2015年青海省房地产估价师《相关知识》：水泥考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的估算。 A：3％～5％ B：5％～8％ C：2％～7％ D：2％～3％ E：借款合同

2、对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是。 A：销售收入 B：开发建设投资 C：营业税金及附加 D：借贷本金偿还 E：借款合同

3、关于房地产估价误差的说法，错误的是。 A：判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较 B：估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准 C：所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值 D：估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围 E：工业用地的监测点评估价格

4、纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额的，免征土地增值税。 A：20％ B：30％ C：40％ D：50％ E：执行层的组织协调

5、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。 A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策 B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税 C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税 D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税

6、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是__。 A．替代效应＝收入效应+价格效应 B．价格效应＝替代效应+收入效应 C．收入效应＝替代效应+价格效应 D．价格效应＝替代效应/收入效应

7、根据《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是。 A：无柱的雨篷 B：有顶盖不封闭的永久性架空通廊 C：房屋内高度在2.20m以上的技术层 D：与室内不相通的装饰性阳台 E：执行层的组织协调

8、__规定，国家对不动产实行统一登记制度。 A．《土地法》 B．《土地管理法》 C．《物权法》 D．《财产管理法》

9、某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部 收益率为。 A：小于20％ B：满足目标收益率要求 C：大于20％ D：不满足目标收益率要求 E：借款合同

10、某在建工程规划建筑面积为12400㎡，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/㎡，可出租面积为建筑面积的65％，正常出相率为90％，运营费用为有效毛收入的25％。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60％。假设报酬率为8％，折现率为14％，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为万元 A：2281.83 B：2474.60 C：3798.30 D：4119.18 E：工业用地的监测点评估价格
11、业主委员会由__产生。 A．业主大会选举 B．当地房地产行政主管部门指定 C．物业管理企业选聘 D．业主大会及物业管理企业共同指定

12、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是．【2006年考题】 A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B：待开发房地产建设发包日期 C：取得待开发房地产的日期 D：房地产开发完成并投入使用的日期 E：工业用地的监测点评估价格

13、在城市房屋拆迁补偿安置中，。 A：产权不明确的房屋不予补偿 B：已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人 C：未解除租赁关系的房屋，暂不补偿 D：未超过使用期限的临时建筑，应给予适当补偿 E：执行层的组织协调

14、产生保险利益的前提是__。 A．保险合同 B．保险损失 C．保险标的 D．保险义务

15、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用__进行测算。 A．平均增减量法 B．平均发展速度法 C．移动平均法 D．指数修匀法

16、房地产具有供给有限特性，本质上在于。 A：土地总量有限 B：规划限制 C：房地产不可移动 D：价值量大 E：工业用地的监测点评估价格

17、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于__。 A．交通的通达程度 B．物业的规模大小 C．人口的分布密度 D．居民的购买能力

18、在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于。(2009年试题) A：用地控制指标 B：环境容量控制指标 C：建筑形态控制指标 D：城市设计引导及控制指标 E：执行层的组织协调

19、房地产估价师注册管理工作和继续教育培训工作分别由__负责。 A．建设部、国土资源部 B．建设部行政主管部门、土地行政主管部门 C．人事部、房地产行政主管部门 D．建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会

20、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为__元/m2。 A．3507 B．3592 C．3627 D．3558

21、在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是__的使用方式。 A．经济化 B．最高最佳 C．实际性 D．常规

22、开发成本是指在取得的物业开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划分为__和建筑物建造成本。 A．物业管理成本 B．固定成本 C．变动成本 D．土地开发成本

23、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是__。 A．吸纳周期是指房屋从准备租信到租售完成所需的时间 B．吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C．在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D．吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数

24、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10公顷，该耕地近三年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。 A．不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人 B．该耕地的土地补偿费最少为60万元 C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人 D．由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费

25、房地产开发项目所需的大部分资金是以__的方式筹集的。 A．权益融资 B．房地产抵押贷款 C．债务融资 D．建设贷款

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是__。 A．用作公共休憩的架空层 B．本幢公共使用的电梯井 C．本幢的公共门厅 D．本幢的公共过道

