中国高房价分析

最近一部《房奴》电视剧播放的火热，这不仅是电视剧里特例，现如今在生活中越来越多的购房者加入到房奴的大军中，中国式房奴也随之变成近年来人们最关注的话题。“房奴”意思为房屋的奴隶，是指城镇居民抵押贷款购房，在生命黄金时期中的约20年到30年，每年用占可支配收入的30%至50%甚至更高的比例偿还贷款本息。因为还贷，造成居民家庭生活的长期压力，使得家庭生活质量下降，甚至让人感到奴役般的压抑。中国的房奴，他们大多数是年轻人，他们需要有自己的梦想，需要有自己的生活，需要有自己的空间，但如果房子左右了年轻人思想及生活，房子成为他们终其一生为之奋斗的目标，我们不得不考虑，未来除了房子，国人还拥有什么！

目前，我国大多数城市，房价收入比及房价与家庭年收入之比都超过了十倍，甚至一些大城市超过了二十，而国际标准一般为3-6倍。由此可见，我国房价严重偏高，已经大大超出了正常工薪阶层及普通大众的承受能力。普通居民百姓掏空一生积蓄也深感一房难求。以武汉为例，10年来，武汉房价从2003年初的2226元每平方米涨到2012年7748元每平方米，然而2012年武汉市城市居民 人均可支配收入27061元，按照目前的平均房价，以购买一套90平方米的房子为例，需要不吃不喝至少26年。

高房价不仅导致普通老百姓买不起房，还导致其他方面的问题。高房价是贫富两极分化越来越严重，让共同富裕变得更加艰难。对于低收入群体，光是住房就消耗了他们数十年的收入，很难再有精力进行其它的投资，而高收入群体，住房不仅不会成为他们的负担，反而成为了他们的炒作对象，用 资金购买几套住房从而谋取中间升值的差价。高房价会使过多的资源流向地产部门从而造成其他行业资源不足，供给下降，造成物价上涨，引发通货膨胀。过高的房价使民众把大量的积蓄投入住房，很难有精力进行其他的消费，从而使民众的生活水平提高缓慢。高房价给住房居民带来危害，造成社会的不稳定，是中国内需难以拉动，阻碍经济的发展。不断上涨的房价使房屋需求增加，大量的征用土地就要对城区住房进行拆迁，导致资源浪费也加剧土地的资源的稀缺。房地产市场的活跃将带动建筑、冶金、建材、运输和金融相关产业的快速发展，从而产生经济泡沫，蕴含危机。

房价关系每一个中国人的切身利益，究竟是什么原因影响了我国的房价？我认为中国高房价的背后主要有以下几方面原因。

其一，高房价的根本原因是住房供求关系。根据经济学理论，供求关系是影响商品价格的决定性因素。房价居高不下，从根本上说是因为供求关系，即现有住房远远不能满足我国广大居民的居住要求。从2001年到2011城镇化率提高了13.46个百分点，新增城镇人口约2亿余人，这部分人口的住房需求是个庞大的数字，假设人均住房面积为30平方米，那么2亿人口的住房需求量将达到60亿平方米，而据国家的统计局数据显示，这十年间我国商品住宅竣工面积累计仅为43亿平方米，缺口达17亿平方米，这还不包括城市居民改善住房的需求，这也就很好的解释了为何此十年间我国房地产市场总体上处于供不应求，房价快速上涨的根本原因。中国处于城市化的经济发展和经济起飞阶段，形成了比较快的自住购房需求，房改使自住需求大幅度上升，投资方式偏少导致居民对住房投资增加，，国内外住房投机行为使得投机需求明显增加，这些都导致了中国房地产市场自住需求、投资需求和投机需求过于旺盛。房地产供给作为市场均衡的重要因素，不仅供给的总量偏低，而且其结构也不均衡，这些都导致了房地产市场有效供给严重不足。因此中国房价过高是由于有效需求远大于有效供给造成的，供不应求的局面以及供求 关系的严重脱节，使得中国房地产价格上涨过快。

其二，政府对高房价起了推波助澜的作用。在中国，政府是土地的所有者，同时它也是房地产市场的管理者。所以，它是我国房地产市场的主导力量。但是政府没有充分的发挥“看不见的手”的调控作用，相关的法律法规不够健全，房地产的市场秩序没有合理的规范，使得目前房地产市场出现了混乱现象。地方政府没有很好的完成中央政府的规定。中央颁布的各项法律政策无法得到有效的落实。造成这一现象的根源还是利益二字。从1994年至今，土地出让金不再上缴中央财政。从此，土地出让金收入成为地方政府预算外收入的主要来源。这也让房地产行业在最短的时间内，成为地方经济发展的支柱性产业，成为地方政绩的见效最快、最明显的一种“载体”之一。地方政府为了各自的利益，使得城市土地收益大部分由政府和土地使用者获得。地方政府和房地产开发商一起操纵市场，为了共同的利益，合作炒作房地产市场，使得房价一涨再涨。还有一些政府官员为了个人的利益，以一些违法的手段圈占土地，然后再以降低价格等一些措施吸引投资，谋求个人的利益。目前，我国的房地产已经成为了国民经济的支柱产业，所以，政府的政策必然会引导房地产继续稳定的发展。地方政府更是为了利益，发布了一些促进房价上涨的政策。地方政府这么做的原因很简单，因为房地产市场的发展，可以带动当地经济发展的平均水平，可以提升他的政绩考核等等。

