火车站项目建议目录

第一部分：伊宁概况

(一)　城市概况　————————————————第1页

(二)　经济概况—————————————————第1—8页

第二部分：伊宁市商业与商业物业发展状况调查　

伊宁市主要商圈商业及酒店分布调查———————--第9—23页

第三部分：火车站项目建议提案

火车站项目区域情况及商业项目建议————————第25-31页

火车站项目建议提案

第一部分：城市概况

伊宁城市概况

伊宁市古称宁远，始建于1762年，为清代伊犁九城之一，也是新疆解放后最早设市的三个城市之一。伊宁市是伊犁哈萨克自治州的首府，伊犁河谷的政治、经济、交通、文化中心，也是伊犁河谷唯一的城市。全市总面积675.85平方公里，现辖1个国家级边境经济合作区、8乡1镇1场、8个街道办事处，46个行政村、83个社区居委会，总人口45万人，有汉、哈、维、回、蒙、锡伯等47个民族成分。伊宁市经扼东西交通之要冲，早在汉代就是古丝绸之路被盗的一座商埠重镇，不仅通达中亚、西亚，还接连着南亚和欧洲各地。经过60年的发展、建设，伊宁市已从一个边塞小城，发展成为一座基础设施完备、交通通讯发达、服务体系完善、文化积累深厚，颇具现代和地域气息的西部名城。

伊宁市经济概况（2010年1-7月）

    一、固定资产投资增势强劲

截止七月底，伊宁市完成地方固定资产投资319026万元，同比增长57.8%；增速同比提高了8.4个百分点。当月完成投资97038万元 ，增长了50.18%。

城镇投资增速强劲。城镇（50万元以上）固定资产投资完成175573万元，同比增长43.95%，其中工业投资92575万元，增长71.94%。投资在1000万元以上的有：鑫业园金属制品、政华塑业、长福硅业、沪新水泥、安琪酵母、荣能新材料、建能机械、新天煤化工、伊犁电力、伊犁热力等。

  农村投资保持平稳增长。农村非农户50万元以上项目建设投资累计完成24621万元，同比增长47.27%。主要是农村抗震安工程累计完成11721万元、设施农业（大棚）及沼气建设等农业投资累计完成7355元

  房地产投资高速增长。全市房地产业呈现出开发投资快速增长，施工规模迅速扩大，市场供应逐渐增加等运行态势。1-7月，全市房地产业完成开发投资118832万元，同比增长86.7%。其中住宅投资107102万元，较上年同期增长83.6%；商业营业用房投资10159万元，较上年同期增长1.04倍。

    二、招商引资到位资金

1-7月，全市共有招商引资项目49个，招商引资到位资金170494万元，完成全年计划任务68.2%，同比增长1.1倍。其中工业到位资金87024万元；商贸物流到位资金12700万元；房地产开发项目到位资金26150万元；技改扩建项目到位资金15660万元。全市在积极做好产业引进和产业发展规划，结合实际制定全市招商引资政策的同时，不断优化招商引资结构，强化招商引资项目服务，全力营造了良好的投资发展环境。

三、工业经济

1-7月，全市实现地方工业总产值21.2亿元。实现地方工业增加值（不含个体）7.5亿元，同比增长21.9%，其中规模以上工业实现增加值5.1亿元，占地方工业增加值的68.0%，同比增长21.0%。工业经济继续保持较快增长态势。

    一是大中型企业是拉动明显。1-7月，全市4家大中型企业完成产值8.9亿元，增长22.9%，其中电力公司随着经济的好转，企业售电量增加，产值同比增长22.5%；安琪酵母去年新生产线上马后生产稳定，产值同比增长32.9%。

二是重点工业增势强劲。百信峰业、天药生物、巴口香、阿旺都、伊源乳业等企业因市场旺盛、产品调价等原因，产值同比分别增长35.0%、48.0%、50.0%、4.9倍、5.2倍。

    四、消费市场持续繁荣活跃

1-7月，全市实现地方社会消费品零售总额158538万元，同比增长22.4%。住宿餐饮业累计完成零售额26832万元，同比增长16.3%，其中限上企业增长38.5%。

