广州市南沙房地产市场分析报告

目录

一：南沙区总体概况...................................................................................3-11

1.南沙概况.............................................................................................3-5

1)位置.................................................................................................3

2)发展历史.........................................................................................4-5

3)现状..................................................................................................5

2.国家政策.............................................................................................5-8

3.南沙经济.............................................................................................8

1）南沙GDP......................................................................................8

2)南沙区经济飞速发展.....................................................................9

4.南沙区规划（2006-2010）...............................................................10-11

1）城市规划.......................................................................................10

2）交通规划.......................................................................................10-11

二：南沙房地产分析.....................................................................................11-23

1.市场需求..............................................................................................11

2.房地产开发情况.................................................................................12

3.销售情况.............................................................................................13--14

4.在售项目分析......................................................................................14—17

5.主要竞争对手......................................................................................18—23

1）万科府前一号...............................................................................18

2）茗荔雅苑.......................................................................................19

3）优山美墅.......................................................................................20

4）广晟海韵兰庭.......................................................................21

5）碧桂园豪..............................................................................22

6）南沙奥园...............................................................................23

一： 南沙区总体概况：

1. 南沙概况：

1)位置：

南沙处于珠江三角洲经济区的几何中心，位于珠江出海口虎门水道西岸，是西江、北江、东江三江汇集之处，东与东莞虎门隔海相望，西连中山市，以南沙为中心，周围60公里半径内有14个大中城市。

地理：

南沙地区是区域性水、陆交通枢纽，水上运输通过珠江水系和珠江口通往国内外各大港口，海上距香港38海里，距澳门41海里。雄踞珠江八大出海口的虎门，蕉门，洪奇门及横门，周边有广州、深圳、珠海、香港、澳门五大国际机场，是广州，深圳，珠海“A”字型高速公路和轨道交通的横轴，得天独厚的海陆空位置使南沙成为连接珠三角两岸的交通枢纽。

