潍坊科技学院

毕业设计（论文）

课题名称 论中国房地产未来五年的发展趋势

学生姓名 袁杰 学 号201209180425

院 系 建筑工程学院 专 业 工程造价

班 级 2012级10班 指导教师 王建

2015年 1 月 18 日

潍坊科技学院毕业设计（论文）答辩记录

毕业论文诚信承诺书

1.本人郑重地承诺所呈交的毕业论文，是在指导教师的指导下严格按照学校和学院有关规定完成的。

2.本人在毕业论文中引用他人的观点和参考资料均加以注释和说明。

3.本人承诺在毕业论文选题和研究过程中没有抄袭他人研究成果和伪造相关数据等行为。

4.在毕业论文中对侵犯任何方面知识产权的行为，由本人承担相应的法律责任。

学生签名：袁杰

2015年 1 月 18日

毕业设计（论文）中文摘要

论中国房地产未来五年的发展趋势

摘 要：随着我国经济的发展，房地产业取得了长足进步，但在发展的过程中，也出现了一系列问题，如房价上涨过快，开发过程中的腐败，房地产业与周围环境的协调等，这对房地产业的可持续发展产生了严重制约。在工业化和城市化进程加速推进的背景下，房地产业必须在保持其自身持续、稳定和健康发展的基础上，与环境相适应，为其他产业和部门乃整个国民经济的发展奠定基础。在新一轮的市场整合期，房企要想胜出的关键还是在于资本的对决。优秀品牌房企须把握房地产市场化转型的契机，积极变革资源整合模式，打通资本市场融资通道，特别是通过更广泛的平台获取海内外优质资金的支持，才能在激烈的市场竞争中抢得先机。面对充满挑战与机遇的未来市场，房地产企业的变革之路才刚刚开始。

关键词：房地产；可持续；调控体系

毕业设计（论文）外文摘要

On the development trend of next five years China real estate

Abstract: With the development of our national economy,the real estate industry has made considerable progress, but in the process of development there are also a series of problems, such as housing prices rose too fast,the development process of the corruption, the real estate industry and environment coordination , this real estate sustainable development produced the serious restriction. Accelerated industrialization and city in the process of background, the real estate industry must be based on keeping its own sustainable, stable and healthy development, and adapt to the environment, for other industries and sectors is the development of the whole national economy to lay the foundation. In the new round of market integration period, the key enterprises want to win is capital show down. Outstanding brand enterprises must grasp the real estate market restructuring opportunity, positive change mode of resource integration, through the financing channel of capital market, especially to obtain high-quality capital at home and abroad through the broader platform support, to seize the initiative in the fierce competition in the market. In the face of the future market is full of challenges and opportunities, the real estate enterprise reform road is only just beginning.

Keywords: real estate; sustainable; control system

目 录

1 房地产概论 1

1.1 房地产相关概念 1

1.2 房地产行业 1

2 发展历史走势及现状分析 2

2.1 过去5—10年我国房地产发展走势 2

2.2 房地产现状分析 3

2.3 国外房地产产业发展状况 4

2.4 中外房地产发展对比 5

2.5 中国房地产业的主要问题 7

2.6 对中国房地产业发展的建议 8

3 影响房地产的因素 9

3.1 房地产价格 9

3.2 影响房地产的因素 9

3.3 造成房价上涨的原因 11

3.4 房地产市场及其关联因素变动所造成的影响 12

4 未来五年趋势预测与分析 14

4.1 宏观情况 14

4.2 市场趋势 14

4.3 关注点：新常态下不同城市去化压力更趋分化，房企变革应对市场调整 15

4.4 展望未来五年 15

结 论 17

致 谢 18

参 考 文 献 19

1 房地产概论

房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

1.1 房地产相关概念

1.1.1 房地产基本概念

对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：

房地产是指覆盖土地并永久附着于土地的一类实物，比如建筑物。房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。

1.1.2 房地产基本特点

第一，基础性。房地产业是国民经济的基础产业。这可从以下三方面来看；它为国民经济各行各业的发展提供最基本的物质条件——房和地。 它为劳动力提供生存和发展最必须的条件——住宅和各项配套服务设施。 它为经济发展和城市建设提供大量的财政支持——税、利上缴与实物地租(配套完成的市政项目)。

第二，先导性。房地产产业的产业链条很长、环节很多，它的发展会带动一大批相关产业的发展。

第三，超前性。房地产业要为国民经济各个行业提供基本物质条件，因此，必然要为满足各行各业的发展对房地产的需求而超前发展。

第四，协调性。房地产业的发展必须同国民经济的发展水平相协调。房地产商品的流通量取决于有支付能力的社会需求——有效需求，而支付能力又取决于国民经济发展的总体水平。

第五，敏感性。房地产业是经济发展的寒暑表——经济上升，房地产业兴旺；经济下降，房地产业衰落。

第六，风险性。房地产业是一项风险产业，对于发展商而言，风险既有外部因素，也有内部因素：外部因素主要是政治、经济形势的变化，政策的调整，城市规划的变化等等；内部因素主要是投资决策失误、经营管理不善等等。缓解和规避风险的主要途径是多元化经营。

