成都双流房地产市场区域调查报告-市场

双流县房地产（商业）发展情况市场研究报告
目 录

第一部分 双流县及东升镇概述 4
1、双流县概况 4
2、东升镇基本情况 8
第二部分 城市发展规划及改造 10
1、成都市关于双流的远景规划 10
2、东升镇未来的规划 11
3、交通规划 12
第三部分 双流房地产市场分析 13
1、双流县房地产市场发展情况 13
2、房地产市场对GOP的影响 14
3、土地政策 15
第四部分 双流商业市场调研 16
1、双流商业分布概述 16
2、重点商业项目调查 21
3、主要街区商业调查 23
第五部分 项目的SWOT分析 34
1、项目优点 34
2、项目劣势 35
3、项目机会 35
4、市场威胁点 36
5、总结 36
第七部分 本案定位建议 37
1、销售价格建议 37
2、租金建议 37
3、推广思路建议 37
4、目标消费群定位 38
4、业态选择定位 39

双流县房地产（商业）发展情况市场研究报告
目 录

第一部分 双流县及东升镇概述 4
1、双流县概况 4
2、东升镇基本情况 8
第二部分 城市发展规划及改造 10
1、成都市关于双流的远景规划 10
2、东升镇未来的规划 11
3、交通规划 12
第三部分 双流房地产市场分析 13
1、双流县房地产市场发展情况 13
2、房地产市场对GOP的影响 14
3、土地政策 15
第四部分 双流商业市场调研 16
1、双流商业分布概述 16
2、重点商业项目调查 21
3、主要街区商业调查 23
第五部分 项目的SWOT分析 34
1、项目优点 34
2、项目劣势 35
3、项目机会 35
4、市场威胁点 36
5、总结 36
第七部分 本案定位建议 37
1、销售价格建议 37
2、租金建议 37
3、推广思路建议 37
4、目标消费群定位 38
4、业态选择定位 39

前 言

由于我公司这次对双流县城的“棠湖壹号”商业部分进行重新包装、并且进行销售和招商工作，由于我们对双流县的整个商业运作情况、业态分布情况等信息不是非常了解，因此我们作了此次针对双流县商业地产和商业发展的市场调研。我们希望通过这次市场调查，对双流县（东升镇）的房地产发展情况、物业竞争情况、消费者购买习惯等问题进行一个全方位的认识。借此使我们能更有效地理解“棠湖壹号”。为我们的重新包装、定位提供数据支持。