2)发展历史：

　一、1988年，洛溪大桥通车，霍英东率先提出开发南沙，十五年内到访南沙近800次，投放启动资金超25亿元，霍英东因此被称为“南沙开发之父”。

　　二、1989年，有荣/恒基等四大财团合资成立虎门轮渡公司，南沙开发迈出实质性的一步。

　　三、1990年，广东省确定广州南沙，惠州大亚湾，珠海西区为九十年代三大重点发展区域。

　　四、1991年，虎门轮渡及广珠东线公路正式开通，南沙成为沟通珠三角东西两岸的交通枢纽。

　　五、1992年，国务院批准南沙港成为对外通商口岸，南沙客运港试航。

　　六、1993年，国务院批准设立国家级南沙经济核技术开发区，揭开南沙大规模开发的序幕。

　　七、1994年，全球最大企业美国通用落户南沙，南沙招商引资踏上新台阶。

　　八、1995年，东发和南伟码头分别投入使用，南沙对外开放踏上新台阶。

　　九、1996年，万吨外籍船首舶南沙港，千年古镇正式开埠。

　　十、1997年，虎门大桥通年，天堑变通途，南沙跻身全国投资环境优秀开发区30强。

　　十一、1998年，粤港经济合作座谈会在南沙举行，成为“泛珠三角”合作的始创地。

　　十二、1999年，广东省召开“推进南沙开发现场会”，南沙定位升级为珠三角的中心支点城市。

　　十三、2000年，番禺撤市建区，林树森倡导广州城市“南拓”战略，将南沙纳入广州城建计划，年投资过百亿，南沙基础设施建设开始突飞猛进。

　　十四、2001年，广州市政府提出在南沙“再造一个新广州”，使广州从河港变成一个滨海城市。

　　十五、2002年，广州南沙开发区建设指挥部挂牌成立，张广宁任总指挥，统筹南沙的规划及开发，行使广州市一级管理权限。

　　十六、2002-2003年，国家开发银行，工行，建行等金融机构授信南沙借款近1000亿进行基建，南沙开发融资，注资规模空前。

　　十七、2003-2004年，丰田发动机/整车及配套项目落户南沙，全部投产后产值有望超过1000亿。

　　十八、2004年南沙国际深水港一期及南沙港快速路相继开通，中远中海首航欧美，南沙初步形成陆通广州市区/机场，海通全世界的立体交通体系。

十九、2005年5月，经国务院民政部批准，南沙成为广州市一个独立的行政区。

3)现状：

按照广州城市规划，

南沙规划区范围包括

广州番禺沙湾水道以

南的所有地区，总面

积约797平方公里，

其中陆地面积约575

平方公里。由广州南

沙开发区建设指挥部

统一规划、开发、建

设、管理的南沙开发

区范围包括其中的黄阁镇、南沙经济技术开发区、山镇东南角、横沥镇、珠江管理区、万顷沙镇、番禺区围垦公司等区域，总面积约536平方公里，陆域面积约330平方公里。生态方面，南沙地区水网密布，湖塘众多，自然环境优美，北部大多为农田耕地，南部入海口地区大多为围垦填地

，自然生态保持完好。南沙地区依山环水的自然景观和底蕴深厚的历史文化也使南沙成为了一个旅游胜地，南沙现已拥有南沙蒲洲公园、南沙天后宫、苏州水乡一条街、南沙高尔夫球场等一批旅游景点和设施。

2.国家政策：

（1）建议广东省政府迁至南沙

　　南沙开发的战略举措至少有八个方面，其中之一就是构建以“三新定位”为目标的发展架构。扩展南沙新区的区划范围；编制《南沙新区发展总体规划》；搭建南沙新区管理架构；成立高规格的南沙新区开发领导小组。建议将广东省政府机关迁至南沙区，使之成为广东省新行政中心。

　（2）调整广州与惠州、韶关的行政管辖区划

　 将广州北部原属于广州管辖、现属于惠州、韶关管辖的部分区域划归广州管辖。一方面带动这些区域发展，减轻惠州、韶关对这些相对后发地区经济、社会发展的转移支付等支持的压力；另一方面，有利于在更大范围内统筹考虑资源、要素和环境问题。

　　此外，在管理权限与考核制度方面，赋予南沙新区管理机构省级管理决策权限；按照对不同区域的主体功能定位，实施差别化的评价考核原则。

　　(3）扩大南沙保税港区范围

　　在财税政策等支持方面，设立“南沙发展基金”并给予专项补助资金；实行企业所得税“三免三减半”，在一定期限内按15%税率征收企业所得税；建设免税购物商店。

　　在航运和物流政策方面，建议扩大南沙保税港区范围；对注册在保税港区内的纳税人从事海上国际航运、货物运输、仓储、装卸搬运业务取得的收入免征营业税；对注册在南沙新区的保险企业从事国际航运保险业务取得的收入免征营业税；对南沙保税港区的企业建设自用设备材料免关税和进口环节税。

　　在金融创新支持方面，建议建设国家金融综合配套改革试验区和国际性加工贸易结算中心；建设航运交易所和华南商品期货交易所；发展离岸金融、融资租赁、产业投资基金；试点外汇制度改革。

　　(4）探索粤港、粤澳游艇出入境便利化措施

　　探索粤港、粤澳游艇出入境便利化措施，试点“两地牌一证通”政策；建立“一地两检”农产品检验检疫制度；将南沙港区口岸作为汽车整车进口口岸；授权南沙相关机构签发赴港澳通行证业务。

　　合作特区，率先实现内地、港澳与国际职业资格的“一试三证”；开展港澳和国外高校在南沙合作办学试点；支持引进各类国际教育培训机构。

(5）南沙主体功能区分布图

将整体区域划分为四个主体功能区，形成四组团的空间布局。

1)空间扩展区

　　现番禺沙湾水道以南全部地区，面积约250平方公里，重点作为南沙滨海生态新城区和临港低碳经济区的扩展区

　　2)南沙滨海生态新城区

　　包括黄阁街、南沙街、灵山-横沥岛，面积约200平方公里，是南沙城市高端服务功能的主要承载区和人口的聚集发展区。

　　3)临港低碳经济区

　　包括珠江街和万顷沙街(除毗邻龙穴南水道的部分区域)，面积约150平方公里，是南沙临港产业的重要承载区和南沙河口湿地独特的高品质生态建设区。

4）国际（保税）经济区

包括龙穴岛和万顷沙街毗邻龙穴南水道的部分区域，范围约100平方公里。重点布局保税物流、生产加工、大宗商品交易等保税综合发展业务；集装箱、大宗商品进出口运输机国际中转站等国际物流业；修造船、海洋钻井平台、大型机械船等海洋装备制造业。