1.1.3 房地产功能

房地产主要包括以下几个功能：自用、出租、不动产抵押和房地产证券。

1.2 房地产行业

1.2.1 房地产行业概念

房地产行业是指从事房地产开发、经营、和服务管理行业，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让。房屋所有权对的买卖、租赁、抵押，以及由此形成的房地产市场。从包含的行业内容，房地产行业总体上属于第三产业。

1.2.2 房地产行业主要领域

房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理业。

1.2.3 房地产行业的特点

地产人才由南向北飞、南北人才差距缩小、人才开始被热炒、薪酬不再是硬道理、优秀+适合型人才成新宠。

2 发展历史走势及现状分析

2.1 过去5—10年我国房地产发展走势

2.1.1 房地产价格走势

近几年房价有所下降，但总体趋势依旧上涨。说明近几年来，我国房价总体呈现上涨趋势。

价格持续上涨是第一方面。然而，近些年来，房价除了收到经济危机和金融风暴的影响回落一次以外，始终处于大肆上涨的态势。而且呈现越调控价格越上涨的特点。越是调控，越是上涨。

2.1.2 房价收入弹性走势

统计数据表明，1999年～2003年房价的收入弹性总体上呈现一个向下的趋势，房价的增长速度与收入的增长速度之比逐年递减，收入的增加是支撑房价上涨的主要因素；而2003年至2006年的房价收入弹性总体上呈现一个向上的趋势，房价的增长速度与收入的增长速度之比逐年递增，收入增加的幅度不足以支撑房价如此更大幅度的提高。上述的分析结果也表明了在我国房地产市场发展初期的1999年至2003年，伴随着购买力水平的快速提高，由于短期内难以形成与之相适应的市场供给，房价的上升也在情理之中；而自2003年以来，随着相关土地政策和金融政策的出台，收入已不再是导致房价上升的唯一至关重要的因素。

2.1.3 城市化走势

城市化的过程对于我们发展中国家来说，是一个工业化的过程，无论是城市化增长水平，还是工业化的水平，这几年的增幅都小于城市化的水平，城市房地产既高于人口增长率，也高于工业化，因此说房地产下一步的市场就必须考虑这样的变化。

2.1.4 房地产市场需求走势

房地产市场从总体上来讲是需求主导的，没有老百姓的购买力就没有住房的开发，也没有住房的需求，老百姓的购房需求来自于国民经济的增长和工业化的水平的提高，基本上保持一个适度的增长。

2.1.5 投资投机因素分析

房地产投资向上趋势特别明显。房地产投资意味着我们城市的住房的供应量在开始向下运行。也就是说我们平常买房子买得到，买不到，本来这几年大家一直在谈供求矛盾决定房价的提高，但是现在非常不妙，就是说房地产开发供应今后几年里面陆续下降。1986年到2007年长达20年时间里面，房地产开发的投资占我们整个国民经济资产投资已经是高位，不可能在再高了，也就是意味着城市的住房，房地产投资开发不可能像过去那么快。

2.2 房地产现状分析

2.2.1 房地产现状

我国房地产业的现状从2007年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界 人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不 是我国房地产长周期的“拐点”。

从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括 以下几个方面：

1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。

2.成交量萎缩，空置率上升。与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。

3.市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场 一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。六是，大型房地产更具有实力进行价格战， 通过价格战来清洗市场。 这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化， 一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。

4. 房地产中介经营困难 由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强， 一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。

5. 我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当泡沫破灭，开发商逃之夭夭， 股民们将再次品尝痛苦和无奈。高房价助长经济泡沫化，引发经济危机。

2.3 国外房地产产业发展状况

以下以美国和日本为例分析国外房地产产业的发展。

2.3.1 美国房地产市场发展的现状和警示

美国的房地产业二十世纪80年代以后一直是世界上理性和规范发展的成熟市场典范，然而在进入二十一世纪后也开始了一个不太理性的高速增长期。随着美国经济近年来的稳步增长，美国的住宅价格更是让人不可理解地快速上涨。美国作为世界最发达的国家，是世界上二十世纪最先解决居民住宅问题的国家，美国绝大部分居民是居住在2至3层的别墅和单套面积达200平方米以上的住房里。美国的统计资料都是以单元住宅来计算房屋的价格，而不是按平方米来计算房价。虽然美国是最先进入居住现代化的国家，但进入2l世纪后随着人民的生活水平的不断提高和人口的自然增长，改善住房环境和投资商品住房的行为近年来较为普遍，这就进一步促使了美国房地产价格的一路走高。

美国次贷危机导致房价下跌，贷款人手中的房屋资产急剧缩水，有的人根本无法支付高额房贷，只能拒交贷款。次贷公司随即成为直接受害者。即使收回抵押的房产，由于房价走低，房产已资不抵债，进而引发了次贷危机。现在看来，由于次贷危机的涉及面广、原因复杂、作用机制特殊，持续的时间会较长，产生的影响会比较大。有研究报告认为，由于次贷危机导致美国经济将进入增长放缓时期，而房地产市场目前已处于衰退初期阶段，短期难以复苏。

