论的风险。例如，使用证尚在办理中，根据委托双方达成的意向，北方航空将承担办理取得土地使用权证的工作，根据委托方要求，评估人员按照完整产权进行评估。

二、 资产评估三大方法的适用范围和评估公式

（一）成本法

1、 含义

成本法是指在资产评估时按被评估资产的现实重置成本扣减各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。其评估思路是：先计算被评估资产的现时重置成本，即按现时市场条件重新构建与被评估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费，然后再减去各项损耗。

2、 计算公式及计算方法

成本法的基本计算公式为：被评估资产评估值=重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济型损耗

（1） 重置成本的核算方法

1 重置核算法

重置成本=直接成本＋间接成本

a. 人工成本比例法：间接成本=人工成本总额×分配率

b. 单位价格法：间接成本=工时(每人每小时的劳动量)数×单位价格

c. 间接成本百分率法：直接成本×间接成本占直接成本的比例

2 功能系数法

a.若资产的功能与成本呈线性关系，可采用生产能力比例法：

被评估资产重置成本=参照物成交价×被评估资产生产能力/参照物生产能力

b.若资产的功能与成本呈指数关系，可采用规模经济效益指数法：

被评估资产重置成本=参照物重置成本×

3 物价指数法：被评估资产重置成本=资产的历史成本×

4 统计分析法：某类资产重置成本=某类资产原始成本×

（2） 有形损耗的核算方法

①观察法：被评估资产的有形损耗=重置成本×（1-成新率）

②使用年限法：被评估资产有形损耗=×实际已使用年限

（3） 功能性损耗的核算方法

被评估资产功能性贬值额=年超额运营成本×（1-所得税率）×（P/A,r,n）

（4） 经济性损耗的核算方法

a. 因资产利用率下降所导致的经济性损耗的计量：

经济性贬值率=[1-]×100%

经济性贬值额=重置成本×经济性贬值率

b. 因收益额减少而导致的经济性损耗的计量：

经济性贬值额=年收益损失额×(1-所得额率) ×(P/A,r,n)

3、适用前提

（1）被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；

（2）应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；

（3）形成资产价值的各种损耗是必要的；

（4）被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。

4、 适用范围

该方法适用范围较广泛，既可用于评估资产的市场价值，也可用于评估资产的非市场价值，包括有线市场资产、专用资产以及非产权变动为目的的评估。但某些由效用决定价值的资产不适合采用此方法。

（二）收益法

1、含义

收益法亦称收益折现法，它是通过估测被评估资产的未来预期收益，并将其按一定的折现率或资本化率柘城限制，来确定该项资产的评估值。

2、计算公式及计算方法

（1） 资产未来收益有限期

a.每期收益不等额：P=

b.每期收益等额：P= A·

（2）资产未来收益无限期

a.稳定化收益法：P=A·

b.分段法：P=+·

c.纯收益案等比级数变化：递增： 递减：P=·

d.纯收益按等差级数变化：递增：P= 递减：P=

3、适用前提

（1）资产的预期收益可以预测并可用货币计量

（2）资产所有者所承担的风险可以预测并能用货币计量

（3）资产的预期获利年限可以预测

4、适用范围

收益法最适用于那些形成资产的成本费用与其获利能力不对称，以及成本费用无法或难以准确计算的资产。例如，企业整体、无形资产、资源型资产的价值评估。

（三）市场比较法

1、 含义

市场比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

2、 计算公式及计算方法

市场比较法基本公式：被评估资产评估值=[]÷n

（1） 单一因素比较法

评估对象价值=参照物成交价格×（）

a.现行市价法：将评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估值。

b.功能价值法：资产评估值=参照物成交价格×（）

c.价格指数法：资产评估值=参照物成交价格×物价指数

d.成新率价格法：资产评估值=参照物成交价格×（）

e.市价折扣法：资产评估值=参照物成交价值×（1-价格折扣率）

（2） 类比调整法

a.市场售价类比法：交易案例A的调整值=参照物A的成交价×时间因素调整系数×区域因素调整系数×功能因素调整系数×情况补正系数

b.价值比率法：

成本市价法：被评估资产评估值=参照物成交价格×（）

市盈率乘数法：企业评估值=被评估企业相同口径收益额×参照物市盈率

3、适用前提

（1）充分发育活跃的资产市场。

（2）参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能够搜集到。

4、适用范围

市场法，适用于在市场上交易活跃，即具有一定通用性，能在公开市场上出售的资产，如通用设备，房地产等。

但下列情况不宜采用市场法：

（1）因资产具有特定用途或性质特殊，很少在公开市场出售，以致没有公开市场价格的资产，如专用机器设备，或无法重置的特殊设备都不宜采用市场法；

（2）对于大多数无形资产而言，因其具有保密性、不确定性及不可重复性等特点，所以其交易价格资料往往不对外公开，评估人员无法收集其价格资料，因此不宜采用市场法。

三、 评估案例简介

（一）恒大集团简介

恒大集团是在香港上市，以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。

恒大总资产2745.9亿元，员工4万多人，在广州、北京、上海、天津等4个直辖市、29个省会及重要城市设立分公司，在全国140个主要城市拥有大型项目262个，连续三年土地储备全国第一、在建面积全国第一、销售面积全国第一、销售额稳居全国三甲。2012年，公司销售923亿元，向国家纳税135亿元，创造就业岗位42万个。2013年上半年，恒大营业额419.5亿元，全国第一；2013年，恒大有信心完成过千亿的销售目标。

