城镇土地定级规程

1 总则

1.1 城镇土地定级的任务与目的

城镇土地定级是根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合评定，并使评定结果级别化。城镇土地定级的目的是为全面掌握土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，以及为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划提供依据。

1.2 城镇土地分等定级体系

城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。

土地等反映全国或省、地级行政区域内城镇之间土地利用效益的地域差异。土地等的顺序在全国或省、地级行政区域内统一排列。

土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。土地级的顺序在各城镇内部统一排列。

本规程适用于各城镇内土地级的评定及更新工作，独立工矿区及独立开发区的土地定级及更新参照本规定执行。各城镇间土地等的评定规程另行制定。

1.3 土地定级对象

土地定级的对象是城镇总体规划确定的规划建设用地范围内的所有土地。土地定级工作以城镇总体规划确定的规划建设用地整体为单位进行。城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定。

1.4 土地定级原则

1.4.1综合分析原则

土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析, 按综合差异划分土地级。土地级既要反映土地在经济效益上的差异, 也要反映土地在经济、社会、生态等综合效益上的差异。

1.4.2 主导因素原则

土地定级应根据城镇内影响土地质量优劣和土地使用价值高低的因素种类及其作用的差异, 重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响。

1.4.3 地域分异原则

土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级别。

1.4.4 土地收益差异原则

土地定级应在初步划分的土地级别上对土地收益差异明显的有关行业进行土地收益和土地价格测算, 测算值作为确定土地级别数目和了解行业收益差异的重要参考依据，土地级别高低应与土地收益或土地价格高低相对应；

1.4.5 定量与定性结合原则

土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，以定量分析计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素采用定性分析。

1.4.6 综合定级与分类定级相结合的原则

在土地利用类型分异不明显的中小城镇,可以采用综合定级；而在土地利用类型分异较明显的城镇或各种不同类型用地质量优劣区域较分散的城镇，一般要进行分类定级。

1.5 土地定级工作内容

a. 准备工作及外业调查；

b. 定级因素资料整理及定量化；

c. 单元分值计算及土地级别评定、土地收益测算；

d. 编制土地级别总图及量算面积；

e. 土地级的边界落实及分宗整理；

f. 编写土地定级报告；

g. 土地定级成果验收；

h. 成果归档和资料更新。

1.6 土地定级的技术途径

土地定级有综合定级和分类定级两种技术途径。

1.6.1 综合定级

选择对各种不同类型用地有影响的土地定级因素，确定定级因素作用方式，并计算定级因素作用分值，在整个定级范围区内，划分土地定级单元，计算定级因素对定级单元的影响分值，根据定级单元总分值，初步划分土地级别，经验证后，确定土地级别。

综合定级适合主要土地利用类型分异不明显，各种不同类型用地质量优劣区域较统一的中小城镇。

1.6.2 分类定级

分类定级有全域覆盖分类定级和分区分类定级两种技术途径。

1.6.2.1 全域覆盖分类定级

选择对某种类型用地有影响的土地定级因素，确定定级因素作用方式，并计算定级因素作用分值，在整个定级范围区内，划分土地定级单元，计算定级因素对定级单元的影响分值，根据定级单元总分值，初步划分土地级别，经验证后，确定该类型用地的土地级别。

全域覆盖分类定级适合主要土地利用类型分异不明显，各种不同类型用地质量优劣区域不统一的城镇。

1.6.2.2 分区分类定级

确定城镇主要土地利用类型分布范围，分别选择对各种类型用地有影响的土地定级因素，确定定级因素作用方式，并计算定级因素作用分值，在城镇各主要土地利用类型分布区内，划分土地定级单元，分别计算定级因素对定级单元的影响分值，根据定级单元总分值，初步划分各土地利用类型的土地级别，经验证后，确定各类型用地的土地级别。

分区分类定级适合主要土地利用类型分区明显，各种不同类型用地质量优劣区域不统一城镇、开发区。

1.7 土地定级的程序

1.7.1 综合定级的程序

1.7.1.1 根据城镇特点，对影响土地质量和土地使用价值的因素分析，选取土地区位条件和其它有关的土地自然和经济条件，作为划分综合土地级别的定级因素；

1.7.1.2 按照各定级因素分布变化规律，计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的对照表；

1.7.1.3 依据定级因素与社会、经济活动及生活的相关程度，确定各因素的相对重要性，分别计算各因素权重值；

1.7.1.4 在土地定级的全部区域内，划分土地定级单元，计算单元内各因素分值，各分值加权求和，按总分的分布排列和实际情况，初步划分土地级别；

1.7.1.5 按数理统计要求，在不同土地级别上进行土地收益测算或结合基准地价评估，对初步划分的土地级别进行验证和调整；

1.7.1.6 编绘土地级别图，编制土地定级报告，完成定级工作。

1.7.2 全域覆盖分类定级的程序

1.7.2.1 确定全域覆盖分类定级的土地利用类型分类的种类，一般有商业用地土地定级、住宅用地土地定级、工业用地土地定级等几类；

1.7.2.2 根据城镇特点，对影响土地质量和土地使用价值的因素分析，选取对拟进行定级的土地利用类型用地有主要影响的土地区位条件和其它有关的土地自然和经济条件，作为划分土地级别的定级因素；

1.7.2.3 按照各定级因素分布变化规律，计算各类用地中各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的对照表；

1.7.2.4 依据定级因素与拟进行定级的土地利用类型用地的相关程度，确定各因素的相对重要性，分别计算各因素权重值；

1.7.2.5 在土地定级的全部区域内，划分土地定级单元，分别计算单元内各因素分值，各分值加权求和，按总分的分布排列和实际情况，初步划分各类用地的土地级别；

1.7.2.6 按数理统计要求，在不同土地级别上进行土地收益测算或结合基准地价评估，对初步划分的土地级别进行验证和调整；

1.7.2.7编绘各类型用地土地级别图，编制土地定级报告，完成定级工作。

1.7.3 分区分类定级的程序

1.7.3.1 根据城镇特点、土地利用现状及有关规划，确定城镇主要土地利用类型，并勾绘其分布范围; 选取对拟进行定级的土地利用类型用地有主要影响的土地区位条件和其它有关的土地自然和经济条件，作为划分土地级别的定级因素；

1.7.3.2 按照各定级因素分布变化规律，计算各类用地中各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的对照表。

1.7.3.3依据定级因素与拟进行定级的土地利用类型用地的相关程度，确定各因素的相对重要性，分别计算各因素权重值；

1.7.3.4 在各土地利用类型分布范围区域内，分别划分定级单元，分别计算单元内各定级因素的分值，各分值加权求和；

1.7.3.5 分类按总分值的分布排列初步划分土地级别，验证土地级别，确定土地级别，落实土地级别界线；

1.7.3.6 编绘土地类型用地土地级别图，编制土地定级报告，完成定级工作。

1.8 土地定级的技术方法

1.8.1 因素的作用分计算采用相对值法和距离递减法，按0～100 分封闭区间赋分，因素指标优劣与作用分的关系按正相关设置，因素条件越好，作用分越高;