2、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。 A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4

3、直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的直接形成债权债务关系的行为。 A：商品交易 B：货币工具 C：金融工具 D：借贷活动 E：执行层的组织协调

4、根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是__。 A．有不少于1000万元人民币的注册资本 B．有一定数量的周转住房 C．是非银行性金融机构 D．可要求借款人提供抵押反担保

5、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有。 A：买地-建房-卖房 B：买房-经营 C：买房-出租-转售 D：买房-出租 E：买地-开发-转让

6、关于违约和违约责任，下列说法有误的是__。 A．当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来之后要求其承担违约责任 B．履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约 C．实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行 D．违约的形式包括预期违约和实际违约

7、房屋权属证书中的房屋所有权人即为该房屋的所有人，依法对房屋享用__的权利。 A．占有 B．使用 C．收益 D．处分 E．额外改建

8、《城市房地产转让管理规定》中规定“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后__日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”。 A．30 B．90 C．50 D．60

9、一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由名的单数业主担任。 A：3—9 B：5—11 C：3—7 D：5—13 E：执行层的组织协调

10、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，下列属于房屋拆迁管理部门中止裁决情形的有。 A：发现新的需要查证的事实 B：受理裁决申请后，当事人自行达成协议的 C：作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的 D：发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的 E：裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的
11、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有。 A：放弃这个项目 B：努力学习，边学边干 C：埋头苦干，克服困难完成项目 D：找别人完成项目，签自己的名 E：对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助

12、银行为某人提供期限为10年，年利率为6％，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2％的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。 A：1005.56 B：1010.56 C：1110.56 D：1115.56 E：借款合同

13、下列房屋租赁形式，是《城市房屋租赁管理办法》中规定的范围。 A：以房屋作价入股 B：将房屋出租给他人从事经营活动 C：将房屋以合作方式与他人从事经营活动 D：将房屋出租给他人居住 E：将房屋无偿借用给他人

14、下列关于现金流量表，表述正确的是。 A：现金流量表分为基本部分和补充资料两部分 B：现金流量表是总括反映企业在某一会计期间的经营成果，提供该期间的收入、费用、成本、利润或亏损等信息的会计报表 C：现金流量表是反映企业在一定会计期间內经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流入与流出情況的报表 D：基本部分的现金分为三类，即经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量 E：基本部分的经营活动产生的现金流量净额项目，与补充资料同一项目的金额应该相等

15、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为。 A：开发期+经营期 B：开发期+运营期 C：开发期+经营期-前期-建造期 D：开发期+运营期-前期-建造期 E：前期+建造期+经营期

16、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的__。 A．第一阶段 B．第二阶段初期 C．第二阶段后期 D．第三阶段 E．第四阶段

17、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为。 A：7.1％ B：12.0％ C：13.1％ D：19.1％ E：借款合同

18、如果一笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么名义利率是。 A：12% B：12.55% C：12.68% D：13.55% E：借款合同

19、下列__房产可以免征房产税。 A．个人所有的房产 B．宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产 C．企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产 D．高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的房产 E．房产因大修而停用的，大修期间可以免征房产税

20、下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是。 A：国有土地使用权出让市场是土地一级市场 B：国有土地使用权可以由国家、单位进行出让 C：集体土地不经征用不得出让 D：国有土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书 E：执行层的组织协调

21、某市去年住宅的实际销售量为500万㎡，预测销售量为450万㎡，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是万㎡。 A：450 B：475 C：490 D：500 E：借款合同

22、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是年。 A：33 B：35 C：38 D：40 E：执行层的组织协调

23、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括。 A：土地出让金 B：征地拆迁费 C：基础设施建设费 D：土地转让费 E：契税

24、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（）。 A．拟买卖的房地产市场价值 B．买方愿意支付的最低价 C．买方可承受的最高价 D．卖方可接受的最低价 E．卖方愿意接受的最高价

25、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是．(2008年试题) A：房地产上市公司发行公司债券 B：权益型REITs C：房地产上市公司发行股票 D：商业银行贷款 E：借款合同

2015年青海省房地产估价师《相关知识》：水泥考试试卷