泰州罗兰金都购物公园销售说辞

一、项目概况

罗兰金都购物公园项目，是泰州罗兰金都购物公园有限公司与香港公司共同投资兴建，是一个多功能、多元素的纯商业综合体。它是由我们泰州人牵头打造的国内第一个主题性购物公园，区别于国内以往的一些城市综合体。主要体现为这样几点创新：商业与旅游娱乐结合创新，融五大业态与“百货天地、休闲天地、娱乐天地、食宿天地、旅游天地、观光天地、健身天地、社交天地、水韵天地和时尚天地”等十大元素为一体。经营理念创新，根据“统一规划、统一设计、统一招商、统一管理、综合经营”的商业运营理念，将生态和商业、公园和购物完美组合。生态文化创新，以自然清新的罗兰花、中西合璧的龙舞九天和世界著名的威尼斯水城文化等等作为核心理念，全方位展现罗兰金都宏丽国度，打造出一个可以COPY（可以复制）的生态主题项目。

项目用地面积95亩，建筑面积超20万平米，总投资约28亿元。作为2012年政府十大重点工程之一，是罗兰金都购物公园有限公司遵照城市“西优”规划，在西部新城核心区域，首先打造的最高建筑为98.8米的一座地标性建筑。

二、项目业态功能具体介绍

1、五星级温泉酒店、餐饮

罗兰金陵饭店是西城区唯一的五星级温泉酒店，总投资达5.5亿元，合作商家为南京金陵饭店。

它位于项目西北区域，建筑面积近80000平米。其中以商务会议、旅游休闲、住宿等功能为主的主楼高21层。在整体风格上，从九龙福地文化出发，突破国内传统设计模式，采用前后对开大门、双观光电梯、三个华丽大堂等独特的人文设计，全力打造罗兰独特蝙蝠简欧风格。让您置身罗兰，如同置身迪拜，处处有景。

罗兰客房总数多达350间（套），均为朝南阳光房，24小时提供温泉帝王之浴，独创超大空间60平米标间及160平米总统套房……沿袭南京金陵的奢华至尊，融入罗兰金陵独有的贵气、精致与舒适，为您提供一卡通个性化的“家外之家”。

餐饮宴会中心，荟萃环球美食，由5个主题风格的宴会大厅组成。另外，罗兰联手全球知名餐饮品牌，倾情打造特色餐饮一条街。（这样，粗略算来）可以容纳8000人同时活动就餐。正餐、大餐、名点、小吃……应有尽有，为您呈现一个行走在舌尖上的罗兰餐饮大世界。

位处酒店裙楼两翼的罗兰婚纱主题馆，是由罗兰金都携手国内多家知名品牌婚纱影楼共同打造。凭借罗兰公园式景观环境，为人们提供购物、婚宴、住宿等一条龙超值服务及超一流摄影风光；依托罗兰球幕宇宙剧场前卫的高科技技术，呈献国际水准的婚庆场地。

2、（罗兰文化生活馆）球幕宇宙剧场、国际影城

罗兰球幕宇宙剧场投资3.2亿，由世界著名设计大师（美国）Steven设计，我公司联手香港电讯盈科和莫高丝路共同承建。

球幕宇宙剧场地处项目东北区域，所在单体建筑面积12907平米，共分三层。一、二两层是银行网点及罗兰精品百货，三层就是罗兰球幕宇宙剧场。4D8K36米的罗兰金都球幕宇宙剧场，220座国际标准配置，运营面积8000平米，它的落成就是一项新的世界吉尼斯纪录创立。这个世界第一座最大、最先进的商业化运作的球幕影院，如同一张熠熠发光的烫金名片，极大地提升了泰州城市国际化形象。

作为罗兰金都购物公园标志性建筑物之一，远远看去，巨大的球幕外形时尚靓丽，宛如一朵紫罗兰花盛开。在这里，我们可以预约全球任何一个地方、任何一个日子、任何一个时段的星空，尽情享受天文科技带来的超前美丽与震撼。在这里，我们可以穿越时空，感受过去与将来，体验品味千年前、五百年后的别样人生。在这里，我们更可以尽情享受世界最前沿超炫刺激的动漫科幻影视、大牌大制作影片带来的视听盛宴。

