11月份万达广场市场调研报告

调研项目：郑州万达广场

调研地点：郑州市中原路与秦岭路交汇处

调研时间：2011年11月4日

调研人员：张圆圆

一、万达广场项目概况

郑州中原万达广场位于郑州市中原路与秦岭路交汇处，所在的中原区是郑州市委市政府所在地，属于城市核心区。郑州中原万达广场（不含安置区）总投资额50亿元，总建筑面积约53万平米，包括购物中心、SOHO、室外步行街、住宅等，其中商业面积约25万平方米。购物中心涵盖高级连锁百货、多厅连锁影城、大型连锁超市、国际运动品超市、电器超市、KTV、电玩娱乐等多元业态，能“一站式”满足消费者购物、休闲、餐饮、娱乐等多种需求

二、万达商业业态定位分析

郑州中原万达广场作为亚洲最大的商业地产公司，万达集团的商业开发坚持“业态规划在先，建筑规划在后”及“商业订单在先，建筑建造在后”的宗旨。广场目前已经基本完成主力店的招商，确定了主力店的品牌和规模。广场主力店包括万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家电玩、超市、迪卡侬运动类产品超市等。次主力店和精品店的招商已经完成90%。

万达招商的要求分类为：一个是零售类，其中又分为综合型（如超市和百货）和专业型；另一个是非零售类，如娱乐、餐饮、休闲、健康业等。伴随着集团城市综合体业务的发展，要把万达广场中零售和非零售的比列各控制在50%左右。目前，业态比例分别是：零售业、娱乐业、餐饮业的比例4：3：3，即零售业40%，娱乐业30%，餐饮业30%。

1、万达主力店情况说明：

星巴克、沃尔玛、万千百货、ZARA、H&M、优衣库、迪卡侬、UNIQLO、IMAX巨幕电影院……万达影院、大歌星KTV、大玩家超乐场、永乐生活电器、华都酒楼等主力店

①大歌星KTV：是全国知名的连锁式量贩KTV，主要特色是装修豪华设备一流，深受年轻人欢迎。

②大玩家超乐场：国内室内数一数二的电子游乐城，2008年北京奥运会电子娱乐中心的独家运营

商，目前在全国有15家连锁店。

③沃尔玛超市：全球零售业500强之首，世界最大的连锁零售业企业，向顾客提供高品质、快捷、

便利、有品质的购物新享受。

④永乐生活电器：中国最大的家电零售连锁企业，全国240多个城市拥有直营店近千家，年销售

能力达800亿元以上。

⑤迪卡侬集团：是法国大型连锁运动用品量贩店，迪卡侬在全世界18个地区拥有销售网络，包

括中国大陆与台湾分店数量超过300家以上，是欧洲最大、全球第二大的运动用品连锁集团。

2、万达广场外立面、导视、美陈的包装

商业区的外立面采用玻璃幕墙，石材幕墙等高档材料，突出时尚、现代的特点可以长期保持干净完整外观。万达广场特别重视内部灯光的照明以及夜景照明的效果。利用吊顶、电梯侧面、连廊等增加照明效果。无论是外部广场还是内部的灯光都使得不论在白天还是夜晚，都是中原区最引人注目的建筑群。

室内步行街内部吊顶设计 万千百货入口通道吊顶 室内步行街内部吊顶设计

室内步行街内部连廊灯光 室内步行街内部电梯侧面灯箱 室内步行街内部连廊灯光走向

外围商业U型线及商场内的规划。步行街独特的动线规划连接各大主力店，使客流前后、横纵贯通，达成23万平方米大商业空间的客流高度共享。完美的U型设计使得所有商铺临街、最大限度地规避客流死角：①商业项目的出入口与周边的市政交通相配合，实现内部交通与外部交通的一条线。另外商场的主要出入口的外部设置了一定的缓冲空间，一般为10米×10米的广场，可以容纳从各个方向涌来的人流。在主入口内设置了前厅，使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区，实现商业利益的最大化。 ②人车分流。③商业项目内部的建筑与景观的设计，有利于吸引客流进入附近的商铺。③灯柱、广告牌、导视的设计不影响人流的进入，与顾客保持一定的距离但也不影响视觉效果。

