购房贷款问题初探

指导教师：王金钢

组长： 东辉

组员：民杰、王炜、俞明、王宇杰

昱、吕洪良、王弘輝、庭欢

［ 摘 要 ］　随着我国社会和经济的发展，人们对自己的居住条件提出了越来越高的要求，个人购房已逐步走向商业化、市场化。但是，我国城镇居民的人均收入还远远未达到能完全依靠自己购买理想住房的水平，何况，提前借钱买房、住房已逐步成为一种生活理念。金融银行界在企业贷款陷入困境，走投无路的情况下，也正是看上了这种社会需求，在早期个人贷款评估风险较低的情况下逐步开展了个人购房贷款业务，为银行资金找到了一条出路。

［关键词］商业化、市场化、贷款

一、我国房贷发展史

第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月市住房统建办公室率先挂牌，成立了市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年、开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，市政府首次公开招标出让住房用地。1990年市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复。

第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)

2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。

二、三种常见的贷款方式

常见的贷款方式：商业贷款、公积金贷款和组合贷款。什么是商业贷款、公积金贷款和组合贷款？

商业贷款又称个人住房贷款，是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款，执行法定贷款利率。

个人住房公积金贷款是国家为职工提供的政策性低息住房贷款。是指按时足额缴存住房公积金的借款人，在购买、建造、大修自住住房时，以其所购（建）住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质押物，或由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息连带责任，向住房公积金管理中心申请的以住房公积金为资金来源的住房贷款。

组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。组合贷款一般是指同时申请商业贷款和公积金贷款，该贷款方式称为组合贷款。比如，某购房者申请住房公积金贷款额度不能满足需要，同时又不到所购房价80%，可以再申请商业性贷款，两项贷款总额不超过房价的80 %，这叫组合贷款。
那么，商业贷款和公积金贷款有什么区别呢？主要有以下几方面的不同。

1.贷款利率：公积金贷款利率较低。平均比商业贷款低1个百分点左右。

2.贷款期限：公积金贷款实际贷款期限要比商业贷款长的优势。虽然两种

贷款文件规定最长贷款期限目前都是30年，但一般商业贷款实际不会放到30年。
3.首付比例：商业贷款额度最高为房价款或房地产评估机构评估的拟购买住

房价值的70-80%，而公积金贷款可以最高到90%。)
4.审核灵活程度：公积金贷款周期相对较长，审核比较严格。而商业贷款相

对比较灵活，周期较短。

三、如何办理购房贷款

（一）、商业贷款的办理

全国各地对商业贷款办理的政策肯定会存在一些差别，但都是小异：
1、提出申请：借款人必须填写个人住房担保贷款借款申请表，并提交合法

件、稳定经济收入证明、购房合同以及贷款银行要求提供的其他证明文件或资料。如果申请抵押或质押贷款的借款人还须提交抵押物质押权利凭证清单、权属证明、估价证明；申请保证贷款的须提交保证人同意保证的书面意见及保证人的资信证明。

2、银行审核：一般在收齐贷款申请资料之日起3个月会向借款申请人做出正式答复。

3、 签订贷款合同：除了签订借款合同，同时根据贷款担保方式签订抵押合同、权利质押合同或保证合同。申请抵押贷款的需要依法办理房产抵押登记手续，还需购买贷款银行认可的保险公司承认的个人住房担保贷款保证保险及房屋财产保险；申请权利质押贷款的须将质押财产权利凭证交贷款银行收押。
  4、按月还款：若材料准备充分，不出意外总的贷款周期一般在一个月左右的时间；借款合同生效后，借款人应按照合同规定的约定时间每月按时还款，千万不要有逾期还款记录，否则将来就不能享受利率优惠政策。

（二）、公积金贷款的办理

申请住房公积金贷款应具备的条件：

1、贷款人须有本市城镇常住户口或有效居留身份；

2、自申请之日向前推，连续足额缴存住房公积金12个月以上（夫妻都缴存公积金的只允许一人贷款）；

3、有符合法律规定的购房、建房、大修自住住房的合同（协议）及有关材料；

4、具有一定比例的自筹资金。购买商品房、经济适用住房的，自筹资金不低于总房价的20%（购买二手房或建房、大修住房的，自筹资金不低于总房价的30%）；

5、具有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力(由所在单位出具月收入证明)；

6、同意用所购住房或具有完全产权的自有住房或第三人住房做抵押，或用贷款银行认可的有价证券、银行定期存单进行质押，或由贷款银行认可的法人、组织或第三人提供保证。

如何申请住房公积金贷款：

借款人申请贷款时，应准备以下资料：

1、借款人及配偶明（、户口簿、结婚证或离婚证、法院判决书、裁定书，单位出具的未婚或离婚未再婚证明等）；

2、稳定的经济收入证明材料（单位工资收入证明等）；

3、缴存住房公积金的证明；

4、与售房单位签订的购房合同、协议（自建住房的需要提供土地、规划部门的批件）；

5、本人及配偶共同填写好的借款申请审批表；

6、要有不低于总房价20%的房款（首付款）收据（购买私产房，建造、大修自住住房需出具不低于总房款30%的自筹资金证明）；

7、借款人出具的质押权利清单、权属证明文件（或保证人出具的同意提供担保的书面承诺）。

（三）、如何办理组合贷款"
贷款条件：即同时符合商业贷款和公积金贷款条件。 　　　
贷款额度：总贷款额度不得超过房价总价的80%；具体额度计算按住房公积

金个人购房贷款和个人住房商业性贷款分别计算。
贷款流程：组合贷款采取双方并行审核的原则。个人申请住房组合贷款手续

时，可以向公积金中心或中心委托的银行组合贷款经办支行申请，借款申请人只

需在初审时将公积金贷款同商贷所需资料按要求一并提交，公积金中心同银行双

方同时审核，审核通过后分别通知借款申请人进行面签手续，面签手续办理完毕

即可等待银行放款。

组合贷款所需资料一览表：

　　1.贷款申请表

　　2.及 复印件3份

　　3.户口本原件及复印件 --集体户口需要首页和本人那页

　　4.房屋买卖合同正本及整本的正本复印件 （2份）

　　5.权属转移登记申请书---开发商提供

　　6.预交房款收据复印件 （2份）

　　7.私人印章（已婚者需要夫妻双方各一枚）

　　8.个人工资收入证明（开发商提供表纸--自己单位确认盖章）

　　9.组合贷款联络单及联络单复印件（1份）

　　10.商业贷款合同

　　11.维修基金收据第六联--公积金大厅缴纳钱款后得到

商业银行住房贷款通常可由客户选择等额本金还款法或等额本息还款法。等额本息法每月的还款额一样，便于记住每月还款额；等额本金法开始的还款压力大，后期压力较小，每月还款额递减，利息总支出较小。在其他条件相同的情况下，等额本金还款法比等额本息还款法所付利息总额少，其面临的利率风险也相对较低，但等额本金的初期还贷压力要明显高于等额本息，商业银行住房贷款的业务品种较多，涵盖了浮动利率房贷、固定利率房贷和部分固定利率房贷。借款人应该根据当前的宏观调控市场发展走势，结合商业银行各业务品种的特点，具体利率条件，考虑自身收入情况、提前还贷因素等，所以借款人要正确估计自身收支情况，考虑对生活质量是否构成影响，然后做出合理判断。

高中一年级(6)班课题：购房贷款决策问题