综合性商业地产项目可行性研究报告

（通用模板）

***地产集团公司

二○XX年十二月

第一部分 项目概况

一、 基本情况

（1）项目的具体位置情况描述。

（2）绘制地块位置图。

二、 宗地现状

（1）地块的主要优势说明。

（2）地块现状的拍摄图或规划图。

三、 项目综合定位

（1）地块的黄金位置和市场需求的密切联系。

（2）综合性开发地块的必要性。

（3）地块的市场定位:

建议本地块的市场定位应为“ ”，拟发展以时尚餐饮、休闲娱乐、精品购物为核心的商业物业_____万㎡、国际甲级写字楼群_____万㎡、五星级酒店_____万㎡、高档及顶级住宅社区_____万㎡。

(4)各类别物业的总体布局图

四、 规划技术指标

本地块总占地_____公顷，综合容积率_____，总建面约_____万平方米，地上建筑面积_____，地下建筑面积______，绿化率_____。本项目分______期开发，各期规划指标如下表所示：

规划指标汇总表

五、 项目周边配套

（1）周边配套情况说明，包括交通情况等。

（2）具体的公共交通线路的安排和对项目的便捷性、灵活性说明。

（3）未来的交通规划安排。

（4）总结性说明。

（5）绘制交通状况示意图，基本生活配套、高档配套等设施的说明。

六、 项目周边环境

（1）说明黄金地段的区域和写字楼、商场等关系。

（2）周边景观、自然景观形成的重要风貌区。

七、 大市政配套

根据实际情况编写。

第二部分 项目出让条件

八、 招拍挂项目取得方式

1、出让方式及报名条件

● 招标/拍卖/挂牌

● 时间

● 竞买/投标人资格

● 报名条件

2、出让程序

● 招投标的注明招投标时间安排、程序、投标人资格要求、评分标准等。

● 拍卖/挂牌出让的竞价规则或者招投标规则如果与一般情况有不一样的，要另做说明。

3、出让底价及付款方式

4、竞争对手分析

九、 合作项目取得方式

1、合作方基本情况

合作方名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等。

2、合作方式

● 一次性买断：土地转让、公司转让。

● 合资合作：共同设立公司、股权收购、增资控股、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润等。

3、主要合作条件

土地转让价格、股权溢价收购价格、股权比例、建筑面积或者利润分配比例等。

4、风险评估

● 通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司

● 土地使用年限，闲置收回风险

● 溢价转让不能提供正规税务发票导致的增值税

● 对分房、分收入承担营业税风险

● 土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷

● 土地方的信用

● 付款进度及与土地手续的配合

● 其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规

第三部分 市场分析

A、商业物业市场分析

一、 商业物业市场研究

1、整体市场分析

（1）商业物业的具体内容和区域。

（2）商业物业的分布情况和优势。

2、供需情况分析

（1）各主要区域商业物业供应量的情况分布图（绘图表示）。

（2）商铺供应量和其他区域的比较情况。

3、租金、出租率分析

（1）地块区域的商业物业的租金水平现状和分析。

（2）未来发展规划和出租报价图。

（3）说明出租率并分析具体原因。

（4）入驻商户质量分析和未来走向。

（5）产品特征分析：大型百货、餐饮娱乐、卖场等。

4、周边商业地块成交情况

(略)

