湖北省荆州市物业管理办法

第一章总则

　　第一条为规范物业管理服务的市场行为，保障社会公共利益，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据国务院《物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　第三条本办法所称物业，是指房屋和与其配套的共用设施、设备和相关地。

　　本办法所称物业管理，是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境、公共序等提供相应管理服务活动。

　　第四条本市推行社会化、市场化、专业化的物业管理服务。新建住宅区和两个以上业主的新建住宅，应当实行物业管理的原有住宅区，应当创造条件，逐步实行物业管理。

　　第五条荆州市房产管理局是本市物业管理的行政主管部门（以下简称物业行政管理部门），负责组织本办法的实施。各县（含县级是、下同）房产管理部门是本行政区域内物业管理的行政主管部门，依照本办法对辖区内的物业管理活动进行监督管理。

　　公安、共商、物价、环保、建设、电力、电信、邮政、计生等有关部门，依照法定职责和本办法的规定，负责相关管理工作。

　　各区、开发区、街道办事处、乡镇人民政府协助有关形状管理部门对物业管理市场进行监督、管理和协调。

　　第二章前期物业管理

　　第六条前期物业管理是指在新建物业的业主委员会或业主代表大会成立前，建设单位委托物业管理企业进行的物业管理服务活动。

　　第七条同一物业管理区域内住宅及非住宅的建设单位，应当采用招投标的方式选聘一个具有相应资质的物业管理企业，投标人不得少于3个。投标人少于3个或者同一物业管理区域内的普通住宅规模在3万平方米以下，县级市的普通住宅规模2万平方米以下，县城普通住宅规模1万平方米以下的，经市物业管理部门和县房产行政主管部门批准，可以采用协议或选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　政府提倡和鼓励其它物业的建设单位和业主大会采用招投标方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　第八条规划、设计新建物业时，必须统筹安排，合理布局物业管理服务的各项设施，并按不少于开发建设总建筑面积3‰确定物业管理服务用房，最多不超过200平方米。

　　建设单位应按照规划设计的要求建设或预留物业管理服务用和各项共用设施，物业区域内的供水、供电实行一户一表。

　　建设单位应当在物业行政管理部门组织监督下对前期物业项目进行验收合格后30日内，办理有关手续，将建成的物业管理服务用房和自行车棚等，向物业管理企业无偿提供，办理移交事宜。

　　建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当在物业行政管理部门办理前期物业管理手续，并提交物业管理用房设置的室号、面积等相关资料。房产管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注目物业管理用房室号。

　　第九条物业管理用房属于全体业主所有，由物业管理企业使用、维修、养护，任何单位和个人不得占用或者改作他用，不得买卖和抵押。

　　物业区域内共用配套的门卫房、电话间、监控室、道路、场地、非机动车库、绿化、配电房、照明路灯、文体设施等，移交业主大会，归全体业主所有；建设单位以房屋销售合同或者其他形式承诺的物业，归全体业主所有。

　　建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，有房产登记机构在房产登记册上予以记载，但不颁房屋产权证书。

　　第十条新建物业出售前，建设单位应当选聘前期物业管理企业进行前期物业管理，并签订前期物业管理服务和同。

　　第十一条选聘的物业管理企业必须与业主签订前期物业管理服务协议、临时业主公约。前期物业管理服务合同。

　　（一）双方的权利义务；

　　（二）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；

　　（三）公共绿化的维护；

　　（四）公共区域的保洁；

　　（五）公共区域的次序维护；

　　（六）车辆的停放管理；

　　（七）物业使用中对禁止性行为的管理措施；

　　（八）物业维修、更新、改造和养护费用的帐务管理；

　　（九）物业档案资料保管；

　　（十）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。

　　前期物业管理协议与前期物业管理服务合同的终止时间应当一致。

　　第十二条前期物业管理期间，物业竣工验收合格交付使用前所产生的物业服务费，由建设单位承担；物业竣工验收合格交付使用后，业主从领取钥匙之日开始承担物业服务费，为售房屋仍由建设单位承担。

　　第十三条建设单位应当在新建物业竣工验收合格后60日内，向前期物业管理企业移交下列文件和资料；

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设备、地下管网工程竣工验收资料；

　　（二）设施、设备安装使用和维护保养技术资料

　　（三）物业管理用房、共用设施、经营用房、维修资金的有关资料；

　　（四）物业质量保证文件和物业使用说明文件；

　　（五）物业管理必需的其他资料。

　　物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述移交给业主委员会。

　　第三章 业主、业主大会、业主委员会

　　第十四条物业所有权人为业主。业主享有以下权利：

　　（一）参加业主大会，发表意见并享有表决权；

　　（二）选举业主委员会主任、副主任、委员，并享有被选举权；

　　（三）监督业主大会或业主代表大会和业主委员会的工作；

　　（四）接受物业管理企业按照合同约定提供的服务；

　　（五）监督物业管理企业的管理服务活动；

　　（六）法律、法规、规章规定的其他权利。

　　第十五条业主履行以下义务：

　　（一）遵守业主公约和物业管理的有关制度；

　　（二）配合物业管理企业的管理服务活动；

　　（三）遵守业主大会或者业主代表大会作出的决定；

　　（四）按照物业管理服务合同的约定交纳物业服务费，依照国家和本市的规定缴存共用部位、共用设施、设备维修资金；

　　（五）法律、法规、规章规定的其他义务。

　　第十六条业主大会由同一物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是全体业主集体行使和维护全体业主合法权益的组织。