2.3.2 日本挤压房地产泡沫的措施和启示

日本是亚洲先进入发达国家行列的国度，其房地产企业的发展和房地产市场财务风险及其防范研究的培育己日趋理性和规范。日本房地产市场发展到今天这样的情况也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的。日本最大一次房地产泡沫来自于20世纪80年代，当时日本的房地产价格上涨速度飞快，短时期内涨幅巨大，很多投机者利用迅速上扬的股票的账面利润投资房地产，导致房价飙升。在日本当年的房地产热中，最大投机者是财力雄厚的企业，它们在大量资金投入促使商业房地产价格快速抬高的同时，也拉抬了住宅房产的价格。最终，由于日本中央银行升息力度的不断加大，在股市崩溃的同时，楼市的泡沫也同时被挤破。随着投资者大量抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，促使日本的股市和楼市价格在短期内直线下降，跌至低谷。从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。现今日本房市才得以恢复，进入新一轮的增长周期。日本房地产泡沫的破灭给世人很多的警世，其一是市场经济环境下政府如何做好对房地产市场的风险预测和调控，其二是房地产更多的是用于解决人们的居住和生活的产品，而不应过分看重它的投资回报，其三是避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引，动用高利和高额贷款来购买或投资房地产。

2.4 中外房地产发展对比

2.4.1 中外房地产业的发展历史

房地产交易行为早在封建社会就已存在，但交易是分散的、零星的。进入资本主义社会后，工业化、城市化、市场化加快，房地产业逐步成长为国民经济中一个举足轻重的产业。

2.4.2 欧美房地产业的发展历史

18世纪下半叶开始，英、法、德、美等国相继发生工业革命，生产过程机械化、组织管理科学化使城市工业化的速度不断加快，城市经济的规模有史以来第一次超过了农村经济，也吸引越来越多的农民进城打工。轮船、火车和汽车的出现又大大节约了交通时间，农村人口能更便利地城市迁徙，城市人口基数的扩大促进了房地产业的兴起。尤其是二战后，高速公路网络的扩张，进一步加速了欧美国家的城市化进程。

2.4.3 中国房地产业的发展历史

相对欧美，中国房地产业还很年轻。新中国成立初期（1950年—1957年），中国工业化快速推进，但城乡二元的户籍制度阻碍了城市化。“文化大革命”期间，知识青年“上山下乡”运动又使中国城市化开了倒车。1958年-1978年，中国城市化率由17.2%增至17.9%，20年间仅仅增加了0.7%。

作为市场经济意义上的行业，中国（大陆）房地产业起步的标志是1980年邓小平《关于建筑业和住宅问题的谈话》：城镇居民可出售自己的房屋，也可购买别人的房屋；在购房时，可以一次性付款，也可分期付款；在建房时，可单位集体建，也可私人自己建。1990年以来，住房有偿分配、住房市场购买完全取代了福利分房。改革开放后，二、三产业的发展吸纳了亿万农村劳动力，中国城镇居民从1980年的1.9亿增至2010年的6.66亿左右，房地产业日益兴盛起来，城市化率接近50%。

2.4.4 中外房地产业的经营模式

一直以来，房地产实业界对经营模式问题，无意或无暇作认真的研究。实际上，这事关做一个“什么样的企业”。当前，世界上普遍认同的经营模式有两种。

(1) “美国模式”的简要情况

“美国模式”形成于20世纪50年代后期。二战结束后，房地产业广阔的市场空间和丰厚的投资回报吸引了资本的大量进入。20世纪50年代后期，美国房地产市场趋于饱和，房地产企业出于竞争的需要，纷纷调整经营策略，收缩业务半径。

“美国模式”的第一个特点是“专业化”。资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业管理等环节全部独立运作，由不同的公司协调合作，责任、权利、义务分工明晰，是一条横向的价值链。“美国模式”的第二个特点是“以资本为中心”。美国对土地实行市场化供给，而且巨额的土地转让金必须在在短期内支付。所以，美国的房地产企业寻求银行信贷支持的意义不大，主要依托雄厚的自有资金和发达的金融市场。房地产经营的核心是资本运作而非开发营建，REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）等机构投资者才是市场的真正主导者。

(2) “香港模式”的简要情况

“香港模式”的生成有其特定的土壤。香港地域狭小、资源匮乏、人口密度大，呈现典型的城市型经济特征，对外表现为经济高度依赖，对内表现为产业高度垄断，而房地产业最具代表性，香港的房地产市场基本上被长实、新鸿基等大公司瓜分。

“香港模式”的第一个特点是多元化：一是产品多元化，涉及住宅、商场、酒店、写字楼、工业大厦等；二是服务多元化，涉及市场策划、租赁服务、物业管理、房地产信托、基础设施建设等。“香港模式”的第二个特点是“以土地为中心”，在土地买卖、规划设计、建筑施工、市场营销、物业管理等房地产开发的所有环节中，获取土地是盈利的基础——在地域狭小的香港，土地资源十分稀缺。