1.8.2 单元划分可选用主导因素均值法、叠置法、网格法或宗地法；

1.8.3 权重确定采用特尔菲测定法、因素成对比较法、层次分析法或其它数学方法；

1.8.4 单元总分值计算采用多因素加权分值求和法。计算式为:

n

Ｐ＝ ∑ wi·Ｆi

i=1

式中：Ｐ—单元总分(各定级因素在单元内对土地优劣影响的综合反映)；

∑—累加符号；

ｎ—土地定级因素的总数；

wi—权重(某定级因素对土地质量和使用价值的影响度)；

Fi—分值(某定级因素在单元内表现出的优劣度)。

1.8.5 级别确定采用总分数轴法、总分频率曲线法、总分剖面图法或聚类分析法；

1.8.6 土地收益测算采用典型抽样测定、数理统计检验方法。

1.9 土地定级成果

1.9.1以常规手段定级

a. 土地定级报告；

b. 综合或各类型用地土地级别图；

c. 综合或各类型用地土地级边界图；

d．各类型用地土地定级单元分值图；

e. 各类型用地土地定级因素作用分值图；

f. 各类型用地土地定级分类面积汇总表；

g . 原始资料、中间计算结果和其它过渡图、表。

1.9.2 以计算机系统为手段定级

a. 土地定级报告；

b. 综合或各类型用地土地级别图；

c. 综合或各类型用地土地级边界图；

d．各类型用地土地定级分类面积汇总表；

e. 原始资料、中间计算结果和其它过渡图、表 ；

f. 土地级别数据库；

g. 土地级分宗统计表。

1.10 地方补充规定

省级土地管理部门在必要时，可对本规程中某些条款作出补充规定。补充规定不得与本规程要求相抵触，并须报国土资源部认可和备案。

1.11 规程解释权

本规程由国土资源部负责解释。

2 准备工作

2.1 编写土地定级任务书

凡开展土地定级的城镇，由市、县土地管理局组织编写土地定级任务书，经上级土地管理部门批准后实施。土地定级任务书的内容包括：

a. 开展土地定级城镇的基本情况；

b. 土地定级工作所需的技术资料和图件资料；

c. 土地定级工作的组织与领导；

d. 土地定级时间安排和经费预算；

e. 土地定级成果；

f. 土地定级技术方案。

2.2 表格准备

根据当地土地定级工作需要，从附录A中有选择地准备工作用表。

2.3 图件准备

土地定级工作所需准备的图件主要为各类工作底图，包括土地级别总图工作底图、土地级别边界图工作底图、定级因素作用分值图工作底图和其它辅助工作底图。各类底图采用能覆盖城镇定级范围的城镇平面图、地形图或地籍图。

根据城镇规模和复杂程度不同，各类工作底图的比例尺应当符合下列各款的要求：

2.3.1 土地级别总图的工作底图

大城镇 1:10000 ～ 1:20000

中等城镇 1:5000 ～ 1:10000

小城镇以下 1:1000 ～ 1:5000

2.3.2 土地级别边界图的工作底图

应采用城镇地籍图，无地籍图时，可暂用比例尺大于土地级别总图并能准确划出土地级边界的其他图件。

2.3.3 定级因素作用分值图的工作底图

作用分值图比例尺应与土地级别总图一致。

2.3.4 其它辅助图件的工作底图

其它辅助图件的工作底图应采用满足需要的图件，比例尺由各城镇自定。

2. 3. 5 工作底图的采集方法及编码规则

工作底图的采集方法及编码规则，必须遵照国家有关编码规则规定。

3 土地定级因素选择

定级因素指对土地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件。

3. 1 因素选择范围

3.1.1 综合定级的主要影响因素

a. 繁华程度方面的因素有：商服繁华影响度；

b. 交通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度；

c. 基础公用设施方面的因素有：基础设施完善度、公用设施完备度；

d. 环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度；

e. 人口状况方面的因素有：人口密度；

f. 城镇规划方面的因素：规划道路影响度、规划用途影响度、规划设施影响度；

g. 其他方面的因素：对旅游城镇可以增选旅游设施完善度。

3.1.2 商业用地土地定级的主要影响因素

a. 繁华程度方面的因素有：商服繁华影响度；

b. 交通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度；

c. 基础公用设施方面的因素有：基础设施完善度、公用设施完备度；

d. 城镇规划方面的因素有：规划道路影响度、规划用途影响度、规划设施影响度；

e. 环境条件方面的因素有：环境质量优劣度；

f. 其他方面的因素。

3.1.3 住宅用地土地定级的主要影响因素

a. 繁华程度方面的因素有：商服繁华影响度；

b. 交通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度；

c. 基础设施方面的因素有：基础设施完善度、公用设施完备度；

d. 环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然环境优劣度；

e. 人口状况方面的因素有：人口密度；

f. 城镇规划方面的因素：规划道路影响度、规划用途影响度、规划设施影响度；

g. 其他方面的因素。

3.1.4 工业用地土地定级的主要影响因素

a. 交通条件方面的因素有：道路通达度、对外交通便利度；

b. 基础公用设施方面的因素有：基础设施完善度；

c. 产业规模方面的因素有：产业聚集规模；

d. 环境条件方面的因素有：自然条件优劣度；

e. 城镇规划方面的因素：规划道路影响度、规划用途影响度、规划设施影响度；

f. 其他方面的因素。

各因素的含义及选择详见附录A 表A1、A2、A3、A4；不同类型的土地定级应选择相应的定级因素。

3.2 因素选择原则

确定的因素应同时满足:

a. 因素指标值变化对土地定级有较显著的影响；

b. 因素指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的影响有较大的差异。

3.3 因素选择方法

按附录A 表A1、A2、A3、A4 内容选择采用：

a. 进行特尔菲法测定要选择的因素 ；

b. 参照附录A 表A1、A2、A3、A4 ，按掌握的数据进行选择。

3.4 定级因素权重确定

3.4.1 权重确定原则

权重反映定级因素对土地的影响程度。权重确定原则为:

a. 权重值与因素对土地影响的大小呈正比，数值在 0～1 之间，各选定因素的权重值之和＝1 ；

b. 各因素重要性顺序和权重值范围参考表A1、A2、A3、A4。无特殊需要，不得随意打乱表中前两位因素原有的重要性顺序；

c. 权重值可单独选用特尔斐测定法、因素成对比较法或层次分析法确定,也可用特尔斐测定法结合其它两种方法来确定；

d.定级因素对不同类型的用地的影响程度不同，因此分类定级时不同类型用地的定级应选定相应的因素权重。

3.4.2 权重确定方法

3.4.2.1 特尔斐测定法(Delphi方法)

对各因素进行多轮次的专家打分。权重值按下式计算：

Wi=Ei÷100

式中：Wi—某因素的权重值

Ei—该因素经多轮打分后的平均值

实施要求:

a. 专家应是熟悉城镇土地状况的有关行业的技术、管理专家以及高层次决策者，专家总体权威程度较高，总数为 10-40 人;

b. 专家打分应根据定级因素的背景材料和打分说明进行，并在不协商的情况下按表A5的格式百分制独立打分；

c. 从第二轮次起，打分必须参考上轮打分结果进行；

d. 打分轮次为 2-3 轮。

3.4.2.2 因素成对比较法

对所选因素进行相对重要性两两比较、赋值，计算权重。

实施要求:

a. 对比结果要符合 A因素＞B因素，B因素＞C因素，则A因素＞C因素的关系;

b. 对因素所赋的值应在 0～1 范围内，同时两因素值之和＝1。

3.4.2.3 层次分析法(AHP方法)

对定级因素相对重要性进行判别，组成判断矩阵，计算权重值。

实施要求:

a. 因素相对重要性判别最好使用特尔斐测定的数据，判断矩阵必须通过一致性检验;

b. 同时按层次分析法求算因素权重和因素内的各因子作用系数。仅求算因子作用系数，可用层次单排序计算。

4 资料调查与整理

4.1 资料调查的一般要求

a. 外业调查、收集到的资料，要按实地位置标注到定级工作辅助图或底图上;

b. 利润、销售额等数据的调查按抽样方法进行，要求近期连续三年以上资料;

c. 抽样或断面调查，每种类型要有足够样本;

d. 外业调查资料应填入相应的调查手簿或各种表格中，数值准确到小数点后一位。

4.2 资料调查的内容

4.2.1 繁华程度资料的收集与调查

资料收集的范围包括：

a. 商业服务业〔以下简称商服〕中心的数量、位置、范围；

b. 商服中心的商店总数、经营项目、销售额、利润额、占地面积、营业面积、等；

c. 必要时了解商业职能种类数，商服中心职能完备率、专业商店数及商服建筑物的建筑密度及楼层数等数据。

资料不足时，应实地对各商服中心进行补充或全面调查。

4.2.2 金融商务繁华度资料收集与调查

a.金融商务中心的数量、位置、范围;

