增城市正果镇聚龙庄扩建概念规划

简要说明

广州市鸿凯实业投资有限公司

2011年8月19日

1 项目概况

项目概况

项目名称：增城市正果镇聚龙庄扩建工程。

项目位置：增城市正果镇何屋村。

用地规模：用地面积公顷（亩），其中新增公顷（亩）。

建筑面积：万平方米，其中新建万平方米。

建设单位：广州市鸿凯实业投资有限公司。

项目背景

目前，增城市委、增市政府把发展生态旅游业作为富民兴市和振兴北部山区经济的重要举措来抓，正果镇湖心岛旅游风景区已纳入增城市的重点乡村旅游项目范畴。

为配合乡村旅游的顺利开展，湖心岛景区于2008年在黄何屋村乡村公园内引资建设了聚龙庄星级农家乐项目，该项目投资1700多万元，于2009年7月竣工营业，为湖心岛景区初期开发提供了必要的住宿、餐饮等旅游服务设施，对湖心岛景区前期的顺利开发建设提供了有力的支持。

近两年来，随着湖心岛景区一系列精彩旅游节庆活动的成功开展，景区知名度和社会影响力不断扩大，游客呈不断增长的趋势，对旅游服务设施的需求越来越大，景区内现有的旅游服务设施规模已远远不能满足景区旅游服务的需要，而利用现状已有服务设施进行扩建无疑是缓解服务设施不足问题的一个有效途径，在此形势下，作为目前正果唯一具有综合接待能力的旅游配套服务设施，聚龙庄的扩建已成为景区发展的一个必然选择。

2 项目建设的必要性

正果镇湖心岛景区旅游发展的需要

增城市“十二五”规划提出，要大力培育生态旅游、会议休闲和都市农业等生态产业，形成具有品牌效应的生态产业链条，要高起点规划、建设一批星级景区，将增城打造成全国性旅游目的地，创建广东省旅游强市，其中正果湖心岛景区将成为增城北部生态旅游体系中的一个重要节点。

湖心岛旅游风景区自2008年10月份试营业以来，游客接待量日益增加。2009年度共接待游客量约20万人次，其中境外游客万人次，旅行社团队游客万人次，散客12万人次，属于政府接待的游客约2万人次，客源主要来自深圳、广州、东莞、佛山、香港等增城周边都市及增城市本市市民，随着景区的建设发展，现有配套服务设施规模不足的问题日益凸显。

根据正果镇对湖心岛景区规划建设的有关设想，湖心岛景区东北片区主要发展增江观光、休闲农业等功能，该片区主要景点包括何黄乡村公园、琵琶洲生态公园、务本堂古村落建筑群、增江游船码头、何仙姑祠等，且将于近期启动规模达1000亩的何黄乡村公园建设，未来该片区游客数量将大幅增长，根据规划，聚龙庄将作为该片区一个主要的旅游服务中心，其现有规模显然无法满足景区发展需要，因此聚龙庄扩建是湖心岛景区近期发展的必然需要。

增城市新农村建设的需要

2011年7月21日，增城市市长叶牛平主持召开增城市政府常务会议，原则通过《增城市2011年新农村示范村建设工作方案》，该《方案》提出，要在2011年包括正果镇黄屋村（包括何屋村部分）在内的12个示范村的建设改造任务。新农村示范村建设要完成八项内容：一是完善村庄规划；二是整合规划新增宅基地；三是明确新增农民住宅的建筑方案；四是重点完成第二类泥砖房、危破房和空置房的拆除和土地整理；五是完善农村公共服务设施和基础设施；六是做好村容、村貌及环境整治；七是对古建筑、文物进行保护；八是争取引进符合城乡规划和本村实际的产业发展项目。

聚龙庄位于正果镇何屋村，与黄屋村毗邻,该项目的扩建，能有效促进正果镇乡村旅游业的发展，对优化农村社会环境、文化环境有着积极推动作用，可以有效带动周边村庄购物、餐饮、娱乐、农产品加工、小手工制造等行业的发展，在解决农村剩余劳动力就业，优化农村现有产业结构，增加农民收入、改善农村人居环境等方面都有着重要的现实意义和示范作用，将对正果镇的新农村建设起到明显的推动作用。

广州市农村扶贫开发工作的需要

2011年3月2日，广州市委市政府出台《关于加强我市农村扶贫开发工作的实施意见》（以下简称“意见”），提出要把我市扶贫开发工作作为推进城乡一体化的重大举措和和一项重大惠民工程来抓，以北部贫困镇、贫困村和贫困户为帮扶对象，以促进城乡协调平衡发展、实现共同富裕与构建和谐社会和建设全省宜居城乡“首善之区“为目标，大力推进北部贫困镇经济社会协调发展和贫困村、贫困农民脱贫制富。