第一部分 双流县及东升镇概述
1、双流县概况
A、双流县基本情况
地理位置：双流县位于天府之国——成都平原的腹地。三面环绕成都，县城距市区10公里。全县幅员面积1072平方公里，辖26个建制镇，共87万人口。
交通情况：成都双流国际机场距县城2公里，开通国际国内航线160余条；成昆铁路纵贯县境，境内设有两个火车站；以成都至乐山、雅安高速公路、川藏路、德阳至乐山大件路、机场路、成都市人民南路延线等10余条高等级公路为骨干，构建了四通八达的公路网络，通车里程达2882公里。
B、双流县经济发展情况
Ⅰ、双流县人口结构情况
双流县 单位 2001年 2002年
总人口 万人
非农人口 万人
从人口结构来看：双流的非农人口占总全县总人口比重在１８％，比例还是比较小的。这说明双流还是一个以农业为主的乡镇。
Ⅱ、双流县经济发展情况
（表一、主要区县经济对比情况）
人均国内生产
总值(元) 人均社会消费品
零售额(元) 人均固定资产
投资额(元) 人均财政
收入(元) 城乡居民年末人均
储蓄存款余额(元) 农民人均
纯收入(元)
2002年 2002年 2002年 2001年 2002年 2001年 2002年 2001年 2002年
全 市 16239 6928 6856 1458 1775 9760 11920 3178 3377
锦江区 30535 35916 14167 1448 2053 3721 3934
成华区 23791 8772 12194 1124 1350 3791 4007
龙泉驿区 13482 4860 6671 635 855 3268 3493
青白江区 13328 3458 3815 666 790 2944 3141
双流县 14811 3461 5422 867 986 7120 8392 3308 3517
（表二、最近几年双流县产业结构情况）
国内生产总值
（亿元） 第一产业
（亿元） 第二产业
（亿元） 第三产业
（亿元） 社会消费品零
售总额（亿元） 全社会固定资
产投资总额（亿元） 农民人均
纯收入（元）
2002 3517
2003 56 3777
2004年1－5月
从以上两个对比表，我们可以看出，双流的经济在成都的几个主要区县还是排在前列的，特别是人均固定资产、城乡居民年末人均、储蓄存款余额、农民人均纯收入投资额等指标在成都市的主要区县中排在前列的确，这就是说明双流县有足够强的购买能力。
从城乡储蓄情况可以看出：2001年，双流县各项存款余额亿元，其中城乡居民储蓄余额亿元，连续六年位居全省综合经济实力评价“十强县”榜首。2002年，财政收入亿元，银行存款余额:110亿元，全国“百强县”排名第69位，连续七年位居全省综合经济实力评价“十强县”榜首,中国西部城市综合竞争力百强县（市）排名第2位。2004年1—5月，金融机构存款余额亿元，同比增长%，其中储蓄存款余额达亿元，同比增长%，金融机构贷款余额亿元。这都说明双流人的购买力非常强，消费者潜力非常巨大。
特别是从最能体现个体经济发展的第三产业比重可以看出，2002年双流县的第三产业占国内生产总值的38％。2003年双流县的第三产业占国内生产总值的％．这个比例在全省区县（市）中所所占比重也是比较大的，这足可以说明双流的经济实力非常强劲，消费者的购买力非常旺盛．
Ⅲ、固定资产投资
2003年双流县的固定投资总额为５６亿元，同比增长30%，高出年计划10个百分点；投资对经济增长的贡献率达67%，拉动GDP10个百分点；2004年1—5月份， 固定资产投资总额亿元，增长%，其中基本建设投资完成亿元，增长%，技改投资完成亿元，增长%，房地产开发投资完成亿元，增长%。但受宏观调控的影响，房地产开发投资增幅几乎为零，特别是1—5月房地产开发与去年同期相比下降个百分点。

Ⅳ、社会事业
双流县现在共有各类学校832所，每年向大中专院校输送合格新生2000余人，多年雄居全市郊县第一；科研及综合服务机构18个，医疗机构52所，各类专业技术人员3万余人。坚持发展现代文化与西蜀民间文化交融的地域特色文化，广播电视、文化建设、体育事业在全省、全国颇具影响。

Ⅴ、开放开发
双流县现在共有四个省级开发区：西南航空港经济开发区、牧马山旅游开发区、高科技农业开发区和黄龙溪旅游开发区为重点，实施组团式开发。西南航空港经济开发区紧邻双流国际机场，德国拜尔、四川大学（新校区）等一批高新技术企业和大专院校相继选址该区，一个集高新技术产业、高档空港商贸服务业和教育产业一体的新型城市新区正在兴起。成都牧马山开发区集体育、文化、休闲为一体，四川国际高尔夫俱乐部落户区内，是成都近郊独具特色的高档旅游、人居、休闲、会务活动中心。黄龙溪风景名胜区古镇文化风韵别致，业已成为西部地区开发模式进行的农业开发区，是高新农业技术示范、农产品精深加工的最佳园区。

2、东升镇基本情况
A、东升镇概述
东升镇被称为“西南第一镇”、她就是成都卫星城镇。东升镇辖34个村，13个居委会，人口近10万人，幅员面积53km2，是双流县的政治、经济文化中心。被誉为“发展乡镇企业先进单位”、“四川省乡镇企业200强”、“中国乡镇之星”、“全国最佳乡镇”等称号。