    五、对外贸易首次实现正增长走势

1-7月外贸进出口总额16912万美元，同比增长2.3%。其中：出口16675万美元，增长3.5%；进口237万美元，下降41.9%。7月份进出口额2892万美元，同比增长53.2%，其中出口2856万美元，同比增长51.3%，自5月起连续三个月增长。

从1-7月看，一季度全市外贸进出口总额9204万美元，同比下降71.5%；4月累计外贸进出口总额12077万美元，同比下降35.8%；5月累计外贸进出口总额13739万美元，同比下降14.5；6月累计外贸进出口总额14069万美元，同比下降7.6%；7月累计外贸进出口总额16912万美元，首次打破因金融危机及“7.5事件”的长期影响，导致外贸持续下滑，比去年同期增长2.3%。

    六、财政收入高速增长

     1-7月，伊宁市实现地方财政收入108180万元，同比增长65.6%,其中一般预算收入57234万元，增长49.5%。从征收部门看，国税收入7381万元，同比增长37.2%；地税收入46417万元，增长55.0％，继续保持高速增长势态。从收入构成看，税收收入增长较快，完成税收收入52584万元，同比增长52.0％，除城镇土地使用税负增长外，其他主体税种如营业税、企业所得税、个人所得税分别同比增长72.6%、81.2%、27.5%，营业税收入增幅较为显著。财政一般预算支出累计完成72261万元，同比增长26.1%。地方财政支出114732万元,较上年同期增长6.9％。其中一般预算支出72261万元,增长26.1％。 从支出项目看，一般公共服务9483万元，增长29%；医疗卫生支出6071万元，增长42.6%。

七、金融持续向好，放贷快速增长。

1-7月，由于投资需求和政策的支持，金融对当地经济支持力度不断加大。伊宁市银行各项存款余额191.58亿元，同比增长30.4%，其中城乡居民储蓄89.59亿元，增长17.6%；银行各项贷款余额75.59亿元，同比增长43.0%。金融对企业的扶持力度进一步加大，贷款大幅增加。全市八家银行各项贷款同比均有不同程度增长，其中农村信用社、建行、中行、农发行较去年同期增加发放贷款超过2亿元。

八、旅游业呈现井喷增长状态。

1-7月，全市宾馆、旅行社和景区共接待游客142.28万人次，同比增长36.1％。其中星级宾馆接待游客占接待游客总数的35.8％；星级宾馆出租率为73%，同比增加20个百分点。全市实现旅游总收入1.94亿元，同比增长35%，其中星级宾馆收入9265万元，增长36.7％。旅游收入增幅首次突破三成，实现了旅游业人数、收入较快增长势头。

    九、城市物价持续走高

据城市物价调查显示，7月伊宁市居民消费价格指数106.6,今年以来涨幅首次突破6个百分点，其中食品价格指数111.9，同比增加10.7个百分点。

伊宁市是是中国通向中亚、欧洲的贸易大通道的重要节点，是窗口，是新疆历史上最长、最大的陆路口岸。中央新疆工作座谈会和自治区有关会议都提出，要把新疆建设成为西部最重要的经济增长极和国际贸易大通道。国际贸易大通道必须要交通便捷，精伊霍铁路的开通、与哈萨克斯坦铁路的对接完成，都将成为伊宁市跨越式发展的契机。在最近召开的中央新疆工作座谈会上，中央的重大决策中有“规划建设若干个中心城市”的设想。另外，决策中的建立特殊经济开发区、享受特殊政策。按照自治区党委要求，伊宁市作为新疆建立最早的城市之一，这个经济特区很可能是以伊宁市为中心，带动霍尔果斯口岸、清水河开发区的发展。另外，中央的规划方案中提到，把新疆一些沿边城市建成国际贸易中心、物资集散地和物流中心，其中就有伊宁市；州党委决策也要把伊宁市打造成城市经济圈，伊宁中亚腹地经济中心的地位也日益凸显。

