地下车位销售方案

1.车位数量&预期销售目标

 首期推出车位约700个，价格12~13万（其中约40个子母车位15~16万）

 预期2014年完成销售首期车位总量的70%（490个）-90%（630个），销售金额约5880-7560万

2.推售策略

1）基本策略：集中推售+自然销售

选定某一周末启动认购，在短时期内形成销售高潮，快速走量，最大限度刺激和消化原有车或近期拟购车业主（住宅/商铺/商家）；后进入自然销售期，对客户通过对车位预期收益（投资方向）引导为主，尽可能的转化潜在客户。

2）销售组合

以住宅客户销售为主，辅以商家（商铺业主）销售及购买；

3.启动时间及目标拆分

1）启动时间：3月22日启动认筹，4月12日发售（星期六）

时间选取依据：A.3月和4月初是商铺的集中招商销售期，车位推售与商铺招商销售联动，可在商铺集中招商期对车位销售开始推广（信息、电话通知/售楼部内展示等）。

B.车位销售需顺势消化，选取周末以公开发售的形式进行集中统一发售。

2）年度目标拆分

 目标预期推断的原则：

集中推售期为启动的一个月内。通过集中资源的推广，刺激原本有购买车库需求的客户认购，因此此阶段销售数量应为最多的；而之后的自然销售期基本上是以对客户的投资引导为主，在这个阶段客户的转化是较缓慢的，销售数量也会变得较少。

 依照以上原则，对车位预期销售目标进行拆分： 按照4月12日启动计算

4.推广策略

1）客户定位

 住宅业主；

 商铺业主；

 车位炒家（业主）：现在车位开始升温，有部分职业投资者已将购买车位成为一种新的投资方式（在规定的范围内进行）。

2）卖点组合

 私家车增长，车位需求增加；

 车位投资，地产投资新宠；

 自己的停车位既安全又方便，也是不动产的一部分；

 有车位的住宅比较容易转让，而且价格更高，即使转手出售也会比购买价高出许多。

 从长远来看，买车位比租车位划算：

以一个标准车位为例，售价12万元，50年使用权，假设车位月租金是350元/月，租用30年的总费用是12.6万元，接近购买车位的费用，还相差20年的使用权，何况此为静态测算，几年后车位租金不只350元/月。

3）推广及蓄客手段：

 短信、电话通知；

 销售代表电话通知住宅业主；

 针对车位需求较大的商铺业主（或商家），销售人员电话通知其车位发售信息；

 报纸广告：对车位销售进行公开宣传

 售楼部内场展示：易拉宝&宣传折页（在售楼处接待客户时发放）；借商铺集中招商销售之势，集中释放信息。

 暖场活动：通过活动发布车位对外发售的消息。

4）优惠促销：前100名买家优惠10000元，第101-200名买家优惠8000元，第201-300名买家优惠5000元，第301-500名买家优惠3000元。

5.营销节奏铺排

 3月中下旬通过对项目已购房业主电话回访，告知业主车位认购时间，并利用商铺招商推售带来的人气，在售楼部现场接待客户时发放车位DM折页。

 3月15日开始初通过易拉宝展示，以及电话回访，告知业主车位认购的价格及优惠政策，并通过售楼部内、外场的展示告知业主，将车位营销推至高潮，进行蓄客。

 3月22号开始启动认筹，4月12号集中推售（业主活动），充分消化原有车或近期拟购车业主（住宅/商铺/商家）。

 5月初进入自然销售期后，减弱营销强度，重点以对客户对车位预期收益（投资方向）引导为主，针对性电话回访潜在客户。

（具体情况说明见下图）

放量

营销重点

推广渠道

营销强度

6.车位营销所需物料支持

1）介绍项目车位的DM单，主要介绍产品及价格情况。同时介绍投资车位的回报情况，以及车位投资的发展前景。（3月20日前到位）

2）需要介绍车位销售政策及时间节点的易拉宝3个；介绍车位价格及投资价值的易拉宝3个。分别放置在A、B栋入户大堂及销售中心。（3月20日前到位）

3）车位编号及分布图。（3月20日前到位）

4）车位销售所需认购书及合同。（4月10日前到位）

7.可能产生问题的预估

1）确定车位的土地使用类型、土地使用年限、产权办理（是否为商业属性，50年使用年限问题，能否办理独立产权）？

土地类型：住宅及附属设施、商业，使用年限：附属设施与地上最高使用年限一样50年，独立产权

2）是否仅限本项目业主购买？一个业主能否购买两个以上（含两个）车库？

3）能否办理按揭业务？

4）若客户购买车位做纯投资用，必然涉及到经营问题。客户是不可能自己寻找下家，所以需要委托管理。这样就涉及到两个问题：

A、产权和经营权是否分离？

B、业主将经营权交给谁？有多少收益？

可交与物业公司，根据市物价局规定收取

5）物管费收取标准？车位管理费x元每月，租赁费案根据市物价局规定收取

正所谓：“穿金戴银能怎样，平平凡凡又如何，只要你能知足，就什么都不缺”.要知道有的人虽然贫穷，但感觉很幸福；有的人虽然富有，但浮而不实，忧虑重重。当然，人间的一切不幸几乎都与钱有关，但有了钱并不代表真的幸福。

　　乐观者的幸福府首皆拾，悲观者的幸福高山仰止。幸福到底是什么呢？幸福就是一家老、小、平平安安、团团圆圆，即使吃着粗茶淡饭，也满口香甜；幸福就是拥有一位甘苦与共、风雨同舟的知心朋友，可以有福同享有难同当；幸福就是拥有一颗平常心，过着比上不足，比下有余的日子，知足常乐！

　　要知道幸福不是你有多少的钞票，也不是你有几座豪华的别墅、开什么牌子的名车，手上佩戴多少克拉的钻戒和多么华丽的衣裳。真正幸福的人，不一定拥有很多财富，但他们内心一定是踏实快乐的。所谓内心的幸福，是过着和谐的正常生活所感到的快乐，这种幸福和满足是任何金钱换不来的。

　　幸福，其实很简单，不一定是高官显禄，腰缠万贯，而是要懂得怎样生活。只要您不放弃对美好生活的追求，一家人健健康康的活着，开开心心的过着，用一颗平常之心享受平淡生活的美好，快乐地度过人生中的每一天，这就是幸福！因为平淡是一种“福”,它能让我们调整心态，在五味杂陈的大千世界里去发现生活的和谐之美，做到真正的满足！

正像黄磊所言：“平凡日常的记忆，最关一餐一饭。平淡生活的温暖处，也许就是与家人、孩子在一起分享美食，分享品味美食的愉快心情。无论走多远，最终也只是为了回家，回到餐桌前。”

　　其实生命的过程，原本就是平平淡淡，就像一杯白开水，我们每天都在喝，不要羡慕别人喝的饮料里有各种颜色，其实未必有你的白开水解渴。不幸福是因为你的欲望太多，索求太多，在杯子里加入不同的成分，所以你的人生也就变得复杂起来。

　　人生在世，浮浮沉沉，炎凉荣辱，需要的是在忙碌的生活中，求一份充实和简单，守一份心静，淡然的安洽于一份心静与知足。只要心简单了，世界就简单，那么到哪里都会有快乐！

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