(3) “美国模式”与“香港模式”的比较

“美国模式”能实现行业的充分竞争与合作，有利于发挥企业的各自专长、控制经营成本。2002年，万通集团主席冯仑提出，中国应由“香港模式”转变成“美国模式”，这一观点得到了内地开发商的热烈响应。万达集团向美国投资基金出让股权，万科集团发行可转债、寻求外资合作、收购南都股权等活动，都反映了土地运营向资本运营转变的趋向。

“香港模式”属于全能型开发，治理结构复杂，财务风险较大，但可以获得多个赢利点，抗击打能力强。目前，“香港模式”在中国大陆是主流，美其名曰“肥水不流外人田”。有意思的是，美国房地产企业也在借鉴“香港模式”，如一向专注的Pulte Homes也在1990年代中期迈出了价值链延伸的步伐，涉足建筑材料生产、地产金融服务等业务。

2.5 中国房地产业的主要问题

中国房地产业主要有哪些问题？笔者粗略归纳为“高、低、热”三大问题。

所谓“高”，就是房价收入比高。房价高本身不是问题，甚至有积极性的一面，如高房价加速了上海中低端制造业的转移，有利于长江三角洲地区形成合理的价值链分工。问题在于房价收入比突破国际警戒线，使很大比例的人群沦为“房奴”，动摇社会稳定的基础。

所谓“低”，就是市场集中度低。中国房地产业“寡头时代”的序幕已经拉开：在一、二线城市的招拍挂中，土地逐渐为大型、品牌地产公司所垄断。但是，中小房地产企业在三、四线城市和小城镇还有生存的空间。目前，中国（大陆）TOP10房地产商的市场占有率接近14%，美国TOP10房地产商的市场占有率约25%，而日本Sekisui House（积水物产）一家房地产企业的市场占有率就接近30%。

所谓“热”，就是房地产投资过热。虽然并非每个城市都存在过热，但很多城市的房地产业投资占全社会固定资产投资额、房地产信贷占银行信贷总额的比重都已相当高。房地产业已把包括银行在内的中国经济，绑在了同一条船上。幸运的是，中国金融体系还存在三道防火墙：高储蓄率、人民币非自由兑换、国有商业银行垄断。但随着金融业的扩大开放，防火墙的抵御能力越来越小。

2.6 对中国房地产业发展的建议

房地产业事关国民经济发展，事关最基本的人权——居住权，兼有经济与政治意义。如何提高中国房地产业行业的健康指数？根据我国的国情和国外房地产行业的发展经验，在此提出六点陋见。

一是要重视公平，双轨运营。提倡住房保障体系与商品房市场双轨运营，是因为市场机制存在“能力真空”。商品房市场面对的则是中高收入阶层，促进“居者优其屋”，核心是效率问题。住房保障体系面对的是低收入阶层，保障“居者有其屋”，核心是公平问题。“居者有其屋”并不等于保障所有居者都拥有房产：根据哈佛大学的研究，要维持一个地区的活力，租房和买房的比例各为50%时最佳。当前，应有计划而非“大跃进”般地增加经济适用房的供应，同时提高廉租房的优惠水平，确保弱势群体有房住。

二是要鼓励流通，限制持有。当前，二手房市场的发展远远滞后于一手房市场。要减少二手房流通环节和税费成本，从而盘活二手房市场的存量，扩大房地产市场供应总量。同时，要加快房地产交易所的全国联网，并通过税收的杠杆作用，逼出闲置的存量房，缓解供求矛盾，同时也减轻经济适用房建设的压力，减轻地方政府的债务负担。

三是要提倡节约，遏制奢侈。中国人多地少，要培育符合国情的住房消费文化，提高土地使用效率：要从规划和审批上，严格限制独立或联排别墅的开发；要发挥税收的杠杆作用，提高豪华公寓、独立或联排别墅等高价房的购房税率。

四是要创新金融，多元投资。要改变中国房地产企业在资金上普遍依赖银行贷款、工程垫资、预售回款的现状，创新房地产金融。要向美国、日本、澳大利亚等国学习，把REITs、保险公司等机构投资者引入房地产市场，构筑多元化的投资体系。这样做可谓“一箭双雕”：既能分散集中于银行的金融风险，又能拓宽房地产企业的融资渠道。

五是要财事对称，增加留成。要改变县级政府财权与事权严重不对称的现状，增加对县级政府的税收留成比例，从体制上缓解地方政府“以地生财”的冲动。

六是要提高门槛，加快整合。应大幅提高市场准入的门槛，把有限的土地、信贷等资源向开发经验足、经济实力强、品牌信誉好的房地产企业倾斜，加快中国房地产行业的并购步伐，加快“减量化、优质化”的进程。实际上，提高房地产业的集中度，也有利于普及国际先进管理理念，有利于推广节能、环保等新技术。

3 影响房地产的因素

3.1 房地产价格

3.1.1 房地产价格的概念

房地产价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，但不一定用货币的形式来偿付。 房地产价格是公平地获得他人的房地产所必须付出的代价，在现今社会它通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。 房地产价格一般包括以下部分：商品房地产的生产成本、商品房地产的流通费用和商品房地产的利润和税金。