火车站项目建议提案

第二部分：伊宁市商圈主要商业现状、分布及调查

城市东区：大上坡商圈，是伊宁市发展最早保留时间最长的传统商圈，主要经营伊宁八县一市日用百货的批发经营，随着城市发展规划的需求，商业结构的调整，其商业圈也开始外扩，并且进行整合，使其更符合城市的发展及购物的需要。目前在政府的指导下，由市政府出资，在环城东路与新建东梁街交汇处兴建大型的城东批发市场，将大上坡几个零散的批发市场进行整合，使市场功能更加完善物流配送更加便利。

城市南区：青年街商圈，是伊宁市集中的服装鞋帽、小百货批发基地，在伊犁地区日常消费品中占据主导地位。

城市中区：解放路商圈，是伊宁市区的主街道，也是伊宁市主要的经济区，从花城至西大桥一直是伊宁市的黄金街区，沿街道两侧林立着酒店、商场、专卖店、娱乐会所、银行、通讯卖场等诸多商业店面，是伊宁市最大的零售业集中区。

城市西区：新兴商业圈及商业模式随着城市的西移，合作区的快速发展，以前伊宁的城市郊区现在正在迅速的发展，城市西区商业圈也在迅速形成。以新世界至亚中段已经形成了以建材、家具、家具用品、汽车销售的集中商业区。随着近两年的人口增速及房地产开发，围绕大型住宅社区形成社区商业已经成为新兴的商业模式并且迅速成型。

城市北区：以蔬菜水果批发市场为主，周边商业已经在城市北区形成以农副产品、重工机械、钢材、物流配送为主的城北商圈。

伊宁商业在保持传统商业圈的同时，随着房地产业的发展及城市的扩容目前已形成了东南西北中全方位发展的商业布局。同时与去年同期对比，城东区专业市场租金比例涨幅30%，城南区租金涨幅20%，解放路租金涨幅10%售价涨幅20%；城西区租金比例涨幅30%。近5年，伊宁市商业地产开发及投资主要以住宅区商业为主，较为稳妥的投资环境，简单的商业运作，较高的商业回报使得住宅区商业受到很多中等收入群体的追捧。大型零售商业的投资和热火朝天的住宅区商业形成了鲜明的对比。2004年，作为红极一时的伊宁最大的商业项目铜锣湾受到了许多投资者的追捧，单层12000元/平米的销售价格创下了伊宁市沿街商业价格的新高。由于当时伊宁经济发展较慢人口规模及外来人口都相对较少，而作为铜锣湾商业体量过大，商业布局规划不理想，加之运营管理不善，后期的销售遇到了瓶颈。而目前伊宁固定人口在6年内增加了16万，铁路的开通，环境的提升，外来大型企业的入驻，大型零售商友好百盛集团投资2亿元入驻铜锣湾，吹响了伊宁大型零售商业地产新的发展号角。如今，以火车站为核心的商圈也已崭露头角，规划606万平米的超大国际商贸物流圈将在未来几年领跑伊宁商业经济。

商业及酒店项目调查：

区域：城市东区

项目名称：伊宁市城东综合批发市场

项目区位：环城路与东梁街交汇处

交通：4路、9路、城东客运站

开发商：伊宁市市场投资开发建设与管理中心

建筑类型：二层建筑（一带二）

建筑结构：砖混

商业类型：综合批发市场

商业业态：糖烟酒百货、农机农资、粮油、农副产品、仓储物流

附属配套：停车场、仓储、16家餐饮配套

规模：占地255亩，建筑面积5万平米（其中：农机农资区占地70亩；糖烟酒百货区占地70亩；仓储物流区占地30亩、粮油批发区占地30亩；蔬菜水果区占地30亩；未拆迁25亩）