由于球幕影视观影过于刺激，因此初次体验多控制在20分钟左右休场。为了让更多的人了解这个近似于公益的科技文化项目，我们利用候场和休场时间，打造与此相配套的罗兰会展中心。它的设计和建设更是别出心裁——高耸的玻璃建筑顶层中，室内文化长廊以图片、影像联合展示（企业、城市、科普教育品牌和文化等）；环绕“罗兰花”打造的室外生态展厅（则是以）开放包容（的姿态），诠释罗兰新媒体商业传播平台的新颖性、独特性和创造性。

罗兰国际影城位于项目西南区域，建筑面积5000平米。共打造2D、3D 和D-MAX巨幕（17米超高）等8个超豪华影厅。影院采用目前极为先进的空气循环系统，生态环保，让您身处五星级影院观影，却如同置身大森林氧吧，呼吸自然清新的空气。此区域内另一项重头戏是罗兰动漫电玩城，它集展示、交流、购物、休闲、娱乐为一体，将成为泰州第一家以动漫、电玩为主题的大型特色专业场所，打造出一个永不落幕的电玩动漫嘉年华！

3、奥特莱斯精品城

罗兰奥特莱斯，这座融合了中西文化的花园式奥特莱斯，是由我司联合香港奥特莱斯有限公司共同打造，经营面积40000平米，总投资2.8亿左右。

中国人讲究“方正对称”文化，罗兰奥特莱斯主体便是以四幢退台式三层建筑端坐在项目东片近北区域，并以层层“回字”连廊紧密相连，浑然一体。走进其中，向上看，接天处巨型穹顶覆盖。届时，罗兰“龙舞九天”公益文化展演，便是利用当前世界最先进的光电技术，并辅助各种声音特效、水火喷射特技等，成像投影在穹顶上面。两小时间隔一次，全天候轮演，带给人们超水平、高科技震撼享受。朝下看，流水清澈，异国风情装饰的凤尾船静静地停泊在 “兰之梦”码头边。开船的摇铃一响，一身意大利船夫装束的工作人员，便会哼着动听的歌谣，伴您穿廊桥，过亭台，沿钟楼、教堂、淘米乐园，一路畅游独具风情的罗兰威尼斯水岸街。由此，再一次将罗兰特色的购物观光、旅游休闲巧妙融合，完美回馈每一位走进罗兰的客人。

一样的名品折扣，不一样的罗兰奥特莱斯。除了尽心营造更加优美、非凡的购物环境，罗兰奥特莱斯以“同步欧美、平价奢华、高端大众”作为主要经营宗旨，以自主经营20%国际国内一线品牌为主打，汇集国际知名品牌，组合国内高端品牌，共引进不低于180个品牌1200个种类，全部以低至1-6折价格销售，让消费者真正得到实惠，满意而来、满载而归。

4、儿童智力娱乐城

罗兰淘米儿童智力娱乐城是我公司联手上市公司淘米网和香港设计公司合力打造，建筑面积近10000平，投资约1.5亿元。

让虚拟落地走进现实，采取线上线下互动，罗兰金都充分利用淘米网四亿儿童客户网络基础，将儿童游乐、儿童服饰、儿童用品、儿童食品、儿童智力开发等多个主题融进罗兰淘米城摩尔庄园的设计和建设当中。不做纯商业的娱乐，更不做只有娱乐的商业，罗兰大型室内儿童商业主题乐园的建成，无论是精巧构思、独特设计，还是精美壮观的建筑及先进的商业经营理念等都足以领跑国内同行10年，最多被模仿，却难以被超越。

沿着水岸街，城堡式欧洲风的罗兰淘米儿童城外观新奇亮丽，一下子就能吸引每个孩子迫不及待地要进去探个究竟。里面各式主题屋高低错落，由各种树木、花草、池塘、玩偶、雕塑、布艺等布置得华美温馨、童趣十足。这会刚站在麽麽公主房间的窗户口招呼同伴，那会小摩尔们已经不知不觉走到室外的淘乐街了。还有那摩尔剧场的华丽大舞台明明在室内，有一两个贵宾席却怎么搭在了室外的廊桥上……内外穿插、上下呼应、左右缠绕，走走停停、找找玩玩，真正做到“妈妈放心、孩子欢喜”。 在各种趣味互动节目里，孩子们体验、参与，快乐成长。罗兰淘米儿童智力娱乐城瞬间变成了乐淘淘、淘翻天的童梦大世界。