3.1.2 房地产价格的种类

房地产价格种类繁多，不同的价格所起到的作用不尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。从价值角度考虑可以分为: (l)市场价格，指房地产交易双方的实际成交价格； (2)理论价格 。理论价格是指房地产的公开市场价值，其含义是预计一宗物业在竞争性的公开市场上于某个时点能够成交的合理价格；(3)评价价格，从市场价格、公开市场价值的内涵中我们不难看出，房地产估价实质上不是评估房地产的价格，而是评估房地产的价值。因此，房地产价格严格说来是房地产价值的评估。

3.2 影响房地产的因素

3.2.1 首先，是中国经济持续快速的增长。

中国经济这几十年时间快速持续地增长是全世界经济发展史上从来没有过的事情，从来没有任何一个经济体以如此高的速度持续增长20多年，经济的增长形成了房地产市场持续强劲的需求。这是构成房价上涨的主要原因。这也是最基本的原因，2007年这一点并没有变化，中国与过去几年一样，仍然保持政治稳定，经济快速发展，没有受到国际恐怖主义威胁，是最安全的国家。在这样的环境和氛围中，大家都在想的是安居乐业，大家的注意力和重点放在购房上。

3.2.2 城市发展战略、城市规划及土地利用规划

城市发展战略、城市规划、土地利用规划对房地产价格都有很大影响，特别是城市规划对用途、建筑高度、容积率等的规定。就规定用途来看，不同用途对土地条件的要求不同;反过来，在土地条件一定的情况下，规定用途对土地价格有着很大的影响，具体表现在两个方面:①就某一块土地而言，它会降低地价;②从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。

影响房价供给方面的主要因素为土地价格指数。说明土地价格上涨是房价上涨最直接的原因。这是容易理解的，也是和日常的实际情况吻合的。房价上涨在于土地供应趋紧引发的土地价格上涨。而“土地财政”加剧了土地价格上涨,在现有的土地“招、拍、挂”、财税等政策制度下,地方政府是最大受益者,通过卖地可以获得巨额利益,客观上刺激卖地冲动。在2010年严厉的房地产调控背景下,国内主要城市房价依然能“不跌反涨”,主要原因之一是地价仍然在涨,各地频频出现新“地王”就是证明。此外,由于存量房地产的高价格使当期取得土地的价格通过竞价的方式快速上涨,并延续高房价-高地价-更高房价的循环。

3.2.3 人民币升值的压力，最终导致人民币资产的重新估值。

在全世界任何地方，无论是美洲还是欧洲；也无论是发达的西欧国家还是还比较贫穷的东欧国家；无论是在和平的城市，还是在战火纷飞的中东，每个地方我都亲眼看到许许多多勤劳的中国人的身影。在跟他们交谈时我感觉到，不管每个人的想法怎么样，但有一点几乎是大家的共识，那就是：人民币升值了，要把自己赚的辛苦钱用各种办法带回国或寄回国，换成人民币或购买人民币的资产来保证资产不贬值。这也是全国房价上涨的原因之一，与股票的上涨有同样的道理。

3.2.4 调节价格

房地产价格政策抽象来看可以分为两类:一类是高价格政策;一类是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格;低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。但值得注意的是，低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下;同理，高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。

3.2.5 特殊政策

最近一些部门的政策导致进入房地产行业的门槛在一步步提高。从2006年以来，一大部分中、小型房地产开发商因为资金紧张、进入门槛高了而一步步在萎缩，这些中小型房地产发展商在市场上的供应量越来越少，2007年更是如此，这并不利于房价的回落，这些市场上的中小公司才真正是市场上房屋降价的主力军，是推动房价走低的主要力量，他们没有品牌，也没有足够的资金实力，只能靠打价格战或用低于同行的价格在市场上倾销。而那些有品牌，有实力的开发商是不会轻易打价格战的。另一条政策就是清算从1994年1月1日以来的土地增值税，这也会使许多没有预提和预交土地增值税的中小型房地产公司和企业在未来几年时间慢慢消亡。这些实际上都会影响市场上房屋的供应量，因为生产的厂家都不存在了，产品就更加无法制造出来，没有房地产商，房子的供应量自然就会减少。

在一些地方建立经济特区，实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施，往往会提高该地区的房地产价格。例如，深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策;中央决定开发开放上海浦东，都曾使这些地方的房地产价格大幅度上涨。

金融政策对房地产的影响

我国房地产开发企业 绝大部分资金来源于银行贷款。这种对银行完全依赖的房地产业发展模式，一方面让房地产市场风险日益集中到商业银行，另一方面很容易通过银行信贷加以膨胀。当房地产泡沫越吹越大时，一国经济面临的系统性风险也就越来越大。在此形势之下，有必要用宏观经济调控来控制房地产业的泡沫成分。