3.南沙区经济：

1）南沙GDP

近年来，在国家、广东省政府和广州市的大力投入和扶持下，南沙区的经济飞速发展，增长速度正渐渐地与广州乃至珠三角地区甚至和深圳、上海的经济并驾齐驱。尽管2010年南沙GDP在广州10区2市中排行11位，但是2010年同比增速17%仅落后萝岗18%排行第二。由此可见南沙区的经济价值尤为突出。

2）.南沙区经济飞跃发展：

2010年南沙区实现地区生产总值485.68亿元，按可比价格计算，比上年增长17.08%，增速居广州市全第二。其中第一产业增加值13.95亿元，增长4.945%；第二产业增加值为391.44亿元，增长18.35%；第三产业增加值为80.29亿元，增长14.48%。三次产业增加值的比重为2.87:80.60:16.53.

南沙区全社会固定资产投资由2007

年到2010年大体则呈现下降的趋势，

只有2008年是正增长，其他都是

负增长。平均负增长率为11.50%

4.南沙区规划（2006-2010）

1）城市规划

(一）人口规模。到2010 年，南沙区常住总人口达到30万人，其中户籍人口15 万人，外来人口15 万人，城市化水平达到70%。

（二）到2010 年，南沙将新增建设用地40 平方公里，总建设用地面积达到110 平方公里。

（三）至 2010 年，建设控制线范围约133 平方公里。基本生态控制线控制的范围为297 平方公里，其中水域202平方公里，陆域95 平方公里。

（四）近期建设用地规划。规划 2010 年南沙区建设总用地达到10886.33 公顷。

（五）近期城市功能区安排。包括：工业区、居住区、综合服务区、历史和文化旅游区。

（六）道路交通体系建设计划。包括：铁路与城市轨道交通建设、道路网络建设、航道网络建设和交通设施建设。

（七）公共基础设施建设计划。包括：公共设施建设、市政基础设施建设和园林绿化设施建设。

2）交通规划：

南沙已建成了京珠高速、

虎门高速、南沙港快速、鱼黄

支线，正在建设珠三角南环线，

规划了深中跨海通道、快线等南

沙新区对外高、快速公路体系。

1月南沙区政府、广州地铁

总公司、广州交通集团确定

了五个方面的任务来改善南

沙交通出行环境。一是研究提

高地铁的运行效率；二是以地

铁为主骨架，布局好南沙区内

公交线网，充分发挥公交地铁接驳运输效能；三是搭建南沙区内换乘枢纽站，四是大力推行出租车电召服务；五是协调解决好亭角、横沥、洪奇沥3个公路收费站的问题。

3月31日，从南沙区至广州中心城区新开通2条跨区客运班线，分时是蕉门地铁站至广州南站客运班线，万顷沙 珠江街公交站至海珠客运站客运班线，同时，区域内7个出租车候乘点同步启用，此外，还将新开通5条公交线路，优化调整13条公交线路。并确定了从提升地铁4号线运营效率、优化和完善南沙区内公交网络、增设和优化南沙区跨区线路、搭建南沙区内客运换乘枢纽、推行出租车电召、协调解决南沙区内公路收费站问题、加大交通宣传力度以及建设南沙区客运车辆监管平台等8个方面研究改善南沙交通出行环境。