b.金融商务中心的规模、职能等。

4.2.3 交通条件资料的收集与调查

资料收集的范围包括：

a. 与道路状况有关的道路网分布、道路类型、级别标准、车流量、道路长度及宽度等数据；

b. 与公共交通状况有关的公共汽车线路及站点分布、车流量及停靠次数等；

c. 与城镇间交通状况有关的交通工具类型、设施规模及分布等。

资料不足时，道路类型、宽度及车流量数等按断面做补充调查，即选择有代表性的典型路段做断面，实地量测道路宽度，确定道路所属类型，测定在规定时段内此断面的车流量。

4.2.4 基础公用设施状况资料的收集与调查

城镇基础公用设施包括供电、给排水、供气、供热、通讯等基础设施和中小学、幼儿园、托儿所、医院等公用服务设施。

4.2.4.1 基础设施资料收集的范围包括：

a. 基础设施类型、数量、分布、投资等状况；

b. 基础设施的保证率、持续率和可靠率及区域服务的优劣。

4.2.4.2 公用服务设施资料收集的范围包括:

a.公用服务设施类型、数量、分布等；

b.公用服务设施的技术水平、规模、级别、服务水平和服务范围等；

资料不足时，须在实地进行补充或全面调查。

4.2.5 环境条件资料的收集与调查

资料收集的范围包括：

a. 各类污染状况、分布状况和环境质量指数等环境评价资料等；

b. 地形、工程地质、水文和气候等条件；

c. 公园、绿地的位置、面积、服务范围及规模等。

d. 区域的地理环境、人文环境、生活环境的优劣。

资料不足时，对典型区域进行补充调查。

4.2.6 社会、历史及人口资料的收集与调查

资料收集的范围包括人口总数、行政区划、城镇发展过程等。

常住人口、暂住人口按户籍登记数。

4.2.7 产业聚集规模资料

城镇工业企业经营项目、产值、职工人数及分布、数量、面积等资料。

4.2.8 城镇规划方面的资料

城镇总体规划和城镇详细规划文字资料（规划文本、规划说明书、基础资料汇编等）及图件资料。

4.2.9 土地利用效益调查

4.2.9.1 资料收集的范围包括：

a. 工业、商服业等企业单位各自的产值、商业销售额、流动资金与固定资金，税前及税后利润等数据；

b. 各企业单位的占地面积、营业面积、职工人数等数据；

c. 各企业单位的所有制性质、经营范围、所属系统等;

d. 现行房价、历史地租和地价以及分布状况等资料。

4.2.9.2 企业单位的经济数据，应选用连续 3 年以上的有关资料。调查方式可选择：

a. 在开始调查收集其它定级资料时，结合进行全面的抽样调查;

b. 在初步划分的土地级上，按工业、百货、五金、服装、旅馆、日杂、饮食、服务、文体等区别选择行业，每个行业抽 5～10 个企业做为样点;

c. 调查表格见附表A6。

4.2.10 其它资料室外定位和临街单位进深调查

资料收集、调查的范围和方法包括：

a. 临街权属单位使用土地平均进深的数据采用在土地利用类型基本一致的区域，选择若干典型地点实测的方法；

b. 定级中需要利用的明显地物、新增地物的位置数据,采用室外实地测定的方法；

c. 土地权属资料利用已有的地籍调查资料。

5. 定级因素资料整理及定量化

5.1 资料整理及定量化的内容、要求和一般方法

5.1.1 工作内容:

a. 选择定级因素;

b. 确定因素的指标值、指数、距离及作用分;

c. 编制作用分值表，勾绘定级因素作用分值图;

d. 确定定级因素权重；

e. 处理典型行业收益数据。

5.1.2 工作要求：

a . 检查选择的定级因素资料的齐备状况，资料不足时，必须进行外业补充调查;

b. 将与各因素有关的各设施、商服中心、抽样点及有关数据标注在工作底图或辅助图上;

c. 各种设施（因子）的作用系数应参照确定因素权重的方法进行，也可用层次分析法把权重和作用系数一并确定;

d. 各因素指标均按相对值衡量。在指标值中对规模或级别的最高值，距离最近或状况的最优值赋予相对高分，其余指标按相对大小作用分依次递减;

e. 若因素的指标值只在一定范围内对土地定级起作用，因素得分计算只应在该范围内进行。凡高于或低于该范围的指标值，按该范围内的最高值或最低值看待;

f. 各城镇可根据实际情况分别按空间距离、道路距离、耗时距离等量测、整理出有关的距离数据。

5.1.3 因素定量化的一般方法:

定级因素的定量化可分两大类进行：

5.1.3.1 若因素对土地的影响仅与因素指标值有关，称之为面状因素。其定量化步骤为:

a. 对因素进行整理，计算指标值；

b. 按下式计算相对作用分:

fi＝100(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)

式中：fi—某指标值的作用分

Xmin、Xmax、Xi—分别为指标的最小值、最大值和某值

c. 划分 3～10 个作用分区间，编制作用分值表，格式见表A8。

5.1.3.2 若因素对土地的影响既与因素涉及的设施规模有关，又与距设施的相对距离有关，称之为点、线状因素。其定量化步骤为：

a. 在各因素内按规模或类型求出各点或线的相对作用分，其最大值为 100 ;

b. 计算因素内各相同规模或类型的点、线的平均作用或平均吸引范围及划分若干个相对距离区间;

c. 根据不同因素及其影响随距离变化的特性不同，以因素的作用分按相应的衰减公式计算获得各个相对距离上的作用分;

d . 以因素作用分、相对距离区间编制因素作用分值表，格式见表A7;

e. 采用计算机系统进行定级时，可以不划分相对距离区间，按相应的衰减公式直接计算因素对单元的影响作用分。

f. 当因素作用分衰减遇到不可直接跨越的障碍（铁路、高速公路、河流等）时，则作用分衰减应以可通行处为结点，按结点处的因素影响作用分及剩余的影响半径，再次进行衰减。当不可直接跨越的障碍有较多的通行处时，可以忽视其的存在。

5.2 主要土地利用类型分布范围确定

5.2.1 土地利用情况分析

分析土地与人口的变化情况，各类土地面积及所占比重、布局，土地利用的特点、发展规律。

5.2.2 主要土地利用类型选择

根据土地利用情况分析成果和城镇特点，同时考虑土地定级目的，选择出城镇主要土地利用类型。

5.2.3 主要土地利用类型分布范围勾绘

根据城镇土地利用现状和近期有关规划，勾绘出主要土地利用类型分布范围。工作底图上主要土地利用类型图斑面积不小于20公顷。

5.3 繁华程度资料整理

繁华程度主要由商服繁华影响度体现，资料按下款整理:

5.3.1 商服中心划分

5.3.1.1 各城镇应分出的商服中心级别数目为:

商服中心级别数目 最低级中心的建筑面积之和

大城镇 2 ～ 4 级 ≥ 2000～1500 平方米

中等城镇 2 ～ 3 级 ≥ 1500～1000 平方米

小城镇以下 1 ～ 2 级 ≥ 1000～500 平方米

5.3.1.2 确定商服中心边界

在商服中心所在的区域内，选择商服业繁华状况突变的地段，以明显的地物或非商服业建筑作为商服中心边界；

5.3.1.3 划分要求

城镇内商服中心依次从高级到低级按市级、区级、小区级和街区级等级别划分;

5.3.1.4 划分依据

商服中心可选用以下一种划分依据：

a. 按商服中心的销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值以及其它经济指标的高低衡量;

b. 利用对商服中心的已有划分成果，并加以适当修正、调整确定。

5.3.2 商服中心规模指数确定

各商服中心规模指数用销售总额等经济指标按下式确定:

Mi＝100ai÷amax

式中: Mi—某商服中心规模指数

ai—该商服中心经济指标实际值或该级中心指标平均值

amax—最高级商服中心的经济指标

5.3.3 商服中心内各级繁华作用分的分割计算

商服中心内可分为与中心自身级别相应的商服职能和低于其级别的各级职能，中心对土地繁华的影响由这些职能综合体现，并以相应级别的衡量，中心内的各级繁华作用分按下式进行分割计算:

fi＝Mi-Mj

fmin＝Mmin

式中: fi—某级商服繁华作用分

Mi—某级中心规模指数

Mj—次一级中心规模指数

fmin—最低级中心的商服繁华作用分

Mmin—最低级商服中心规模指数

5.3.4 商服中心服务半径和相对距离确定

半径以商服中心边缘为起算点，通过商服中心分布图按下式确定:

市级中心服务半径＝市级中心到连片建成区的最大距离

市级中心服务以外的各级中心服务半径＝同级商服中心的最大服务距离

相对距离按下式计算，不同级商服中心划分 3-15 个对应的相对距离区间:

r＝di÷d [0≤r≤1]

式中: r —相对距离

di—某级中心服务半径内，某点距中心的实际距离

d —该商服中心服务半径

5.3.5 衰减公式的确定

综合定级时各级商服中心功能分按下式进行衰减：

fij=fi(1-r)

商业用地定级时各级商服中心功能分按下式进行衰减：

fij=fi(1-r)

住宅用地（工业用地）定级时各级商服中心功能分按下式进行衰减：

fij=fi(1-r)

式中：fij—j点受i级商服中心的影响作用分

fi—某级商服中心商服繁华作用分

r —j点到i级商服中心的相对距离

5.3.6 作用分值表编制

作用分值表的表式见附录A 表A9，包含内容有:

a. 相对距离＝0 时的各级繁华作用分;

b. 与各级中心相对应的各相对距离;

c. 在不同相对距离上的各级繁华作用分。

5.4 交通条件资料整理

交通条件由道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度综合影响决定，资料按以下各款整理:

5.4.1 道路通达度资料整理

5.4.1.1 道路类型确定

按道路在城镇交通中的作用可分为:

a. 主干道—联系城镇中主要工矿企业、交通枢纽和全市性公共活动场所的道路，是城镇中主要客货运输线;

次干道—联系城镇主干道之间的道路;

支路—各街坊之间的联系道路。

b. 按主、次干道在城镇中的类型不同分为:

混合型主干道—城镇内部主要客货运输线;

生活型主、次干道—城镇内部主要以客运为主的道路;

交通型主、次干道—城镇内部主要以货运和过境为主的道路。

c. 各城镇应分出的道路类型数为:

大城镇 5 ～ 7 类;

中等城镇 3 ～ 5 类;

小城镇以下 1 ～ 3 类;

5.4.1.2 道路类型划分依据

a. 按道路宽度:

道路类型 红线宽度 车行道宽度

主干道 ≈40 米 14～18 米

次干道 ≈30 米 11～14 米

支路 ≈15 米 7～9 米

b. 按道路上的车道数;

c. 按道路在城镇交通中的地位和作用。

5.4.1.3 道路的作用指数和通达作用分计算

作用指数反映某类道路在城镇交通运输中的所起的作用。综合定级、商业用地定级时作用大小顺序一般为: 混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路；住宅用地定级时作用大小顺序一般为：生活型主干道、混合型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路；工业用地定级时作用大小顺序一般为: 交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道、 交通型次干道、生活型次干道、支路。指数与道路作用或车流量大小呈正比，数值在 0～1 之间，最佳道路的作用指数值＝1 ，其余类型依次递减;

道路通达作用分计算按下式:

fi＝100ki

式中: fi—某类道路通达作用分

ki—该类道路作用指数

步行街、单行道的道路通达作用分减半。

5.4.1.4 道路影响距离及相对距离计算

主干道、次干道影响距离按实际推算，其公式为:

d＝s÷2L

式中: d—主干道或次干道影响距离

s—城镇规划建设用地面积

L—主干道或次干道长度

支路的影响半径在 0.3～0.75 公里之间确定。

相对距离按下式计算，不同道路类型对应划分 3～10 个的相对距离区间:

r＝di÷d [0≤r≤1]

式中: r —相对距离

di—某类道路影响距离内，某点距该道路的最短距离

d —该类道路影响距离

5.4.1.5 衰减公式的确定

综合定级、商业用地定级、工业用地定级时，道路通达度作用分按公式fij=fi(1-r)进行衰减。

住宅用地定级时，道路通达度作用分按公式fij=fi(1-r)进行衰减。

式中：fij—j点受i道路的影响作用分

fi—某类道路的道路通达作用分

r —j点到i道路的相对距离

5.4.1.6 作用分值表编制

作用分值表的表式见附录A 表A10 ，包含内容有:

a. 相对距离＝0 时的各类道路通达作用分;

b. 与各类道路对应的各相对距离;

c. 在不同相对距离上的各类道路通达作用分。

5.4.2 公交便捷度资料整理

5.4.2.1 公共交通站流量的计算

站流量取一定区域内各个公交站点的每小时停车量之和。当同一公交线路的各站点均为必停站点时，可用线路中各向车流量之和代替，各公交线路流量每天统一按12—16小时计算平均值；

5.4.2.2 公交便捷作用分的确定

公交便捷按站流量的大小依次划分为3—15个档次，各档次的公交便捷作用分由下式计算：

fi=100bi÷bmax

式中：fi—公交便捷作用分；

bi—某站流量值；

bmax—最大公交站流量值。

5.4.2.3 公交站点服务半径和相对距离的计算

服务半径以站点为原点，统一在 0.3～0.8公里之间确定。

相对距离计算按下式，各城镇划分的相对距离区间为 2～5 个:

r＝di÷d [0≤r≤1]

式中: r —相对距离

d —公交站点服务半径

di—服务半径内某点距站点的实际距离

5.4.2.4 衰减公式的确定

公交便捷度作用分按公式fij=fi(1-r)进行衰减。

式中：fij—j点受i公交站点的影响作用分

fi—某公交站点的公交便捷度作用分

r —j点到i公交站点的相对距离

5.4.2.5 作用分值表编制

作用分值表的表式见附录A 表A11，包含内容有:

a. 相对距离＝0 时，各档次公交便捷作用分;

b. 各相对距离区间;

c. 在不同相对距离上各档次公交便捷作用分。

5.4.3 对外交通便利度资料整理

5.4.3.1 对外交通设施类型、数目的选定

设施指火车站、港口、长途车站、机场、高速公路出入口等城镇中对外经营的客货运输站(不包括单位自有的接轨站、专用码头等)和重点对外交通节点，各城镇可按设施在城镇对外交通运输中的地位和作用选定设施数目和类型;

5.4.3.2 作用指数和作用分计算

设施（因子）作用指数反映某类设施在对外交通运输中的重要程度，指数与设施作用大小呈正比，采用专家打分确定，数值在 0～1，各指数值之和＝1；

设施作用分计算按下式:

fi＝100ki

式中: fi—某设施作用分

ki—该设施（因子）作用指数

某类设施（因子）中含有多个设施场所，将规模及影响最大的设施场所作用分赋为该施（因子）作用分（fi），其它设施场所作用分按规模及影响大小，按比例递减计算确定。

5.4.3.3 对外交通设施服务半径和相对距离确定

服务半径以各设施为原点，范围分别确定在 2～20 公里之间;

相对距离计算按下式，各设施划分 3～5 个相对距离区间:

r＝di÷d [0≤r≤1]

式中: r —相对距离

di—某设施服务半径内，某点距设施的距离

d —该设施的服务半径

5.4.3.4 衰减公式的确定

综合定级、住宅用地定级、对外交通便利度作用分按公式fij=fi(1-r)进行衰减。

商业用地定级、工业用地定级时，对外交通便利度作用分按公式fij=fi(1-r)进行衰减。

式中：fij—j点受i类对外交通设施某场所的影响作用分

fi—i类对外交通设施某场所的便利度作用分

r —j点到i类对外交通设施某场所的相对距离

5.4.3.5作用分值表编制

作用分值表的表式见附录A 表A12，包含内容有:

a. 相对距离＝0 时，各设施便利度作用分;

b. 各相对距离区间;

c. 在不同相对距离上各类设施便利度作用分。

5.5 基础公用设施资料整理

基础公用设施条件的优劣由基础设施完善度、公用设施完备度两因素综合影响决定。

5.5.1 基础设施完善度资料整理

5.5.1.1 基础设施完善度指标确定

a. 选择设施齐备标准时，从供水、排水、电力、电讯、供热、供气等设施中选定齐备时应有的设施类型;

b. 划分设施在某区域水平系数时，按设施技术水平、设施服务方式或设备分布密度分出 2～4 个相对系数，数值在 0～1 之间;

c. 确定在某区域使用保证率时，按水、电、气、热等设施使用的持续率、可靠率和保证率确定，数值在 0%～100%之间。

5.5.1.2 作用指数和作用分计算

设施（因子）作用指数反映某类设施与日常生活的密切程度，指数与各类设施作用大小呈正比，采用专家打分确定，数值在 0～1 之间，各指数值之和＝1;