广场外立面广告牌 室外大广场标识造型

室内步行街走廊墙体灯箱 室内步行街卫生间通道灯箱及装饰 通道指引导视及墙体灯箱

室内步行街内部楼层导视 室内步行街楼层业态分布导视图 室外大广场区域导视

万千百货入口通道侧面橱窗展示 室内步行街内部的休闲椅 室内步行街总服务台

三、万达广场优劣势分析

1、周边商业环境：中原区位于市区西部是市委、市政府所在地，郑州主要的工业区、教育院校、

科技场馆等都分布于此。周边配套设施齐全，新建的小区以达到20个左右。东一公里为碧沙

岗商圈，交通方便，是一个非常成熟的老城区。

2、商铺租赁分析：万达制定了20%的商铺可销售，下余的80%的商业为万达自持物业。与专门

的商业运营团队进行业态组合和营销管理。

3、目标消费群及客户群：广场的目标消费群体为城市各个阶层，特别是城市中的中青年顾客。

项目的知名度、成熟的运作模式是很多投资者、运营商户的名片。

4、项目优势：品牌 —— 万达商业地产的品牌影响力

地段 —— 成熟的老城区，建筑新地域商业中心

招商 —— 8家强大的不同业态的全国协议主力店合作。

交通 —— 十几条公交线路、快速公交以及即将投入的地铁，交通四通八达。

管理 —— 专业成熟的商业运营管理团队

5、项目劣势：项目地处靠近西三环属于次商圈，周边的商业氛围不足，需要很长一段时间的培

养。中原区位于郑州的西区，属于老工业化的老城区，目前居民的消费水平与其它区相比略

有不足。

四、万达广场之“第一印象”

1、吸引人的亮点：① 高档的装修、舒适的购物环境

② 星巴克、大玩家超乐场的开业，沃尔玛超市的促销

③ 特色餐饮开业前三天“半价惠全城”活动

④ 郑州首个IMAX巨幕电影的体验活动

⑤ 吸引人的明星见面会

2、装修 —— 不论是外部广场的设计、室内步行街装饰还是商户的装修档次都比较高。

导视 —— 导视系统全部采用了高档材质时尚美观，楼层导视指引、区域业态分布简单明了。

照明 —— 吊顶、走廊、连廊、电梯侧面等都安装了美观的照明实施，三个中心广场上方的

全透明天窗更增加了室内的亮度，顶部的电动遮阳帘和自动吊旗升降系统很先进。

广告牌 —— 外立面的广告牌只有两块，所有广告位都分布在安全通道和洗手间的走廊。均

采用灯箱形式，美观、不占用面积同时也增加了通道的照明。

三个内部中心小广场 ——适合做各种展览、营销互动。

五、万达广场的开业宣传

1、“万达之夜” + 快乐男生魏晨见面会

10月28日-10月30日是郑州中原万达广场开业庆典。

媒体投放：FM90.0电台广播、大河报夹报（26、27日两期）、公交站牌（二七区中原区）

万达之夜晚会：南北舞狮表演、巨龙表演卡通人物COSPLAY秀、巴西桑巴舞、真人雕塑秀、韩国魔幻泡泡秀等等。晚会持续两个晚上，中间穿插有奖问答，并邀请了中央电视台的主持人朱迅。

破晓-中原万达-魏晨见面会：邀请时下当红的偶像明星做宣传，吸引消费者。

2、开业前三天餐饮全部半价，购物赢iPad2

川窝窝、诱麻诱辣、汉拿山烧烤、川鄂情调、娘惹泰国餐厅、花袭人、味食尚、韶山将军令、

等等20多家精品餐饮全部云集中原万达广场，并且同时推出开业前三天“半价惠全城”活

动。开业期间购物的顾客（超市除外）都可以参加抽奖赢iPad2。还可以免费体验郑州首个

IMAX巨幕电影

六、万达广场借鉴

天旺广场走中高档消费路线，产品定位是集购物、娱乐、餐饮、休闲康体、文化和生活配套服务等功能为一体的“社区型”商业广场。目标消费群体为周边三公里之内中档消费全体。天旺的市场定位符合周边居民消费水平。而万达广场的市场定位为封闭式的高端购物中心。两者有很大的区别，但是二期的优库在某些方面可以借鉴一下，如：在导视、广告牌的制作材质与设计上就可以参考万达广场的；在照明方面增加独特的吊顶设计，利用一下建筑的外立面等做装饰增加照明；其它的一些硬件设施如休闲椅、绿化等等要时尚化个性化，易于保存更换清理。

万达广场市场调研报告