5、罗兰家居生活馆

罗兰家居生活馆由地上地下两大商业板块组成，经营面积近75000平米。一是地上“罗兰花”时尚精品百货及黄金珠宝水岸一条街，经营面积超20000平米。分别以香港知名化妆品、国际国内潮流服饰和英皇珠宝、世界名流钟表、黄金等为主，主要针对中高端客户群体，双主线经营方针联合打造前沿、时尚、新潮的精细化罗兰百货。二是针对中低端客户群体，在地下一层联合打造的大型生鲜超市和罗兰（“艺萝”）主题家居。罗兰负一层共计39000多平米，其中超市12000平米经营面积内销售品项超过2万个品种，以丰富多样、经济实惠的特优产品吸引更多的消费者。

另数万平米的超大罗兰主题家居，无论是装修设计、业种搭配，还是商品组合、经营理念，都一改传统门店经营模式，致力打造平民化商务网络平台，采用情景体验式营销，大大降低采购销售成本，“让穿草鞋的和穿皮鞋的人，一样进来购物，一样满意而归”。

6、便利的交通与超大停车场

罗兰金都购物公园位于西部新城核心，距离泰州CBD （中心商务区）5公里左右，邻近泰州引江河风光带，城市15路、21路、113路等公交车及多条城市大巴直抵本项目。1分钟，至扬泰机场模拟候机楼（汽车新西站）；10分钟，泰州火车站、港口、泰州长江大桥均可直达；15分钟，沿机场大道一路畅行到扬泰机场。328国道紧邻项目北门，平行本项目穿城向扬州方向。向西至京沪高速，向北至江海高速，向东至宁靖盐高速、宁通高速车程都在20分钟以内。另外购物公园自有30辆罗兰大巴，分两条线路全城环行，接送八方客户。

在罗兰，便利的交通优势更体现在停车场的配置安排上。罗兰金都负二层为超大停车场，共设置1876席高标准停车位，让您畅行无阻，购物休闲更舒心。

三、项目三大景观介绍

“在商业中做建筑，在建筑中做风景”，罗兰金都人凭借这种出色的先进商务文化理念，通过参观、学习、借鉴、升华等多种形式，呈现出以龙舞九天、空中花园及威尼斯水岸街等为代表的罗兰三大景观。

1、龙舞九天，华人表情。

罗兰项目所在地九龙一直流传着一个美丽传说。明朝高官储瓘的祖上当年挖掘墓穴得到龙脉，龙潭出水，如苍龙突落九天。储家人在河上造涵洞，筑高桥，让九龙河、九龙桥造福桑梓，乡民收益。泰州地区也是年年风调雨顺，储家后世因此过得十分安逸富足。那个祖辈的孙子储瓘更是才智过人，中得殿试二甲进士第一，官至户部左侍郎。就这样，九龙这块风水宝地被很多达官贵人相中，在此安家置业。时光流转数百年，时至当代，罗兰当家人根据这段历史，历经大量的探寻、走访，决定打造以九龙本土文化为根本的企业品牌文化，罗兰金都最终与九龙结缘。

就这样，罗兰“龙舞九天”项目专邀世界著名声光电展演大师小山正巳根据罗兰九龙文化的脚本，量身设计，由罗兰金都联手香港电讯盈科承建。走进罗兰奥特莱斯精品城，可以看到上空以巨型穹顶覆盖。届时，罗兰“龙舞九天”公益文化展演，便是利用当前世界最先进的光电技术，并辅助各种声音特效、水火喷射特技等，成像投影在穹顶上面。两小时间隔一次，全天候轮演。