设施作用分计算按下式:

fei＝100ki

fi＝fei×ai×bi

式中：fi—某设施在某区域完善度作用分

fei--某设施作用分

ai—该设施的在某区域水平系数

bi—该设施的在某区域使用保证率

ki—该设施（因子）作用指数

5.5.1.3 作用分值表编制

作用分值表的表式见附录A 表A13，包含内容有:

a. 各设施完善作用分;

b. 每种设施的各个水平系数;

c. 每种设施的各保证率;

d. 每种设施在各个指标状态下的分值；

e. 各设施的作用分对应划分5—10个区间，按表A8编制区域作用分值表。

5.5.2 公用设施完备度资料整理

5.5.2.1 公用设施类型和数目确定

公用设施指与日常生活密切相关的设施，可按设施在各城镇日常生活中的地位和作用选定设施类型和数目。

影响综合定级、住宅用地定级的公用设施有中小学、幼儿园、医院、邮电所、影剧院、浴池、体育馆、储蓄所、公园以及除商业中心以外的副食、粮油、煤店、农贸市场等。

影响商业用地定级的公用设施有农贸市场、影剧院、邮电所、储蓄所、副食、粮油等。

5.5.2.2 作用指数和作用分计算

设施（因子）作用指数反映某设施（因子）和日常生活的密切程度，设施（因子）指数与各类设施作用大小呈正比，采用专家打分确定，数值在 0～1 之间，各指数值之和＝1。

设施作用分计算按下式:

fi＝100ki

式中：fi—某设施作用分

ki—该设施的作用指数

某类设施（因子）中含有多个设施场所，将规模及影响最大的设施场所作用分赋为该施（因子）作用分（fi），其它设施场所作用分按规模及影响大小，按比例递减计算确定。

5.5.2.3 公共设施服务半径和相对距离确定

各类设施的服务半径，按设施的数量多少、规模、影响大小，在0.3—3公里之间确定。

相对距离计算按下式，各设施划分3—5个相对距离区间；

r=di÷d〔0≤r≤1〕

式中：r—相对距离

di—某设施服务半径内，某点距设施的距离

d—该设施的服务半径

5.5.2.4衰减公式的确定

公用设施作用分按公式fij=fi(1-r)进行衰减。

式中：fij—j点受i类公用设施某场所的影响作用分

fi—i类公用设施某场所的完善度作用分

r —j点到i类公用设施某场所的相对距离

5.5.2.5 作用分值表编制

作用分值表的表式见附录A 表A14，包括内容有：

a. 相对距离=0时，各设施作用分；

b. 各相对距离区间；

c.在不同相对距离上各类设施作用分。

5.6 环境条件资料整理

城镇中环境的优越程度由环境质量优劣度、绿地覆盖度和自然条件优劣度等因素共同影响。

5.6.1 环境质量优劣度资料整理

5.6.1.1 具有环境质量综合评价成果的城镇，资料按下款整理:

a. 以综合评价指数或等级值计算对应的作用分值，计算式为:

fi＝100(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)

式中: fi—某环境质量作用分值

Xmax、Xmin、Xi—分别为指数最大值、最小值和某数值

b. 作用分值表编制

作用分值表的表式见附录A 表A15.1，内容为各类区域名和对应作用分，按表A8编制区域作用分值表。

5.6.1.2 缺乏综合评价成果的城镇，资料整理按下款:

a. 各项环境质量的作用指数和作用分计算

作用指数反映某项环境质量对环境优劣的影响程度，指数与影响大小呈正比，数值在 0～1 之间，各指数值之和＝1 。环境质量项目在大气污染、水污染、噪声污染中选取;

b. 单项环境质量作用分计算:

以大气、水、噪声等单项污染指标计算各项环境质量作用分，计算式为:

fi＝100ki(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)

式中：fi—某项环境质量作用分

ki—该项环境质量的作用指数

Xmax、Xmin、Xi—分别为指标最大值、最小值和某数值

c. 缺乏环境质量定量资料的城镇，按城镇内污染程度与各功能分区、风向、水流向的关系，定性判断各单项环境质量优劣，按正相关设置对应的作用分，作用分应在 0～100ki 之间;

d. 作用分值表编制

作用分值表的表式见附录A 表A15.2或表A15.3，内容为各单项环境质量的定量或定性指标以及对应的作用分，按表A8编制区域作用分值表。

5.6.2 绿地覆盖度资料整理

5.6.2.1 绿地覆盖度指标计算

统一按一定面积的典型区域或单元计算绿地覆盖度的指标值，计算公式为:

vi＝si÷S

式中: vi—某绿地覆盖度指标值

si—某典型区域或单元绿地面积

S —该典型区域或单元面积

5.6.2.2 绿地覆盖度作用分计算和作用分值表编制

作用分计算公式为:

fi＝100(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)

式中：fi—绿地覆盖度分值

Xmin、Xmax、Xi—分别为指标的最小值、最大值和某值

作用分值表表式见附录A 表A16，指标值与作用分对应划分 5～10 个区间，按表A8编制区域作用分值表。

5.6.3 自然条件优劣度资料整理

自然条件包括土地的工程地质、地形、地下水、洪水淹没等状况，按各城镇内部大的自然条件差异，选择指标，确定评分标准, 按表A8编制区域作用分值表。

5.7 人口状况资料整理

5.7.1 人口密度指标值计算

人口密度中涉及的人口资料数为常住人口及暂住人口之和。统一按一定面积的典型区域或单元计算人口密度指标值，公式为:

Di＝pi÷S

式中：Di—人口密度指标值

pi—某典型区域或单元人口总数 S —该典型区域或单元面积

5.7.2 人口密度作用分计算

按城镇状况及规划要求，确定本城镇最佳人口密度值，大于该值的指标值须按下式处理:

Xi＝2Xg－Xmax

式中：Xi—经处理后的指标值

Xmax—最大的人口密度指标值

Xg—本城镇最佳人口密度指标值

人口密度作用分计算公式为:

Fi＝100(Xi-Xmin)/(Xg-Xmin)

式中：Fi—人口密度作用分

Xg—密度最佳值(城镇人口未达到最佳值时取最大值)

Xmin、Xi—分别为密度最小值和某数值

5.7.3 人口密度作用分值表编制

作用分值表表式见附录 A 表A17 ，密度值与作用分值对应划分5～10个区间，按表A8编制区域作用分值表。

5.8 城镇规划资料的整理

规划条件的优劣由城镇规划内容的综合影响决定，规划条件具体内容有：规划用途、规划道路、规划设施、规划建筑密度及容积率等。将规划用途相同的区域划归同一区片，根据各区片规划限制条件的差异及不同的规划用途，选择指标，确定评分标准，按表A8编制区域作用分值表。规划道路资料的整理参照道路通达度资料的整理。规划设施资料的整理参照公用设施资料的整理。

5.9 产业聚集规模资料的整理

产业聚集规模反映工业在一定范围的集中程度。根据工业分布情况及城镇规划，将城镇划分为若干个工业产业聚集规模区片，依据各区片内的企业数、土地面积、行业数、产值、职工人数等指标，并结合规划条件影响，综合计算确定作用指标和作用分，按表A8编制区域作用分值表。