目前售价或转让价格：暂无

目前租金：沿环城路一层300元/平米/年，二层150元/平米/年；其他一层200—250元/平米/年，二层150元/平米/年

租赁情况： 70%、（原东五县客运分站、糖烟酒市场及永成农机市场由政府要求搬迁）

优惠政策：免租金一年零三个月，最长五年保持租金不变

营业时间：2010年10月1日试营业

项目名称：华瑞国际商贸城

项目区位：英阿亚提街

交通：4路、东五县客运分站（即将搬迁）

开发商：华瑞房产

建筑类型：二层建筑

建筑结构：框架

商业类型：综合批发市场

商业业态：百货、厨具酒店用品、文化用品、电线电缆、农资、五金建材、劳保用品、洗涤化妆

附属配套：地下仓储

规模：建筑面积2万平米

目前售价或转让价格：内铺6000元/平米

目前租金：沿街800-1000元/平米/年，内铺400元/平米/年

租赁情况：一层90%，二层空置当库房使用

优惠政策：无

营业时间：2005年

项目名称：中亚市场

项目区位：汉人街

交通：1路、12路

建筑类型：二层建筑

建筑结构：框架

商业类型：专业市场

商业业态：中低档家具

附属配套：仓储

规模：建筑面积约4000平米

目前售价或转让价格：

目前租金：一层80元/平米/年，二层50元/平米/年，套房65元/平米/年

租赁情况：100%

优惠政策：无

营业时间：1990年

项目名称：铜锣湾

项目区位：斯大林街

交通：1路、2路、3路、4路、9路

建筑类型：五层建筑

建筑结构：框架

商业类型：综合商业中心

商业业态：百货、针织、服装鞋帽、家电、家具、数码产品、自行车、电动车、影院、餐饮

规模：总建筑面积22万平米，其中商业面积16万平米

附属配套：电梯

进驻大型企业：国美、德克士、友好集团

目前售价或转让价格：无

目前租金：一层500—1500元/平米

租赁情况：沿街租赁完毕，内铺出租80%

优惠政策：无

营业时间：2005年

区域：城市南区

项目名称：青年街市场

项目区位：伊宁市青年街

交通：2路、3路、4路、5路、8路、9路、10路

开发商：星河房产

建筑类型：二层建筑

建筑结构：钢架

商业类型：综合批发市场

商业业态：小百货、针织床上用品、中低档服装鞋帽、文化用品、小家电、体育用品

附属配套：电梯

目前售价或转让价格：约10000元/平米（含转让费）

目前租金：一层约2800元/平米/年；二层约3000元/平米/年

租赁情况：100%、

优惠政策：无

营业时间：1990年

项目名称：白银谷

项目区位：伊宁市青年街

交通：2路、3路、4路、5路、8路、9路、10路

开发商：怡安房产

建筑类型：小高层（商业五层含地下室）

建筑结构：框架

商业类型：综合批发市场

商业业态：小百货、针织床上用品、中低档服装鞋帽、文化用品、小家电、体育用品、玩具、饰品

附属配套：电梯

目前租金：2000—3000元/平米/年

租赁情况：100%、

优惠政策：无

营业时间：2007年

项目名称：青年街圣都广场

项目区位：伊宁市青年街

交通：2路、3路、4路、5路、8路、9路、10路

开发商：祥和房产

建筑类型：商业两层

建筑结构：框架

商业类型：服装商业中心

商业业态：服装鞋帽、饰品

附属配套：电梯

目前租金：一层1200元/平米/年，二层1000元/平米/年

租赁情况：80%、（招商进行中）

优惠政策：用一年水、电暖及管理

营业时间：2010年10月

项目名称：青年街地下街

项目区位：伊宁市青年街

交通：2路、3路、4路、5路、8路、9路、10路

开发商：祥和房产

建筑类型：人防工程

建筑结构：框架

商业类型：服装商业中心

商业业态：服装鞋帽、饰品

附属配套：电梯

目前售价：12600元/平米

营业时间：2011年

区域：城市西区

项目名称：新世界建材市场

项目区位：解放西路

交通：1路、4路、11路

开发商：营建房产

建筑类型：单层建筑

建筑结构：砖混

商业业态：建材、板材、陶瓷、石材、花卉、家具、灯饰

