中国房地产市场相关论文

中国房地产市场相关论文篇一

《中国房地产市场风险分析》

[摘要]在我国房地产市场震荡转型的过程中，部分人士和学者提出了对于我国房地产市场下行风险是否会给宏观经济带来压力的担忧。我们通过从住房抵押贷款中追索权条款的研究，发现我国房地产市场与日本更为类似，而与次贷危机的爆发地美国有着本质区别，我国房地产风险的实际承担者是消费者本人与房地产企业，而提供住房抵押贷款的银行已经较好的隔离了大部分房价波动的风险。在这一意义上我国房地产市场变动不会给金融体系带来过大压力，而只会产生一定的财富转移效应。

[关键词]房地产风险;住房抵押贷款;追索权条款;风险转移

1前言

当前，由于房地产市场调整，部分区域房价出现了一定的波动，给购房者和相关行业及政府部门都带来了较大的压力。同时有专家指责已经购房者采取断供等手段放弃房产以逃避偿还房贷是一种没有契约精神的行为。而在过去，也曾经有报道部分地区有因为房价下行而断供的行为，特别是经历过房地产泡沫的日本和美国，也都有类似的经历。因此，在房价有可能下行的情况下，我们需要从我国房地产具体运行结构以及相关房贷合同条款出发，讨论我国房地产风险的主要承担者，厘清消费者、金融机构和相关行业与政府部门的担忧所在。

2我国房地产抵押贷款合同追索权分析

21住房抵押贷款合同中追索权的国际经验

美国和日本由于经济过热而出现的经济与金融危机中，都有着明显的房地产的身影。因此我们分析我国的房地产市场首先要看这两个发达国家的经历。实际上，美国和日本的房地产市场有着本质的区别。这一区别就是看合同中是否有追索权条款(recourse-clause)，这一条款决定了住房抵押贷款中哪方是受到房价下行风险的主要影响，以美国为例，其在次贷危机爆发之前，由于贷款利率极低，同时美国发达的金融业竞争非常激烈，其往往提供的是非追索权(Non-Recourse)的住房抵押贷款[1]，这一情况下，当房价下行造成房屋实际价值小于贷款余额时，美国购房人往往选择放弃抵押物进行止损，但是由于合同中存在非追索权条款，在购房人放弃抵押物的时候，相关金融机构对购房人的债权即行中止，就是说金融机构只能通过拍卖相关房产获得其之前放出的贷款的清偿，而对于不足额部分不再对购房人享受债权和追索。所以一旦购房人因为房价下行而放弃房产，则银行等金融机构直接承担房价继续下行的损失。

日本则与美国有本质区别，由于多数国家并不像美国一样提供无追索权的住房抵押贷款。其在房地产价格下行的过程中，如果购房人放弃房产，则在相关金融机构拍卖房产之后，由于房产价值低于房贷余额的部分，金融机构还有追索权，其债权依然成立，可以继续向购房者追索。除非购房人作为自然人完全破产，否则银行的债权是永存的。这就使得日本的经济危机形式并不表现在其银行和发放住房贷款的金融机构上。而是反映在普通居民长期偿还房贷的过程中。因此日本经济危机反映的不是美国式的由于大型金融机构受到冲击的突然爆发，而是由于还贷压力造成居民的长期消费低迷。

22我国银行业采取的是有追索权的住房抵押贷款合同

我国银行业在这方面采取了同样的审慎措施。选择的是以追索权形式提供的住房抵押贷款，多数合同文本中都有类似如下的条款“抵押期满，如债务人不能偿还债务本息，又未与乙方达成延期协议的，按法定程序处理抵押房地产，清偿债务本息。处理抵押房地产所得价款不足以偿还债务本息和承担处理费用的，乙方有权另行追索;价款偿还债务本息后有剩余的，乙方应退还给甲方。”这条看似简单的格式条款。就意味着在中国房地产市场上，购房者是不可能通过断供止损的。因为银行在拍卖了购房者抵押给银行的房产之外，其对购房者的债权还是同样存在的，可以继续通过其他司法手段对购房者进行强制执行。在我国当前的情况下，断供者往往是以投资为目的的购房者，其个人资产一般情况下大于其住房抵押贷款不少[2][3]，因此在这种情况下银行并不会由于购房者断供而承担房价下行的风险，而恰恰是购房者会承担由于银行拍卖抵押资产过程中房产这一抵押物过度折价以及断供而产生的信用违约、利息以及相关司法费用和滞纳金[4]。因此购房者才是真正意义上的风险承担者。在我国当前的银行住房抵押合同实务中，银行完全将自身的风险通过追索权条款转移到了住房抵押贷款的借款方身上。自身的金融风险则已经部分转移。