5.10 定级因素作用分值图勾绘

a . 在标注有定级因素资料的图件上，以距离、作用分等对照作用分表，分因素勾绘作用分值图。若同一因素图载量过大，可按级别、项目等分若干幅勾绘；

b . 作用分值图中，等值线图为等分间距或等距间距；其它类型的图按区域或单元赋分；

c . 各因素的指标值和相应的作用分可用不同颜色的线划、斑块及其各种符号在作用分值图上标注；

d .采用计算机系统进行城镇土地定级可以不勾绘定级因素作用分值图。将呈点、线状分布的定级因素的各设施位置数字化到工作底图上，并相应输入各设施的作用分、服务半径及衰减公式。对土地使用价值的影响仅与因素指标有关的面状定级因素的各不同指标区域数字化到工作底图上，并相应输入各指标区域的作用分。

5.11 典型行业用地效益数据处理

5.11.1 数据归类

a. 对行业相同的土地使用单位进行归类整理;

b. 对同行业经营管理水平大体一致的土地使用单位归类;

c. 对小区域位置基本一致的土地使用单位归类；

5.11.2 数据分布类型检验和计算

a. 同一级土地中商服业、工业的抽样数据须进行ɑ适度检验,按数据分布类型计算方差和平均值；

b. 样本数较小(同一级内同行业的样本数≤30)时，按ｔ分布计算平均收益值(x)和标准差。

5.11.3 剔除异常数据

正常样本值在 [x－2s,x＋2s] 或 [x－3s,x＋3s] 范围内，超出此范围的值应剔除。剔除后再计算样本新的平均值、标准差，再检验、剔除，直至无异常数据为止。

6 单元分值计算及土地级评定、测算

6.1 土地级划分的工作步骤

a. 定级单元划分；

b. 单元内定级因素分值计算；

c. 土地级的初步划分；

d. 典型行业的土地级差收益计算;

e. 土地级的实地校核及确定。

6.2 定级单元划分

定级单元是评定土地级的基本空间单位，单元内部土地特性和区位条件基本一致。单元边界由线状地物或权属界线组成。

6.2.1 单元划分原则:

a. 单元内主要定级因素的影响大体一致，同一单元内的同一主要因素分值差异不得≥１００／Ｎ＋１（Ｎ－拟划分的土地级数）；

b. 单元面积确定在５－２５公顷之间。在城镇中心区单元面积尽量取低值，城镇郊区单元可适当放大。采用计算机系统进行城镇土地定级时，划分的网格单元的面积应不大于0.25公顷；

c. 划分的单元能方便地进行因素取样，并能保证分值计算的准确性和科学性；

d. 未采用计算机系统进行土地定级时，商服中心、文体设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同单元。

e. 在已经完成地籍调查的城镇,单元可按宗地划分。同一宗地不能分割为不同单元.

6.2.2 单元边界

单元之间的界线按以下顺序优先采用：

a. 定级底图上依比例尺表示的自然线状地物；

b. 铁路；

c. 交通道路（具有商业、娱乐等多重作用的道路除外）；

d. 权属界线或权属单位内部的土地类型界线；

e. 行政区划界线；

f. 其它地物。

6.2.3 单元划分方法:

6.2.3.1 主导因素判定法

a. 用两个以上主要定级因素，沿城镇主要方向选一定数目的特征点作各自分值剖面图;

b. 根据因素分值变化规律，选择突变曲线段的位置做为单元边界位置，结合经验，把因素得分基本一致的区域，划分单元。

6.2.3.2 叠置法

a. 主要因素作用分图叠置，勾画作用分基本一致的区域，形成图斑;

b. 经适当调整得到单元。

6.2.3.3 动态网格法

a. 以 1/4 或 1/16 公里网格把城镇划分成若干基本网格;

b. 选择包括市中心、市郊在内的几类不同的典型网格，在四等分点检查每类网格内部 2 个以上主导因素的差异;

c. 某类网格内同一因素分值差异 ≥100/N＋1 时，此类网格四等分加密。重复检查、加密，直至满足要求后得到单元。

6.2.3.4 网格法

采用计算机系统进行土地定级时，可把城镇划分为若干网格，网格的面积不大于0.25公顷。

6.2.3.5 街区法

a. 以一定级别道路（具有商业、服务业等多重作用的道路除外）把城镇分成若干街区；

b. 按单元界线采用顺序，将街区细分成若干区域；

c. 判定每个区域内同一主要因素分值差异；

d. 某区域内同一主要因素分值差异≥100/N+1时，再细分，直至满足要求后得到单元。

6.2.3.6 宗地法

a. 以一定级别道路（具有商业、服务业等多重作用的道路除外）把城镇分成若干街区；

b. 按宗地权属界线把街区细分为各单元。

6.2.4 空白单元图绘制

a. 在定级基本底图上落实、调整各单元，标注单元编号；

b. 用绘图薄膜蒙绘出同等比例尺的透明或半透明空白单元图；

c. 采用计算机系统进行土地定级时，无须绘制空白单元图。

6.3 单元内定级因素作用分的取值

用空白单元图叠置在各作用分值图上，选择以下方法取值和计算:

a. 以单元所包含的因素等分线平均值代表单元分值;

b. 以单元跨越的不同分值区的面积加权平均分代表单元分值;

c. 以单元几何中心点的分值代表单元分值。当单元面积较大时,

不能采用此法;

d. 以单元各转折点、明显变化点的平均分值代表单元分值;

e. 综合运用上述方法，计算分值。

f. 采用计算机系统进行土地定级时，按相应衰减公式直接计算呈点、线状分布的定级因素对单元中心点的作用分值或直接读取单元中心点落在面状因素不同指标区域的作用分作为单元分值。

6.4 单元内商服繁华影响度分值计算

6.4.1 单元内各级商服繁华作用分(fij)获取

a. 同时存在多级职能影响时，对各级作用分仅取值一次;

b. 受多个同级职能影响时，取其中最高作用分。

6.4.2 商服繁华影响度分值计算

单元内繁华影响度分值(Fj)按下式计算:

n

Fj=∑ fij

i=1

式中: fij分别为各级商服繁华中心对j单元的影响作用分

Fj为商服繁华因素对j单元的影响作用总分

n 为商服中心级别数目

6.5 单元内交通条件分值计算

6.5.1 道路通达度分值计算

6.5.1.1 单元内各级道路通达作用分(fj)获取

同时存在多种道路类型影响时，取各种道路类型影响单元的最高的作用分值。

6.5.1.2 通达系数(Kj)确定

a. 含支路以上道路的单元计算道路通达的方向数，无支路以上道路的单元计算通往道路的方向数（见附录C）。

b. 各通达系数值为:

＞4方向，系数=1.00

= 3方向，系数=0.91

= 2方向，系数=0.81

= 1方向，系数=0.58

6.5.1.3 单元内道路通达度分值(Fj)计算，公式为：

Fj=fj×Kj

式中: fj分别为道路通达因素对j单元的影响作用分

Fj为道路通达因素对j单元的影响作用总分

Kj为j单元的通达系数值

6.5.2 公共交通便捷度分值计算

6.5.2.1 单元内各公交便捷作用分(fj)获取

同时存在多个公交站点影响时，取各公交站点影响单元的最高的作用分值。

6.5.2.2 通达系数(Kj)确定

a. 含公交线路的单元计算公交线路通达的方向数，无公交线路的单元计算通往公交线路的方向数（见附录C）。

b. 各通达系数值为:

＞4方向，系数=1.00

= 3方向，系数=0.91

= 2方向，系数=0.81

=1方向，系数=0.58

6.5.2.3 单元内公交便捷度分值（Fj）计算公式为：

Fj=fj×kj

式中: fj分别为公交便捷因素对j单元的影响作用分

Fj为公交便捷因素对j单元的影响作用总分

Kj为j单元的通达系数值

6.5.3 对外交通便利度分值计算

6.5.3.1单元内各类对外交通便利度作用分(fij)获取

a. 同时存在多类对外交通设施影响时，对各类对外交通设施影响作用分仅取值一次;

b. 受多个同类对外交通设施场所影响时，取其中最高作用分。

6.5.3.2单元的对外交通便利度分值（Fj）计算式为：

n

Fj=∑ fij

i=1

式中: fij分别为各类对外交通设施因素对j单元的影响作用分

Fj为对外交通设施因素对j单元的影响作用总分

n 为对外交通设施因素不同类型的数目

6.5.4 路网密度分值计算

按路网密度作用分值图取样和计算，直接得到单元分值。

6.6 单元内基础公用设施状况分值计算

6.6.1 基础设施完善度分值计算

按基础设施完善度分值图或查对基础设施完善作用分值表，按下式计算各单元分值(Fj):

n

Fj=∑ fij

i=1

式中: fij分别为各类基础设施对j单元的影响作用分

Fj为基础设施因素对j单元的影响作用总分

n 为基础设施因素不同类型的数目

6.6.2 公用设施完备度分值计算

6.6.2.1单元内各类公用设施完备度作用分(fij)获取

a. 同时存在多类公用设施影响时，对各类公用设施影响作用分仅取值一次;

b. 受多个同类公用设施场所影响时，取其中最高作用分。

6.6.2.2 单元的公用设施完备度分值（Fj）计算式为：

n

Fj=∑ fij

i=1

式中: fij分别为各类公用设施对j单元的影响作用分

Fj为公用设施因素对j单元的影响作用总分

n 为公用设施因素不同类型的数目

6.7 环境条件分值计算

6.7.1 环境质量优劣度分值计算

按环境质量优劣度分值图取样和计算，直接得到单元分值。

6.7.2 绿地覆盖度分值计算

按绿地覆盖度分值图取样和计算，直接得到单元分值。

6.7.3 自然条件优劣度分值计算

按自然条件优劣度分值图取样和计算，直接得到单元分值。

6.8 人口密度分值计算

按人口密度分值图取样和计算，直接得到单元分值。

6.9 单元内规划条件分值计算

面状规划因素的影响按规划条件分值图取样，直接得到单元分值；点、线状规划因素的影响取各规划设施对单元影响作用分的最高分。

6.10 产业聚集规模分值计算

按产业聚集规模分值图取样和计算，直接得到单元分值。

6.11 土地级的初步划分

6.11.1 划分原则

a. 评定每个单元的因素及数目必须相同，各单元内因素的权重分值及作用分应填入附录 A表A18，求取各单元总分。采用计算机系统进行土地定级时，可以不用填写表A18，可以按照下式直接计算单元总分：

n

FJ=∑ Fij×Wi

i=1

式中：FJ—各因素对j单元影响的总作用分；

n—定级因素的个数；

Fij—i因素对j单元影响的作用分；

Wi—i因素的权重。

b. 土地级按总分值变化状况划分，不同的土地级对应不同的总分值区间。按从优到劣的顺序分别对应于 1、2、3、……ｎ个等级值(ｎ为正整数);

c. 任何一个总分值只能对应一个土地级;

d. 土地级数目，依不同城镇规模、复杂程度而定，一般确定:

大城镇 5～10 级;

中等城镇 4～7 级;

小城镇以下 3～5 级;

将划分结果和单元划分状况填入附录A 表A19；

e. 在图上对相同级别的相邻单元勾画连块，初步得到各土地级。采用计算机系统进行土地定级时，将总分处于同一总分区间的单元填充相同颜色，作为划分土地级别的参考图；

f. 按总分和城镇状况确定 1～2 个不同的划分级别方案。

6.11.2 划分方法

a. 总分数轴确定法。以总分值点绘于数轴上，按土地优劣的实际情况，选择数点稀少处为级间分界。

b. 总分频率曲线法。对总分值作频率统计，绘制频率直方图,按土地优劣的实际情况，选择频率曲线分布突变处为级间分界。

c. 总分剖面图法。沿城镇若干方向作总分变化剖面，按土地优劣的实际情况，以剖面线突变段作为级间分界。

6.12 土地级差收益计算

级差收益包含经济效益和社会效益，各计算步骤为:

a. 分别计算每级土地中各行业的平均收益水平，并确定各行业的最低级收益值;

b. 以同一行业的各级收益值与最低级收益值相减，得到各级收益差。

c. 扣除单位面积资金占有额、单位面积工资总额的影响，得到各级差收益;

d. 对土地级差收益进行方差检验、调整，使检验值差异显著。土地级差收益满足土地收益级间差异大于级内差异原则。

6.13 土地级的确定和实地校核

初步划分的土地级须在实地校核和验证，并参考级差收益测算结果及样点地价对土地级的范围、边界、级别进行修订调整。修订的原则：

a. 土地级别高低与土地相对优劣的对应关系基本一致；

b. 级之间应渐变过渡，相邻单元之间土地级差不宜过大；

c. 保持自然地块及权属单位的完整性；

d. 边界尽量采用具有地域突变特征的自然界线及人工界线。

7 编制土地级别总图及量算面积

7.1 面积量算基本要求及量算程序

土地定级工作要求对土地级别面积进行量算并进行汇总、统计。

a. 面积量算在清绘清楚的土地定级底图上进行。

b. 面积量算程序采用分级控制，分级平差的原则.

c. 面积量算尽量利用地籍调查中面积量算成果，减少面积量

算工作量。

7.2 量算方法与精度

7.2.1 量算方法

面积量算采用解析法或图面量算法（图解法、求积仪法、方格法）不论采用何种方法，均应独立进行两次量算。

7.2.2 量算精度.

7.2.2.1 控制面积量算

图幅内各土地级图斑面积量算总和(∑Si)与求积前实量图廓尺寸所计算的图幅面积(P)之差△应满足下式：

△≤0.0025P

当土地级图斑面积过大时, 可分为若干小块进行面积量算.

7.2.2.2 土地级图斑面积量算

图斑必须重复量算两次, 量算结果较差(△F)应满足下式：

△F≤±0.0003M√F

式中: F—量算面积

M—原图比例尺分母

7.2.2.3 图斑实际面积(Mi)计算

土地级图斑实际面积按下式计算:

n

Mi＝Si×(1±∑Si/P) (∑Si＞P取－,∑Si＜P取＋)

i=1

式中: Si—图斑量测面积

P —图幅理论面积

7.3 量算记录与统计

a. 土地面积计算单位一律使用平方米，准确到小数后一位, 其后数字四舍五入。

b. 量算数据直接填入表格，不许涂改。错字用水平线划掉，重新记在上方。

d. 土地级别按图斑进行统计，结果分别填入附录 A表A20 和

表A21 。

d. 定级数据需认真核对，归档立案，建立土地级别统计台帐。

7.4 土地级别图编图的要求

土地级别图要直观地反映土地的优劣、土地的空间和地域组合及面积状况。土地的级别和位置通过不同的图斑、色调、灰度、注记等来反映。

编图以图幅为单位，其比例尺与定级工作底图相一致。按需要可在分幅图的基础上编绘总图。

7.5 土地定级成果图的编制

7.5.1 土地定级单元图的编制

a. 单元图要反映分值来源、单元界线、单元编号。

b. 单元分值按商服繁华影响度、交通通达程度、基础公用设施完善度、环境优劣度、人口密度等依次顺序排列。

c. 单元界线用0.3毫米实线表示。

d. 单元编号用阿拉伯数字表示。

e. 单元综合示例为(30,25,15,15,10,5)/150, 式中分子为分值来源, 分母为单元编号. 当单元面积较小时, 可只表示单元编号。

f. 单元图图示及图例见附录D。

g. 采用定级软件进行土地定级无需编制土地定级单元图。

7.5.2 土地级别图的编制

7.5.2.1 土地级别图要反映土地级别及界线、位置、面积和与土地利用效益有关的城镇道路、土地用途等.