该意见将包括增城正果镇在内的8个北部贫困镇列为镇级对口帮扶对象。提出农村扶贫开发“双到”（责任到单位、责任到人）工作目标为：确保到2012年底，被帮扶的贫困村年集体收入基本达到10万元以上，被帮扶的贫困户家庭人均年收入基本达到5000元以上。提出要制定实施财政、劳动用工等方面的优惠政策，鼓励和引导社会资本到山区镇投资基础设施，兴办乡村旅游景区（点）、旅游酒店等，变“输血式”扶贫为“造血式”扶贫，促进贫困村的持续发展。

聚龙庄所在的正果镇何屋村是广州市确定的重点帮扶村之一，现状户数336户，总人口1759人，以自然农业为主要经济来源，无工业，经济发展水平较低，村民人均年收入不足2000元，扶贫帮扶任务艰巨。要改变何屋村经济发展现状，切实提高村民收入，积极发展乡村生态旅游、引导产业升级是其必然选择。据初步调查，现状聚龙庄有80%的员工均为当地村民，其年均收入约万元，即一个员工即可带动一家人脱贫。因此，聚龙庄的扩建，对提升何屋及周边村庄的产业结构，促进农民增收方面有重要作用，将为周边农村的扶贫开发工作提供有力支持。

聚龙庄现有规模远难满足各方需求

聚龙庄现状用地规模公顷（亩），建筑面积3300平方米，仅有住宿客房26间，茶艺室2间，棋艺室2间，餐饮部建筑面积600平方米，作为景区内现状和未来几年来唯一具有综合接待能力的旅游服务设施，相对于湖心岛景区现状20万人次每年的游客量，其规模严重偏小。自2009年7月开始营业以来，一直处于满负荷运营状态，而随着正果旅游业的发展，尤其是湖心岛景区的快速建设，现有的服务规模已远难满足市场需要，急需扩大规模。

聚龙庄现有员工约50人，虽80%的员工均为附近村民，但由于规模不大，相对于附近何屋、黄屋现状2000多人的总人口，聚龙庄对带动村民致富脱贫所作出的贡献仍嫌不足，对正果镇新农村建设的促进作用也有限，必须对现有规模进行大幅度的扩建，方能真正起到促进新农村建设、有效推动贫困农村帮扶工作的预期作用。

综合以上分析，聚龙庄的扩建，已成为保障正果湖心岛景区近期旅游服务设施需要、促进正果镇新农村建设和农村扶贫开发工作的当务之急，具有充分的必要性。

3 现状综述

场址概况

聚龙庄位于增城北部正果镇何屋村，地处增江上游，是目前正果唯一具有综合接待能力的旅游配套服务设施。项目距正果镇区10公里，距增城荔城30公里，距广州市区80公里，区位条件良好。

聚龙庄现状用地约9亩，规划扩建后用地规模约55亩，项目用地东侧紧邻增江，西侧为何屋、黄屋村庄用地，南、北两侧分别与务本堂古村落和琵琶洲生态公园相邻，项目用地范围内有部分破旧民房需要拆迁。

建设现状

1、土地利用现状

目前规划区内用地主要由三部分组成：位于规划区东北部的现状聚龙庄用地，面积约9亩；规划区东部、现状聚龙庄南侧的停车场用地，面积约亩；规划西部和南部的现状旧村用地，面积约45亩，另有水域及现状道路用地，面积共约7亩。

各类用地现状统计详见下表。

表3-1 土地利用现状统计表

2、建筑现状

聚龙庄现有建筑均为近两年新建，为框架结构，层数多为2层，建筑质量良好。现有村民住宅建筑多为砖木结构，质量普遍较差。规划区西部的村民住宅建筑基本上都已十分破旧，无人居住，建筑景观较差。

3、交通条件

建成通车的广河高速公路纵贯正果镇，将在正果镇内设置两处高速公路出入口；聚龙庄紧邻省道S119线和县道正麻公路，其东侧现有增江游船码头一座，具有良好的外部交通条件。

规划区现状内部道路多是自然形成，无明确的等级划分，道路系统性较差，道路路面较窄，部分道路路面尚未做硬化，聚龙庄的扩建必须加强道路的合理建设，有效改善内部交通环境。

