(2020年策划智库)寿光和温州推广策划

“寿光步行街”寿光和温州推广策划总思路

一、现存的主要问题

就项目现状在推广上我们认为需要克服的问题如下：

1、 如何重新引导塑造项目的新整体形象，弱化原有项目推广中已有的印象和不利因素。

核心表现为：1）如何过渡半年未开盘的解释，避免对项目质疑的负面影响

2）过渡原有名称形象，建立名称新形象，并深入人心。

2、如何在市场推广中，为投资者、经营者、消费者三者，明析项目的总体及各层商业特色形象。

核心表现为：1）迅速清晰了解项目商业总体和各层的商业功能概念

2）认可项目地段商业价值的唯一性、和商业品质的唯一性。

3、 如何在市场推广中，让投资者、经营者、消费者三者，建立对项目未来经营市场的信任和认可，这是项目在期房阶段真正成功销售的关键！

核心表现为： 1）投资者-----稳定的租金回报和增长

2）经营者---消费市场的潜力前景和商业管理的服务信心。

3）消费者----对项目商业经营市场的认可和期望

4、如何挖掘项目潜力的商业价值，并能让市场充分认知，从而在销售上创造最大利益和完成项目90%的销售目标。

核心表现为：1）提升项目地段价值和未来市场经营价值

2）合理运作销售控制总体抬高项目均价

5、如何塑造项目的商业品牌，为企业商业物业的延伸开发奠定基础。

核心表现为：1）项目投资的保证

2）项目经营的信心

6、如何协调温州、寿光两地的互动推广，形成市场热点。

核心表现为：1）提高温州销量借势推动寿光总销量

二、项目总体推广策略

1、 整个营销推广的思路和阶段就是以分别解决上述问题为阶段和核心。

2、 由于本地投资消费观念和文化比较保守和谨慎、实在（这也源于以农业产业发展的文化底蕴），但不缺对新意识的接受，因此在推广表现上宜直接、直白，在推广策略上循序渐进，将买点实在化利益突出。

第一阶段：2004年5月15日-----5月28日

寿光：

广告： 策略：“推陈出新”

目的：重塑项目形象，引起社会重新关注

方法要点： 1、运用维坊、寿光等地的报刊平面广告----项目名称的选取和征集（有奖品），并告知项目前期的充分筹备，是为了真正打造寿光首个标识性的商业项目。

2、运用维坊、寿光等地的报刊新闻广告-----运用和市场专家及市府相关领导、个体经营者讨论会的新闻系列报道手法，告知项目商业功能的独特性和填补了市场的空白，并充分展望未来的前景。

3、重新包装项目现场现象和宣传道具，同一天或两天内户外广告（横幅、刀旗、广告牌、游行车）同时亮相，短时间内在寿光迅速建立项目新形象，营造大街小巷人人皆知的氛围。

4、“广招天下，加盟旗舰”建立商家会员俱乐部（可设计俱乐部的名称与项目呼应，并为以后商业项目积累资源），并分别在维坊、寿光组织招商新闻发布会，首先让社会感受到我们务实的态度，先通过经营者对项目的推崇，如对第一批商家给予优惠政策，造成争抢签约的现象，并营造各层租金的市场标准，新闻造势，让社会感觉，未开业租金已经有上涨趋势，产生市场热点，从而刺激投资者市场。

销售配合： 1、客户内部登记，根据项目现有的新规划使原有客户重新认知，并重新整理，但仍然不明确各套价格，只报均价。

2、积累新客户。

温州

广告：推介会、房交会

销售：开盘

第二阶段：2004年5月29日-----6月6日

寿光

广告： 策略：“深化形象”

目的 ：塑造项目未来购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店为一体的商业形象，

突出商业的唯一性和综合性。

方法要点：1、广告、软新闻、电视集中描述项目未来营业的盛景：

形成首先消费者的期望------经营者的关注--------投资者的询问。

广告表现思路：寿光人你缺什幺？（分别从购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店叙述寿光现有商业消费市场的缺乏）

寿光人你久等了！（以后有了购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店消费的去处！-----寿光步行街）

寿光人商业的骄傲！

1）、唯一市中心的黄金商业地段

2）唯一的购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店为一体的商业场所

3）唯一的欧陆建筑设计

4）唯一的采光手扶电梯式“步行街城”

