松山湖物业项目分析报告

一、项目概况

本项目位于广东省东莞市松山湖高新技术产业开发区西南侧，松山湖西南部，占地面积110,958.11平方米（约合166.6亩）。项目对外宣传为金融外包产业园区，由万科广东分公司（下简称万科）及深圳浩合投资有限公司（下简称浩合）联合开发，总物业面积约17万平方米（不含地下约5万平方米以及车位），共分为三期进行建设，项目公司为东莞松山湖金融谷投资有限公司（下简称金融谷公司），目前项目仍在建设中。现项目方准备对外转让12000平方米物业，单价9000元/平米，对价1.08亿元。

二、项目主要进展情况

项目投资人（王）于2015年以深圳联合金融控股有限公司（下简称联合金控）的名义拍得项目用地共三块（土地在金融谷公司名下），分别为48321.88平方米、35916.27平方米、26719.96平方米，每平米土地均价约800元，共耗资88,780,000元，用地性质为科研用地。后用联合全资子公司深圳联合金融产业园投资有限公司（下简称联合产业园），全资控股浩合公司，由浩合公司全资控股深圳联合金融创新投资有限公司（下简称联合创新），最终由联合创新全资控股金融谷公司进行项目开发，其中联合产业园对浩合公司的持股部分为替项目投资人代持。

2017年，项目引入万科进行投资。10月28日浩合与万科签署第一份合作协议，约定以增资入股的方式实现万科对于联合创新的控股（万科占股80%，浩合占股20%），协议对价约为5.05亿元，主要包括土地出让及平整过程中发生的成本和税费。协议约定之后将项目公司所有股东权益转让给万科，并由万科主要负责项目后续的开发建设和运营，浩合仅保留15000平方米的返还物业，不再对项目继续投入。

2018年6月15日，应管委会对于不允许改变实际控制人和万科自身风控的要求，双方签署补充协议，将双方股权占比变更为浩合51%和万科49%，合同对价降低为2.5亿元，并将浩合可获得的返还物业变更为45000平方米，其他条款不变。同时浩合对联合金融的持股部分改由联合金控代持。

据项目律师介绍联合金控对项目整体投资金额约为1亿元。未来浩合获得的45000平方米返还物业将同时对联合金控进行分配，实际控制人将获得23000平方米，联合金控将获得22000平方米。

三、政策及市场情况

根据对接松山湖高新技术产业开发区管委会招商局的情况看来，未来松山湖周边土地出让计划均为科研用地及工业用地（仅去年对华润出让了66.2亩商业用地，每亩约850万元）。目前开发区内已建成较多规模的科研用地和工业用的产业园区，有较大的产业物业分割销售的需求，地方政府也于17年出台了有关分割产业物业销售的征集意见稿，但正式政策和文件尚未形成，目前地方无法办理科研或工业地块上的物业产权分割。管委会说明如果想长期使用科研物业，只有通过长期租赁的方式实现。

目前周边的成熟产业园区中，中集智谷的租金价格为40元/平方米﹒月，物业费为4.5/平方米﹒月，光大We谷的租金为36元/平方米﹒月，物业费为6/平方米﹒月。中集智谷目前在二手房网站上有分割出售广告，出售价格12000元~15000元，但管委会说明中集智谷也不存在可以物业分割的情况。据招商局介绍中集智谷实际招商约在70%~80%，光大We谷招商稍好约在90%以上。商业物业主要集中于园区北部，租金约80~90/平方米﹒月。住宅的二手交易价格约32000元/平方米。

四、交易方式

本次交易的方式为基泰以合同对价1.08亿入股浩合公司，持股比例按照双方所持物业计算（浩合原股东11000：基泰12000）。据介绍本次交易的对价部分将用于偿还浩合公司与联合金控间的债务，债务量不到本次交易对价的三分之一，未查实公司是否有其他负债。

五、项目测算

浩合公司（含联合金控）方面，其主要成本集中在土地出让金及税费中，约0.9亿元，及联合金控投资的近1亿元，其收益为万科的协议对价2.5亿元及返回的45000平方米的物业，按照物业出售每平米9000元的价格计算，其利润约为4.65亿元，其中浩合公司利润为2.5亿元+23000平方米物业-0.9亿元=3.67亿元，联合金融利润为22000平方米物业-1亿元=0.98亿元。

万科方面，其成本主要包括2.5亿元的协议对价及施工成本。其中2.5亿元的协议对价对应的物业面积为12.5万平方米，折合楼面价2000元每平米。主要施工成本中，依据报建所记载的合同价，地上施工约2100元每平米，施工量为17万平米，地下施工约2000元每平米，施工量约5万平米，施工成本合计4.57亿元。按照整体成本10%的利息率计算财务费用，计算周期为两年，则财务费用约1.4亿元。协议对价、施工成本、财务费用三项合并计算万科的总成本约8.4亿元，则其物业的成本售价为6700元。按照每平米9000元的售价计算则万科的利润为2.85亿（不含税）。

对于集团而言，如果在不能转售仅进行租赁的情况下，依据目前周边市场每月每平米40元的租金计算，需要18.75年回收成本（静态）。

六、主要风险

1.依据现有的政策，松山湖科研用地上的物业无法进行分割产权证的办理，本次交易的标的物业无法实现对集团的过户，未来集团也无法进行该物业的交易；

2.目前项目方提供的协议不足以显示项目至今的整个交易过程，包括和政府的意向谈判、联合金融和项目方的代持、万科的物业返还的具体安排以及和联合金融的分配等均没有纸面协议，多数仅为私下口头约定，无法识别项目交易过程中的法律风险；

3.本次交易方式为入股浩合公司，目前该公司没有经过审计的财务报告，也为开展对该公司的专项尽调，鉴于前期浩合引入万科进行投资的动机及现有的负债情况，以股权投资的形式完成交易的风险较大；

4.目前东莞地方正处于新产能迁入、旧产能逐步淘汰的转型时期，同时地方政府对于松山湖片区的发展规划也显示了该片区的发展潜力。但是联系目前成熟园区的招商情况以及租金情况，整个园区尚处于起步期，未来发展仍有一定的市场风险。同时集团缺少运营物业的经验和资源，即使未来委托万科代为运营，仍有一定的管理和收益风险。

5.华为迁至松山湖，会带动产业链条企业相应迁址，但目前办公楼能供给研发型企业，不具备生产型企业办公条件，且周边类似办公楼较为饱满，缺乏东莞原业态（制造业厂房）产业分布，标的办公楼未来招租或出现供过于求现象；

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