恒大在创立之初即确立企业文化。恒大宗旨：质量树品牌、诚信立伟业；恒大精神：艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取；恒大作风：精心策划、狠抓落实、办事高效。恒大文化的传承与弘扬，推动企业高速发展。

恒大集团旗下有恒大房地产开发公司、恒大建筑设计院、恒大建筑工程公司、恒大工程监理公司、恒大物业管理公司、广州恒大足球俱乐部、恒大皇马足球学校、恒大商业集团、恒大酒店集团、恒大文化产业集团等下属单位。

（二）评估目的：评估恒大地产的企业价值，与市价比是否有被高估或低估。

（三）评估基准日：2012年12月31日

（四）评估假设前提

1、恒大集团将将在目前的基本体制和经营条件下持续经营；

2、集团所处的宏观经济环境将不发生重大变化，中国经济将持续健康快速的发展；

3、被评估单位和委托方提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整。

（五）评估方法：相对价值法和收益法

（六）评估结论：本文采用相对价值法和收益法对恒大地产进行企业价值评估。在持续经营的假设前提下，在预测期内，企业实体价值的现值为16,415,548,684元，后续期内现值为99,076,126,335元，由此得出恒大企业的价值为115,491,675,019元。利用相对价值法求得恒大地产每股价值5.5022元，收益法求得每股价值为6.39元，市场股价均低于两种评估方法所得结果。

四、 案例分析

（一）用相对价值法评估恒大地产企业价值

1、选用相对价值法原因：由于本次案例评估对象恒大企业是一间上市公司，拥有较多与之规模类似的可比企业，有充分活跃的市场，该企业与可比企业的可比较的指标、技术参数等资料能够搜集到。相对价值法有3个模型，因为收入乘数模型适用于销售成本率较低的服务类企业，市净率模型适用于拥有大量资产、净资产为正的企业，市盈率模型适用于连续盈利，β值接近于1的企业，而恒大地产β值为1.02，所以选用相对价值法的市盈率模型进行企业价值评估。

2、评估具体过程

市盈率模型基本公式为：本期市盈率==

为了获得可比企业的平均市盈率合理估值基准，根据公开资料整理了5家地产行业上市公司在2012年12月31日股价、股数的资料：

恒大地产每股价值=每股净利×平均市盈率=0.61×9.02=5.5022（元）

3、评估结果分析：根据市盈率模型计算得恒大地产的每股价值为5.5022元，比评估基准日当天收盘价4.25元高了1.2522元，表明企业价值被低估了。

4、评估方法优缺点

（1）优点：①在公开市场上市盈率比较容易计算得到；

②市盈率将公司股票价格与当前公司盈利状况联系在一起；

③市盈率能反映公司风险性与成长性等重要问题特征。

（2）缺点：①可比公司的选择具有主观随意性；

②市盈率指标不稳定。随着经济的周期性波动，上市公司每股收益会大起大落，这样算出的平均市盈率也大起大落；

③如果收益是负值，市盈率就失去了意义。

（二）用收益法评估恒大地产企业价值

1、选用收益法原因：由于恒大地产未来预期收益、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币计量，且这种方法理论指标比较健全，能考虑多种因素，所以选用该方法进行企业价值评估。

2、评估具体过程

收益法有4种模型，本文采用实体现金流量模型评估。

（1）实体现金流量模型基本公式：企业实体价值=

股权价值=实体价值-净债务价值

（2）加权平均资本成本的确定

折现率的选取采用CAPM和WACC模型进行求解。

①权益资本成本

其中，无风险利率选用2012年发行的三年期国债利率，为5.43%；设我国股市风险溢价定为5.9%；恒大地产的系数为1.02。

因此，=5.43%+5.9%×1.02=11.448%

②加权资本成本WACC=税后负债成本×债务资本比例+权益成本×权益比例

根据资料搜集得，银行对房地产贷款利率约为15%，税后债务成本15%×（1-25%）=11.25%

恒大地产的权益比率为16.01%，则债务比率为83.99%

因此，加权平均资本成本= 11.25%×83.99%+11.448%×16.01%=944.8875≈11.28%

（3）实体现金流量的确定

①经营指标的确定：

a.销售增长率：2013年销售增长率的预测根据前几年销售收入的平均增长率确定，为13%；由于房地产行业的增长，所以预测2013年销售增长率为16%

b.主营业务收入：基期2012年主营业务收入根据2012年利润表得到，2013、2014年主营业务收入根据预测的销售增长率求得。

c.销售成本：基期2012年销售成本根据2012年利润表得到，预测销售成本率=平均销售成本/主营业务收入，根据前几年数据计算得0.72，再用0.72乘预测的主营业务收入算得预测的销售成本。