5）唯一的具有三大中心花园广场及地下车库的购物环境

6）唯一的灯光工程---“不夜城”

2、提出“工程进度倒记时”并请社会监督，加强社会对项目实力和信任的认可。

3、口碑宣传温州人的投资热情，激发本地市场对项目形象的传播。

4、推出“排号预订”广告，提高投资者兴趣。

销售配合： 1、现场排号登记，根据前面内部登记的客户量，推出第一批号数。

2、暗箱做好客户选择铺位的调整，使各客户的选择不重复铺位，但保留一定的重复量，保证开盘时的热抢。

3、根据客户的信息制定项目开盘价格表。

温州

广告、销售：持续看房团的组织

第三阶段：2004年6月7日-----6月15日

寿光

广告：策略：“隆重开盘”

目的：掀起销售热潮

方法要点；1、广告、软新闻、电视集中描述项目招商的进度（如意向商家的量）和相应号召力的品牌（如温州品牌）介入，从而增加客户对经营的信心。

2、排号的热景报道，预热市场

3、工商税务的优惠政策出台

4、广告、软新闻、电视集中宣传隆重开盘，举行开盘仪式，市领导和项目领导剪彩和文艺活动

5、促销活动：凡开盘当天凭本项目的开盘广告一张及本人身份证，便可领取100元左右的奖品一份，名额限量，先到先得。

销售配合：1、排队喊号销售

2、开始第二轮的客户内部登记

3、完善前期客户的签约和付款

温州

广告销售：根据客户销售量调整。

第四阶段：2004年6月16日-----6月22日

寿光

广告：策略：“热点追踪”

目的：持续销售热潮，保持项目热度

方法要点； 1、广告、软新闻、电视集中宣传开盘场景热点

2、各方面专家和市领导专访对 “渤海路商圈及项目地段商业价值的潜力空间 。

3、新闻评比市民心中未来寿光最有商业价值和价格上涨的商业项目（包含本项目）

4、温州人绝不放过的黄金旺铺

5、第二期排号广告

广告表现： 重点推二层，（1、“首付 3万拥有20平米的超值旺铺”）

销售配合：1、排号销售

2、价格调整上浮

3、沟通客户铺位选择

第五阶段：2004年6月23日-----7月1日

手法同样第二期开盘（重点推二三层），广告表现：（1、“仅付3.6万便可做soho商务酒店的房东”2、）但没有仪式，告知工程进度的接近和黄金铺位的减少，并开始项目营业时间倒记时。同时强调对投资者及经营者、消费者的承诺是企业的责任，设立投诉热线，请客户监督。

第六阶段：2004年7月2日-----7月28日

销售上全面开放项目，并在工程上把项目的灯光夜景开放，营造真正的“不夜城“形象，和宣传相符，增强市场信心。

以上为项目推广的基本思路，有待探讨细化。

补充：名称：

1、 圣城假日广场（寿光的简称，假日则直白反映吃喝玩乐的购物环境）

2、 圣光步行广场（圣城路，和寿光的名称结合，也寓意“不夜城”的形象）

3、 渤海商业中心

4、 百胜（圣）假日广场

5、 盛泰商业中心

6、 光泰假日广场

7、 广源步行商业城

8、 汇源堂——购物中心

9、 飞天—凯旋购物城

10、 君悦飞天购物城

11、 天源商业广场

12、 圣源购物城

13、 飞天—银座中心

14、 嘉源休闲广场

15、 旺源假日广场

16、 天汇城市广场

17、 金源商业广场

18、 天圣中心

19、 新源城市广场

“寿光步行街”项目的主题纲要

一、项目的产品定位：打造寿光唯一集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店为一体的具象征性的综合商业标识！！

二 、项目的产品特征：

1）唯一市中心的黄金商业地段

2）唯一的购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店为一体的商业场所

3）唯一的欧陆建筑设计

4）唯一的采光手扶电梯式“步行街城”

5）唯一的具有三大中心花园广场及地下车库的购物环境

6）唯一的灯光工程---“不夜城”

