8号的中央对经济工作会议的分析透露出哪些信息？（附军产房的消息）

12月8日中共中央政治局会议分析研究2018年经济工作提出：加快住房制度改革和长效机制建设是明年要着力抓好的一项重点工作。推动高质量发展是当前和今后一个时期确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求。

这是一个重要消息，意味着有关住房制度改革的讯息得到确认和进一步加强。 笔者试着做一番整理和分析。 回顾一下有关房屋制度改革的由来和沿革轨迹。 一、中国房地产市场的第一阶段 建国之始，随着新政权的建立和产业结构所有制形式的确立，我国并没有商品性质的房地产市场。在建国后相当长时间内一直是完全的计划经济和福利房分配供给（仅限使用）时代，这一时期一直持续到1978年改革开放前后。“统一管理，统一分配，以租养房”，实施公有住房实物分配制度成为解决城镇居民住房的主要来源。城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府机构、职能部门和事业单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，结合职级、工龄、年龄、居住人口、有无住房等一系列条件分配给职工或员工居住并收取较为低廉的租金（军队系统亦如此）。这是计划经济时期特有的房屋分配形式，做为社会主义优越性的实际体现，显然是一种福利待遇。由于房屋产权制度没有建立，房地产市场的自然市场属性自然也不会存在，受计划经济的制约，人们生活中的居住条件也难以得到改善和提高。 二、中国房地产市场的第二阶段 上世纪90年代随经济体制改革的步伐加快，房地产市场改革才开始真正启动。1978-1997年进入住房初步改革时代。福利分房制度下，住房供需矛盾持续增大，上山下乡知青大规模返城，城市住房供需问题日渐突出。 1994年的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》文件发布，标志着城镇住房制度改革之路正式启动。这一时期住房公积金制度实行并推行，一部分人开始购买公房。1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出停止住房实物分配，计划经济下的福利分房制度宣告结束，随着市场经济的全面推进，房屋改革制度开始向市场化方向迈进。这份标志性的文件明提出建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，即：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。在调整住房投资结构方面，重点发展经济适用住房(安居工程)，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。 这一宏观政策决定是我国房地产历史上的重要事件。停止住房福利分配，实行住房分配货币化，是住房分配制度改革的一个重大突破，从根本上推动了住房的市场化进程，对于增加住房的刚性需求，启动房地产消费市场，推动整个房地产业上下游链的发展起到了十分积极的作用。 随着房地产市场的放开和投资体量的进一步扩大，市场供需矛盾之间的平衡也被打破，拥有属于自己的住房理念成为大多数人的共识。2003年8月，国务院出台(《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》“18号文件”)，将房地产业上升为国民经济的支柱产业，并明确提出要保持房地产业的持续健康发展。自此中国房地产市场进入更加癫狂状态，购房者、炒房者投机、投资性心理植入，加之地方政府土地财政驱动与各大商业银行捆绑拉动房地产价格不断攀升，随后房地产调控政策忽左忽右的不断出台，致使房地产业成为拉动中国经济增长的重要力量，有数据表明，房地产业对中国GDP贡献2016年高达36%，同时也成为制造中国贫富差距最快的实现工具。房地产商品化特征过度膨胀，一度成为众议“三座大山”中的活火山，深为社会诟病。 制度执行过程中的逐利套现，完全忽视了中低收入家庭和最低收入家庭需要，这与当初改革的初衷也是不相符，《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中对房地产市场发展的三个层次界定非常明确，最低收入家庭只租不购，中低收入家庭和其他高收入家庭购买住房（中低收入家庭购买经济适用房，高收入家庭购买商品房），没有得到有效制约和节制的执行与“轻租重售”住房模式加剧了房地产市场供需矛盾。 三、房地产属性调整新时代 有关“租售并举”的提法其实在第二阶段就已有之，只是贯彻和执行的力度不够。面对不断攀升的房价与可望而不可即的刚需之间的矛盾，要达成“居者有其屋”的和”有恒产者有恒心“的衡平，的确必须加强房地产市场走向的顶层设计。2016年12月中旬召开的中央经济工作会议在对房地产市场进行分析的基础上，明确既要抑制房地产泡沫，又要防止房地产行业出现大起大落，提出“房子是用来住的、不是用来炒的”（房屋产权属性及市场主体地位较第二阶段有大的调整和变化）作为“促进房地产市场平稳健康发展”的定位，提出综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。建立“租售并举”的住房制度将成为我国房地产业发展的新方向已经成为共识，这也是对住房改革中历史欠账的弥补。 为构建购租并举的住房体系，稳定房地产市场。2017年4月，住房和城乡建设部、国土资源部印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》提出：“在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。”