　　业主大会履行下列职责：

　　（一）制定、修改业主大会议事规则和业主公约；

　　（二）选举或者更换业主委员会主任、副主任和委员，监督业主委员会的活动；

　　（三）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、物业管理的有关制度；

　　（四）确定物业管理企业并审议通过物业管理服务合同约定的内容；

　　（五）审议物业管理企业、业主或者使用人提出的有关物业管理的意见和建议；

　　（六）监督物业管理企业的管理服务活动；

　　（七）决定共用部位、共用设施和设备维修金的筹集、使用方案并监督实施；

　　（八）决定物业管理的其他重大事项。

　　（九）法律、法规、规章或者业主大会议事规则的其他有关物业管理的职责。

　　第十七条 新建物业入住率达50%以上、公有住宅出售建筑面积达30%以上或者首位业主入住达2年以上的，应当召开首次业主大会或业主代表大会。

　　首次业主大会或者业主代表大会在辖区物业管理行政主管部门的指导下，由建设单位和前期物业管理企业负责召开。

　　业主大会或者业主代表大会每年至少召开一次会议，由业主委员会负责召集。业主大会或业主代表大会会议可以邀请相关部门、居民委员会、使用人代表列席。

　　本办法所称使用人，是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。

　　第十八条 业主大会应当依照本办法和业主大会议事规则开展活动，并接受物业管理行政主管部门的指导。

　　业主大会作出的决定，必须经物业管理区域内二分之一以上投票权数的业主通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。业主投票权数按照业主拥有物业的建筑面积计算投票数，同一个物业管理区域内的公益设施及相关物业不拥有投票数。业主大会的议事方式、业主投票权数的计算方法、表决程序等由业主大会议事规则规定。

　　业主大会的民事责任由全体业主共同承担。

　　第十九条 同一个物业管理区域内的业主在100人以上的，成立业主大会或者业主代表大会。成立代表大会的由业主代表大会行使业主大会的职权。业主代表大会的议事方式、业主代表投票权数的计算方法、表决程序等由业主代表大会议事规则规定。

　　第二十条业主委员会是业主大会或者业主代表大会的执行机构。业主委员会由主任1名、副主任及委员3至11名的单数组成，业主委员会主任和副主任在业主委员会委员中推选产生，每届任期3年，可以连选连任。

　　业主委员会不得从事与物业管理无关的经营活动，其组成人员不得在其业主大会选聘的物业管理企业中兼职。

　　第二十一条业主委员会履行下列职责：

　　（一）召集业主大会或者业主代表大会；

　　（二）执行业主大会或者业主代表大会作出的决定，定期报告有关决定实施的情况；

　　（三）根据业主或者业主代表大会的决定，选聘或者解聘物业管理企业，签订物业管理服务合同；

　　（四）监督物业管理企业的管理服务活动，协调物业管理企业与业主的关系；

　　（五）听取和反映业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

　　（六）审查物业管理企业拟订的物业管理年度计划、管理措施、大中修理、更新改造方案和财务预决算，然后提交业主大会或者业主代表大会决定；

　　（七）完成业主大会或者业主代表大会交办的其他事宜。

　　第二十二条业主大会或者业主代表大会成立之日起15日内，业主委员会将下列文件向所在地的市、县物业管理行政主管部门办理备案：

　　（一） 业主大会或者业主代表大会成立情况报告；

　　（二） 业主大会或者业主代表大会的议事规则；

　　（三） 业主公约；

　　（四） 业主委员会组成人员的基本情况

　　（五） 业主大会民主选举结果；

　（六） 维修金的使用、管理、续酬方案。

　　第二十三条物业使用人根据与业主的双方约定，享有业主相应的权利并履行业主相应的义务。使用人与业主约定的内容不得违反业主公约和本办法的有关规定。

　　业主应当将使用人的权利和义务书面告知物业管理企业。

　　第二十四条 业主大会或者业主代表大会和业主委员会的活动经费应在物业服务费中列支，但每年不得超过物业服务费的1%，具体标准由业主大会或者业主代表大会和物业管理企业在物业管理服务合同约定。

　　第二十五条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内的全体业主、使用人具有约束力。主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章和市政府规范性文件相抵触。

　　第四章 物业管理企业

　　第二十六条 物业管理企业是接受业主或业主大会、业主代表大会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的经营组织。

　　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，必须取得物业管理企业资质，并按核定的资质登记从事物业管理服务活动。

　　从事物业管理的人员应当经过物业管理行政主管部门培训考核并颁发岗位证书，持证上岗。

　　第二十七条 物业管理企业享有以下权利；

　　（一） 依照有关规定和物业管理服务合同，制定物业管理服务制度和措施；

　　（二） 依照物业管理服务合同收取物业服务费；

　（三） 制止物业管理区域内的违章行为；

　　（四） 对造成物业损失的，代表业主要求责任人予以赔偿；

　　（五） 法律、法规、规章规定的其他权利。

　　物业管理企业应当履行以下义务；

　　（一） 履行物业管理服务合同，提供物业管理服务；

　　（二） 定期公布物业服务费和共用部位、共用设施、设备维修金收支情况；

　　（三） 接受业主、业主大会、业主代表和业主委员会的监督；

　　（四） 接受物业管理行政主管部门的监督、指导；

　　（五） 法律、法规、规章规定的其他权利。

　　第二十八条 物业管理企业可以通过招标等方式，聘用专业服务公司承担专项物业管理服务，并负有监督管理责任。

　　物业管理企业不得将物业项目整体转让给他人管理。

　　第二十九条 物业管理企业对业主、使用人的人身安全不承担保证责任。业主、使用人与物业管理企业可以约定财产保管事项。

　　第五章 物业管理服务

　　第三十条 一个物业管理区域应当由一个物业管理企业进行物业管理服务。业主大会或者业主代表大会决定更换物业管理企业的，应当采取招标方式选聘新的物业管理企业。

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