“新居工程”顾客疑问解答

在明白以下问题时先要明白什么是“小产权”，什么是“新居工程”。

【什么叫大小产权】

房产权本来不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定俗成的说法，不同情况下对“大产权”和“小产权”有不同解释。
    第一种解释：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲，发展商的大，购房人的小。
    第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。
    第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房，对这个区别购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。
【小产权】针对第二种解释

是指购买在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金，其产权证不是由房管部门颁发，而是由享受该土地所有权的乡（镇）合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权属证书，其购房合同国土房管部门也不会给予备案。因此叫做“乡产权房”，又叫“小产权”。从建设手续上来看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划，建委管理部门的批复管理，施工过程没有监督检验。

【新居工程】

新居工程就是在本轮规划的城市建设用地区域内，按“六统一”方式建设的用以集中安置农村居民的城市居住小区和本轮规划的非城市建设用地区域合理布局城乡基础设施与环境共享的农民居住点。

六统一：

1、 统一规划；

2、 统一供地；

3、 统一按城镇居住小区的性质和标准；

4、 统一配套（小区路、水、电、气、通讯和排污、治污等基础设施，以及文化、教育、卫生、商贸、绿地等公共服务设施）

5、 城镇政府统一组织建设；

6、 实行统一的社区服务和管理．

【“小产权房”与“新居工程”的区别】

1、 规划：小产权没有政府的统一规划；而新居工程的“六统一”中的第一条明确规定，新居工程须按照政府统一规划。

2、 建筑审批验收与产权登记：小产权房没有通过建委管理部门的批复管理，施工过程没有监督检验，其购房合同国土房管部门也不会给予备案；新居工程须建设单位持《建设用地意见书》、《建设工程规划许可证》、《工程竣工验收备案表》及其验收资料、房屋建筑面积测绘成果报告等文件、材料，确认共有土地使用权后，再依据分户房屋所有权面积，按户分摊核发《集体土地使用地》。（文件来自成建委发【2005】433号文件）

http://www.cdlr.gov.cn/gtzyj/htm/detail.aspx?id=2739(详见网址)

房屋使用权转让协议客户疑问解答

1、 为什么我们签的是《房屋使用权转让协议》，而不是《房屋买卖合同》？

答：该房屋的性质是新居工程，而不是商品房，成委发【2008】1号文件“进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见（试行）”中推动土地承包经营权流转第4点中已经具体明确“在条件成熟的区（市）县，可以建立区（市）县城范围内农村土地承包经营权流转市场”说明以后是可以自由交易的，目前还不够成熟正在试行阶段，所以现在签《房屋使用权转让协议》。

2、 协议上转让方为什么是一家公司，而不是国家、政府或是集体呢？

答：该公司是由沙河源街道办和金牛区政府行为下的政府下属公司，该公司本身就是一种政府行为。

3、 你们以前说的这个项目是“新居工程”，而为什么合同上写的是“踏水馨居新型社区”呢？

答：新居工程其实就是国家为进一步加强城乡一体而形成的新型社区，平是我们叫我新居工程就是新型社区，这两种叫法没有本质上的区别。

4、 第六条第1款上约定“甲方向乙方转让的标的是该房屋的使用权，乙方在使用期内，对该房屋享有占有、使用、依法收益和在使用期内继承和转让的权利。”为什么我们购买了这个房子，而得到的仅是使用权，不是所有权呢？

答：房屋和土地的权益是不可分割的，我们国家实行的是国有和集体两种土地所有制度，土地不是属于个人，我们拥有的都只有使用权，而不享有所有权。

5、 第六条第1款上规定我们只享有70年的使用权，70年以后怎么办呢？70年后我们对该房屋拥有什么权益呢？

答：成委发【2008】1号文件“推动农村集体建设用地使用权流转”中第2条已经具体明确“集体建设用地使用权出让合同约定的土地使用年限届满后的续期，依照相关法律规定办理”。物权法第一百四十九条上已经具体明确“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”；物权法第一百五十一条也明确规定“集体所有的土地作为建设用地的，应该依照土地管理法等法律规定办理”，而该项目是由政府统一规划，通过正规法律程序进行开发的金牛区城市建设用地，所以70年以后你们可以不必担心，更何况新的规划能不能等到70年也是一个问题。

6、 政府规划，把我们的房屋拆迁了，我们是否能得到相应的补助或安置？

答：可以得到政府的补助和安置。物权法第四十二条上明确规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其化不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿等费用，安排被征农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用”。同时在“成委发《2008》1号文件中已经明确提出，各级政府因公共利益需要按有权机关批准的规划使用集体建设用地的,依法办理征收手续,集体土地所有者和土地使用者应当服从,原集体建设用地使用权出让合同自批准集体土地征收之日终止。征收土地涉及的地上附着物的补偿费支付给附着物所有权人，土地补偿费支付给农村集体经济组织及土地使用者，兼顾土地使用者和所有者的利益” 所以在这方面你们可以放心。