5、结论

（1）说明地块的商业供应面积和供应优势，分析具体原因。

（2）根据其地理位置分析不同产品（百货、餐饮娱乐、卖场）的适应性。

二、竞争项目分析

1、大型购物商场分析

（1）说明目前区域的购物广场商场的具体情况和建筑面积。

（2）列表具体分析：以下为参考

购物广场商厦一览表

（3）说明商场的经营特色和定位

2、健身场所分析

具体说明本区域运动健身场所的具体设施情况和发展空间。

3、餐饮娱乐中心分析

具体说明实际情况，包括位置、内容、环境、目标顾客、市场定位。

3、商业部分SWOT 分析

（1）说明优势、劣势、机会、威胁并列表分析

（2）综合分析得出结论，说明该区域内商业项目的规划原因。

四、商业部分定位

1、客户定位

根据地理位置和未来发展确定客户的消费群。

2、产品定位

说明时尚餐饮、健身娱乐、精品购物的基本设想。

3、项目租售价格、出租率定位

（1）根据商铺长期代理经验，并基于保守原则预计，各楼层可能实现租金如下(假设该商业物业共有5个楼面)：

（2）根据商业物业的经营规律：在正常市场情况下，商业物业第一年的出租率一般在50%，而成功运作后第二年能达到90%的正常水平。

B、写字楼市场分析

一、 写字楼市场研究

1、整体市场分析

（1）写字楼的建筑面积、供应量、市场需求、空置率等情况说明。

（2）写字楼供应和发展预测分析。

（3）写字楼租金走势和预测情况分析。

2、供需情况分析

（1）写字楼供应量走势分析和未来情况。

（2）写字楼需求量、空置率、入住率走势分析。

3、租金、空置率分析

（1）写字楼租金情况分析图。

（2）写字楼分布情况。

（3）写字楼特征和发展前景。

（4）主要商务区写字楼优劣势分析。

4、周边办公地块成交情况

(略)

5、结论

（1）写字楼的未来前景。

（2）写字楼的产业政策和市场环境。

（3）写字楼建设后的核心优势。

二、竞争项目分析

主要竞争对手分析

综合上述分析，竞争性项目对本项目的主要借鉴意义如下：

● 选准进入市场时机

● 尽可能不断提升物业管理水平

● 清晰的营销策略，尤其是对目标客户

三、写字楼部分SWOT分析

四、写字楼部分定位

1、客户定位

通过优质产业分析得出项目的主要目标群体定位。

2、产品定位

通过市场特征分析得出写字楼的总体定位。

3、项目租售价格、出租率定位

（1）列表说明租金预测数据。

（2）按照市场规律，预计租金上涨率和常态入住率。

C、酒店市场分析

一、高星级酒店市场分析

1、整体市场分析

四星级、五星级酒店的分布规律和具体酒店举例说明（交通位置、发展现状、市场占有率、管理设施等）

2、供需情况分析

（1）酒店历年市场供应和需求分析图。

（2）各区域市场星级酒店供应量。

（3）国内外客户对四星级以上酒店的需求市场。

（4）本市高星级酒店的现状和发展趋势。

3、房价、入住率分析

（1）酒店客房的淡旺季的平均房价发展走势。

（2）区域发展建设和对酒店的影响效果。

4、周边酒店地块成交情况

(略)

5、结论

本区域酒店行业的发展脚步和未来预测。

二、竞争项目分析

竞争对手比较

三、酒店部分SWOT 分析

四、酒店部分定位

1、客户定位

根据星级酒店客源特征和区域位置，制定目标客户定位。

2、产品定位

（1）生态环境角度。

（2）地块周围配套设施角度。

（3）空间利用和发展角度。

（4）综合性总结。

3、项目房价及入住率定位

（1）酒店的价格与酒店的品质、品牌美誉度、服务水准、地理位置的关系。

（2）酒店房价预估。

（3）根据国际、国内市场行情预测酒店入住率和增长趋势。

4、经营模式建议

（1）建议开发商与国际知名管理机构共同合作等模式。

（2）列举行内主要合作经营方式：委托经营、合资经营、出让土地所有权等模式。

第四部分 规划设计初步分析

一、规划设计的可行性分析

1. 既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，进行初步设计方案的建筑排列。

2. 容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，我司最理想的数据和基于本数据设计的面积分布图、层数分布比例。

3. 有强烈个性的地块（如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等）对规划设计的影响程度及对应的设计思路。

4. 周边自然环境和人文环境对规划设计的影响。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。

5. 市政配套设施对规划设计的影响。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。

6. 周边配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况、商业设施（大型购物中心）、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

附表：项目技术指标

二、规划设计的初步概念

1. 设计概念：表现项目预期的产品类别及特征。

2. 技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。

3. 可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的区域概念的设想、对产品差异性的考虑。

第五部分 工程开发计划及项目租售计划

一、 工程开发计划

分期开发原则上以快速回收资金的住宅物业为先期开发，减轻后期开发的资金压力，以上期当期现金流为正的年份为下期开发的开始时间。

根据市场分析确定各期开发内容如下：

二、 工程开发计划节点

开竣工时间及工期计划、各期开工面积，时间节点如下：

项目开发计划节点表

三、项目租售收入测算

1、租售价格计划

根据年度通货膨胀率适当调整物业价格和租金。按照开盘后年度增长15%的比例测算价格和租金，具体表格如下：

2、租售面积计划：

3、租售收入测算表

四、资金回款计划

各期销售回款计划。

第六部分 项目投资估算和资金筹措计划

一、投资估算

本项目总投资________万元，如下表所示：

投资估算表

二、资金筹措计划

1、资金投入计划及资金需求

本项目的启动资金为________万元，资金来源主要通过__________途径解决，财务压力__________。

各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。招拍挂项目短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。

