第十二章 行为目的税及其会计处理

第三节 土地增值税及其会计处理

一、土地增值税制度的基本内容

（一）土地增值税概述

1．土地增值税的概念

土地增值税，是对在中国境内转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得的增值性收入的单位和个人征收的一种税。长期以来我国对国有土地采取行政划拨、无偿占用，乱占滥用土地现象十分严重。为此，国务院在1987年4月颁布实施了《耕地占用税暂行条例》，1994年1月1日，国务院又颁布实施了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，从而在一定程度上遏制了土地管理混乱的状况。

2．土地增值税的特点

（1）以转让房地产的增值额为征税对象。我国土地增值税将土地、房屋的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额是纳税人转让房地产收入减除税法规定的准予扣除项目金额后的余额。

（2）采用扣法和评估法计算增值额。土地增值税在计算方法上考虑我国实际情况，以纳税人房地产取得的房转让收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为征税依据。对旧房及建筑物的转让，以及对纳税人转让房地产申报不实，成交价格偏低的，则采用评估价格法确定增值额，计算土地增值税。

（3）实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房增值率高低为依据，按照累进原则设计的，实行分级计税。增值率高的，适用税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。税收负担较为合理，便于体现国家政策。

（4）实行按次征收。土地增税在房地产转让环节，实行按次征收，每发生一次转让收行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

（二）土地增值税纳税人

土地增值税纳税人，是指所有转让中华人民共和国国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。这里所指的单位和个人，是指有偿转让房地产的一切单位和个人，包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户及国内其他单位和个人；还包括外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、华侨及外国公民。

（三）土地增值税征税对象与范围

1．征税对象

土地增值税的征税对象，是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额，即纳税人取得全部转让收入减去税法规定允许扣除项目金额后的余额。这里所指的房地产，包含两层意思：一是国有土地，是指国家法律规定属于国家所有的土地；二是地上的建筑物及附着物，是指建于国家所有的土地上一切建筑物、构筑物、地上地下的各种附属设施及附着于该土地上的不能移动、一经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。

2．征税范围

土地增值税的征税范围，是指凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为。它有三层含义：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权征收，对转让集体土地使用权的不征税；二是只对转让房地产产权的征税，不转让产权的不征税；三是对转让房地产并取得收入的征税，对虽发生转让行为，但未取得收入的不征税。

（四）土地增值税税率

土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%，税收负担高于企业所得税。具体税率如表所示。

土地增值税四级超率累进税率表

（五）土地增值税计税依据

土地增值税的计税依据，是纳税人转让房地产所取得的增值额。其计算公式为：

增值额=转让房地产取得的收入一税法规定的扣除项目金额

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收，增值额即纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。因此，土地增值税应纳税额的计算，必须首先计算确定转让房地产所取得的收入和扣除项目金额。

1．转让房地产收入的计算

转让房地产的收入是指房产的产权所有人、土地使用人将房屋的产权、土地使用权转移给他人而取得的货币收入，实物收入、其他收入等到全部价款及有关的经济收益。

2．土地增值税扣除项目金额的计算

土地增值税扣除项目金额的计算是确定土地增值税增值额的关键。具体包括如下项目：

（1）取得土地使用权时所支付的金额。含两方面的内容：一是纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，包括以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，为纳税人支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的为转让土地使用权按照国家规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的为向原土地使用权人实际支付的地价款。二是按国家统一规定交纳的有关费用，包括取得土地使用权过程中缴纳的登记、过户手续费等。

（2）房地产开发成本。主要包括：土地的征用及拆迁补偿，前期工程费用，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用等。其中：

①土地征用及拆迁补偿费，是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地费用、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（即拆迁补偿支出扣除拆迁建筑等回收的残值后的净余额）、安置动迁用房地地支出等。如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人承担的，纳税人是在已征用和拆迁好的土地上进行开发的，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分土地的征用及拆迁补偿费在纳税人的房地产开发成本中就不允许扣除。

②前期工程费，是指在房地产开发项目建造前所发生的一些费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（通水、通电、通路、平整地面）等支出。这里需要强调的是，如果纳税人取得的是已经进行了土地开发的“熟地”，即已搞好“三通一平”，则前期工程费支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分的前期工程费在纳税人的房地产开发成本中就不允许扣除。