目前租金：沿街400元/平米/年、市场360元/平米/年

租赁情况：100%、

优惠政策：无

营业时间：2003年

项目名称：家和美居

项目区位：解放西路

交通：1路、4路、11路

开发商：仁和房产

建筑类型：二层建筑

建筑结构：框架

商业业态：家具、灯饰、橱柜

目前租金：负一层200元/平米，一层400元/平米，二层280元/平米

租赁情况：100%、

优惠政策：无

营业时间：2008年、负一层2010年10月

项目名称：亚中国际商贸城

项目区位：解放西路天马转盘

交通：1路、11路、12路

开发商：亚中机电

建筑类型：二层建筑

建筑结构：框架

商业业态：家具、灯饰、窗帘布艺

目前租金：一层300—400元/平米，二层280—380元/平米

租赁情况：一层80%，二层100%

优惠政策：无

营业时间：2004年

区域：城市北区

项目名称：城北蔬菜水果批发市场

项目区位：环城北路

交通：2路、环城专线

建筑类型：单层建筑

建筑结构：彩钢

商业类型：农副产品批发市场

商业业态：蔬菜、水果、副食品

租赁情况：100%、

租金及收费：店铺摊位500元/平米/年，毛驴车、三轮摩托2-30元/天，0.5-3吨5-100元/天，3-8吨100-300元/天，8-30吨100-1500元/（销售完毕）

优惠政策：大户免租金3年，小户免租金2年

营业时间：2009年

项目名称：中亚陶瓷城、卫浴城

项目区位：火车站

交通：2路、4路、10路

开发商：新欧公司

项目规模：7万平米

建筑类型：三层

建筑结构：框架

商业业态：陶瓷、卫浴、建材

目前租金：一层600元/平米/年，二层480元/平米/年，三层360元/平米/年

租赁情况：100%、

营业时间：2009年

区域：城市中区

项目名称：解放路花城——西大桥

项目区位：解放路

交通：1路、3路、4路、8路、9路、11路、12路

商业业态：中高档服装鞋帽、床上用品、珠宝玉器、古玩字画、手机通讯、针织内衣、床上用品、体育用品、健身器材、餐饮娱乐等

目前租金：半地下约1700元/平米/年，一层2000——2500元/平米/年

最新售价：解放路中区一层40000—48000元/平米

租赁情况：100%、

优惠政策：无

伊宁市星级酒店调查

随着伊宁火车站的开通，交通更加便利，伊犁的旅游业也迅速升温。目前火车已增加至每日两列，航班每日七班。1-7月，星级宾馆出租率为73%，同比增加20个百分点，收入9265万元。目前伊宁已评定星级酒店19家，待选2家，全市酒店日接待能力6000人。

调查结果分析：

一、批发行业现状：

由于伊犁地处新疆西部，地域相对闭塞，批发商业业态中，服装鞋帽、日用百货曾经是伊宁批发商业业态中形成最早、规模最大的业态，也是在伊犁口岸开通之初涉及外贸出口最大业态之一。伊犁即不是服装及日用百货的原产地亦没有代加工的能力，没有明显的价格优势，加之外贸客商经过多年的了解，服装鞋帽及日用百货的采购慢慢都集中在了首府乌鲁木齐。作为居民日常消费品，服装鞋帽、日用百货目前基本转入内贸，经营规模也相应缩小。

伊犁土地肥沃，产业主要以农牧业为主，是新疆重要的粮食产区，蔬菜水果、粮油都是目前批发行业外贸出口量的重要组成。随着政府的政策开放，近两年蔬菜水果目前已经设有中型专业批发市场，粮油副食品专业市场也在兴建中配套东五县客运中心也迁至市场旁。就目前而言，现有经营场地已经能完全满足商业经营户经营场地需求。

家居建材目前内外贸结合，内贸比重占据较大份额。目前伊宁建材市场2家，已成规模家具市场2家，灯饰城2家，1家已经招商完毕。家居建材类出口主要依赖建材，其中以五金类建材为主。

伊宁市商业业态较为完善，批发行业主要涉及服装鞋帽、日用百货、农机农资、糖烟酒、蔬菜水果、粮油副食品。主要以内贸为主，服务八县一市440万居民消费需求。目前状况看，2大因素限制伊宁批发行业业态拓展空间，一是外方不稳定因素，导致外贸交易额下降；二是业态不集中，难以吸引更多经营户落户不能形成规模效应。

