商业地产发展中存在的问题及对策
作者：马文杰
来源：《中国房地产》2011年第11期

        一、商业地产发展中存在的问题

        1.盲目投资导致恶性竞争

        2010年以来，许多住宅开发商都高调宣称进入商业地产，纷纷加紧在全国范围内“圈地”，商业地产呈现开发热潮，一些大型商业项目的空置率高居不下，这意味着商业供给过剩和竞争加剧，商业地产供应总量超出了市场的实际需求。究其原因，一方面大量企业的进入，使土地的需求量增加，导致地价上涨，进而推高各项开发成本，在融资渠道收窄的背景下，企业将承受巨大的资金压力。另外，与有限的零售品牌资源形成反差，众多商业项目的集中推出很可能面临商业功能定位的重复和业态严重同质化倾向。彼此间的恶性竞争不仅会增加招商难度，而且将使项目的收益率缺乏保障。

        2.定位失准

        目前，很多商业项目的定位与开发沿用了住宅定位与开发的模式，思路上存在偏差。由于忽视了商业地产的专业性，一方面未进行专业的市场研究，对区域的需求估计错误；另一方面没有从当地消费者角度进行项目的开发设计，导致选址失当、定位失准，由此引发网点过剩、重复建设等一系列矛盾，为后续经营带来了隐患。

        此外，很多商业开发热衷于走高端化路线，经常会在项目名称前冠以“国际”等名词，商业地产的设计档次和当地的消费基础不相适应。在一些开发商看来，似乎定位越高档越好。其实不然，定位关键是要精准，对于一个定位高的商业楼盘来说，如果没有国际级的商业巨头进驻，经营上就会陷入困境。所以定位太高，不切合项目自身实际情况，就会走入“曲高和寡”的艰难境地。

        3.融资渠道过于单一

        目前我国商业地产对银行信贷依赖水平在70％～80％左右，商业地产自筹资金比例很低。2007年以来，为了抑制房地产投资过快增长和降低银行金融风险，国家出台了一系列宏观调控政策收紧银根，到2009年下半年，除国有商业银行在信贷方面对部分商业地产项目还有选择性支持外，其他股份制银行已很少对商业地产项目发放贷款。这对于依赖银行融资的商业地产来说无疑是雪上加霜，融资困难已经成为制约国内商业地产发展的瓶颈。在银行对商业地产项目的贷款越来越谨慎、贷款门槛越来越高的情况下，融资渠道相对单一的众多商业地产开发商将面临资金链断裂的危机。

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