税收政策对房地产的影响

不同的税种、税率及其征收环节，对房地产价格的影响是不同的。可将税收分为房地产开发环节的、房地产交易环节的和房地产保有环节的。另外，考察税收政策对房地产价格的影响，必须注意课税的转嫁问题。如果某种对房地产的课税可以通过某种途径部分或全部地转嫁出去，那么它对房地产价格的影响就小，甚至不起作用。 直接或间接地对保有房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，因而会导致房地产价格低落;相反，降低甚至取消对保有房地产课税，会导致房地产价格上升。

3.2.6 交通管制

某些房地产所处的位置看起来交通便利，但实际上并不便利，这可能是受到了交通管制的影响。对房地产价格有影响的交通管制，主要有严禁某类车辆通行，实行单行道、步行街等。交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。对于某些类型的房地产来讲，实行某种交通管制也许会降低该类房地产的价格，但是对于另一些类型的房地产来讲，实行这种交通管制则可能会提高该类房地产的价格。例如，在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高房地产价格。

3.3 造成房价上涨的原因

3.3.1 消费观念

从中国人的消费观念上来看，中国人过了许多年的苦日子，不愿意消费，更愿意投资。购买房子大多是为了投资，而不是消费。除了房地产和市盈率已经很高的股票市场，中国人没有其他投资的渠道，只能在房子和股票中选择，而在房子和股票中，更多的人还是先选择房子。父母为了让自己的儿女们未来有安全感，首先想到的是给他们准备一套房子，儿女们能有一套房子，成了成家立业的基础，有了房子，老人的心里就踏实了。反过来，儿女们对父母的孝顺也表现在房子上，儿女们也希望自己能有一套房子，把年迈的父母接到城里来，接到自己身边，方便照顾。房子牵挂多少心，房子对很多人的意义已经不只是居住，而是获得生活安全感的重要基础。

3.3.2 房屋供应量

近几年房屋供应量的相对减少也是促使房价上涨的一个因素。从总量上，看房子的供应量在增加，但是比不上市场需求量的增加，比如北京就很有代表性，2006年房子成交面积2288万平方米，比2005年仅仅增长了3.2%，远远比不上销售额和销售均价两位数的增长。前几年，土地出让的减少和银行给房地产行业贷款资金的减少，是导致房屋供应量减少的两大因素。如北京2004年公开出让土地是546万平方米，是当年销售面积的五分之一；2005年公开出让土地433万平方米，也是当年销售面积的五分之一；2006年公开出让土地面积是824万平方米，是当年销售面积的36%。以上数字都是建筑面积，是可比的，并且这些出让土地大部分在三环之外。另外，市场上房屋的供应量是由土地的供应和资金的供应两者共同作用形成的。这几年，不断地增加二手房在流通环节的税收（现在二手房交易的税收已经高达成交额的10%），也进一步导致了二手房供应量的减少和房屋空置率的增加。

3.4 房地产市场及其关联因素变动所造成的影响

3.4.1 对房地产开发商的影响

国家对宏观经济的调控很大程度上都是从银行开始，这对银行依赖很强的房地产业来说，无疑会有很大的影响。贷款利率的上升使房地产开发商面临极大的市场风险。一方面对投资者而言，贷款利率的上升使房地产投资的融资成本提高，这就相当于投资利润的下降。这样很可能导致投资者转移投资方向，或者减少其对房地产的投资。另一方那个面，利率的上升导致民众对房地产的购买力下降，使得房地产市场的有效需求下降，进而引发房地产价格的下跌，导致房地产开发商无法及时回笼资金，使其盈利减少。这样将会使房地产行业开始新一轮的结构改革和调整。

3.4.2 对购房者的影响

对一般购房者而言，他们购房的主要目的是为了改善居住条件的需求，经济的加息无疑会增加其还贷压力，促使某些消费者提前还贷或部分提前还贷。据新浪财经的一项调查显示，有七成左右的被调查者认为央行未来还将继续加息，而央行的连续加息，利率所提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多。对于一些买房投机者而言，持续加息容易导致其兑房价走势的预期，进而改变他们的资金投向。如果他们因为达不到自己的理想收益而退出房地产市场的话，会致使房地产大量的空置，从而引起市场供求关系的变化，导致房价的变动。

3.4.3 对房价的影响

房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力。而购买力的降低必然会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，房价回归理性。

不难看出，国家通过宏观的经济调控，尤其是通过对利率的调控，从很大程度上影响了整个房地产业。宏观经济周期波动和宏观调控政策影响着房地产市场的波动，而房地产市场的波动又影响这国民经济的波动，这三者是紧紧的相互影响的关系。国家不论是从存款准备金率方面还是从汇率方面对经济进行宏观的调控，都会对房地产市场带来积极与消极两方面的影响。

3.4.4 存款准备金率政策

根据经济学原理，上调法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应：当提高存款准备金率时，货币乘数减小，商业银行可运用的资金减少，贷款能力下降，货币流通量相应以一定比率减少。但是据商业银行的数据显示，个人住房贷款并未因房价上涨、加息等因素影响而大幅减少。另一方面，随着房地产企业的资金渠道目益多样化，对银行贷款需求的占比逐步减少，因此通过提高法定准备金率从而使银行减少贷款来间接调控房地产市场可能收效甚微。