d.销售管理费用率：销售管理费用率=销售管理费用/主营业务收入，根据前几年数据计算得4.6%

e.销售管理费用：基期2012年销售管理费用根据2012年利润表得到，预测销售管理费用由销售管理费用率4.6%乘预测的主营业务收入得到。

②预测经营营运资本的增长率

a.预测经营现金增长率：经营现金是企业日常生产经营所必须的，因此，预测经营现金增长率按前几年的平均增长率算，为4%。经营现金按销售收入的4%计算。

b.预测经营流动资产增长率：经营流动资产包括存货、应收账款等项目，根据经营流动资产/主营业务收入的平均比率，求得为25%。经营流动资产按销售收入25%计算。

c.预测经营流动负债增长率：经营流动负债包括应付账款、预收账款等，根据经营流动负债/主营业务收入的平均比率，求得为13%。经营流动负债按销售收入13%计算。

d.预测经营长期资产增长率：经营长期资产包括固定资产、无形资产等，根据经营长期资产/主营业务收入的平均比率，求得为33%。经营长期资产按销售收入33%计算。

e.预测经营长期负债增长率：经营长期负债指长期应付款等，根据经营长期负债/主营业务收入的平均比率，求得为11%。经营长期负债按销售收入11%计算。

③预测净经营资产：

净经营资产=经营营运成本增加+净经营长期资产增加=（经营现金+经营流动资产-经营流动负债）+（经营长期资产-经营长期负债）

④各年实体现金流量的确定

实体现金流量=税后经营利润-净经营资产

（4）使用收益法中的实体现金流量折现模型进行企业价值评估

评估基本公式：企业实体价值=预测期现值+后续期现值=

股权价值=实体价值-债务价值

每股价值=股权价值÷总股数

预测期实体现金流量现值=（元）

后续期终值=120040060314（元）

后续期现值=≈99076126335（元）

企业实体价值=预测期现值+后续期现值=16415548684+99076126335=115491675019（元）

股权价值=实体价值-债务价值=115491675019-19729900000=95761775019（元）

每股价值=股权价值÷总股数=95761775019÷14990682000≈6.39（元）

3、评估结果分析：通过收益法计算得恒大地产每股价值为6.39元，比评估基准日当天收盘价4.25元高了2.14元，表明企业价值被低估了。

4、评估方法优缺点

（1）优点：①能真实和较准确地反映企业资本化的价值;

②与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。

（2）缺点：①预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响;

②在评估中适用的范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

（三）相对价值法和收益法评估结果比较

利用相对价值法估算恒大地产每股价值为5.5022元，用收益法估算恒大地产每股价值为6.39元，根据资料显示，恒大地产2012年12月31日收盘价为4.25元，市场价均低于两种估价方法价值。

相对价值法的市盈率模型选用指标为每股市价和每股净利，将公司股票价格与当前公司盈利状况联系在一起。本文选取了5个地产行业作为可比企业，但由于可比企业的选取具有主观性，其规模不一定与恒大地产相似，估算结果可能存在误差。由于中国股市资源配置功能低效，股市和宏观经济缺乏必要的联系，一定程度上导致该方法计算结果比市价高。此外，2012年已距离金融危机爆发过去了4年，经济缓慢复苏，这也说明了市场法在实际评估企业价值中使用一定要考虑企业目前所面临的市场状况，对市场进行有效的评估之后，才能正确的估计企业价值。

收益法的实体现金流量模型根据过往几年的历史数据，对企业未来的经营现金流量进行预测。但由于折现率、增长率的选取都具有主观性，可能会导致结果与实际存在误差。从评估效果来看，该方法没有考虑企业在不确定性环境下不可预测的各种投资机会，而这些机会对企业价值有着极大贡献。

企业价值评估的方法还有成本法，但由于恒大地产是上市公司，公允价值变动较大，不适合用成本计量，相关指标也较难计算，故不采用此方法。

五、案例总结

自2010年以来，国内住宅市场遭遇“限购”、“限贷”、“限价”等相当严厉的宏观调控，市场较为低迷。不过，偏紧的货币政策，持续从紧的房地产信贷政策，可能会进一步松动或调整，央行继续降息、降准的政策有望出台，这又将利好房企及购房者，未来中国房地产市场或将呈现稳中有升的格局。

本文从相对价值法和收益法对恒大地产进行企业价值评估。利用相对价值法求得恒大地产每股价值5.5022元，收益法求得每股价值为6.39元，市场股价均低于两种评估方法所得结果。由于市场波动较大，选用的参数值存在问题或者求解值的内涵不一致，可能导致此次评估出现差异。

从企业层面来看，企业应该从过往几年的财务报表的数据，分析相关财务指标，从中发现自身的优点与不足，发挥优势，弥补缺陷，合理调整产业结构，优化资源配置，审时夺度，根据不同的地区采取不同的策略，增加企业价值。