3他国房地产市场变动的启发与意义

31我国金融体系受房地产直接冲击的影响较小

我们通过上面的分析已经可以看出，我国金融体系并不会直接收到多数购房者断供与否的影响，同时由于我国没有自然人破产制度，所以虽然在经济下行期可能出现少数购房者由于断供或者个人资产不足而造成相关贷款无法及时回收造成一定期限内的坏账，但从长期来看，由于其债权的永续性，在购房者收入提升和经济水平回复之后，银行的住房抵押贷款不会出现大规模的损失，也就是意味着在我国不会出现美国次贷危机一样的大型银行和金融机构纷纷倒闭的情况，但存在由于购房者在房价下行的同时依旧承担巨大的还款压力的可能性，一旦出现可支配收入减少的情况，其消费开支也会进一步降低，从而减弱内需。因此这一情况看，除了稳定房地产市场，在关注金融机构与银行业的同时，更重要的继续深化其他行业的改革创新，一方面利用制度创新和科技创新推动相关行业的发展，另一方面也需要改革收入分配机制，确定人民群众在购房还贷的同时有确切的收入能够满足日常消费。由于消费结构出现变化而导致经济波动。

32我国应当明确房地产市场的风险共担

我们可以看到，在我国实际上断供并不会给购房者带来任何好处，由于其住房抵押贷款合同中追索权条款的存在，一旦断供，购房者只是获得了短期内的现金流的便利，但在长期内由于银行债权的存在和相关费用的产生可能产生债台高筑的可能性。在这一意义上来说，也需要银行和相关媒体加强宣传，在保护房地产行业平稳发展的同时，让购房者更为理性的权衡自身的购房决策，避免出现双输的局面。由于我国银行业监管较严，银行风险管控中为了自身的利益所在，往往喜欢在合同设计和权益转移上使得其自身完全规避于风险之外，虽然这保证了在房地产风险期间金融行业的稳定，但也反映出金融行业市场化程度与创新水平不足，不能给购房者在住房贷款上更多的选择，也使得我国住房者和房地产企业独自承受房价波动的风险。作为一个市场化的行业，应该允许金融机构更多的创新，也避免我国购房者承担过分的风险而没有止损手段，从而可能使得我国在经济下行的情况转为日本经济的情况。

33我国银行业应该需要注意企业贷款风险

如上所述，由于追索权条款的存在和银行对于购房者的风险管控，实际上在个人房贷一部分，无论市场如何波动，对金融行业的影响都是有限的，我国并不存在与美国一样的金融危机的基础，但是由于大量银行贷款是以开发商抵押整楼而贷出的，开发商与自然人不同，其债权受到开发商自身资产负债比的影响，同时开发商可以通过自身的破产程序使得银行的相关债权归于消灭。因此这可能会是我国金融行业需要注意的风险来源。需要金融机构审慎对待。

参考文献：

[1]李伟敏美国住房抵押贷款经验对中国的启示[J].经济学情报，1999(5)：51-55

[2]王福林个人住房抵押贷款违约风险影响因素实证研究[D].杭州：浙江大学，2004

[3]陈钊美国住房抵押贷款证券化的现状――兼议我国推行住房抵押贷款证券化的可行性[J].金融研究，2000(3)：129-134

[4]史以贤住房抵押贷款保险若干法律问题研究[J].中国不动产法研究，2010(00)：112-131

[5]郭强房地产企业财务风险防范研究[J].中国市场，2012(22).

[6]冯朝军，王丽娟建立中小型房地产企业战略联盟的机制研究[J].中国市场，2013(32).

[7]马海涛房地产项目投资决策中的主要风险[J].中国市场，2014(20).

中国房地产市场相关论文篇二

《我国房地产市场竞争现状分析》

摘要：阐述了我国房地产业竞争概况，分别从中国房地产企业的价格竞争、品牌竞争、广告竞争和土地所有权的竞争，对我国现阶段的房地产市场竞争现状进行了分析。

关键词：房地产市场;垄断定价;品牌竞争

房地产业在中国是一个高速发展的行业，特别是经过近十多年的发展，中国房地产业已经成为国民经济的基础性产业和支柱性产业。然而，总的来说，我国的房地产市场是个发育不全的市场，房地产市场化程度低，市场供给需求结构不相匹配;房地产价格明显已经超过了普通城市居民的承受能力。那么，房地产市场企业间进行的是一种怎样的竞争，因此。对我国房地产市场竞争方式和状况进行了重新思考很有意义。