4月1日地铁四号线南端最后两个车站蕉门、金洲站开通。新调整的360、361AB环岛线、362、363、364等5条公交线路在地铁四号线开通的同时运行。

同时，南沙新区内部的东西向、南北向、环线等主干城市道路网体系也已初步形成，南沙新区内部轨道交通环线也正处于规划论证阶段。

二、 南沙房地产分析

1. 市场需求：

南沙区的户籍人口和常住人口非常少，2007年常住人口为19.24万，2008年为19.4万.2009年为19.72万，2010年为25.99万，人口基数少，自然增长率低，2010年的增长率为5.01‰。

。

随着国家政策的支持和广州市政府的扶持，南沙区的产业和经济飞速发展带来了不少的外来人口，但仍难以支撑起南沙区的房地产，因为南沙区的房地产主要购买者为外来投资者多，本地人口所占的比例非常少，外来务工人员就可以微乎其微，所以南沙区房地产的本地需求非常有限。主要有两大群体：外围休闲投资客户，刚性需求的本地居民和产业人口

2. 南沙房地产开发情况：

2008年国家对房地产的深度调查，开发商对于房地产市场的不确定前景，投资额由2007年272134万减少到2008年的169800万，下降幅度达37.60%，但从2009年投资额开始逐步回升，2009年投资额为179200万同比上涨5.53%，2010年为243800同比上涨36.04%，2008年到2010年的投资额增速43.58%。

开发量方面，2007年到2010年的开发量是稳步上升的，平均增长率为31.08%，增长速率最大的年份是2010的274万㎡比2009的175.77万㎡增长了55.89%，增速最低的是2008年仅为0.81%。

施工量方面年平均增长率为142.23%，2008年的施工量不但没有受到国家深度调查的影响，反而是2007年到2010年中增长率最大达218.46%，增长率最少的是2009年的10.71%。

竣工量方面，2007年到2010年的整体竣工量都不多，不足当年施工量的40%，影响了销售数量，容易造成资金的回笼链拉长，竣工率最高的是07年的57.8%，最低的08年的18.27%，但是整体上竣工量都是稳步上升的，年平均增长率是47.86%。

总的来看2008年开始房地产投资前景明显好转，投资金额逐步回升。开发量、施工量、竣工量也顺势攀升，平均增长率分别为19.55%，106.33%，47.75%

3.南沙区房地产销售情况：

随着南沙经济的发展，近几年的房地产项目不断增加，陆续有品牌发展商进驻南沙区，如万科、碧桂园等，商品住宅的预售量和销售量也逐步上升。而且上升势头明显。但是价格的上升幅度较慢，楼价仍处于洼地。

2008 年中国房地产市场深度调整，开发商面对不确定的前景，开工量较小，因此2009 年的预售面积相对较少，仅为25.24 万㎡，同比增长率-46.27%。2010年开始反弹，而且反弹势头强劲，预售面积为40.37万㎡，同比增长59.94%，2011年1月到7月增长率更达到153.7%，成为有史之最。

南沙房地产市场销售量稳步上涨，2007 年的成交量仅为8.60 万㎡，2008 年则上涨至29.39 万㎡，将近翻三番。2009年成交量48.91万㎡，涨幅66.41%，2010年的销售量比2009年涨幅83.75%为89.87万㎡，在房地产市场行情向上的2011年，南沙房地产市场的成交量在前半年更是达到了创历史记录的104.33 万㎡，将近是2010年整年的一倍。预计2011年全年的销售量是2010年的2.5倍。

南沙房地产的均价呈“V”型发展，

而且后劲足。从2007 年到2009 年的成

交均价一直在小幅下跌。从2007 年5545

元/㎡下跌到2008 年的4632元/㎡，

2009 年更是下跌到4337 元/㎡，平均下

降是500元/年，2010年房地产价格回升，

当年为6201元/㎡，同比增长43.01%2011年前半年更达到8195元/㎡，增长率为32.16%。年平均增长1929.5元/年

总体来看，南沙房地产无论是预售量、销售量还是价格，都呈上升的势头，尤其是2011年的上半年，预售量和销售量都很大，成交价格也高，而且同比增长均为历史最高。2008年的深度调查，不但对销售量没有影响，增长率仍66.41%， 2007年到2011年7月，年平均增长率为278.28%，价格年平均增长率为13.54%，发展前景良好。