B、交通情况
东升镇毗邻成昆铁路、川藏公路、成乐大件路、双流国际机场。

C、经济发展
２００４年上半年，东升镇实现本地生产总值14. 65亿元，比去年同期增长%，其中第一产业实现增加值亿元，比去年同期增长%；第二产业实现增加值亿元，比去年同期增长%；第三产业实现增加值亿元，比去年同期增长%。
东升镇共有工业企业1250多间，其中“三资”、“三来一补”企业达到200多家。今年上半年实现工业总产值亿元，比去年同期增长%。规模以上有２02间，规模以上工业总产值实现亿元，比去年同期增长40%。
上半年农业总产值达到亿元，比去年同期增长%，农村人平收入3280元，增长%。

Ｄ、第三产业发展情况
第三产业稳步发展。东升镇今年在房地产业、汽贸业等行业，今年投资亿元，建筑面积达60万平方米的丽城花园乐意居第商住小区和朝阳花地会所高级住宅区的加紧建设。１—6月东升镇第三产业实现总产值亿元，比去年同期增长%。

Ｅ、固定资产投资
２００４年上半年东升镇新增各类企业430多家，全社会固定资产总投资累计达亿元，比去年同期增长%，新建厂房及楼盘面积达万平方米，同期对比增长%。其中外资企业投资达亿元，同期对比增长512%。今年1—6月税收入库亿元，比去年同期增长%，完成年度任务58%。其中国税入库亿元，增长%，完成年度任务的%；地税入库亿元，增长%，完成年度任务51%；耕地占用税、契税入库亿元，增长%。

Ｆ、财政、金融
２００４年上半年，东升镇镇财政可支配收入亿元，比去年同期增长%，6月底全镇各项存款余额亿元，增长%，其中居民存款占亿元，增长%。
第二部分 城市发展规划及改造

1、成都市关于双流的远景规划
最近才结束的成都市温江区城市分区规划、龙泉驿区分区规划、青白江区分区规划、新都区分区规划、双流——东升分区规划、双流——华阳分区规划6个周边城市和卫星城的分区规划（2003－2020年）已经结束。
据悉，新一轮的成都城市总体规划总规共由8个部分组成，对成都的定位在修编后增加了“西部最强竞争力的都市区”，并规划了城市的发展空间为向南、向北，从而形成南北向的发展空间，构建大成都都市圈。
根据规划，双流北部有5条轨道交通线路穿过，使双流成为成都城市轨道交通最密集的区域。这些轨道交通线路中，有四条由北向南从中心城进入双流北部、另一条轨道交通线路由东向西贯穿整个双流北部，最后向西南延伸至双流机场。
双流：（双流分为双流———东升规划、双流———华阳规划）是成都次中心，并将牧马山片区规划成为牧马山旅游新城，以大面积的森林、绿化用地为主，修建牧马山森林公园、国际高尔夫俱乐部；双流的黄龙溪镇将形成黄龙溪风景名胜区、太平镇将形成东山生态农业景区等。

2、东升镇未来的规划
根据成都市政府的规划“南部新城”中东升镇是作为城市的次中心业规划的；成都规划中的“南部新城”，位于双流县北部，总体区域面积400平方公里，包括11个城镇，是双流县经济最活跃，发展最强劲的地区，大量的可供开发的浅丘台地紧临中心城，是成都向南发展的首选地区。在“南部新城”的六个发展组团中，华阳组团和东升组团，一个成都副中心，一个成都主城次中心，均是目前规划建设的重点。东升镇，作为双流县县域城镇，在“城乡一体化”的中期规划（2008-2010）中，将成为华阳光彩的折射地。东升镇目前人口约40万，未开发用地中足有26平方公里可作开发建设。在《城乡一体化发展规划方案》中，东升组团的城镇主要功能与华阳组团相同，主要产业仍为居住、商贸等。东升镇的下一个发展目标将是向西发展，在区域和经济上逐步靠近温江，该镇范围内的九江与彭镇均是未来规划的旅游文化中心。《城乡一体化发展规划方案》显示，改造后的老川藏路仅15分钟车程便可直达双流心脏———东升，正在建设中的新川藏路、迎宾大道，以及拟建中的下穿式新双华路（华阳———东升）、成都地铁，都将实现东升镇西南交通的枢纽地位。
东升镇在未来的规划中，仍将充分利用了它作为第一强县独一无二完善的基础配套设施资源，以及愈加浓烈的商气、人气，吸引着更多的开发商和消费者。