7.5.2.2 编图前, 要将定级成果分类整理，确定编图工作程序、编绘内容和编制方法。

7.5.2.3 土地级为最小制图单元。最小上图图斑为1公顷。

7.5.2.4 将定级成果用图示、符号、注记等标注在图上。

a. “级”用大写罗马数字“ Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、……” 分别表示“一级、二级、三级、……”。

b. 土地级面积用阿拉伯数字标注在罗马数字右下角表示, 面积单位为公顷.整个符号如“ Ⅱ 1018”。

c. 土地级的边界用实线表示。

7.5.2.5 土地级别图上要表示城镇中与土地区位和利用有关的道路,一般表示主干道、次干道、支路, 主次干道用双实线、支路用单实线表示。

7.5.2.6 表示土地利用类型时, 商服业用地符号不依比例反映各级商服中心, 其它土地类型只反映能够上图的图斑。 土地类型的界线用虚线表示, 土地分类及图示符号按地籍调查标准。

7.5.2.7 其它符号标准尽量简化，图示符号按地籍调查标准。

7.5.2.8 编绘总图综合取舍时，最小上图面积不得小于 12.5×12.5 平方毫米。

7.5.2.9 各地可根据需要编绘彩色土地级别图。各土地级色彩以暧色为主，邻级色差不宜过大。

7.6 土地级别图的清绘及图面整饰

7.6.1 土地级别图的清绘

a. 各级行政界线以线径 0.2～ 0.4 毫米的虚实相间线绘制。

b. 土地级别界线以线径 0.4 毫米的实线表示。

c. 主干道用0.3 毫米的双实线表示, 次干道用0.2 毫米的双实线表示, 支路用0.3 毫米的单实线表示。

d. 土地利用类型界线用间隔1.5 毫米、线径0.3 毫米的虚线表示。

e. 级别图上要简单表示与土地利用有关的自然、经济特征要素. 图示符号、注记按地籍调查标准。

f. 土地级别图图示及图例见附录D 。 .

7.6.2 图面整饰

土地级别图除按要求标出各土地级外，还应按制图规范标出图廓、方里网、图名、图例、指北针、比例尺等，最后应该标出制图单位及时间. 样图见附录D 。

8 土地级的边界落实及分宗整理

8.1 基本要求

土地级别划定后, 必须将其边界落实到大比例尺地图、地籍图或土地使用单位. 完成了地籍调查的单位, 必须将级别界线落实到地籍调查图, 并核实相应的土地使用单位; 没有进行地籍调查, 又有大比例地图的单位, 将级别界线落实到地图, 并核实相应的土地使用单位; 无上述两种资料的单位, 可利用土地申报的资料, 落实土地级别界线到土地使用单位。

8.2 土地级边界的落实

8.2.1 有1:500 或1:1000图件的城镇，可在室内按土地利用现状确定土地级别界。

8.2.2 没有大比例尺图件的城镇, 分级工作底图上的土地级别界, 必须实地落实或核对每一处的土地级别界线, 并附文字详细说明级别界线经过的地点。

8.2.3 图件比例尺在底图与1:1000之间的城镇, 比较明显的地物或已反映了权属位置的地方, 土地级别界线可在室内确定。不能室内确定界线的地方, 必须实地落实或核对每一处的土地级别界线, 并附文字详细说明级别界线经过的地点。

8.3 宗地土地级的落实、确定

根据评定的土地级别, 落实每一宗地的土地级别。

当一宗地面积过大或进深较深, 可按调查的区域临街平均进深按面积加权。

8.4 分宗整理、统计

8.4.1 以区或街道辖区为单位, 按土地级别进行宗地整理、统计。

8.4.2 分宗整理、统计数据需认真核对，归档立案，建立宗地统计台帐。

9 土地定级报告及成果验收

9.1 土地定级报告的主要内容。

a. 土地定级工作情况, 包括人员组成、日程安排、经费、资料、技术、工作经验与存在问题等；

b. 土地定级对象的自然、经济及社会概况；

c. 阐述土地定级的方法。包括确定定级体系和定级单元，定级因素和指标选择，土地定级方法与步骤、级别确定与划分的方法等；

d. 土地定级成果；

e. 土地级别分析报告，包括级别分布特点与规律，地域组合特点，土地级别差异的原因，目前土地利用中存在的问题；

f. 从土地管理的角度说明土地级别与税额、出让金之间的衔接，不同的级别为土地税收和有偿转让服务的途径（如不同行业的折扣系数，商业中交叉路口沿街背街的增减系数等）；

g. 土地级别图；

h. 土地定级工作的各种表格；

i. 其它土地定级成果。

9.2 检查制度

为保证土地定级成果质量，每个阶段或每道工序完成后必须认真检查，并建立工作人员和技术负责人之间自检与互检相结合的检查制度。

9.3 验收制度

a. 土地定级工作完成后，由开展工作的作业组或队伍，写出成果检查说明，连同定级报告和成果一并报省（自治区、直辖市）国土资源管理部门。

b. 各省（自治区、直辖市）国土资源管理部门负责本辖区土地定级的检查验收。由省国土资源管理部门和有关单位抽调技术负责人组成验收小组，按规程进行验收。

c. 国土资源部对各地的土地定级工作进行抽查。

9.4 验收标准和内容

检查验收以本规程各项规定为准。验收内容及要求有：

a. 土地定级工作程序和工作方法；

b. 图件、准备工作、因素—分值图等的检查；

c. 单元划分检查。检查单元总数的 5-10％，划分错误不得超过检查单元数的 5％；

d. 级别评定检查。检查图斑总数的 5-20％，计算土地级别的总分值，凡因总分值的误差使评定的土地发生跨级者为错误图斑，错误图斑个数不得超过检查图斑数的 5％；

e. 编图检查。抽查图斑总数 10-20％，其图示、符号、注记等错误不得超过检查图斑数的 5％；

f. 面积量算检查。检查控制面积和图斑量算面积，检查数为各自总数的 10-20％，其最后差错率不得超过检查数的 5％;

g. 级差收益测定检查。检查测定方法和测定结果是否正确。

h. 土地定级报告 土地定级报告是否全面、论述是否清楚、工作中的技术问题处理是否得当、对成果应用论述是否合理等;

i.采用计算机系统进行定级成果的检查验收，对于按要求没有提供的部分成果，应对计算机系统内部进行相应的检查。

检查验收部门可根据需要增加检查内容，符合以上各项要求的，土地定级工作评为合格。

9.5 检查验收报告

检查验收后，验收小组写出验收报告和鉴定。

对不合格的工作，验收小组提出纠错的具体意见，待重新修订后,在适当时候进行补验收。

10 土地级别成果归档和更新

10.1 成果更新目的

为了使土地定级成果符合客观实际，保持级别成果的现势性，在影响土地质量的因素发生变化而造成土地质量变化之后，必须对土地进行重新评定，更新级别资料。

10.2 土地级别资料更新方式

根据定级因素和土地优劣变化的范围和程度，采取下列方式：

a. 原有成果使用三年以上可对城镇土地进行全面或局部评定,更新原成果；

b. 因城镇局部条件变化，引起土地质量发生较大变化的，对局部地区进行修正和评定，一年进行一次；

c. 社会经济条件发生变化，已有的级别成果不能满足经济建设需要，适时对土地进行评定，更新成果。

10.3 成果更新程序

成果更新由当地国土资源管理部门根据需要，决定采用更新的方式。

更新工作程序按本规程定级工作程序执行。

10.4 成果更新存档及应用

成果更新工作中，尽量利用原有资料，使新老资料具有连续性。

成果更新后的资料做为当前土地定级成果存档，土地级别、面

积等情况根据该资料体现。

原土地定级成果作为历史资料存档保存。

（附表）

附录 A

城镇土地定级工作附表

(补充件)

城镇土地综合定级因素表 A1

商业用地定级因素表 A2

住宅用地定级因素表 A3

工业用地定级因素表 A4

城镇土地定级因素权重值调查表 A5

城镇土地定级工商服企业用地效益调查表 A6

定级因素作用分值表（点.线状因素） A7

注:点.线状因素指商服繁华度、道路通达度、对外交通便利度、公用设施完备度和旅游设施影响度。

定级因素作用分值表（面状因素） A8

注：面状因素指基础设施完善度、环境质量优劣度、绿地覆盖率、自然条件优越度、人口密度、产业聚集规模等。

商服繁华作用分值表 A9

道路通达作用分值表 A10

公交便捷作用分值表 A11

对外交通便利作用分值表 A12

基础设施作用分值表 A13

公用设施影响作用分值表 A14

环境质量作用分值表 A15.1

环境质量作用分值表 A15.2

环境质量作用分值表 A15.3

绿地覆盖度作用分值表 A16

人口密度作用分值表 A17

定级单元总分值计算表 A18

土地级别与总分值对照表 A19