三、项目的总体商业功能分布：

项目整体定位分为四个层面：

负一层：天下美食休闲广场

经营门类：风味美食城、电玩城、网络时代、迪厅。

一层：时尚精品广场

内街：摩登时代精品廊

经营门类：A区时尚精品区——男装、鞋帽、皮具、钟表、眼镜店、珠宝首饰、休闲服饰；

B区特色餐饮休闲风情区——欧式风情餐厅、咖啡茶座、休闲驿站、中式餐厅、休闲餐饮、甜品小站（主要位于中心广场四周端口，方便消费者停留，另外则在石马路端，吸引人气）

外街：五光十色流行街——经营各类流行品牌。

二层：东方丽人广场

1、 品牌淑女馆

白领正装、淑女服饰、纯美内衣

2、 流行少女馆

流行休闲女装、个性服饰

3、 时尚千色馆

女性皮鞋、婚纱、皮具、手表、眼镜、饰品礼品、珠宝首饰、化妆品

4、 都市休闲馆

家居饰品、美容、SPA香熏、休闲美甲

三层、四层：SOHO商务酒店

客房：E时代网络房、SOHO商务房、宜家家庭套房、温馨单人房

配套：休闲茶座、迷你会议厅、川式特色小餐厅、健身馆、桌球房、宽带网络、资讯电视网络

四、项目的基本状况

本项目时地处渤海路以西，新兴街以南，石马路以东，步行街的两个端口分别位于渤海路和石马路。项目为一条长300 m、宽9.5m，长方形地块，共地面三层，地下一层。是寿光首个集购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、酒店等多功能于一体的商业步行街。项目地处寿光核心商业街区渤海路中心地段，占地15000余平方米，总建筑面积38000余平方米，绿化及公共面积3000余平方米。

五、项目各层基本状况

1、一层的经营形式是什幺样的？

一楼是属于统一管理、自主经营的形式

2、二层的经营形式是什幺样的？

二层是属于统一管理、统一经营，部分独立商铺会自主经营

3、一层的门面宽多少？高多少？径深多少？

门面宽4.1米 高5.8米 径深10.7米

4、二层的走廊宽是多少？高多少？二楼的商铺是怎幺分割的？

二层的走廊宽大约在2.5米，高大约在3.6米，商铺分为两种，一种为自营独立商铺，一种是统一经营独立商铺。

六、项目的对外价格口径

1、 一层的价格和面积是多少？

大约在45平方米左右，价格在10000元/平方米左右

2、二层的价格和面积是多少？

面积约在20-----45平方米之间，价格约在4500/平方米左右

3、三层的价格和面积是多少？

三层做为商务酒店，价格在2000元/平方米左右，面积在45平方米左右。

六、项目开发商介绍

开发商属于山东宏源集团，公司资金雄厚，占地面积30万平方米，有员工21124人旗下拥有宏源钢结构建筑、远大工程建筑、宏源装饰公司、宏源行材以及开发本项目的飞天置业等多个子公司。

注：以上内容还需补充，如确定，口径统一，分发各管理部门。

项目的相关执行部门和协调

项目总负责人：刘总

开发商：山东飞天置业有限公司

工程部：联系人：

财务部：联系人：

营销部：联系人：

后勤部：联系人：

招商管理： 由北京嘉德伟业商业管理公司负责。联系人：

物业管理： ----------------------------------------------。联系人：

营销代理公司：上海联基房地产经纪有限公司 销售部： 联系人：

策划部： 联系人：

山东国际广告公司：联系人：

注：各部门分工明确，建立会议制度，每次决策方案内容分发各部门相互配合

2004年5月13日------5月30日工作进度表

5月13----16日 1、确定推广思路，与山东国际广告公司制订明细广告计划

2、完善项目产品推广所需的产品要素（每层分割平面图、效果图、物管大纲、预售许可证、按揭细则）

5月17----22日 1、名称征集和确定。

2、完成寿光、温州宣传资料广告的创意设计和制作（海报、DM、招商手册）

3、相关招商活动的计划和商家俱乐部的组织

5月23-----29日

1、温州内部客户组织看房（提供5个免费名额）

2、温州房展会组织

4、完成户外广告发布和售楼处、围墙包装

3、相关寿光新闻公关活动组织

4、完成“排号”销售前后的媒体广告创意设计和销售组织。

5、完成6月推广计划细则

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