（1）积极影响

上调存款准备金率是直接作用于商业银行的政策措施，对减少商业银行的流动性具有立竿见影的政策效果。从这个角度来看，提高存款准备金率 0.5％能够诱发商业银行加大前期房地产调控政策的执行力度，控制房地产开发和消费贷款的增长速度，进而加速和锁定近期以来各种调控政策的政策效率。

（2）消极影响

调整存款准备金率在理论上可以遏制投资过快，但同时也将带来一定的风险。张家鹏指出，就目前国际市场形势来分析，中国和印度的房地产市场属于快速的上升趋势，投资回报率较高，如果央行单方面的减少对房地产企业的贷款，就可能给国际上的一些投资家带来机会，这样欧美大量游资将会大量涌入中国，而房地产作为价值相对稳定的不动产，是投资中收益较大的产业，外资的流入会对楼市起到推波助澜的作用。

3.4.5 汇率调整

人民币的升值意味着我国的经济状况良好，能够创造较多的投资机会，并且有较高的收益。我国人民币汇率的变动将会影响国内金融市场上的资金流动，投资者的投资动机也会随着汇率的变动发生改变。而我国房地产业是一个资金密集型的产业，因此人民币汇率的变动将会我国地产业的发展产生多方面的影响。

（1）对房地产业发展资金的影响

汇率预期的变动将对一国的资本流入与流出产生重要影响。资本在国际间流动的原因有两个：一是获取利益；二是逃避风险。因而汇率的变动会影响资本的流动，特别是短期资本的流动。国外投资者会预期人民币持续升值，大量短期投机性资金将通过各种渠道涌入我国进入房地产业。

（2）对房价的影响

影响房地产价格的两个重要因素的供求与投机，而汇率的变动会对当地产业的供求与投机行为产生直接影响。目前由于人民币存在较强的升值预期．大量的海外热钱通过各种渠道进入国内并将其快速转化为人民币资产，按照资本逐利的本性，他们将推动我国房价的上涨，从而达到获利得目的。

（3）对房地产自身价值的影响

就房地产自身而言，地产的增值会导致房产的增值，房地产自身存在着时间价值。在当前．我国房地产业尤其是大规模开发的高端房产，其销售市场不仅仅是局限于国内还面向国际。因而当人民币汇率发生变化时，对那些高端房产的自身价值就会产生很大的影响，它们的自身价值会因为受到人民币汇率的浮动而发生变化，从而对拥有者会而产生额外的盈利。

4 未来五年趋势预测与分析

4.1 宏观情况

纵观中国房地产发展的状况: 全国房地产市场行业发展情况分析。 房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。

4.2 市场趋势

4.2.1 市场供求不平衡矛盾将继续存在。

近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。

4.2.2 房地产价格将保持上升趋势。

从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：

第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；

第二 近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；

第三 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。

4.3 关注点：新常态下不同城市去化压力更趋分化，房企变革应对市场调整

4.3.1 新常态：房地产市场由高速增长时期进入平稳增长的新常态

展望2015年乃至更长时期，中国房地产市场已经告别过去高速增长的“黄金时代”，经过市场调整后将步入平稳增长的新常态阶段，未来几年房地产市场整体销售规模增速将维持在2%-5%的增长区间。

4.3.2 去库存：消化库存仍是2015年市场主基调，不同城市去化压力显著分化

2014年房地产市场量价下行，库存高企；去库存将继续成为2015年市场的主基调，不同城市去化压力显著分化。北京、上海、广州等城市潜在需求大，适当刺激可迅速消化库存，而深圳和厦门的供应尚显不足，这些城市皆存在量价反弹空间。以苏州、佛山等为代表的二三线城市在明年降息降准、地方加大购房财政补贴或契税减免等政策预期下，市场需求或将逐步入市，库存经过一定时间的消化后有望恢复至合理水平。呼和浩特等城市早期开发力度较大但需求相对不足，库存去化压力显著。以鄂尔多斯、营口为代表的三四线城市房地产市场面临较严重的系统性风险。

4.3.3 谋变革：房企面临变革压力，深度挖掘客户价值、整合多维资源应对市场调整

展望未来，房地产行业将加快市场化转型步伐，增长速度回归理性平稳。房企来自住宅开发业务的利润将持续受到挤压，需要根据自身业务特点和资源积累状况积极进行变革调整。对于大型品牌房企而言，其得益于早期的资产积累和市场地位，在未来市场中仍有较强的发展优势，可围绕广泛的客户基础深化业务、产品及服务的深层次挖掘，夯实长期稳定增长的基础。对于中等规模的企业来说，须更好的围绕住房消费市场日益多元化的需求，找准自身定位，通过技术化、专业化、精细化发展提升品牌影响力并铸就核心竞争力。