二、批发行业机遇：

1、精伊霍铁路的开通大大降低了运输成本，铁路与哈方并轨后，运输更加便捷，方便伊犁外贸物资大批量出口，同时带动伊犁批发行业的再一次发展。

2、国际物流园的建立将吸引批发商户的集中，同时能吸引新的业态进入，丰富批发商业业态。

三、商业产业的机遇：

随着城市经济迅速发展，商业地产租金迅速涨幅，物业价值的提升，带动商业地产的投资。火车站国际物流园的建立，批发集散地的形成，客商的云集将带动商业地产的迅速发展。酒店、写字楼、综合购物中心、批发市场等商业地产需求量旺盛。

火车站项目建议提案

第三部分：火车站项目建议

一、伊宁口岸简介：

霍尔果斯口岸距伊宁市90公里，距乌鲁木齐市670公里。对方口岸为哈萨克斯坦霍尔果斯口岸，距中方口岸仅15公里，距哈萨克斯坦雅尔肯特市（原名潘菲洛夫市）35公里，距哈萨克斯坦原首都阿拉木图378公里。霍尔果斯口岸具有年进出口货物200万吨，出入境人员300万人次的通关能力。从2002年开始霍尔果斯口岸启动了工业园区建设，园区规划面积9.73平方公里，投入5000多万元，完成了工业园区的起步建设。按照“一区多园”的不同产业聚集的发展战略，重点建设皮革加工园、建材加工园、食品加工园、机电装配园以及纺织服装及轻工产品加工区四大园区。2009年，霍尔果斯口岸实现进出口贸易额29.4亿美元，出口贸易额前五位为服装及衣着附件、鞋、汽车、机械设备和纺织物及其制品，占总出口贸易分额的80%。

都拉塔口岸位于察布查尔县境内，同哈萨克斯坦共和国阿拉木图州毗邻。距察布查尔县城约50公里，距伊宁市约63公里，距哈萨克斯坦阿拉木图市约250公里，距哈方科尔扎特口岸仅3.8公里，比霍尔果斯口岸到阿拉木图少100多公里的路程。1992年8月中哈两国政府签署协定，同意开放该口岸。1994年3月国务院批准该口岸对外开放。1999年9月26日经国家海关总署和自治区人民政府批准，该口岸开展边民互市贸易。都拉塔口岸良好的通关环境让这里日渐成为继霍尔果斯口岸之后，伊犁河谷又一重要的进出口贸易陆路口岸，在新疆16个口岸中对外贸易额和货运量排名第三。2009年上半年口岸外贸进出口贸易额达46423.4万美元，同比增长9.7%；进出口货物92.2万吨，同比增长14%。目前，常驻口岸从事对外贸易的公司有38家，进出口货物主要集中在日用百货、服装鞋帽、塑料制品、家用电器、蔬菜水果等。

木扎尔特口岸1953年以前曾作为中苏两国临时过货点，是边民易货贸易的进出口货物集散地。1992年8月，中哈两国政府同意开放该口岸，允许中哈两国人员、交通工具和货物通行。1994年3月，经国务院批准对外开放，但目前尚未正式开通。预计口岸开通后，年过货量5万吨、年出入境旅客3万人次。

二、对外贸易分析：

优势：1、地理位置优越：伊犁河谷素有塞外江南的美誉，自然条件得天独厚，是我国与哈萨克斯坦等中亚国家开展经济贸易、文化交流的国际大通道、桥头堡。具有重要的战略地位和区位优势。

2、自然资源丰富，动植物品种繁多，水果品质佳。煤矿产资源丰富，丰富的自然资源为出口贸易奠定了良好的物质基础。

3、配套设施日趋完善，高速公路、铁路已经投入使用，工业园区、互市贸易、物流基地陆续建设投入使用，使边贸交易更加便捷，物流流通效率更高。

劣势：外方不稳定因素导致对外贸易额下降，包括哈国独立后政策不稳定、境内沿途关卡多，收费随意，导致外贸进出口成本增加，近两年涉外运输不畅，双方经常采取制裁措施闭关，使口岸的对外贸易受到很大限制。