3、交通规划
目前双流已初步形成“井”字型和网状型道路交通网络，县内有成雅高速路、绕城高速路、成仁公路等国道干线７６．８公里；有双流机场高速路，老川藏路、大件公路等省道３９．３公里；有华彭路、成环路、新川藏路、机场快速通道、长城南路、九马路、天府大道、华阳绕城路等县道２１６公里；有１９公里的成昆铁路双流段。此外全县２６个镇、４６６个行政村已全部实现村村通，全县通车里程已达１５８２公里。
根据成都市规划局专家的透露：双流、新都等卫星城都将规划建设轻轨，并与中心城区的地铁线路相连，组成快速的现代轨道交通网络。

第三部分 双流房地产市场分析
1、双流县房地产市场发展情况

根据双流县的城市特点，双流县按照城市发展规划，取消北部区域和重点建设区域自拆自建安置。全面推行货币化安置、中心城镇统建安置。建成文星蜀星花园、九江甘泉名居等统建安置示范点。统建安置房161万m2，安置农户8885户、万人。积极探索并推进失地农民就业、户籍、医保、低保、养老保险、子女入学等改革试点，有序转移失地农民万人，城市化水平达29%。截止2003年２００３年双流县完成全社会固定资产投资亿元，其中房地产投资亿元，全年商品房施工面积162万平方米，商品房竣工面积万平方米，商品房销售面积万平方米；
在今年６月２８日举行的第三届双流县房地产交易会历时三天结束，开幕当日就成交４万多平方米，３天共成交商品房８００余套，总面积累积达１０万平方米，成交金额达到１.69亿元，创历届双流房交会之最。到目前为止房地产业已成为双流县经济的一大亮点：连续４年产值超过２０亿元，仅去年就开发楼盘１００万平方米，销售率达８０％，上缴利税６０００多万元。

A、东升镇住宅房地产发展情况
在三四年前东升镇已经形成 “海棠金宇”及“金城公寓”等小区，由于社会环境、规划等原因发展还是比较缓慢，随着成都市向东、向南的发展，最近几年东升镇又出现了“王府花园”、“新秀花园”、“弘民新城”、“祺瑞民居”、“四季花语”和“东盛园” “新科运河城”、“逸阳•华庭”等新盘，这些楼盘大多占地面积在100亩左右，由于在规划、社区环境的营造上开发商下足了工夫，因此销售非常好。
由于城市发展的深化，住宅的销售价格也从1995年的700元/平方米增长现在的1200元/平方米以上，均价也达到1200元/平米，预计在未来的5年内双流的房地产增长到2000-2500元/平方。

B、东升镇商业地产发展情况
由于受传统思想的束缚，东升镇现在的商业大多以住宅+1或2层商业为主的形式。但从我们了解的情况看，其它商业地产销售并不是太好，除了一部分临街的口岸外销售比较好外，其它的不临街、全商业的项目销售都不是太好；如“大市场”内还有1/3左右的商铺没有销售完（住宅部分在一年前已经销售完）、“弘民商业步行街”一、二层商铺由于人气的原因，除了临街的口岸外，其它的商家早已退场，“弘民美食城”还有1/3左右的商业铺面没有销售完，而且招商工作非常差，真正要有起色至少还需要3-5年时间。
从我们现在考察的情况看，大部分商业项目受租金底的压力难以支撑。

2、房地产市场对GDP的影响
2003年双流县全县完成固定资产投资总额56亿元，同比增长30%，高出年计划10个百分点；投资对经济增长的贡献率达67%，拉动GDP10个百分点，其中房地产业拉到个百分点，对双流县的经济发展起到至关重要的作用。