资金来源及运用表

如果项目需在提取盈余公积金和盈余公益金后再分配各方股东的利润，即利润表中应涉及盈余公益金和盈余公积金，则资金来源和运用表表中盈余公益金应作为流出项计入。

2、贷款回款计划

编制项目贷款计划，并根据项目回款预测编制项目还款计划。

3、贷款和股东贷款使用等融资计划及相应的还款计划

1） 编制项目贷款和股东贷款使用计划

结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。招拍挂项目短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。

2） 编制项目还款计划

贷款还本付息计算表作为工作底表备查，持有型项目的可研报告必须附贷款还本付息计算表。

第七部分 项目财务分析

一、成本利润分析

经测算，本项目总投资为________万元，可实现销售收入________万元，税前利润________万元，总成本利润率为________％，销售利润率__________％。

二、现金流量分析

全部投资现金流量表

自有资金现金流量表

注：现金流量表的建设期的流入和流出项请按季度预测。如果项目需在提取盈余公积金和盈余公益金后再分配各方股东的利润，即利润表中应涉及盈余公益金和盈余公积金，则现金流量表和资金来源和运用表等表中盈余公益金应作为流出项计入。

本项目全部投资财务净现值为________万元，全部投资内部收益率为________%，全部投资静态投资回收期在________年，全部投资动态投资回收期在________年；自有资金财务净现值为________万元，自有资金内部收益率为________%，自有资金静态投资回收期在________年，自有资金动态投资回收期在________年；项目财务表现良好，基本可行。

指标汇总如下表所示：

综合经济指标汇总表

第八部分 风险分析

一、定性分析

对本项目存在的经营管理风险、市场风险、竞争风险、技术风险、财务风险和政策风险逐一进行分析。

二、定量分析

1、敏感性分析

现针对本项目的投资成本变动和租售价格变动做敏感性分析，发现在投资增加10％或收入减少10％的情况下，本项目的内部收益率仍能达到10％以上，可见本项目的抗风险能力__________。敏感性分析见下表：

2、销售型项目盈亏平衡点分析

1） 保本售价：即销售净收入等于投资额，计算公式为S=C/(1-T1)

2） 保本销售率：假设项目全部建成，已销售面积所获净利等于未售面积的成本，则计算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2]

式中：

C：表示单位投资额（即财务部所印发《经济测算表》中成本估算表的单位投资额，含直接建造成本、期间费用）

R：表示保本销售率

S：表示单位售价

T1：表示营业税率

T2：表示所得税率

第九部分 SWOT分析

1、优势和机会

（1）说明地理位置、交通、生活配套、规模、成本等因素。

（2）说明经济发展、房地产政策、区域规划等因素。

2、劣势和威胁

（1）说明外部环境、项目投资周期、项目规划的难度和问题。

（2）贷款融资政策、潜在供应量、竞争对手、规划的不确定等因素。

第十部分 结论与建议

综上所属，本项目发展以时尚餐饮、休闲娱乐、精品购物为核心的商业物业_____万㎡、国际甲级写字楼群_____万㎡、五星级酒店_____万㎡、高档及顶级住宅社区_____万㎡。本项目的财务指标如下：___________________，项目总投资________，启动资金________，资金安排_________，在经济上是可行的，开发风险基本可控，物业升值潜力巨大，对我司***区域的品牌树立上有巨大的推动作用，建议投资开发。

我司应利用规模优势进行综合开发，如此大规模的土地开发必然要通过综合性开发来提升形象及分散风险。通过综合开发可部分弥补本区域的一些不足点，如：开发对景观条件不太敏感的写字楼物业；通过综合性的商业物业的发展使本地区具有更强的吸引力。

有力的市场定位及超前的品质设计是项目成功的保障，利用***自然因素，在产品规划设计上加强力度，采用最佳的物业排布和建筑形式，弥补****的不利因素。

由于本项目开发周期较长，且众多***物业将会随着***改造的进行不断推出，因此市场的定位及物业品质的设计一定要具有前瞻性以保持在市场上的领先地位。

附件

1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、土地使用权证、土地使用出让合同等；

2、欲签订的合作意向书和合同文本；

3、其他财务报表。

综合性商业地产项目可行性研究报告