3. 在售项目分析

南沙区在售楼盘不多，但已经有不少品牌开发商入驻，如奥园、万科、 碧桂园和龙光等。目前主要有南沙奥园、万科府前一号、碧桂园豪庭、茗荔雅苑、逸涛雅苑、龙光棕榈水岸、华汇国家广场、珠江南沙御景、时代南湾、奥园领海国际和优山美墅11个楼盘在售。

南沙拥有山、海自然资源，是广州唯一拥有海岸资源的区域，山海型资源和休闲配套设施的相对丰富，为南沙休闲度假项目的提供了先天的自然优势。

户型供应方面：南沙产品以商品住宅洋房主流产品，附带别墅。其中洋房主力户型以70-130 ㎡、满足基本自住需求的实用两房、三房为主，性价比较为突出，还有四房，户型为140㎡—180㎡。别墅方面，目前除了时代南湾、茗荔雅苑及南沙奥园有少量大面积的独立别墅之外，独栋和联排别墅成为供应主流，产品价值突出。

销售方面：55--100万元之间的低总价洋房销售速度较为理想；别墅方面以南沙滨海花园为代表的高品质别墅受到市场认可，而以南沙境界代表的经济型别墅因总价低，也较好的吸引了部分投资和度假客户。

4. 主要竞争对手：

1) 万科府前一号

项目概况：

地址：南沙凤凰大道西侧

规划面积：135000平米

建筑面积：270000平米

物业类型：普通住宅

建筑类别：小高层

住宅容积率：2.0

绿化率：30%

车位数：400个（1:0.4）

装修情况：精装修规划 户数：1000 户 开发商： 广州临海房地产有限公司

产权年限：70年 投资商：广州市万科信诚房地产有限公司

住宅物业费：2.8元/㎡/月 物业公司：万科物业管理公司

小区配套：

南沙小学、广州市南沙第二中学、国际外国语学校 南沙区中心医院 邮政支局 菜市场、商铺、文体中心、卫生站

价格分析：8800元带精装修

销售情况：总量：150 ，已售：126， 销售率79.0% ，现住推C区位于小区中心，项目由12栋楼组成。

综合分析：开发商知名度高，对消费者有一定的信心

价格适中还附带精装修

临近南沙焦门河，有丰富的河景

车位1:0.4，难满足车位需求

罕见的小区2.8元/㎡/月物业管理费

距离地铁站太远，1.3公里

小区配套缺乏

2）茗荔雅苑

项目概况：

地址：南沙街道办事处辖内，

红荔一路以东、红发路以北

物业类型：别墅

规划面积：17.00平米

建筑类别：独栋别墅

建筑面积：14.00平米

装修情况：毛坯规划

户数：30 户 绿化率：40%

别墅容积率：0.8

开发商： 广州市建广金达物资发展有限公司 

投资商：广州市建广金达物资发展有限公司

产权年限：70年 车位数：60个（1:2）

别墅物业费：2.8元/㎡/月 物业公司：广州福宇物业

小区配套：

南沙高尔夫球会、南沙游艇会、万亩葵园、、穗港高铁东涌站、项目内有“茗荔园高级会所”、网球场、休闲广场

价格分析：均价为15000元毛坯房，特价单位最低为7800元/㎡，260万/套

销售情况：现在主推330-500㎡独栋和联排别墅，总量30套，已售出10套。

综合分析：沿半山坡地而建，具有一定的起伏效果，

小区东西面均为永久性保护荔枝山林

规划户数少，绿化率高，定位为高端的别墅群体

每栋别墅均有车位

远离市中心，若不是自驾车，出行便利度一般

周边教育资源相对匮乏，配套也有待进一步完善

3）优山美墅

项目概况：

地址：南沙街九王庙（虎门高

速出口北侧）

物业类型：普通住宅,别墅

规划面积：50001平米

建筑类别：高层,联排别墅

建筑面积：96279平米

装修情况：精装修规划

户数：699 户 开发商： 广州市富港实业有限公司  产权年限：70年

投资商：广州市富港实业有限公司住宅