一，我国房地产业竞争概况

现阶段，我国房地产市场依然处于火爆状态。就温州最近十年而言，城市化、再城市化进程不断加快，房地产业显现出高速成长的特征，井已初步形成新的消费热点和投资热点。房地产业高速增长的原因主要是：居民消费结构升级，人口城市化快速发展，导致房地产需求迅速增长;房地产业与相关产业的产业链长、关联度高，具有成为支柱产业的潜力，进而拉动区域经济增长。另外，目前很多跨国公司大举进军中国房地产业，使我国的房地产发展商、房地产策划业、代理业、房地产金融保险业不得不面对日益强烈的竞争压力。就温州房地产业发展中还存在一些难题，可以窥见全国目前房地产业的诸多问题亟待解决。

二、我国房地产市场竞争现状分析

1，中国房地产企业的价格竞争

目前，我国的房地产价格明显已经超过了普通城市居民的承受能力，主要原因是由以下几方面：房地产企业的垄断定价、房地产企业的价格歧视、房地产企业的价格串谋。价格竞争的特殊表现形式。因为它们都是企业在价格竞争过程中采取的“特殊”的价格竞争策略。

1)房地产企业的垄断定价。中国房地产企业所处的环境是区域性寡头垄断的市场结构环境，这种环境下的市场竞争是位置相邻的少数几家企业之间的竞争。垄断的积极性为主要表现在：垄断可以实现规模经济。

2)房地产企业的价格歧视。通常来说，我们把价格歧视定义为对购买基本上是同一种商品的不同顾客收取不同的价格。价格歧视的具体做法有很多，主要包括与房地产产品质量、空间格局、销售时间、销售方式以及消费者收入情况相关的几个方面的价格歧视。

3)房地产企业的价格串谋。价格串谋可以弱化竞争。提高寡头企业的市场垄断力量和盈利能力。尽管企业的串谋行为及其均衡存在极大的不稳定性，但是由于中国房地产市场具有独特的市场结构特征，房地产企业之间的价格串谋不仅可能，而且具有相当的稳定性和普遍性。促使房地产企业实行价格串谋的因素主要包括市场结构因素、企业的成本因素、多市场竞争因素等等。

2，房地产品牌竞争

房地产的品牌创立可以减少房产交易中由于信息不充分而带来的不利影响。某种特定的房产品牌一旦形成，就向购房者传达了一种代表特定的房屋质量与管理服务水准的信息，降低了事前(买卖行为发生前)的信息不对称。

行业发展规律决定。当房地产行业发展到一定水平时，行业的竞争也越来越激烈，消费者也趋向成熟，在房地产市场已日益走向买方市场的今天，品牌在消费者购房决策中起的作用越来越重要。其次，外资进入我国房地产市场。中国人世后。欧美大型房地产商也将进驻中国市场，而香港和台湾的投资大大增加。或是参与开发或是直接投资等等，这些都显示了国内企业建立自己的品牌的重要性。

3，广告竞争

目前，我国的房地产开发商在处理现实经济中的信息不对称现象是很常见的，而广告就是其中的一种重要解决手段。广告是企业的一种战略性投资，也是企业的一种竞争战略。广告作为一种竞争战略，是指企业将广告支出作为一种与价格、产出等相同的决策变量，在市场竞争中加以运用，使广告投入产生有利于自己的竞争优势。由于房地产企业之间在广告支出上的竞争行为，广告费用有不断加大的趋势，最终导致各个企业的广告费用超出了它们愿意支付的水平。

4，土地所有权竞争

由于土地资源的稀缺性，在供不应求的情况下，土地所有者就会形成垄断，总量控制能够在一定程度上提高土地的利用效率，但是随着城市化进程的加快和房地产业的发展，对土地资源特别是城市土地的需求飞速增长，总量控制已经无法有效调控城市土地的使用效率，必须对其结构加以控制，特别是针对高档商品住房和写字楼空置率上升，进行结构调整。第一，对于新增的经营性土地使用权主要通过土地批租市场，实行土地出让，并以土地拍卖、公开投标方式取代协议方式。第二，通过立法，明确存量不动产划拨土地使用权的使用期限，根据不同用途和现有财产状况把使用期限确定在20～30年以内。第三，逐步提高存量不动产划拨土地使用权的年租金，使之与批租土地的年地租成本相当。第四，放宽划拨土地使用权进人市场的条件。

三、结语

总之，我国的房地产业正面临着巨大的发展潜力，在中国房地产业在发展过程中，特别是去年的金融危机，出现了一些不和谐的因素和一定的泡沫，对此，相关部门必须对房地产市场进行政府规制，规范房地产企业之间的竞争行为。增强房地产市场的可竞争性，促进房地产市场价格机制的充分形成和有效发挥。使我国的房地产业保持健康快速的发展。

中国房地产市场相关论文