关于REITs的五大误解：你真的了解REITs吗？ 详解FOF基金的四种运作模式

关于REITs的五大误解：你真的了解REITs吗？图融说REITs，即房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段之一。随着我国商业地产的不断发展，REITs也日渐成为地产界的热点话题，境内企业纷纷在REITs的道路上做出尝试，既有以万科为代表的中国版REITs，也有绿地、开元等境外发行的REITs产品，本文带你解析关于REITs的五大误解，让你成为真正的REITs专家！[本文内容来源自：中信墨菲图书《全球REITs投资手册》，“图解金融”]什么是REITs？你也许认为自己知道REITs是什么，但我要告诉你——事实未必如此。以下是大多数人对REITs的一些误解：误解一：REITs是房地产交易者。它们买入资产，然后在合适的时机抛售从而赚取利润。REITs是会持有物业，但并不会很快出售以赚取短期利润。REITs有两种主要类型：较为常见的一种称为“股权型REITs”，这种类型的REITs持有并管理物业，类似于大型房东，它们的主要收入现金流来自租金，而非买卖物业；第二种类型的REITs称为“抵押型REITs”，它们持有物业不是为了出售，而是将物业作为后续投资物业贷款或抵押贷款支持证券的抵押物。这类REITs的主要收入来源于抵押贷款所产生的利息。误解二：REITs是物业开发商。某些物业开发商可以发起设立REITs，但这并不意味着REITs是物业开发商。是否感到有些疑惑？那是因为首先你需要明白发起REITs是什么含义。物业开发商的主要经营模式是建造物业，并在此后出售以赚取利润。正如你所想的，物业开发的经营需要很多资本，开发商借入大量资金为自身经营进行筹款。通过将物业迅速出售，开发商即可偿还借款或对新物业进行再投资。为实现上述目的，将特定物业转让给REITs，对开发商来说可以实现双赢——它们可以出让部分物业；同时，作为发起人保留物业的部分股权，以免税分红的形式获取部分租金收入（否则租金收入将需要纳税）。除此之外，开发商还可以对物业收取管理费用。总结来看，有两种类型的REITs：★ 股权型REITs 持有并管理物业组合。租金收入将转化为分红支付给份额持有人。★ 抵押型REITs 将物业作为抵押设立基金，该基金投资于抵押贷款或抵押贷款支持证券。抵押贷款所产生的利息将是REITs的主要收入来源。你也许听说过第三种类型的REITs——混合型REITs。这种REITs是股权型REITs和抵押型REITs的组合，因此主要收入同时来源于租金和抵押贷款的利息。为什么选择REITs？为什么选择REITs而非其他投资标的？以下是几点充分的理由：★ 现金流稳定。正如定期存款所产生的稳定收益，你同样可以预期REITs的稳定分红，因为法定要求REITs必须将至少90%的利润分配给份额持有人（该分配的百分比在不同的国家有不同的要求）。如果不愿将你的资本长期闲置——你可以定期收到一些分红。★ 成长潜力。REITs有真正的“升值空间”（upside），投资银行家用这一词汇来描述“成长性”。这意味着你有机会获得相比定期存款3%～4%的回报率更高的投资收益。★ 灵活性。投资于REITs具有很好的流动性，可以很容易转化成现金。因为REITs在股票交易所进行交易，其份额可以相对容易地买入或卖出。因此，如果你想收回投资，随时可以。★ 风险分散。这并不意味着你要承担不同种类的风险，而是将你的风险分散到更广的范围。虽然你可能没有意识到，但你每天都在做这件事情。当你在考大学或找工作时，你或许知道梦想的结果是什么样的，但是你也知道有可能并不会获得最理想的结果，因此你会报考好几所大学或投出几十份简历。这就是分散风险。REITs通过投资于不同地区的不同种类的物业，以分散风险。相比于将所有的积蓄投资于一间公寓并期待涨价，投资于分散在不同物业的REITs则更加合理。★ 投资回报表现。如果你认为REITs是“无聊”的公司，请再三考虑。在截至2013年3月的过去30年中，公开交易的股权型REITs实际上比最重要的股票市场指数表现更好——这些股票市场指数包括标准普尔500指数、道琼斯工业指数和纳斯达克综合指数。将房地产放在投资首位的原因之一在于，当管理良好时，房地产是能够产生稳定回报的实实在在的资产。当然，与其他投资一样，投资于REITs也有一定的风险和劣势。