激越悠扬的古乐响起，从悠久的大中华文化到家乡泰州城的2100年历史沿革、文化变迁，诸多名人尊客的趣闻轶事一一展现……转眼到了明代，时间被定格在成化年间，随着轰隆一声巨响，咕咕清流如巨龙从九天落下，蜿蜒流淌九里远，九龙河由此得名。储瓘的先人带着家丁、乡民修渠造桥，兴修水利，造福后世。储瓘刻苦攻读，功成名就，成为明成化十大才子之一。时间继续向后推移，现代化文明突飞猛进，九龙福地上出现了一座壮美的建筑群落，让人眼前一亮，神情振奋。合着优美的音乐节拍，炫目的光带打出了一朵朵漂亮的罗兰花，慢慢地，一枚硕大的罗兰LOGO越来越清晰；当你还沉醉在花海当中时，突然一下就电闪雷鸣，活灵活现的九条龙从天而降，有喷火的，有吐水的，张牙舞爪呼啸而来，威武非凡；还没等你反应过来，在一阵阵尖叫声、呼喊声中，清脆的鸟鸣、舒缓的水流声在四周此起彼伏，炫动的光束不停变幻，聚焦、打散，再聚焦，罗兰的小桥流水、空中花园，顾盼相邀的人们都一一逼真呈现……

2、大美环保、空中花园。

走进罗兰金都购物公园，可以说，目光所到之处，处处是美丽的风景。但是与国内很多项目不同的是，罗兰人突破成规，大胆地将风景向空中有机巧妙延伸，让普通的灰白色“沙漠屋顶”变成绿色环保的“生态金顶”，耗巨资打造出了一座生态环保的空中花园。

从罗兰金陵饭店的餐饮附属楼一直环行到罗兰花形的球幕宇宙剧场，所有建筑的屋顶上植树种草、栽培花木，创造春花烂漫、夏荫浓郁、秋色斑斓、冬景苍翠的四季美图，同时建造园林小品、情景雕塑、假山怪石及亭台走廊，形成风景不断、景致奇异的大花园，营造出休闲娱乐、高雅舒适的空间，给人们提供一个别样的释放工作压力、排解生活烦恼的优美场所。

逛累了，拉上好友随意找一休闲餐厅坐下小憩，一杯清茶或咖啡，看看风景谈谈人生，真正是乐不思归。时间充裕，更可相约一道去体验体验罗兰特色空中温泉——无论是露天泳池大PATY，还是温馨一家亲、私密情侣会，都可以尽情享受温泉沙龙带来的至尊服务。

入夜，登高倚栏，八方尽收眼底。空中花园灯火通明，五彩光影倒映在威尼斯水岸街的流水里，静静流淌。两岸的大多数传统商铺已经打烊，劲爆的主题酒吧、文艺范儿十足的情景吧里，不夜的神话依旧在延续。

3、风情浪漫 威尼斯水岸街。

水为财，更是生命之源。威尼斯水岸街灵动的水景为罗兰整个商业街区注入了勃勃生机。

在环境营造过程中，威尼斯水岸街有机结合西方的开放式商业布置与中国园林迂回的造景方法，充分利用业态布局，将黄金珠宝店、名贵钟表坊、特色餐饮小吃点、各色主题小商铺及部分儿童淘米娱乐设施装备穿插安置在水街两岸。把普通的购物、旅游、休闲、餐饮、娱乐与亲水文化自然衔接起来。

泛舟顺流前行，一路沿河看景：林立的商铺里，商品琳琅满目，客人络绎不绝；驳岸边、吊桥上，爱美的姑娘小伙们不停地摆着姿势，咔嚓咔嚓拍个不停，好像要把所有的景色都带回家。

蜿蜒的水巷，流动的清波，因为拥有精致独特的罗兰威尼斯水街，罗兰金都，好像一个掩映园林之中、漂浮碧波之上浪漫的梦，诗情画意久久挥之不去。

四、项目6个唯一性

1、地产开发为基础，商业运营为目的

①一切围绕着商业转

泰州不缺乏商业综合体，但缺乏以商业运营为最终目的的商业综合体。在中国的商业地产项目中占据主导地位的是项目开发建设和销售，这仅仅是商业运营的开始，或者说是基础。

罗兰金都购物公园一切围绕着商业转，从开发伊始就不以开发销售盈利为目的，而是以商业运营为己任，在开发建设阶段认真研究项目的规划和布局，让项目的每一个细节都符合投资者和商家的要求。