三、伊宁市火车站区域情况：

火车站区域经国务院批准为全国主要的物流基地，辐射霍尔果斯、都拉塔、木扎尔特三个对外开放国家一类口岸。政府规划火车站区域面积为10平方公里，立足于火车站片区区位优势和其承担的功能，将其分为四个功能片区：

一是综合交通功能区，主要承担核心交通功能；

二是商贸商务区，包含零售业、商务办公、酒店、旅游等城市片区综合服务功能；

三是市场专业板块，形成中国与中亚直接形成贸易互补的领域；

四是仓储物流功能区，发展大出大进的大物流作为主中心区，实现生产资料和制成品的快速流转。

四、市场竞争

1、区域竞争：火车站区域是由国务院批准建设规划的以对外贸易为主的商品物流集散基地，与霍尔果斯、都拉塔形成对外贸易三大基地，同时也形成竞争区域。

2、同地块竞争：

火车站区域独特的地理优势已成为众多开发商热捧的地域。目前已开工建设的有新欧房产开发的陶瓷城、卫浴城隶属新欧家居博览中心，总建筑面积14万平米主要依托伊犁150条陶瓷生产线带动整体家居建材为主体的综合批发基地，辅助配套酒店、餐饮、写字楼。

新发地国际广场总建筑面积60万平米，其中专业市场35万平米，四层框架结构，单个商铺40平米左右，涉及鞋帽、箱包、服装、百货、窗帘布艺、灯饰等。酒店及公寓式写字楼15万平米，公寓式住宅10万平米。

五、商业前景

伊宁与哈萨克斯坦、吉尔吉斯斯坦、土库曼斯坦3个国家接壤，2009年，伊犁州对外贸易进出口额37.07亿美元，约占全疆进出口总额的26.81%。其中，出口26.98亿美元、进口10.09亿美元，进出口贸易额双双领先于全疆其他14个地州。随着经济的发展，国家对西部开发力度的加大，伊犁经济特区的申请批复，伊宁市作为中国对中亚贸易的窗口，核心城市地位日趋凸显，对外贸易份额也在逐年提高。近几年伊宁城市化进程的加快，城市人口迅速增加，城市发展的规划调整，伊宁的商业随着城市的发展也迅速的发展变化。伊宁火车站是整个精伊霍铁路沿线最为重要的客运站点，承担了精伊霍铁路沿线近90%客运运输量，预计年客流2010年能超过300万人次，在2019年将会达到516万人次。细数全国各地的各类商业要地，“火车站经济”无疑是焦点。精伊霍铁路的全线贯通对于伊犁的经济必将带来跨越式的发展，这一点毋庸置疑。伊宁火车站经济圈的形成目前已不再只是一张蓝图，其成为商业中心的地位正在日益显现，逐步成为专业的大型商业圈，未来依托铁路这条黄金动脉，必将是受人气影响的商业旺地。人潮的涌动和汇聚，也必将给入驻商户增添信心，带来收益。

项目建议：

火车站区域作为政府规划的国际商贸物流园，规模宏大，区域优势明显，。政府的大力支持，交通的不断完善，对外贸易的提升，内地客商的云集，远期发展前景良好。火车站整体商业以外贸批发集散基地为主，巨大的体量，商业十分集中，项目整体建设开发周期预计5年以上，大型商圈的形成指日可待。我公司拟定火车站整体项目1000亩，位于政府规划商贸区内，地理位置优越，项目体量巨大。经过市场了解及分析，火车站物流园项目刚刚启动，前期开发面临商业业态短时间拓展局限，同质化竞争激烈的局面。

建议思路：经过对全市各商圈商业经营规模、业态及火车站区域目前竞争对手项目进行详细调查了解，同时考虑火车站区域整体商圈形成周期及规模，进行阶段性开发，便于项目投放市场能迅速的获得效应，同时可根据区域发展情况进行调整。就目前区域及城市商业现状，考虑项目商业业态内外贸结合，重点项目以商圈配套地产项目为主，有别于同质化商业竞争，降低项目竞争压力，提高项目市场抗风险能力，拟对我公司火车站商业项目建议如下：