3、土地政策
双流国土局在２００３年挂牌２宗土地、拍卖５宗面积达２４３４．８４亩，成交资金总计１７２２２．６６万元。２００４年１月—５月双流国土局挂牌土地１宗、拍卖土地４宗面积达７７．８２亩，成交资金总计５１１９．４５万元。而双流国土局还计划在２００４年６月底、７月初拍卖８宗地，这８宗地包括东升镇１地块约１４亩，中和镇４个地块约６５亩，黄水镇、胜利镇（牧马山）的３个地块约１４００亩。

第四部分 双流商业市场调研

1、双流商业分布概述
A、 商业调查概述
由于此次我们主要是为了进行“棠湖壹号”一楼的销售和招商工作，因此我们此次进行商业调查也着重进行商业地产（主要针对一楼）和整个商业分布的市场研究，并且对“棠湖壹号”500—1000米范围内的商业进行重点调查。主要针对东升镇现有的重点商业项目和各主要街区的商业分布、业态分布并且重点调查。
我们重点调查的街区有棠湖东一段、广都大道、南昌路、棠湖东路二段、淳化路、陕西街、新街（步行街）、从桂路、顺城街、棠湖北路、棠湖西路一段、藏卫路南一段，经过我们的初步测算，以上街区商铺总营业面积在4-5万平米，加上我们没有测算的其它街区，整个东升镇可供营业的商业铺面达10万平米以上；对一个总人口只有12万的小城镇来说，人均商铺面积达平米，它的商业面积已经基本上已经饱和。

B、 东升镇主要商业街区一楼商铺销售价格

我们通过对“棠湖壹号”周边主要街的商铺销售价格调查主要是通过现场询问和二手市场交易情况分析得来。通过对以上几组价格分析，我们发展弘民商业步行街的销售价格最高，但是如果按街区临街商铺的销售价格来算，靠近“棠湖壹号”周边的棠湖东路二段，南昌路、淳化路的商业销售价格最高。整个街区的平均销售价格在6350元/平米。

C、 东升镇主要街区商铺租金价格

由于整个双流整个城区人口比较少，城市的建筑基本上都是临街而建，因此商铺市场容量比较大，加之其离成都比较近，因此整个城市的商业氛围并不太浓厚。因此整体租金价格比较底。

D、 主要街区人流量与车流量

以上数据是我们利用中午12：00——13：00之间进行的测试，我们截取的时间段增色为10分钟。从以上数据我们可以看出棠湖东路二段由于是城市非主车道，因此车流量相对较少，人流相对较多。固建议售楼部还是应该选择修于棠湖东路二段。能够充分的保证人流量和停车之便。
E、 东升镇业态分布情况

从我们所考查的整个城区来看，东升镇经营面积最大的几个业态是宾馆、服饰、零售业；而经营商家数最多的是服饰、建材、装饰等
2、重点商业项目调查
A、 “弘民美食城”
“弘民美食城”位于广都大道中段，与双流客运站一路之隔。是“弘民住宅小区”的一部分，其总商业面积10000——20000平方米，主要定位为美食广场，其一楼售价：4800—6800元/平米、二楼售价：2800元/平米、三楼售价： 1800元/平米；现在有大部分已经销售完毕，对于尚未销售完的商业部分，其采用的是买一楼连带二楼销售的销售策略。商铺开间在6—8米，进深在18米以上，铺面和销售面积过大，总价过高。从其现在的经营情况来看非常不理想，如果想真正经营起来，至少要3—5年的时间。
目前招商策略是：前一年免收租金，最低租金只有4元/㎡（美食城另一侧商铺）。
广都大道中段临街商铺：某干洗店90㎡，月租金2200元/㎡；
某正装修店：60㎡，销售价格6000元/㎡，月租金1200元。