2017年7月18日，住建部、国家发改委等九个部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，从融资、土地供应、盘活租赁房等角度提出加快住房租赁市场的发展，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等成为首批开展住房租赁试点的12个城市。国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。《试点方案》提出，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。通过改革试点，最终在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。各大城市住房供应正从“重售轻租”转向“租售并举”。不少城市将租赁企业培育数量进行量化考核。沈阳到2020年住房租赁业务的企业要达到50家；武汉要求在其两大开发区新增租赁住房7000间，试点企业不少于20家。国有租赁供给主体正在不断增加。成都要求到年底要组建3至4家国有住房租赁公司；厦门提出要扶持国有企业做大做强住房租赁业务。（本段讯息来自网络） 2017年8月3日，北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委联合起草《北京市共有产权住房管理暂行办法》并向社会公开征求意见。意见稿述，共有产权住房管理办法是为了全面贯彻中央文件精神，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，强化住房的居住属性，深入推进房地产市场调控，在总结自住型商品房工作经验后推出的又一举措，意见并就规划建设、审核分配、规范管理、新老政策衔接、房源比例、申请流程、规范退出等方面做了相应规定。 共有产权住房政策是通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人，房屋出售价格相应降低，以最大限度满足无房家庭住房刚性需求为己任，这一举措的目的是进一步健全基本住房保障制度和购租并举的住房供应体系，在当今和相当一段时期对平抑房地产价格走势起到一定的影响作用。 以上是有关”“租售并举” 、利用集体建设用地建设租赁住房助推房地产体系以及共有产权的新住房改革制度的方向性讯息，可以视作2018年住房制度改革的实质内容，某种程度上可视为国家层面的“二次房改”，顶层设计脉络清晰，新政初现端倪，呼之欲出。 附：有关军产房方面的走向和预测 军队住房制度改革是随着地方房屋制度改革的步伐进行的，但实践中与地方住房制度改革有着不太一致的表现，主要集中在三个方面，一是已售住房的产权问题（干休所改造已售房改房、经济适用房）未完全明晰，历次军改文件上有明确表述，但实践中鲜有得到有效执行，操作层面有现实障碍；二是在房改过程中特别是各建设单位在售房环节的超建、超售及违规外售情况比较突出，尽管目前已经出台清理整顿的相关文件和政策要求，在已经入住住房成为物理状态的现实情况下操作性不是很强，这一现状还要持续一段或相当的时间；三是所谓的军队住房新体系并未得到有效贯彻执行。受历史原因和人治因素制约，本来可以得到普惠的军人住房制度并没有普遍得到落实，这一现实问题也直接影响现在在职符合房改的现役和家庭。 受地方住房制度改革新政的影响，与军产房有关的住房问题的未来走向可以做如下判断： 一、已经完成改造并已经出售的符合条件的住户（含遗孀、家属）随改造地段完全变性，纳入完全产权实现交易系统，前提该地段完全与军事用地剥离（军用土地性质为“城镇住宅用地”,非“军事设施用地”），部分干休所须依照干休所调整改革归属转隶进行； 二、已建成并使用的1200多所军队干休所随国家或军队保障职能调整，住房制度暂不做大的调整改变。按照中央军委2017年关于军以上干部待遇的规定执行住房及政治待遇方面的保障，作为房改的参与者最终的房屋所有权及遗产继承问题随军改的深入今后将会有更详实的政策出台。 三、已建成军队经济适用住房并出售给符合条件已入住军队人员（含现役及退出现役安置或退休人员）的小区，按照原总后516号文件要求办理房屋所有权证（现称不动产产权证），其物业管理完全与军队后勤管理脱离，实行自有住房物管自治，由业主成员成立业主委员会，引进社会化保障内容。 四、关于新建统建房配售方案可视情做一番调整。原因是地方共有产权制度的出台及租售并举的政策影响。做为经济适用住房的保障立意是社会中低收入家庭，现对军队国家武装力量的组成人员的现实待遇定性与以往有所变化，纳入国家保障人群须遵循国家层面住房改革新政的制度设计，目前统建房的性质还未完全明确，未来售房方案中的性质一栏会有调整属性的可能。 五、继续完成军改期间布置的清理整顿经济适用房专项工作。这一任务和目标要求严格遵循“一个家庭只能享受一次福利购房”的原则，对违规购房者的调查尺度进一步收紧，离异家庭的重复购买行为视作重点目标，夫妻关系存续期间的购房（经济适用房、房改房、央产、央企福利房等） 纪录（含购买后出售情形）一并纳入调查视线，这项工作根据各单位工作实际和进度还将持续进行。 六、解决前期住房制度改革中存在的悬而未决的遗留问题。历史中存在的问题还有许多，有原有政策方面导致的，也有历史体制性障碍形成的，各种成因和表现比较复杂，这方面还有好多方面的工作要做，虽然繁杂，但是客观存在，还须相关人事、机构部门依法协调处理。 总的原则，应该是基于公平和尊重历史的态度，结合现代政策制度情形，按照”老人老办法、新人新办法“以及普惠的原则，在政策允诺和法律的框架内解决过往存在的住房权益和保障问题。 （ 图：QHC）

8号的中央对经济工作会议的分析透露出哪些信息？（附军产房的消息）