7、 第六条第3款“涉及到税收的问题，按照国家相关政策和各极相关规定办理”有哪些税收，国家的规定又是怎么规定的呢？

答：如果以后转为商品房，就是交一个土地出让金，府河星城据说土地出让金以后每平米会补交200元左右，具体规定还没有出台。现在的新居工程就是相当于经济适用房，是对农民补助，所以在税费方面不会很高，高了农民也不会同意。

8、 第六条第4款上明确了“在使用期内，因甲方原因导致乙方不能享有其房屋使用权的，由甲方按本协议约定的使用年限抵扣乙方已使用的时间折算退还乙方尚未使用期限的转让价款，并赔偿乙方因此受到的直接损失”，甲方以什么作为以后赔偿的保障，直接损失有哪些呢？

答：政府就是一个强大的后盾，在这方面应该说比商品房更有可靠性，所以这点可以完全放心，损失指的是利息。

9、 第六条第4款中“如果受让房屋在使用期内，该土地转征为国有土地，受让方按政府规定的时间和标准交纳土地出让金及相关税、费后，甲、丙双方协调办理房屋权属登记……”土地出让金及相关税、费的交纳标准是多少？

答：同第7。其它待定

10、 第七条第一款第2点中“甲方负责办理乙方房屋使用权的备案”，是向政府什么部门备案，与商品房备案有同样的法律效力吗？

答：备案的是政府职能部门，当然有法律效力。成委发【2008】1号文件进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见（试行）中开展农村集体土地和房屋确权登记的第1、2、3条中都明确了此事项。

11、 第七条第二款第3点中“在办理房屋交接手续前，与小区物业管理单位签订物业管理服务协议，并按照物价管理部门核定的标准交纳物业管理费”，物管公司是哪家，物业管理的具体费用是多少？

答：具体还没有出来，但肯定比周区域商品房要便宜。（成建委发〔2007〕258号）成都市中心城区“新居工程”实施物业管理的工作意见（试行）中的第二项中物业服务费用的补贴标准已经明确：“新居工程”住宅区的物业服务费用标准原则上按《成都市物价局、成都市房产管理局关于贯彻实施<四川省物业服务收费管理细则>意见的通知》（成价费〔2004〕239号，以下简称《通知》）执行。
政府参照《通知》中的费用指导价标准，对“新居工程”住宅区物业服务费用予以部分补贴，补贴期限自“新居工程”交付使用之日起至“新居工程”用地性质转为国有土地性质之日止。具体补贴标准为：多层住宅，按每月0.25元/平方米予以补贴；高层住宅，按每月0.5元/平方米予以补贴。自“新居工程”用地性质转为国有土地性质之日起，“新居工程”业主按物业服务合同约定标准足额缴纳物业服务费用。

12、 第七条第二款第4点中“房屋维修基金按照政府相关部门对新型社区确定的标准，协议各方各自按规定的比例缴付”，缴付的标准是多少？

答：（成建委发〔2007〕258号）成都市中心城区“新居工程”实施物业管理的工作意见（试行）中房屋专项维修资金的建立已经明确：“新居工程”的房屋应当参照《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》（市府令103号,以下简称《办法》）及其配套实施细则的规定，结合“新居工程”建设的特殊情况，缴存房屋专项维修资金。“新居工程”首次专项维修资金的缴存，由建设单位按物业所在地公布的每平方米建筑面积成本价的3%（未配电梯）和3.5%（配电梯）缴存，并计入土地整理成本。“新居工程”土地未征收的，首次专项维修资金可予以缓交，由建设单位在向市房产管理部门申请办理“新居工程”房屋权属登记前，承诺待“新居工程”建设配置的经营土地征收出让变现后，从其拨付的土地成本中支付首次专项维修资金。建设单位缴存的首次专项维修资金归物业管理区域内的全体业主所有，专项维修资金的管理、使用、续筹等参照《办法》执行。

13、 第七条第二款第5点中“乙方负责支付天然气入户费、光纤入户费，支付标准以各相关部门规定为准”，支付的标准是多少，为什么要支付这么多，商品房为什么不支付这部分费用呢？

答：待定，此价格都是根据国家物价局进行核定的，我们项目是政府行为就更不会乱收费用。商品房，其实开发商在销售时是将这部分是加在房价里，羊毛出在羊身上，开发商是不会免费给你做的，不然开发商的利润从哪里来。

14、 第八条违约责任中只规定“违约方向守约方支付协议总额5%的违约金，并赔偿守约方造成的经济损失”，如果甲方违约，乙是否可以退房，要求甲方返还全部购房款及赔偿因甲方违约而给乙造成的经济损失？