基础设施条件

增城市及正果镇供电、供水、供气、电信、有线电视等基础设施较为完善。根据初步编制完成的湖心岛景区总体规划，聚龙庄用水水源为正果镇内规划新建的自来水厂，供电由正果镇110kv变电站提供，污水统一排放至正果镇污水处理厂进行处理，正果镇现状及规划近期新建的基础设施均能满足本项目的有关需求。

4 发展目标与功能定位

发展目标

1、旅游发展目标

扩建后的聚龙庄，将成为近期湖心岛景区内集客房、餐饮、生态休闲、商务会议于一体的旅游集散中心和游客服务中心，成为湖心岛景区乃至整个正果镇生态旅游环境形象的重要展示窗口。

未来随着正果镇旅游服务设施的完善，聚龙庄主要承担正果镇东北片区的旅游综合服务配套设施，将成为正果镇旅游服务设施体系的重要组成和独具特色的旅游目的地之一。

2、新农村建设目标

以聚龙庄的扩建作为旅游开发的突破口，合理有序的推进旧村改造和新村建设，完善农村公共服务设施建设，实施村容、村貌及环境整治工程，加大古建筑、文物的保护开发力度，将聚龙庄所在的何屋村及相邻的黄屋村建设成为增城市新农村建设的示范村。

通过聚龙庄的扩建，带动片区旅游开发项目的持续发展，在开发过程中，积极与农民就业增收、特色农产品培育销售、发展生态农业休闲旅游等方面结合起来，促进周边村庄的产业升级，拉动村民就业和创业，实现何屋、黄屋两村的整体脱贫制富。

功能定位

1、整体定位

根据正果整体旅游发展战略，聚龙庄将作为辐射正果镇东北片区的旅游综合服务配套设施，成为片区的旅游服务中心、休闲度假基地。

2、功能定位

近期功能：作为正果镇重要的旅游集散地和旅游服务中心，满足旅游咨询、民俗展示、会议、住宿、餐饮娱乐、停车等综合功能。

远期功能：作为片区服务中心及特色主题农庄，主要提供高端客户住宿、餐饮、生态休闲及小型会议功能。

3、客群定位

近期目标市场：广州近郊生态休闲市场、珠三角地区旅游度假与商务休闲市场。

远期目标市场：珠三角地区高端旅游度假、商务休闲市场。

建设规模需求

根据《正果镇湖心岛景区总体规划》的相关预测，未来三年内湖心岛景区平均日接待量将超过2000人次，预计过夜游客占总游客数量的65%，则湖心岛景区内旅游服务设施所需提供的住宿床位应达1300张。考虑到近三年来，聚龙庄将是湖心岛景区内主要的旅游服务接待中心之一，将需要提供景区内60%左右的住宿服务，则至少需要提供床位780张，即需客房约400间，另需满足1000人（游客人数的50%）左右的餐饮服务需要，参照周边地区类似旅游服务设施，其建设规模应达到万平方米左右，初步规划聚龙庄建筑以低层为主，容积率为左右，则需用地面积约公顷（约70亩）。

聚龙庄所在的何屋村及紧邻的黄屋村现有人口总数2230人，根据增城市的一般情况，农村剩余劳动力数量约为人口总数的30%，为支持新农村建设及帮助村民脱贫，预期聚龙庄将容纳约两村50%的剩余劳动力就业，约300人，参考现状聚龙庄容纳村民就业人口与数量及其现状建筑面积，其建筑规模应达到3万平方米，需用地面积5公顷（约75亩）。

考虑到现状聚龙庄周边用地的实际情况，聚龙庄的扩建可将其南侧的现状停车场用地及周边部分旧村用地纳入扩建范围，总用地面积为公顷（亩）。

5 概念规划方案

设计理念与构思

在聚龙庄景致如画的土地上，其本身的美景让人体会到中国文化的本质——那就是宁静而和平的生活方式，本规划设计强调并追求自然景观与建筑环境的和谐，注重在优越的自然环境里创造出幽雅舒适的居住环境，

由于本项目建筑群功能较多，且要考虑到新建建筑与原有建筑的衔接统一，规划将不同类型的功能空间通过南北、东西两条主轴线有机的组织成整体，以围合或半围合的建筑为主体，灵活布置部分独栋别墅式套房或小型商业建筑，营造具有岭南风味的院落空间。

因规划用地南侧有务本堂何家围屋、北侧为琵琶洲生态公园等旅游景点，因此在规划区南侧设置聚龙庄主入口，北侧设置次入口，并以此形成聚龙庄的主要轴线，接待服务、生态特色客房及餐饮商业建筑群体沿此轴线展开，形成开敞或半开敞的庭院，大小庭院错落有制，形成具有岭南园林意念的序列空间，