②规划决定前景

罗兰金都购物公园的目的不仅仅是将项目开发出来并销售出去，而是在前期深入研习业态布局等，光设计图纸就易稿百次以上，而这所做的一切都是为后期的商业运营、管理打好基础。

中国商业地产开发商普遍受李嘉诚“地段论”的影响，将地段的好坏作为项目成功的唯一标准，不顾城市总体规划，最终导致项目后程乏力。罗兰金都购物公园除了参考项目本身的各项指标外，还充分考虑了城市的总体规划，为项目长期、稳定发展和经营奠定基础。

③运营商按业态分工

中国商业地产运营商不仅没有实现业态细分，很多甚至半路出家，要么出身于住宅物业开发，要么出身于纯粹的商业，同时带有很强的住宅开发痕迹。商业与地产严重分离，加之业态细分化程度不高，导致商业地产很难实现相对完善的规划、设计和长期、稳定的经营。

罗兰金都购物公园成立专业的商业运营公司，实现“业态化大分工”，每一种业态都有专业的部门进行管理，这些专业部门拥有丰富的招商和管理经验。同时罗兰金都购物公园还投入巨额资金建设诸多公益项目以提升项目的可持续发展性及城市品位，例如全球第一的4D8K宇宙球幕剧场、中国罕见的龙舞九天文化广场和儿童淘米城等。

2、提升现在，着眼未来

①三分天下，悦上西楼

根据市场发展规律，一个成熟的商业圈结构，都有一个至两个龙头商业企业带动整个商圈的发展，在其中起到带头与表率的作用，例如坡子街商圈拥有金鹰、泰州一百、财富广场等商业中心，城南周山河商圈逐步崛起，华润万象城将成为该商业集群的领军者，随着城西新城改造、汽车西站改建、飞机场通航、新能源产业园的发展，城西商圈也正在崛起，而罗兰金都购物公园将成为城西商业的核心和代表。

泰州未来将呈现“老城区商圈”、“城南商圈”、“城西商圈”三分天下的局面，随着新城商圈的崛起，老城商圈的核心地位正在逐渐减弱，而城南周山河商圈未见雏形，华润万象城的入驻也迟迟未定，只有城西罗兰金都建设如火如荼，因而城西商圈在未来将占据泰州商圈核心地位。

②苏中首席商业旅游目的地

泰州现有所谓城市综合体，承载更多的是购物功能，在休闲娱乐领域并未太多涉及，更缺乏主题文化的导入，这种单一的“纯购物”模式已经让消费者出现审美疲劳，甚至乏味。

罗兰金都购物公园首创苏中购物公园商业运营模式，首次将“公园文化”引入到商业中，提出“LIFEHUB”（生活站）的概念，以景观、文化为主诉求，强调消费过程和享受过程的统一，物质精神双满足。在满足客户物质需求的基础上，提高精神消费，例如着重金打造的“4D8K宇宙球幕剧场”同步宇宙天体，客户可以随时穿梭时光，变换空间观摩宇宙天体状况；“龙舞九天文化广场”利用当今世界最先进的声光电技术呈现九龙前年文化；威尼斯水岸街第一次将水文化大规模融入商业中，这将引导未来商业的发展趋势；空中花园更是在苏中首次将温泉引入空中，形成空中温泉沙龙。

③大商圈大商业，汽车家族生活站

罗兰金都购物公园是一个集“购物、休闲、娱乐、商务”为一体的大型商业综合体。但项目不仅仅以购物为核心，而是以“公园主题”及“商业旅游”为定位，旅游、观光、休闲综合优质景点加之平价奢华的商业理念，让项目的影响力不仅是泰州海陵区，更将影响项目周边五十公里以内的有车一族的消费和生活行为。

3、产品功能和产品品牌全面领先

①全面领先的经营开发理念

购物公园的经营开发理念不仅在泰州具有唯一性，在整个苏中也拥有前瞻性。罗兰金都购物公园突破以“购物”为商业地产开发核心的局面，将公园的概念引入商业中，将购物和休闲紧密相连。同时，项目更在“公园”的概念上做出升华，以“商业旅游为目的”，打造全新的购物观念和消费行为，改变泰州消费者购物理念和习惯。