物业费：2.5元/㎡/月 住宅容积率：1.72 绿化率：36%

小区配套：

商场、银行、南沙怡乡情餐饮店、南沙高尔夫会所、南沙高尔夫球场，会仪展览中心

价格分析：8500元/㎡附带价值2000元/㎡的装修

销售情况：推出的峰尚组团，由四栋18层电梯洋房组成，共400多户，

总量565，已售83，销售率为14.6%

综合分析：以N+1户型为主，小小改动可以将两房变三房，三房变四房

靠近虎门高速公路，自行车出行方便

附送2000元/㎡的装修

教育资源缺乏，附近医院不多

距离广州市区车程需要1-2小时，不利没有车的人士购买

4）广晟海韵兰庭

项目概况：

地址：进港大道金洲商业街旁

物业类型：普通住宅,酒店式公寓

规划面积：46662平米

建筑面积：100000平米

建筑类别：高层

规划户数：400户

住宅容积率：2.0

绿化率：30%

产权年限：70年

车位数：500个（1:1.25）

投资商：广晟地产

开发商： 广晟地产  

住宅物业费：2.5元/㎡/月

物业公司：广州和讯物业管理公司

小区配套:

学校、商场、医院、银行、酒店、餐厅、金洲影剧院

价格分析：7500元/㎡，毛坯房，

销售情况：总量862，已售208，销售率为24.0%

综合分析：交通方便，多个公交站场，比邻地铁4号线金洲站

多条公交线路汇聚，生活便利

远离市中心，周边配套有待改善

项目小区比较小，居住品质不高

产品户型设计不够通透，阳台小，居住舒适度不高

5）碧桂园豪庭

项目概况：

地址：金沙路东侧 物业类型：普通住宅,别墅 规划面积：159315㎡

建筑面积：63726㎡

建筑类别：高层

规划户数：500 户

车位数：250个（1：0.5）

住宅容积率：2.50

产权年限：70年

别墅容积率：1.50

绿化率：40%

住宅物业费：2元/㎡/月

别墅物业费：2.5元/㎡/月

投资商：碧桂园控股有限公司

开发商：碧桂园控股有限公司 

物业公司：广东中颐投资集团物业管理公司

小区配置：

幼儿园、精美园林、大型泳池、休闲商业街、医院、银行、菜市场、百货店

价格：8600/㎡带精装修

销售情况：主推79-130㎡的精致户型，总量196，已售194，销售率98.90%

综合分析：开发商知名度高，对消费者有一定信心

交通便利，地铁四号线金洲站旁

属于高层住宅，视野度高

车位不足，仅能满足一半住户的需求

小区环境一般，房子的公摊面积太大

车位不足，不能满足基本需求

周边电厂、化工厂较多，空气条件不是很好

6）南沙奥园

项目概况：

地址：南沙区港前路虎门大桥旁

物业类型：普通住宅,别墅

建筑面积：406190㎡

规划面积：670000㎡

绿化率：43.9%

装修情况：精装修

规划户数：2000 户

产权年限：70年

建筑类别：小高层,高层,独栋别墅,联排别墅

车位数：1245个（2:1）

投资商：中国奥园地产集团

住宅物业费：1.95-2元/㎡/月

住宅容积率：0.6

开发商： 奥园集团有限公司南沙分公司  

物业公司：广东雅博物业管理有限公司

小区配置：

半山豪华会所、亲水公园、商务酒店、超市、广场、学校、医院

价格：9000元带精装修

销售情况：主推大户型单位，同时加推15栋388-1400㎡的山海一号总裁养生别墅，总量785，已售713，销售率91%

综合分析：植被覆盖率高，低碳而高端

住宅属于高层洋房，视野开阔

价格相对昂贵，物管费也高

车位不足，不能满足基本需求

公交车路线少

周边配套设施差，远离超市和市场，日常生活成问题

南沙房地产市场调查报告