聚龙庄东临增江，且紧靠增江游船码头，因此东西轴线设计成完全通透的景观走廊，从客房区的岭南特色庭院到错落有致的商业建筑空间，再到开敞的入口景观，延伸的绿化到优美的增江画廊，为游客争取最大的景观资源，构成丰富的空间体系和景观体系。

功能分区

根据聚龙庄现状功能布局、用地条件、今后的发展趋势、产品结构和周边交通、景观条件，结合规划定位，整个项目用地分为五大功能区，分别为：

接待与休闲娱乐区：位于规划用地南部，与聚龙庄主要的对外交通联系道路相邻，结合主入口设置，为游客提供接待咨询、休闲娱乐及小型会议功能，规划建设成一个相对独立的分区，尽量减少公共活动对客房区环境的影响。

餐饮与商业服务区：位于规划用地中南部，临主要对外交通道路新建餐厅一处，新建一条小型的特色商业街将其与现有餐厅相连，形成一个完整的餐饮与商业服务空间。

生态特色客房区：位于规划区西部，与聚龙庄连现有客房形成一个完整的功能分区，距离对外交通道路较远，营造安静舒适的住宿环境。

别墅式套房区：位于规划区东南部，临增江布置，为整个规划区最佳景观区域，拥有优美的增江画廊的直接视野和通道，主要为高端游客提供住宿、休闲服务。

后勤服务区：位于规划区北部，主要布置服务用房，包括员工宿舍、员工餐厅、洗衣房、储藏室及备用房间等。

各功能区的建设规模详见下表。

表5-1 各功能区建设规模统计表

注：停车场用地面积未列入该表。

建筑设计意向

规划聚龙庄建筑以岭南风情为主要特色，采取建筑与庭院相结合的手法，以自然、自由的平面，明快、开朗的形式与体形，结合岭南园林建筑的处理手法，创造出有浓郁岭南特色和富有现代特色的建筑环境。

建筑特色主要体现在以下几个方面：

开敞通透的平面与空间布局：建筑平面布局中充分考虑建筑的朝向和良好的通风条件，创造良好的视线和活动的通透空间，包括室内外空间过渡和结合的敞廊、敞窗、敞门以及室内的敞厅、敞梯、支柱层、敞厅大空间等。

轻巧的外观造型：建筑层数大多为2层，通过建筑不对称的体型体量、线条虚实的对比、多用轻质通透的材料、以及选用通透的细部构件等营造轻巧、活泼、自由的建筑形态。

明朗淡雅的色彩：在色彩选择上以较明朗的浅色淡色为主，以青、蓝、绿等纯色作为色彩基调，这使建筑物减少重量感，从而造成建筑外貌的轻巧。

道路与交通组织

因聚龙庄用地面积不大，且周边外部交通已形成环路，因此除在商业服务区设置两条车行道以外，项目用地内部不再设置车行道，最大限度的避免车行交通穿越景观步行带与各级景观交往空间，减少车辆对人行与休闲空间的影响。

在项目用地南部结合主入口广场设置林荫步道，形成主要的步行景观空间，在各主体功能区组织舒适流畅的步行流线，同时通过内部人行环路的设置，形成完善的步行系统。

为保证项目用地内良好的生态休闲环境和正常的交通秩序，在项目用地两个主要的陆路出入口均设置了集中的地面停车场以满足停车需要。沿建筑四周设有消防通道和消防停车位置，消防通道宽度为4米，转弯半径为12米。

经济技术指标

规划项目用地经济技术指标如下表：

表5-2 经济技术指标统计表

6 项目可行性分析

资金估算与筹措

本次聚龙庄扩建项目资金估算如下表：

表6-1 项目资金投入估算表

经初步估算，本次聚龙庄改造共需资金18872万元，本次项目建设单位广州鸿凯实业投资有限公司系广东鸿发投资集团有限公司全资子公司，该集团公司为大型民营企业集团，投资涉及房地产开发、物业管理、市政工程建设、旅游开发等多个领域，资本实力雄厚，完全有能力完成该项目的投资建设。

旧村拆迁的可行性分析

聚龙庄拟扩建用地的现状村庄大部分为砖木结构，以一层为主，仅有少量为两层，大部分村民住宅已废弃，据初步调查，绝大部分村民另有宅基地且已建有新的住宅房屋，如果能得到合理的货币赔偿的话，村民愿意拆除现状旧住宅。