这里列举一些当你考虑投资于REITs时需要注意的关键要素：1.经济不景气。当经济萧条来袭时，REITs是否还能继续表现正常？如果你简单地回答是或否，你未来很可能会面临损失。经济不景气时对不同投资的影响取决于投资的种类。你需要了解REITs的运营模式，做好尽职调查，扎实地取得对这一问题的全面解答。2.利率波动。你对未来利率的看法如何？当利率上升时，你所投资的REITs是否能保持稳定？当利率升高，REITs将花费更高的成本从银行借款以收购不动产。这将影响到REITs的升值速度。同时，在利率升高的经济环境下，投资者倾向于以现金存款或投资债券的形式将钱存在银行。因此，他们将减少持有当前的投资组合，包括具有股权性质的REITs。当投资者减少持有REITs时，REITs的价格必然会下降。了解市场利率与REITs的表现之间的关系，对投资的成功非常有帮助。REITs如何运作？知道了REITs的好处和风险，那么REITs是如何运作的呢？这里列举另外一些误解。误解三：REITs仅投资于住宅、办公和零售物业。多数人熟悉住宅、办公和零售物业，但这并不意味着REITs仅能投资于这些类型的资产，你可以放宽思路。除了通常的住宅及零售物业，也有非常规物业，如油棕行业——马来西亚的莫实得伊斯兰教产业信托（Al-Hadharah Boustead REIT）持有油棕庄园和加工厂。下面的饼图展示了REITs持有物业的类型：管理所有这些种类的物业并保证其产生良好的现金流并非易事。如果你认为清晨早起是一件困难的事，放大这种感觉，你就可以稍微感受到管理好数十亿美元的资产是多么困难。这导致了下一个误解。误解四：REITs是由一些内部经理人管理的。这是不准确的。你考虑过REITs是如何被管理的吗？有两种管理方式——内部管理和外部管理。内部管理是指REITs管理人自己管理资产组合。示例如下图。下图假设REITs即内部管理——REITs的受托人及管理人控制其资产。受托人代表REITs份额持有人的利益。在这种情况下管理人与份额持有人的利益是一致的。外部管理引入外部管理人，其能够获得管理资产组合的基本费用和奖励费用。简单的比喻就是雇用其他人来粉刷你公寓的墙壁，如果他干得好还能够获得额外的奖励。示例如下图。如果你想知道内部管理与外部管理哪种更好，将引出下一个误解。误解五：内部管理的REITs更好或外部管理的REITs更好。为了盈利，你需要分析你知道的所有东西。REITs的好坏不取决于是内部管理的还是外部管理的，而是取决于REITs管理本身。举例来说，我们都知道沃伦·巴菲特是伟大的投资者，他是内部管理人还是外部管理人，重要吗？不，因为他十分优秀，不管在哪里都能够赚钱。这一理论同样适用于REITs。你应该学习如何管理REITs以及去跟踪REITs的表现。如果管理人管理良好，REITs就会表现优异。当然，对于激励措施是否会引起利益冲突仍存在争议，但有一件事是可以确定的——管理人的能力是非常重要的。如果管理人的能力没有达到相应的水平，无论内部管理还是外部管理，都无济于事，投资的表现都将是不好的。在这篇文章里，我们解释了一些多数投资者可能出现的常见误解，并强调了了解REITs的重要性。这是非常关键的。在投资REITs之前，你需要了解这类投资的各个方面。这与我们日常生活中的经历类似。当你去餐厅时，你会首先要一份菜单。在点餐之前，你会通览菜单，也许还会向服务生确认某些菜肴。你可能想要知道这份菜是如何准备的，是否包含蔬菜以及使用的是哪种肉。类似地，当你准备投资REITs，你首先需要知道你将投资于哪种REITs。详解FOF基金的四种运作模式导读：日前中国证监会发布了《公开募集证券投资基金运作管理办法》，将FOF正式纳入管理办法中，《办法》规定：80%以上的基金资产投资于其他基金份额的为基金中基金；基金中基金持有其他单只基金，市值不得超过基金资产净值的20%，不得投资于其他基金中基金。FOF基金的放开成为基金发行人产品线完善，产品创新的新蓝海，对此，各家基金公司也在探索FOF产品的运作方式和产品线的布局路径，按照FOF基金的母基金运作方式以及其投资的子基金类型将FOF产品分为四种类型，如下表所示，本文通过对比分析，探讨FOF未来的发展之道。1.AFOAF——双重主动管理模式AFOAF模式（双重主动管理模式）下，FOF母基金经理需要主动择时择基，而投资的子基金也均为主动管理型基金。使用该模式运作的FOF产品适合于对基金投资了解不深同时希望取得超越基金产品平均收益的投资者。