其三，投机者和高收入群体的炒房行为。近年来房价的飞速上涨，许多人看到了中间利益的获取渠道，那就是炒房。这几年，价格翻了几翻的住房并不少见，这中间的利益就不是个小数目。如此轻松的赚钱方法，必然会使得绝大多数的富有群众眼红。这就导致了许多人购买了多套住房。价格，是由需求供给决定的，炒房行为使得供给不变，但是需求提高，因此，价格上涨时必然的。

其四，银行信贷力度方面的原因。房地产投资需要大量资金，其中开发商大部分资金的来源，那就是银行信贷。多数人在购买房屋时也需要银行信贷的支持。由于房地产业的贷款收益和安全性都是比较好的，所以目前，银行信贷对房地产行业的发展持支持态度。在继续实施积极的财政政策和宽松的货币政策的前提下，房地产的信贷力度仍然会保持一定程度的增长，从而继续推动房地产业的发展，导致房价的提升。如果没有商业银行的信贷支持，房地产价格似乎很难达到现在的高度。通过银行，购买者获得了“财务杠杆”：首付20-30%即可获得房产的全部收益；开发商也可凭借35%的自有资本即可完成整个项目。住房公积金制度、20-30年房贷、7-8成按揭额度等金融政策催发了中国居民有效的释放自己的住房需求。

其五，中国的投资渠道过窄、投资品种单一、投资市场部规范、相关制度不健全，导致大量民间资本涌向楼市，从而在很大程度上推高房价。人们的买涨不买跌的消费心理这就导致了,房价越高,就越有人买.如果房价一直涨的话,买的人就会越多。同时建筑材料上涨和成本的提高也对房价构成直接的影响。

由于过高房价的诸多影响，所以需要采取一些对策来应对它。调控我国房地产市场，要坚持科学发展观，要注重调控政策的协调性、配套性和连续性，以市场调节为主，充分发挥市场机制对资源的配置作用， 促进房地产市场实现供求总量基本平衡、供求结构基本合理、销售价格基本稳定的目标。

其一，保持供求结构的基本平衡。各地政府要增加土地有效供应量，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。对开发商已取得的土地，超过两年没有取得施工许可证的，及时收回土地使用权，并处以闲置土地一年以上的罚款。依法查处非法转让土地使用权的行为。

其二，抑制投资和投机性需求，严厉打击炒房现象，合理征收物业税。对投资性、投机性购房贷款，采用提高贷款利率、降低贷款成数、缩短贷款年限，增加贷款成本，相应降低投资收益率。房屋转售收益收取个人所得税，同时对持有多套住房者征收物业税，从流通领域和保有领域限制其收益。适度限制外国资本投资国内的房地产。针对一些炒房之类的投机者，政府应当首先打压，可以征收房屋空置税。大量的炒房客必然导致高的房屋空置率，导致住房资源的浪费。物业税又称不动产税或固定资产税，它是以房地产的持有作为课税前提，以房地产的价值作为计税依据，让房产的所有者每年缴纳一定的税款。物业税可以加重房地产所有者的负担，尤其是拥有多处住房的富有群体，可以在一定程度上减少房产投资者，而对于特殊群体可以实行减免该税的方法来帮助中低收入阶层。

其三，加大保障性住房建设。目前经济适用房和保障性住房存在着面积小，配套差和交通不便等比较突出的问题。政府应继续加大经济适用房建设的开发力度，建立城市住房保障制度，启动廉租住房工作，对无力买房且经济条件较差、希望租住低租金住房的家庭，完善、落实面向低收入家庭的住房租赁新机制，保障贫困家庭的居住权。

其四，明确各级政府的责任。要加强对地方政府工作的考核和监督检查，建立约谈、巡查和问责制度；对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

其五，建立和完善相关的法律法规。要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系以抑制房价过快上涨。还要建立和完善与房地产相关的法律法规，为住房建设和政策提供必要的法律依据，当前急需制定《住宅法》，规定住房开发的具体要求和行业标准，同时要建立和健全房地产信息发布制度，准确引导转变引导市民住房消费的观念。

住房问题是关系国计民生的大事，让每个家庭都有房可居是任重而道远的。国家要加大保障性住房建设，扩大土地供应量，严厉打击投机、炒房行为，引导居民合理消费，达到维持我国房价稳定，限制房价过快增长的预计效果，让每个居民在可承受的经济范围内都买得起房子，从而过上幸福美满的生活。

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