②规划设计十年独尊，二十年称雄

罗兰金都购物公园五大业态产品设计不仅领先苏中十年，超越现有的综合体开发水平，领跑市场，部分业态在全国也是独一无二。例如：罗兰五星级温泉酒店24小时温泉供应、客房全朝南设计、能够容纳8000余人的超级宴会大厅等；奥特莱斯购物中心更是荟萃国内外近300个一线品牌，以平价奢华为经营宗旨，打造苏中真正的奥特莱斯名品折扣中心；儿童淘米城是中国首家室内儿童娱乐天地，集儿童休闲、娱乐、智力开发于一体；36米4D8K宇宙球幕创下吉尼斯纪录，建成后将成为世界最大的球幕影视剧场；罗兰家居生活馆引入国内大型超市，填补西部新城超市空白。

③强盛的品牌阵营

罗兰金都购物公园不仅在产品理念和规划上遥遥领先，更拥有强大的品牌商支撑业态发展。南京金陵饭店作为世界酒店百强企业，拥有丰富的管理和经验，加上中科院勘探的-1200米温泉，更进一步提升酒店的品质和品牌；奥特莱斯作为世界名品巨头，在名品折扣领域拥有极高的品牌知名度，罗兰金都购物公园与香港奥特莱斯联手，打造华中真正的奥特莱斯；上市公司淘米网旗下产品摩尔庄园家喻户晓，此次合作将线上虚拟世界完美移植到现实世界；与香港电讯盈科携手合作的宇宙球幕剧场更将打破世界吉尼斯纪录。

4、形象与价值完美融合

①纯欧式建筑形态

罗兰金都购物公园打破中国综合体简单的框架结构，引入复杂的欧洲建筑形态，打造商业地产中的欧洲城。项目不仅采用欧洲建筑风格，同时外立面全部采用昂贵的石材，打造独一无二的皇家气质，从而与九龙千年文化相融合。

②全铺面奢华装修

罗兰金都购物公园首创商铺全铺面奢华装修，这不仅提高了商铺的价值，同时提升项目整体形象，在城西形成一道美丽的风景线。

5、百宜艺术，生活品质

龙舞九天、威尼斯水岸街、空中温泉沙龙，每一个都独具特色，加之商业地产中罕见的21%的绿化率，旅游休闲地产的先驱者和主导者。

龙舞九天：邀请日本声光电大师小三正巳按照九龙文化设计的球形穹顶，将文化和艺术与广场结合起来，重新定义泰州广场文化概念。

威尼斯水岸街：水文化一直是商业地产所缺乏的，不说中国，至少在泰州所有商业综合体中没有一家拥有水岸街，更多的商业综合体承载的是购物功能，而项目更看重后期的旅游休闲文化。

空中温泉沙龙：将绿色引入空中不难，困难的是将温泉引入空中，这不仅是一种新的文化体验，更是一项伟大的创举。

6、百变空间，价值翻番

罗兰金都购物公园商铺打破市面上普遍的3米层高，更突破少数商铺5米挑高，全部采用9米层高，真正做到买一得二，最大限度开发商铺空间价值。

五、促销策略

1、价格策略

1万抵3万，2万元房款，1万元消费券，总体优惠幅度控制在1%-3%

在前期蓄客期间采用1万抵3万优惠政策，缴纳一万元可以获得3万元，其中2万元直接抵充房款，另外1万元作为购物公园消费券，即罗兰金都购物公园开业后，可凭此券到指定业态或商场消费1万元。

2、即买即返策略

最大程度缩减投资回报周期，给与客户投资信心，促进销售，同时以该策略和折扣策略提高一次性付款及按揭。客户交清全部房款后，。

客户在一次性缴纳房款后或按揭客户缴纳首付、办理按揭后，立即返三年租金；并和商业公司签订20年返祖协议。返祖协议中确定租金返还方式及返还金额，暂以季度为单位，提前返还。

120910-罗兰金都购物公园销售说辞