B、 “东升镇大市场”
“东升镇大市场”位于藏卫南二段附近在“双流装饰城”的背面，“双流装饰城”是它的一部分，装饰城大概有70多个商业铺面，整个经营情况比较好，特别是临街部分经营比较好，但靠里面的部分有少量空置铺面。其开间在5米左右。进深8米左右，商铺面积比较少，其它铺金水平在20-40元/平米；整个大市场里面部分大概还有1/3没有销售完，整个商业部分全部为临街商铺，其销售价格为：临外街部分5000元/平米，内街部分为3800元/平米，整个街区商业主要以农资、小百货等为主。商业铺面面积比较小，大多在40平米左右。从经营情况看，除部分口岸比较好的商铺经营比较好外，大部分经营较差。

C、 “弘民商业步行街”
“弘民商业步行街”位于顺城街中段，靠近棠湖公园，双临城区主要商业街；一、二、三楼的商业部分，它是东升镇第一条全商业步行街，商铺总数为150-200个之间，商铺面积在40-200平米不等，它最早的销售价格在8000-12000元/平米。从我们实地考察情况看，商家的经营非常不理想，几乎没有顾客，90%左右的商家已经撤走。绝大部分的商业铺面处于空置状态。
其现在的招商策略是：合同一次性签约两年，前五个月采用租一个月送两个月的优惠政策，即前15个月只付5个月的租金，免10个月的租金，但需交500元/铺的保证金。租金分为45元/㎡和55元/㎡两个档次。

D、 “缔煌城”
“缔煌城”位于棠湖西路一段，街对面为棠湖公园，整个商业部分为1-2楼，单层营业面积1500平米左右，二楼为新一佳入驻；一楼主要是零租，主要经营商家有：四家珠宝：共计80平米左右；3家化妆品：经营面积30平米左右；2家女性饰品店：经营面积：10平米左右，1个文化用品区：经营面积150平米左右，餐具区：经营面积250平米左右，床上用品区：经营面积：80平米左右，龙翔通信城：经营面积：300平米左右，华伟通信城：经营面积250平米左右，还有200平米左右的空置区。

3、主要街区商业调查
Ａ、淳化路

整个淳化路全长150米左右，街道宽度8米左右，它是东升镇最早的中心商业区，这里集聚了中国移动营业厅、中国邮政营业厅等，整个街区业态最多的是服饰、通信商家。此街区也有一部分服装品牌商家，如：海霸服饰、亨得利皮具、李宁服饰、美特斯邦威、七匹狼、依米奴服饰、以纯、石头记饰品、谭木匠、亨得利眼镜等；

Ｂ、丛桂路

从桂路全长160米左右，街道宽度10米左右，整个街区的平均租金水平在30-40元/平米，这条街集聚了大量家电商家（共计27家，营业面积达2480平米）和金融机构，主要商家有中国工商银行：经营面积150平米、成都市农村合作信用社：经营面积100平米、广都家电商城：经营面积200平米、海尔专卖店：经营面积150平米、东升家电商场：经营面积150平米。
有两家服装城，一家是品味时装城400平米，经营中老年服饰为主，一家是荣盛百货450平米经营老年、儿童服饰、钟表。

Ｃ、棠湖东路一段

棠湖东路一段全长：140米、街宽：7—8米；它现在是双流人流量比较大的街道之一，很多消费者要通过棠湖东路一段到达棠湖公园和新一佳超市；整个街区的租金在40—50元/平米，靠近步行街商铺售价达到8000—9000元/平米、靠近堂湖公园商铺售价达7500元/平米。整个街区经营项目最多的是服饰、儿童用品和餐饮。它也是棠湖宾馆所在地（东升镇最好的宾馆之一），此外比较有代表性的商家有：成都市农村合作信用社、中国银行、中国农业银行、双流县中医医院、欧度洋服、川港影楼、重庆孔亮火锅等。
Ｄ、棠湖东二段

表一：棠湖东二段小巷 表二、棠湖东路二段临街大道
棠湖东路二段有两部分组成，一部分临“棠湖壹号”侧的小巷，街长：200米、街宽：3—4米，一部分是“棠湖壹号”售楼部对面的街区，大概100米左，宽12米左右；整个街区小巷部分租金在8-10元/平米，大道附近租近在40-50元/平米。在“棠湖壹号”旁有一个棠湖综合市场，总经营面积达10000平米左右。整个街区比较具有代表性的商家有红旗超市，经营面积在500平米左右，百惠童装城、花花公子、老爷车、三多里等。