③建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。包括纳税人将房地产开发项目出包给建筑施工单位所发生的支付承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的支付承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程施工预算内的各项建筑安装工程费用。

④基础设施费，是指房地产开发项目所需的各项基础设施建设所发生的支出。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫，绿化等工程发生的支出。

⑤公共配套设施费，是指在房地产开发中必须建筑，但又不能有偿转让的公共配套设施所发生的支出。如开发小区内的居委会、派出所、幼儿园、学校、公共厕所等设施建造的支出。

⑥开发间接费用，是指纳税人内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的各项间接费用。包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。这里需要强调的是，纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，应在房地产开发费用中扣除，不应在此扣除。

（3）房地产开发费用。它是与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，现行财务制度规定，这三项费用作为期间费用、直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，为按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而按规定的标准进行扣除。其中：

①财务费用中的利息支出，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利息计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。其计算公式为：

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内

②纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除，其计算公式为：

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内

（4）旧房及建筑物的评估价格。对旧房及建筑物不按建造时所实际支付的成本和费用作为扣除项目金额，而采用评估价格作为扣除项目金额。旧房及建筑物的评估价格是在转让使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构，评定的重置成本价格乘以新度折扣率后的价格。重置成本价格，是指对旧房及建筑物按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。成新度折旧率，是指按旧房的新旧程度作一些比例的折扣。其计算公式为：

评估价格=重量成本×成新度折扣率

（5）与转让房地产有关的税金。是指纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税、教育费附加等，可在扣除项目中扣除。

（6）财政部规定的其他扣除项目。是指对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和加计20%的扣除。其计算公式为：

加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%

（六）土地增值税其他税制要素

1．纳税期限

土地增值税按照转让房地产取得的实际收益计算征收，由于计算时要涉及房地产开发的成本和费用，有时还要进行房地产的评估等。因此纳税时间就不能像其他税种那样作出统一规定，而是根据房地产转让的不同情况，由主管税务机关具体确定。主要有以下几种情况：

（1）以一次交割、付清价款方式转让房地产的，在其办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税。

（2）以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关根据合同规定的收款时期来确定具体的纳税期限。

（3）项目全部竣工结算前转让房地产的，可以预征土地增值税，待项目竣工办理结算后再进行清算，多退少补。

2．纳税地点

土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。具体有以下两种情况：

（1）纳税是法人的。当纳税人转让房地产的坐落地与其机构所在地或经营所在地同在一地时，可在税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在同一地时，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税；纳税人转让的房地产坐落地在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

（2）纳税人是自然人的。当纳税人转让的房地产的坐落地与其居住所在地同在一地时，应在其住所所在地税务机关申报纳税；如果转让的房地产坐落地与其住所所在地不在同一地时，则在房地产的坐落地主管税务机关申报纳税。

3．税收优惠

（1）对纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过规定扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。普通标准住宅与其他的具体划分界限，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

（2）因城市实施规划和国家建设的需要被征用房地产或收回土地使用权的，免征土地增值税。对因同样原因动迁而由纳税人自行转让房地产的，经税务机关审核后，可以比照免予征收土地增值税。

（3）对个人因工作调动或改善居住条件而转让自用住房的，经向税务机关申报核准，可按下列情况分别处理：凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

二、土地增值税的计算与申报

（一）土地增值税的计算

土地增值税应纳税额的计算公式为：

应纳土地增值税税额=∑（增值额×适用税率）

如果增值额超过扣除项目金额的50%以上，在计算增值税额时，需要分别用各级增值额乘以适用税率，得出各级税额，然后再将各级税额相加，得出总税额。在实际工作中，为了方便计算，计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。具体公式如下：

（1）增值额未超过扣除项目金额50%的：

应纳税额=增值额×30%

（2）增值额超过扣除项目金额50%的，未超过100%的：

应纳税额=增值额×40%一扣除项目金额×5%

（3）增值额超过扣除项目金额100%的，未超过200%的：

应纳税额=增值额×50%一扣除项目金额×15%

（4）增值额超过扣除项目金额200%的：

应纳税额=增值额×60%一扣除项目金额×35%

综合上述土地增值税的计算，可归纳为以下六个步骤：

（1）计算转让房地产收入；

（2）计算扣除项目金额；

（3）计算增值额；

增值额=转让房地产取得的收入一税法规定的扣除项目金额

（4）计算增值额与扣除项目金额之比：

增值额与扣除项目金额之比=增值额÷扣除项目金额

（5）确定土地增值税税率，确定速算扣除系数；

（6）计算应纳税额：

应纳税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数

【例12-6】某房地产开发公司，转让房地产取得3000万元；转让房地产取得土地使用权时支付200万元，房地产开发成本1000万元，开发费用100万元，转让房地产其他税金150万户。则应缴纳的土地增值税税额计算如下：