答：这个当然不可以，协议签了就生效了，那不成为儿戏，双方都应该负法律责任。

其它问题

1、 该项目是不是小产权，它和小产权有什么区别？

答：该项目不是小产权，它和小产权有本质上的区别。“新居工程”是在城市化进程中，按照统筹城乡经济社会发展推进城乡一体化的战略部署，实现农村居民向城市居民转变，农村社区建设管理体制向城市社区建设管理体制转变，建设新型城市化社区的系统工程中重要的环节。

✧ 科学利用资源。按照城市规划和建设标准，组织前分散
 建房居住的农民合理聚居，做到有效提高土地利用率，从源头上治理目前规划与管理滞后、重复建设、多次拆迁而造成的人力物力资源浪费，降低配套设施建设成本，实现城乡资源利用效益最大化。

✧ 改善人居环境。“新居工程”按照城市居住小区的标准设计和建设，要做到基础设施和公共服务设施一体化、社区服务和管理一体化，并将城市管理的先进理念和模式传递延伸到保留的非城市建设用地区域，彻底改变当前城区农民房屋质量差、设施不配套、人居环境不佳的状况。

✧ 市场主体运作。“新居工程”建设，在城市规划的建设用地区（不含工业用地集中发展区，下同）由市、区政府共同组织、调控，组建专门的投资公司为项目实施主体，投资公司具有土地开发整理和兴建“新居工程”投融资功能和建设职能，按市场规则运作。

✧ 依法规范管理。“新居工程”建设，在征地、补偿、安置、规划、建设、管理等各方面各环节均依法办理，严禁变相的房地产开发。分类分步实施。城市规划区土地性质和用途多样化，城市化推进方式不一样，要以不同的模式分类实施，并结合城市化进程有计划有步骤的进行。

✧ 催化绿色产业。在非城市建设用地区的新居工程建设，紧密结合城郊的特点和城市建绿的需要，发展近郊观光农业、生态休闲产业等特色产业，促进都市绿色产业的形成和发展，实现城乡一体、同步协调的可持续发展。

小产权：小产权的用地大部分是占用农民耕地，并且未经过正规的报建、报批等政府程序私自建设销售的房屋，施工建筑过程中也无政府的监控，产权证的办理各方面均无保障。

2、 合同上写的是大产权，我们能不能拿到分户产权，何时能拿到？

答：成建委发[2005]433号文件里关于办理房屋权属登记和土地使用权登记已经明确：“建设单位持《建设用地意见书》、《建设工程规划许可证》、《工程竣工验收备案表》及其验收资料、房屋建筑面积测绘成果报告等文件、材料，向市房管部门申请房屋权属登记，经审核确认后，核发分户房屋所有权证，土地性质注明为集体；向国土资源分局申请集体土地使用权登记，确认共有土地使用权后，再依据分户房屋所有权面积，按户分摊核发《集体土地使用地》。”所以分户产权是可以拿下的。可能要两年后吧，以后所有业主进行统一办理，所以具体时间现在无法确定。

3、 新居工程大内居住的大部分是农民，人口素质低。

答：每个楼盘的业主素质都良莠不齐，开发商都无法对业主的素质作为统一的规定。并且新居工程的安置区和开发区是是分开的，形成有机的分离。

4、 我们交的物管费用和周边区域商品房相比要低些，那物管是否同样对我们全方面负责呢？

答：物管费用和周区域商品房相比，其实是是基本相同。国家加强城乡一体化，国家对新居工程的扶持，在物管费用方面给予一定的补贴，所以你们才交得少。所选的物管公司是正规的物业管理公司，其对社区的维护及管理是达到国家标准的，物管公司会同样对业主负责的，如果他们不负责，你们以后的业主委员会可以将其炒掉，他为了要挣钱，肯定要对你们负责。

新居工程现有机会及优势

1、 和商品房相比，新居工程随时可以转让，不会交纳营业增值税。

2、 价格优势明显，即使加上以后的土地出纳金，价格也和商品房有很大的价格优势。

3、 享受城乡一体化的政策优惠，物业管理费和同区域商品房相比，物管费用相对低些。

4、 本项目属于成都市金牛区，以后的行政管辖属于成都五城区范围内，以后还会享有成都市五城区的政策条件。

1、 新居工程能不能办证，办什么证？

答：根据成建委发【2005】433文件，新居工程要向市房管部门申请房屋产权属登记，向国土资源局登记，经确认后房屋所有权证和集体土地使用地。

2、 此权是否得到国家承认？

答：是成建委发的肯定能承认。

3、 新居工程可不可以自由买卖或是抵押？

答：根据成委发【2008】1号文件文件第三条规定，新居工程房屋产权流转管理办法，由房管部门负责具体组织实施，推动新居工程产权自由流转，包括买卖、赠与、作价入股、抵押、租凭等，逐步实现城乡房屋同证、同权。

4、如果房屋拆迁后，新居工程是否受法律保护，会不会进行相应赔偿？

新居工程顾客100疑问