Ｅ、南昌路
南昌路是由成都进入双流市区的主通道，全长300米左右，街宽25米左右。属于城市快车道，整个街区租金水平在30—50元/平米、靠近双流广场销售价格在4200元/平米，中心街区（靠近棠湖东路一段）附近的商铺销售价格达靠近步行街售价8000—10000元/平米。整条街以经营服务和中介（房产）为主，经营的主要品牌有Addidas、NIKE、PLAYBOY、安踏、百事流行服饰、报喜鸟、别克、步升鞋业、道频二、高登鞋业、哥弟服饰、鸿星尔克、华伦天奴、江南布衣、九牧王、巨人树、曼亚奴服饰、帕蒂安琪服饰、苹果鞋业、双星专卖店、斯得雅鞋业、汤宝服饰、雅戈尔服饰、依布服饰、渔、与狼共舞等品牌。沿街的二楼还有大量休闲、娱东场所。

Ｆ、藏卫路南一段

整条藏卫路南一段也是成都进入双流的主干道之一，街长：400米、街宽：10—12米；该街区主要集中了服务、装饰、药品（医疗）等行业，其中有宾馆一家，10家医药零售和一家医院，整个街区最大的商业物业有两家，一家是金手指商城：总经营面积达2000平米，平均租金水平在20元/平米左右；另一家是华兴装饰广场：由70余家面积48平米左右的装饰、卫浴商家组成，租金范围在20-40元/平米，华兴装饰广场的二手商铺销售价格在：5000元/平米左右

Ｇ、陕西街

陕西陕街长：120米、街宽：7米左右，整个街区的商家有服饰、日杂、通信商家为主，商业分布比较散；此街区有两个最有代表性的商城，一家是九龙百货：以中老年服饰为主；另一家是千里生辉鞋城二楼，面积1000平米左右，以中老年、儿童用鞋类为主。

Ｈ、新街（步行街）

新街（步行街）全长：250米、街宽：8—10米、商铺面积范围12—25平米、经营的商家130家左右，商铺租金15-50元/平米，以服饰为主，特别是女性服饰为主，所经营的商品以中低档为主。在整个街区有一家2000左右的家具城和600平米左右的双虎家俱城。

I、 顺城街

此街区有双流县影城、中国联通营业厅、弘民商业广场等。弘民商业广场是东升镇第一条全同业步行街；商铺总数为150-200个之间，商铺面积在40-200平米不等，它最早的销售价格在8000-12000元/平米。从我们实地考察情况看，商家的经营非常不理想，几乎没有顾客，90%左右的商家已经撤走；绝大部分的商业铺面处于空置状态。
Ｋ、棠湖北街

棠湖北街街长：200米、街宽：8米、平均租金水平40—50元/平米，此街区临近新一佳超市、弘民商业广场、棠湖公园等，整个街区经营商家比较少，没有什么特色，只有一二家儿童用品商店较有特色。
Ｌ、棠湖西路一段

棠湖西路一段街长：200米、街宽：9—10米；新一佳超市就在此街上，整个街区平均租金水平30—50元/平米；此街区比较具有代表性的商家有百老汇歌城占据弘民商场对面一幢楼的整个二层、秦妈火锅：经营面积达300平米左右、玉林串串香：经营面积达500平米左右，新一佳入驻弘民商场二楼，经营面积1000平米左右。一楼经营业态、珠宝区、化妆品区、女性饰品区、小家电区、文化用品区、餐饮区、床上用品、龙翔通信城、华伟通信城、德克士。

第五部分 项目的SWOT分析
1、项目优点
A、区位条件好
“棠湖壹号”位于南昌路与棠湖东路一段交汇处，属于双流县的商业繁华区。临近商业步行街、棠湖公园，商业气氛比较浓厚。南昌路是成都到双流城市的主干道，路面宽度比较宽，适合私家车行驶；棠湖东路一段是到新一佳超市的主要道路之一，路面宽度较小，路边可停车，易于聚集人气。