（1）转让房地产收入=3000（万元）

（2）扣除项目金额：

加计扣除项目金额=（200+1000）×20%=240（万元）

扣除项目金额=200+1000+100+150+240=1690（万元）

（3）增值额=3000一1690=1310（万元）

（4）增值额与扣除项目金额之比：1310÷1690×100%=77.51%

（5）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%

（6）应纳税额=1310×40%一1690×5%=524一84.5=439.5(万元

(二)土地增值税的申报

土地增值税纳税义务应按有关规定,及时办理纳税申报,并如实填写《土地增值税纳税申报表》，其格式略：

三、土地增值税的会计处理

（一）账户设置

缴纳土地增值税的企业应在“应交税费”总账户下增设“应交土地增值税”明细账户，以具体核算土地增值税的形成、计算和交纳情况。其贷方登记计提的土地增值税；借方登记上缴的土地增值税；余额在贷方表示应交未交的土地增值税，在借方表示多交的土地增值税。

（二）账务处理

1．主营房地产业务的企业土地增值税的账务处理

主营房地产业务的企业，如房地产开发企业，应根据计算的应纳土地增值税额，借记“主营业务税金及附加”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户；实际交纳土地增值税时借记“应交税费——应交土地增值税”账户；贷记“银行存款”账户。

【例12-7】某房地产开发企业转让房地产，取得收入2000万元，该公司原支付地价款200万元，房地产开发成本400万元。该公司发生的开发费用中利息支出不能按项目分摊，当地房地产开发费用扣除率10%。城建税7%、教育费附加3%。则账务处理如下：

（1）转让房地产收入=2000（万元）

（2）扣除项目金额

开发费用扣除金额=（200+400）×10%=60（万元）

加计扣除金额=（200+400）×20%=120（万元）

相关税金：

营业税=2000×5%=100（万元）

城建税=100×7%=7（万元）

教育费附加=100×3%=3（万元）

税费合计=100+7+3=110（万元）

扣除项目金额=200+400+60+120+110=890（万元）

（3）增值额=2000一890=1110（万元）

（4）增值额与扣除项目金额的比例：1110÷890×100%=124.72%

(5) 增值额超过扣除项目100%,未超过200%,适用税率50%,速算扣除系数15%。

（6）应纳税额=1110×50%一890×15%=555一133.5=421.5(万元)

(1)提取时：

借：营业税金及附加 4215000

贷：应交税费——应交土地增值税 4215000

（2）缴纳时：

借；应交税费——应交土地增值税 4215000

贷：银行存款 4215000

2．非主营房地产业务的企业土地增值税的账务处理

对于非主营房地产业务的企业，在转让房地产时，则应分别情况进行会计处理：

（1）兼营房地产业务的企业，应根据计算的应纳土地增值税额，借记“其他业务成本”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。

（2）转让的以支付土地出让金等方式取得的国有土地使用权，原已纳入“无形资产”核算的，其转让时应交纳的土地增值税额，借记“其他业务成本”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。

（3）转让的国有土地使用权已连同地上建筑物及其他附着物一并在“固定资产”账户核算的，其转让房地产时（包括地上建筑物及其他附着物），应交纳的土地增税额，借记“固定资产清理”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。

（4）转让的以行政划拨取得的国有土地使用权，如仅转让国有土地使用权，转让时应交纳的土地增值税额，借记“其他业务成本”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。如国有土地使用权连同地上建筑物及其他附着物一并转让时应交纳的土地增值税额，借记“固定资产清理”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。

【例12-8】某兼营房地产开发企业出售房屋，应纳土地增值税150万元，其账务处理如下：

(1)提取时：

借：其他业务成本 1500000

贷：应交税费——应交土地增值税 1500000

（2）缴纳时：

借；应交税费——应交土地增值税 1500000

贷：银行存款 1500000

土地增值税及其会计处理