此类基金对于基金管理人的择时择基能力要求较高。例如，某只积极配臵型FOF基金旗下配臵了5只主动管理型基金，在进行管理的时候，基金经理不仅要对市场大势做出判断，同时，要对该基金配臵的子基金深入跟踪，注意子基金的风格变换，确保子基金的投资风格符合母基金的投资理念。1.1.AFOAF管理模式的优点 第一，FOF的投资对象是基金，而非股票。FOF可以帮投资者一次购买“一篮子基金”，并通过专家二次筛选，有效降低系统风险。第二，与基金超市和基金捆绑销售等电商平台推出的纯销售计划不同的是，FOF完全采用基金的法律形式，按照基金的运作模式进行操作；FOF中包含对基金市场的长期投资策略，与其他基金一样，是一种可长期投资的金融工具。第三，FOF基金可以将大类资产配臵（母基金）和行业内精选股票（子基金）的工作分开，从而发挥基金经理的专长，最大化组合收益。1.2.AFOAF管理模式的缺点 第一，严重的双重收费问题。我们知道，主动管理型公募基金申购赎回费较高，以股票型基金为例，100万金额以下的申购费为1.5%，100万至500万金额的申购费为1.2%。明显加重FOF基金的运作成本。第二，重复投资问题会影响风险的二次分散。假设一位FOF基金经理投资的几只子基金均为一个投资风格，他们的重仓股极为相似，则对这只FOF来说，将出现重复投资。一旦这些重仓股出现大幅下跌的情况，FOF基金的产品业绩将不容乐观。再加上中国公募基金的投资风格较为单一，相比之下，海外FOF基金的投资标的通常是对冲基金，投资风格较为多元化、个性化，因此能够真正做到分散风险中国FOF类基金产品数量有限。 第三，目前我国QDII基金的支付时间是在T+10日内，如果遇到海外市场休市，将会影响到基金净值的结算时间。对于投资QDII的FOF基金来说，资金冻结时间较长，面对瞬息万变的市场，可能会错失投资机会。1.3.AFOAF模式的发展方向 承前所述，控制波动率的方式在于紧密跟踪子基金的风格特征，而MOM模式最适合这类FOF产品的发展，MOM模式，即为管理人之管理人模式，通过对投资管理人的研究评价，筛选多元投资风格类别的优秀投资管理人，构建管理人投资组合，并持续对其业绩进行动态跟踪、风险控制，获取长期、稳定高于市场平均水平的投资收益。在这种模式下，基金经理的择基模式将变成选择基金管理人模式，即一只FOF基金的基金经理将选择与其投资模式相符合的基金经理人管理的基金作为其子基金进行投资。另一种适合双重主动管理模式FOF基金的条件为子基金为主题类基金。FOF母基金的基金经理根据当前的市场环境，精选出主题类基金作为子基金进行配臵，例如，医药行业基金、军工行业基金等。一来可以为投资者构建符合当前市场环境的最优组合，通过资产配臵和把握行业机会提升收益，二来也避免了重复投资，达到了分散风险的目的。2.AFOIF——主动管理被动类基金 AFOIF模式是指FOF产品经理通过主动管理的方式投资于被动型的基金产品。类如，分级B类基金因为杠杆因素往往在行情良好时可以带来极大的超额收益，因此这类基金将受到追求超额业绩的FOF基金的青睐。2.1.AFOIF管理模式的优劣势 首先，AFOIF模式具有投资灵活的优势，投资对象以及仓位可以灵活调整，管理人可以通过判断大类资产走势，风格行业相对强弱，主动调整配臵，捕捉大类资产轮动、风格轮动、行业轮动等超额收益，未来市场上配臵型的FOF将成为主流，该模式FOF在美国市场成为主流FOF模式。第二，AFOF模式下投资的子基金为被动管理型产品，具有费率较低的优势，能够缓解FOF类产品双重收费带来的成本负担。但AFOIF模式也有劣势，其母基金主动管理架构导致主动管理费率较高、以及更高的换手率导致的交易成本和税收较高的问题，这对双重收费的FOF来说，费率相对较高，如果不能通过主动管理获取超额收益，将影响AFOIF的竞争力；另外母基金的运作不够透明，因此不太适合上市交易，产品的流动性有限。2.2.AFOIF模式的发展方向 AFOIF投资策略主流方式是配臵型策略，比如决定了大类资产配臵，权益、债券、商品各自的权重后，FOF管理人可以买入相应的大盘股指ETF，债券ETF，商品ETF实现FOF配臵，另外除了大类资产，FOF可以根据地域、行业主题采取主题性投资策略，FOF管理人确定投资主题，比如金砖四国这种新兴市场主题、抗通胀主题，然后根据主题选择对应的指数基金进行投资。 