强化建安房地产业税收管理促进地方税源发展壮大

近年来，随着人口城市化进程的快速发展，房地产、建筑业得到了前所未有的发展。建筑业和房地产业的税收收入大幅增长，己成为地方税收收入的重要来源，去年建筑业和房地产业的税收收入已经达到我分局税收收入的69%。但由于建筑、房地产业建设周期长、成本核算复杂等特点造成了税收征管难度大、纳税检查比较困难、税源变动难以把握等等问题。为了提高该行业税收管理的科学化、精细化水平，进一步发挥税收的调控职能．促进建筑、房地产行业的健康发展。现结合房地产业税收管理的实际，就加强房地产业税收管理谈几点意见。

1、建安、房地产行业特点

1、所涉及的税收环节较多。一般来说，建安、房地产开发税收涉及三个环节：土地的取得、建筑安装、销售三个环节，每个环节所涉及的主体有可能不同，涉及的税种、税目也不一致。

2、所涉及的税种繁多。建安、房地产开发应涉及到契税、营业税、土地增值税、土地使用税、所得税、印花税等，几乎含盖了地方各税，有的即使是同一税种也涉及很多税目。

3、建安、房地产开发形式各异。建安、房地产开发的形式有自购地自建自售、他建自售、联合开发等多种形式，其涉及的税收情况也不同。

4、建安、房地产开发业主流动性强。建安、房地产开发业主呈发达地区向相对欠发达地区转移趋势，开发商一般为异地经营，其纳税期往往随工程的完工而结束，极易造成所欠税款因开发业主转移而无法征收入库。

5、开发业主追求利润的最大化致使税收流失严重。据不完全统计，对房地产收费的种类高达20余种，致使房地产业费用负担重，建筑成本增大，而业主追求利润的最大化促使了房产商去偷逃税款。

2、建安、房地产业税收管理存在的问题

1、企业意识不强。部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚．特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。部分企业销售房款延迟入帐，会计部门与销售部门对帐不及时，将收取的预售房款长期挂“预收账款”不结转销售收入，或者预收定金性质的VIP卡销售收入和诚意金未按规定结转为销售收入，没有及时申报缴纳税款。

2、财务核算不健全。一是财务制度混乱。账务不全．有的甚至根本没有建账。二是预付工程款未及时取得发票，造成大量的建安税收延迟申报。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工结算不及时．成本核算未严格执行权贲发生制、遵循配比原则．有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少．就列支多少：对末售房面积。收入未转但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入账。造成成本虚增．同时存在大置的不合法凭证或没有取得凭证。

3、政策宣传力度不够．政策执行不能到位。目前。在土地使用权的出让和房地产开发、转让诸环节分别征收营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、契税等税种。由于涉及的税种较多，房地产方面的税收政策又不能及时、全面地送到纳税人手中，使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。同时由于房地产开发商税收法律意识淡薄，又不积极配合也增加了征收难度．导致房地产企业相关税收政策执行不到位。

3、强化建安房地产业税收管理的对策

针对房地产业税收管理存在的问题，结合征管工作实践，笔者认为应采取切实措施，进一步加强房地产业税收征管。

1、强化税法宣传，逐步规范企业财务核算。结合实际开展多种形式的税法宣传，不断提高开发企业对税法的遵从度。选配骨干力量定期对开发企业进行纳税辅导，提高企业会计和经理人员对财务会计知识、税法知识的认识，帮助企业建章立制，规范财务核算；对账务核算不健全的企业实行核定征收，建议根据房地产价格上涨形势，适当提高房地产行业的预计利润率，要使实行核定征收企业所得税和以预征方式征收土地增值税的企业总体税负高于查账征收企业，使开发企业从税收筹划的角度，自觉规范企业财务核算，自愿选择查账征收方式。

2、强化行业征管。一要重视协税护税工作，争取多方配合。有关部门要携手共同完善建筑安装业市场管理。二要严格实行工程报备制度和分工程项目申报纳税制度，税务机关应及时将申报情况录入电脑的分类档案里。三是严格被挂靠单位核算的管理，加强对外出施工企业的管理。四是加强日常检查，突出重点稽查，对偷逃税情节严重，数额巨大的，要快查快办，并移交司法机关追究其法律责任。日常检查中调整税法对纳税义务发生时间的规定，建议统一按工程进度征税。五是制定二手房最低交易价。对明显低于指导价的，应按指导价计征相关税费，以杜绝有意压价的行为。对普通住宅和高档住宅的界定应符合当地经济状况，建议将界定权限下放给各地制定标准。

　　3、坚持以票控税。一要广泛宣传，依法治票。应积极帮助企业建立健全内部发票管理制度，切实落实发票管理责任制，做到按月或按季申报，规范使用。二要继续完善内部发票管理制度。制定内部因发票管理不善造成税款巨大流失的行政责任追究制。三要发票检查工作经常化、制度化。将发票检查列入各类大检查或专项检查内容之一，主要审核纳税人发票领、购、用、存、报的具体情况。四要加大发票违章的处罚力度。对于发生的发票违法行为，应区别发票违章情节的轻重给予处罚，对构成犯罪的及时移送司法部门进一步处理，不能以教育代替处罚。

15、强化建安房地产业税收管理，促进地方税源发展壮大