建议项目：

1、酒店餐饮（吃、住、娱乐）：建议可进行先期开发，酒店档次不低于4星，床位控制在300个左右，建筑面积30000—35000平米左右。

建议理由：伊宁旅游资源丰富，国家3A级旅游景区，特色的生态旅游环境，完善的交通将吸引更多的国内外游客前来旅游，旅游经济将成为为伊犁的一大主力经济，带动酒店行业的蓬勃发展。而作为国内的旅游新兴地，高规模高档次的酒店匮乏，至今伊宁星级酒店仅19家，没有一家五星级酒店，四星级酒店只有三家。难以跟上旅游产业的发展，酒店业的发展空间巨大。同时作为火车站大型商业区配套，商业前景乐观，并且能在短期内形成营业收入，项目投入运营即可抵押银行变现为流动资金进行重复利用。

2、写字楼：建议以公寓式写字楼为主，总体面积不超过10万平米。

建议理由：火车站区域政府致力打造成对中亚贸易的集散地，精伊霍铁路的独特优势将吸引众多国内外客商驻足，规划606万平米的国际商贸物流园打造的核心商圈，诸多产业汇集。同时伊犁将是北疆最大的煤化工基地，作为商业洽谈贸易往来需求及大型企业办公需求，写字楼需求前景广阔。

3、大型购物中心：单层面积不超过10000平米，总建筑面积控制在50000平米左右。

建议理由：随着经济政策的进一步落实，伊宁将成为西北核心重镇，合作区目前业已成为伊宁名副其实的新市区，而火车站区域将成为合作区的新核心。随着居民生活水平和消费水平的日益提高，大型零售购物中心将满足整个合作区居住人口的消费需求。伊宁本身缺乏档次较高的大型商业中心，火车站作为伊犁新的商业中心，大型购物中心必不可少，同时我公司地块地理位置优越，竞争对手项目规划中都以批发业态为主，零售商业作为差异化竞争项目，存在很大优势。

4、小商品百货批发市场：建议主体为二层建筑，融商业洽谈及商品展示为一体，规模不超过5万平米。

建议理由：中亚地区拥有近6000万人口，经济结构以农牧业和重工业为主，轻工、纺织、建材、果蔬、机电产品依赖进口。中亚各国近几年GDP增幅均保持在两位数以上，国内需求和市场购买力也逐年提高。资料统计显示，1992年至2006年，新疆对哈萨克斯坦累积贸易额231.3亿美元，占中国对哈贸易总额的70%以上。自2005年以来，新疆连续两年对哈贸易突破50亿美元，预计到2010年贸易额将达到100亿美元，哈萨克斯坦已成为新疆最为重要的贸易伙伴。伊宁市对外贸易统计额连续三年超过2亿美元，外贸出口呈现不断上升的趋势。经过对伊宁商业的调查，针对外贸出口需求，陶瓷、建材、蔬菜、纺织都已经成熟，竞争对手巨大商业体量都针对目前现有出口业态。同时城东区域政府规划，糖烟酒、农机等都将迁入城东市场，原有大上坡商圈将不复存在。而伊宁大上坡商圈外贸出口占有很大比重的百货厨具批发独立于老商圈位置，不适合客商集中采购，同时伊宁小商品批发经营欠缺规模，建立小商品百货批发市场有别于其他项目竞争。建议以二层建筑符合现今客商的经营需求及承受能力。

火车站区域是伊宁市政府规划新区，基础设施完善环境优美，不仅仅是一个新兴的核心商业区，同时在伊犁百姓心目中又是另一个开发区，在未来几年内将成为城市的热点，将成为伊宁首个集商业、居住的大型核心区域。根据政府规划，火车站商业项目体量巨大，而霍尔果斯工业园、都拉塔口岸工业园、物流园也将分流部分客商，后期商业地产项目同质化竞争激烈，很有可能导致商业地产过剩，以上建议即可有别于其他竞争项目，便于在商圈内形成独立的商业中心，有可获得较大的商业空间，符合项目整体形态的搭配。由于项目体量巨大，建议项目分期开发，后期可根据市场情况调整地块开发形态考虑引入住宅等地产产品。

调研编写：齐太广

协助：张静、杨可可

2010年8月26日

伊宁市主要商业街分布及临街商业调查