在选择具体的投资标的时候（Funds），被动管理型基金主要根据流动性、跟踪误差、总体费率，折溢价情况进行筛选。选择流动性好，跟踪误差低，总体费率低的基金进行FOF构建。3.IFOIF——双重被动管理模式 IFOIF模式具有一定的缺陷，主要是因为如果投资标的（Funds）之间差异不是很大，FOF架构意义就不大，此时管理人做一层Fund架构就可以直接投资基础资产，实现FOF的配臵，而投资标的之间（Funds）差异较大的时候，又无法将投资标的（Funds）指数化，比如大类资产配臵型的FOF，投资标的（Funds）包含股票指数，债券指数，商品指数，显然做一个总指数包含股票债券商品其意义不明显，因此IFOIF运作下的FOF无法成为主流。但是IFOIF运作下的FOF也不是完全没有价值，如果投资标的（Funds）是结构化基金的子份额，份额之间差异不大，但是同时基金管理人无法直接投资基础资产来实现FOF公共，比如华宝证券开发的稳健股基、进取股基、进取债基，可以被动投资，从而实现只投资股票分级A份额、B份额、债券分级B份额的功能。诚如前述，我们认为目前市场上的基金之间差异有限，各种创新基金品种相对国外较少，FOF基金起步阶段投资标的（Funds）为被动型指数基金的优势无法充分体现出来，但是随着公募基金的创新，投资标的（Funds）为被动型指数基金的FOF将更具优势。IFOIF架构的FOF需要编制丰富的基金指数，目前市场股票指数众多，但是基金指数有限，近期，市场上也出现了一些具有特色的，以被动指数型分级产品为成份基金编制的指数型产品，例如中证稳健股票上市分级基金指数（H30264,简称“稳健股基”），中证进取股票上市分级基金指数(H30265,简称“进取股基”)，中证进取债券上市分级基金指数（H30266，简称“进取债基”），能够实现对IFOIF架构下的FOF投资，FOF管理人通过跟踪以上指数实现对分级基金A份额、B份额，债券分级基金B份额的被动化投资。特别是在结合了互联网平台的优势下，我们认为，这种投资策略和方式将成为IFOIF发展的主要方向。4.IFOAF——被动管理主动型基金 被动管理主动模式的IFOAF是指FOF基金母基金采用模拟基金指数的方式配臵，即根据基金指数的编制规则配臵其成分基金进行投资，而这些成分基金（子基金）均为主动管理类的基金产品。目前市场上主要的基金指数为沪深基金指数、中证基金指数等，当然，未来可能还将出现较多基金风格指数。但是，我们认为这种管理模式发展空间有限：第一，以中证基金指数为例，该指数的成分基金较多，对FOF基金来说复制较为困难。第二，根据指数的编制方案，指数每过一定的时间将进行调整，因此FOF基金需要进行调整，增加了管理的难度。第三，投资标的为主动管理的基金需要FOF投资管理人花比较多的时间去研究基金标的，对子基金的投向和风格的把握难度较大，造成基金标的选择上耗费的成本过高，FOF基金经理无法将精力集中在基金的组合投资策略上。因而，开发以主动管理类基金为成分基金的基金指数意义和需求有限，难以成为市场主流。 第四，FOF运作模式中，底层的投资标的（Funds）的工具性之于FOF基金的透明度越强越好，主动管理不透明以及仓位的随意性都使得其工具性比被动型指数基金弱。华宝证券 李真免责声明：版权归作者所有。若未能找到作者和原始出处，还望谅解，如原创作者看到，欢迎联系“中国资本联盟”认领（可发邮至：cacnorg@163.com或直接在公众号留言），如觉侵权，敬请通知“中国资本联盟”我们会在第一时间删除。谢谢！平台微信公众账号：CACNORG。（投稿、商务合作、各金融资本机构人员招聘信息（要求合法正规金融资本机构、招聘信息要全面真实、平台免费发送。）发送邮箱：cacnorg@163.com） 更多金融资本资讯，案例、法规、分析、干货、PE/VC、IPO、并购重组、银行、证券、信托、债市、项目融资、资产管理、资产证劵化、风险管控、融资租赁、小贷、保险、财富管理、互联网金融、创业孵化等，学习、交流，尽在《华夏资本联盟》官网：www.ccuorg.com（投稿、商务合作、各金融资本机构人员招聘信息（要求合法正规金融资本机构、招聘信息要全面真实、官网免费刊登。）发送邮箱：ccuorg@163.com）敬请点击“阅读原文”链接，精彩无限……

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