4.4 展望未来五年

中国房地产发展的现状不得不让我们深思,同样的许多专家也对中国房地产发展的现状担忧,一方面是高房价和购买力之间的矛盾,另一方面是担忧楼市泡沫危机. 从日本房地产泡沫产生的原因方面来分析，导致中国房地产市场发展过热的情况和日本20世纪80年代的一些经济环境极其相似：1.人民币升值。2.城市化进程与房市预期。3.政府在相关管理方面的缺失以及土地制度不健全。中国房地产的发展确实存在过热的现象，但是是否会发生像日本房地产泡沫一样的情况，现在下结论还言之过早。当前，在一线城市和部分二线城市，房地产价格确实存在一些泡沫，但在政府的宏观调控决策之下，泡沫膨胀的可能性较小。中国和日本20世纪末期的现象有某些相似之处，吸取日本的经验教训对于我们解决房地产市场过热的问题是必要的。

在房价上涨的大潮中,终于迎来了普通大众期盼的事情.近期，据调查北京、上海、杭州、武汉等地的“地王”项目发现，这些地区的“地王”或“自增”总建筑面积，以降低每平方米建筑面积的土地成本；或者延迟动工和拉长开发销售周期，多幅去年出让的开发用地，截至今年仍未开工。部分项目即使已进入开发期，也迟迟未上市。多位专家和业内人士分析认为，在房地产调控大背景下，今年一线城市的住宅地块出让频频流拍、底价成交等情况属情理之中。由于今年商业地产火爆、保障房建设推进等因素，全年的土地出让金额并不会特别低。但随着今后调控的进一步深化，底价成交可能成为趋势.

总而言之，中国房价“跳水”大幕已经拉开，而国家不可能如某些官员所言去动摇“坚定不移地搞好房地产调控”之政令，也不会像某些商用专家和房地产开发商等既得利益者所期望让“住房价格保持稳定”。房价开始下跌对我们购房者的确是一件好事,但是房价的过度下降会不会对中国整体经济照成影响,也是我们应该深思的问题.解决房地产问题不应该只从价格入手, 要集中各方面的智慧，寻求全方位的均衡。

不管房价的走势如何,购房者最需要的就是合理和可承受。我们都希望国家的调控措施可以真正的解决房价虚高。不仅让房地产事业健康稳定合理的发展,而且给购房者一个可承受的购买期望，实现真正的均衡发展。

结 论

中国房地产业的未来还有巨大的发展空间，这包含着政治的、经济的、文化的、市场的以及其他多方面的正面支持因素。同时，我们又必须看到在这个行业里确实还存在着不少问题，诸如——地价过高、房价过高、投资过热、结构失衡、房型偏大、耗能过高、调控效果欠佳、“一刀切”政策、土地产出率低以及弱势群体意见大等等。 要从根本上解决房地产业当前存在的问题，不应该对这个行业进行限制乃至压制，而需要通过正确政策进行良好的疏导，比如——因地制宜制定政策，适当加大土地供应量，鼓励“四节一环保”，加强规划设计，增加政策类房屋的开发等等。

其实中国目前房地产市场的这样一种状况，可能是在暗示我们暴风雨已经到来，只是作为既得利益集团和看客们，他们不愿意面对已经变化的社会利益格局或者看不到社会正在发生的深刻变化，这样新的发展趋势和就得发展思路将在一段时间内呈现出一种胶着的状态，当新的执政者坚定了中国经济走转型升级的道路之后，必然会加速旧的体制的溃败与崩盘，这就意味着中国的房地产行业实际上已经处在了发展的十字路口，只有那些为此做出准备的企业才能够成为未来市场的适应者或者领导者，这就是社会内在发展规律的必然。

致 谢

毕业论文暂告收尾，这也意味着我在大学的三年的学习生活既将结束。回首既往，自己一生最宝贵的时光能于这样的校园之中，能在众多学富五车、才华横溢的老师们的熏陶下度过，实是荣幸之极。在这四年的时间里，我在学习上和思想上都受益非浅。这除了自身努力外，与各位老师、同学和朋友的关心、支持和鼓励是分不开的

论文的写作是枯燥艰辛而又富有挑战的。老师的谆谆诱导、同学的出谋划策及家长的支持鼓励，是我坚持完成论文的动力源泉。在此，我特别要感谢我的导师王建老师。从论文的选题、文献的采集、框架的设计、结构的布局到最终的论文定稿，从内容到格式，从标题到标点，她都费尽心血。没有王建老师的辛勤栽培、孜孜教诲，就没有我论文的顺利完成。

感谢本班各位同学，与他们的交流使我受益颇多。最后要感谢我的家人以及我的朋友们对我的理解、支持、鼓励和帮助，正是因为有了他们，我所做的一切才更有意义；也正是因为有了他们，我才有了追求进步的勇气和信心。

时间的仓促及自身专业水平的不足，整篇论文肯定存在尚未发现的缺点和错误。恳请阅读此篇论文的老师、同学，多予指正，不胜感激！

参 考 文 献

[1] 张云、胡新志等：《中国房地产发展与金融导论》，中国金融出版社，2011

[2] 王崇举等：《小城镇产业优化决策分析与应用》，科学出版社，2011

[3] 李铃：《房地产开发与经营》，中国人民大学出版社，2006

论中国房地产未来五年的发展趋势