B、楼盘本身的优点
1. 是双流现在最大的室内商业卖场，单层经营面积达3500平米；
2. 有足够的车位，满足不同消费者的需求；
3. 位于城区中心商业区，易于聚焦人气；
4. 项目周边有足够大的促销场地，有利于组织促销活动。

2、项目劣势
1. 项目停工时间较长，消费者口碑不太好；
2. 项目本身建筑风格商业气息不太浓厚；需要经过改建；
3. 没有一个主力商家可支撑整个商业卖场，销售、招商会遇到较大的困难；

3、项目机会
1. 双流县最近几年不会有如此大规模的商业卖场，具有唯一性；
2. 双流商业业态分布比较杂乱，没有一个较完备的专业卖场，对于商家面言，大部分都是（除了弘民商场外）都是沿街为市，不利于商业发展
3. 双流的消费者购买力比较强；在全省镇级城市中处于绝对领先地位；
4. 项目所处在的区域周边最近几年出现了大量新兴居住小区，这部分人的购买力比其它区域的消费者购买力要强一些。

4、市场威胁点
1. 双流的商业面积已经趋向于饱和，对整个项目的销售价格、招租价格有一定的制约；
2. 主力商家的不确定性，给项目运作带来了一定的风险；
3. 消费者的购物习惯不太容易改变（由于双流距离成都比较近），因此不少消费者已经习惯购买中、高档商品到成都或者利用空闲时间到成都购物；
4. 双流市区消费者的购买力虽然很强，但消费主力人群大部分不在双流城区；

5、总结
经过我们的调研，对项目和市场的竞争情况有了一个大至的认识,虽然项目有一些问题相存在，但总的感觉 “棠湖壹号”本身的品质是非常好的，只要我们能抓住细节点和市场的细分，对项目进行重新定位、重新包装，相信它一定能够成为双流商业的新旗舰。

第七部分 本案定位建议
1、销售价格建议
根据我们对双流整个城市商业物业和业太分布的调查，我们建议销售价格最好定在6000-8000元/平米（包括公摊面积）

2、租金建议
建议最好能定在50-70元/平米之间，根据双流现在的商业租金情况看，最高的租金价格也只有50元/平米左右，如果再高恐怕消费者难以接受；

3、推广思路建议
由于双流本地没有什么比较强势的媒体，固建议采用双流电视台、路牌、灯箱、公关活动、派发DM单等相结合的媒体推广策略。

4、目标消费群定位

A、商铺销售
1、 双流本地的投资者
2、 双流本地的经营户
3、 外地在双流经商的经营户
4、 外地的投资者（少量）

B、招商对象
1、 双流本地的经营户
2、 外地有影响力的大型商家

4、业态选择定位
A、中偏高档的服饰成都双流房地产市场区域调查报告2006
经过我们的考查发现，双流现在的商业中服饰经营户最多，除了一部分品牌服饰外，其它定位于青年、中老年的服饰整体档次较低；我们所定位的中偏高档服饰一定要比成都市的便宜一些；
B、专业家电卖场
经过我们的考查发现，双流现在有经营家的商家在50家左右，都是以街为市，现在的专业家电卖场都比较小，最大的也才300平米左右，总经营面积4600多平米。整个家电商圈不具有影响力。以双流现在所具有的消费者来说3500平米的卖场完全可以吸引；
C、综合性购物场所
经过我们的考查发现，双流县具有一定的档次的专业卖场基本上没有，固建议选择一些日化产品、金银手饰、饰品等组成的综合性卖场；
D、补充性商业场所
我们可以考虑以2、3楼为一个专业超市的主力商家，1楼作为超市的补充商业部分进行规划，可选择中低档的日化用品、饰品、眼镜、手机配件、音像制品、药店、冲印、快餐等业态进行互补。

双流房地产市场区域调查报告