根据现状地形图初步测算，现状村民住宅面积约万平方米，参考《增城市集体土地房屋拆迁补偿标准》及近两年增城市集体土地房屋拆迁的相关案例，何屋村民住宅房屋的货币补偿标准（包括建筑和宅基地补偿及搬家费等）约为1200元每平方米，则村民住宅补偿费用总计约1440万元，占项目预计总投资的10%左右，具有较强的可操作性。

建设用地指标协调的可行性

本项目规划用地面积公顷（亩），根据正果土地利用总体规划，项目用地范围内除东部规划有少量的园地（面积公顷，6亩）外，其余用地均为农村居民点用地，本项目规划确定的建设用地全部符合土规要求。

本次聚龙庄扩建所需用地包括现状停车场用地和旧村建设用地，均为存量建设用地，不涉及到新增建设用地指标，具有较强的可操作性。

中共广州市委 、市政府在《关于加强我市农村扶贫开发工作的实施意见》中提出一系列进一步扶持山区镇发展的配套政策，如：要大力培育山区镇的“造血”功能，重点发展乡村旅游业和现代农业；鼓励和引导社会资本到山区镇兴办乡村旅游景区（点）、旅游酒店和其他工商业企业；开展“农民以承包土地换社保，以宅基地换住房”试点工作，为招商引资创造有利条件，达到盘活农村土地资源和引导农民“进城”的双赢目的；要争取山区镇享受中心镇的扶持政策，在土地利用等方面给予支持和优惠等，为本次聚龙庄扩建项目提供了有利的政策支持。

7 项目效益评价

经济效益评价

1、为正果镇经济发展提供巨大贡献

聚龙庄扩建工程预计投入资金为亿元，竣工营业后，预计每年营业额将达到6000万左右，年创造利税约300万元，而正果镇2009年工农业总产值为亿元，两税收入为1786万元，因此聚龙庄的扩建将为正果镇的经济增长和政府税收提供巨大贡献。

通过聚龙庄的扩建，将使正果镇的旅游服务设施体系得到极大的完善，为正果镇近期生态旅游产业的发展提供良好的保障条件，同时聚龙庄的扩建将带动周边一批旅游景点和旅游服务设施的建设与改造升级，提升旅游服务水平与档次，将使正果镇的经济品质和产业结构得到极大的优化与提升。

2、带动周边村民迅速脱贫制富

扩建后的聚龙庄将拥有客房近400间，员工人数将达到500人左右。目前聚龙庄内有80%的员工均为本村及附近村民，预计扩建后，员工总数的60%为本村及周边村民，则聚龙庄约可容纳300民农村剩余劳动力就业，按照人均万元的收入计算，可直接带动1500名村民脱贫，占何屋、黄屋两村村民总数的68%左右。而聚龙庄扩建所带动的周边其他旅游景点即旅游服务设施的开发建设，将带动更多的村民创业与就业，将能实现周边村庄的整体脱贫并快速制富。

社会效益评价

聚龙庄的扩建将有效的满足近期正果镇湖心岛景区旅游服务的需要,将很好的促进湖心岛旅游风景区的良性发展，必将提升正果镇旅游行业的档次和品位，有力地促进增城市特别是正果镇旅游业的发展。同时，项目的建设将带动正果镇的经济发展，对改善投资环境，带动购物、餐饮、娱乐、制造等行业的发展有极大的促进作用。

聚龙庄的扩建，将有效改善周边村庄的建设风貌，促进村庄产业升级，并在解决农村剩余劳动力就业，增加农民收入等方面都作出积极贡献，对正果镇的新农村建设、扶贫开发工作等方面有着重要的现实和战略作用，并将对周边其他地区的建设形成良好的示范作用。

因此，本项目具有良好的社会效益。

8 规划建议

实施建议

1、项目业主单位要会同政府有关部门抓紧项目前期准备工作，加大协调力度，使本项目尽早开工建设。

2、根据实际情况逐步推进项目建设，积极筹措建设资金，确保工程进度。

3、努力增加就业机会，完善富农措施，构建项目周边村庄农民就业增收的有效途径，营造和谐的旅游开发环境。

需要政府部门提供的支持

1、协调有关部门， 尽快完成聚龙庄现状9亩用地的确权工作。

2、尽快启动旧村拆迁工作，完成扩建所需的亩土地的征收、转让手续，为项目顺利启动提供用地保障。

3、及时安排相应的市政设施建设，同步完善与项目用地相衔接的外围市政基础设施，接通各种市政管线。

附 图

聚龙庄酒店扩建概念规划说明书初稿