青岛房地产市场
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##房地产市场分析
一、##市居住格局与类型分布至解放前夕，##市的主要居住区大致分为以下三类：一类在观海山、观象山、##山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、##路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式〞的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期，城市“带状〞布局得到有效调整，但改变甚微。九十年代##市实施“跨越式〞大开展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市开展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、效劳结构和各类设施快速开展，该区的购置力大大提高。经济快速开展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心和文化中心等行业和设施的集中将使该地段成为未来居住生活极具吸引力的地方。二、重点投资与建立区域城区投资热点的市南区是##市的政治、经济、商务和文化中心，具有优美的环境资源，集中了##市大局部的写字楼和商务中心，其竣工面积、新开工面积、销售量与销售价格目前都是##市最高的地方。当前该区大局部地区已开发完毕，土地供给量将很少，只有局部旧城改造项目可供开发，土地资源十分稀缺。崂山区是##市高科技园区和旅游度假区，近十年为实施市中心东移的战略，该区已成为全市商务、经济和文化体育的重点区域。2002年该区受市场供给量减少的影响和市场对住宅物业自然环境景观资源的重视程DOC
度增大，市场销售非常热烈，价格飞涨，商品房平均售价达至4990元/平方米，涨幅达34.8%，商品房空置率较上年下降了44%。三、办公写字楼市场状况
2002年中国参加世贸，##市作为沿海开放城市，在吸引外资、促进投资方面具有较大的优势，许多跨国公司如电信、金融、保险业等行业参加，对写字楼特别是高档写字楼的需求越来越旺盛，办公楼的销售面积加大，空置面积大幅减少。受中国参加WTO和申奥成功的影响，商家对办公楼的投资持积极态度，2002年全市办公楼开发投资为5.46亿元，增长88.93%；新开工面积也大幅上升，全市共20.19万平方米，增长了72.7%。从##市办公楼指标数据分析图看出，受国际经济低迷的影响，城市写字楼竣工量和销售量呈逐年下降的趋势。国内商家对办公楼的需求主要表现在租赁方面，2002年全市办公楼出租面积达7.21万平方米，较上年上涨了213.48%。由于出租面积大幅增长，办公楼积压和空置量大幅减少，至2002年底，全市积压办公楼面积共4.17万平方米，比上年减少了5.87万平方米。写字楼市场供给特征：##市写字楼供给区域主要位于市南区的中央商务区，数量到达20—30个，自1992年东部开发建立至2001年总供给面积合计约为50万平方米，集中了全市办公写字楼总量的90%，沿东海路和##路一些市场细分和定位准确的写字楼物业现房租售率在90%以上。外资企业历来是写字楼租赁市场的主力，据统计，近来外资企业租赁成交量占市场总成交量的40%左右，但受全球经济衰退的影响，外资机构开场从顶级写字楼迁入甲级甚至乙级写字DOC
楼；新进入##市的外资机构选择乙级写字楼或商务公寓作为过渡性办公场所的比例增加。写字楼市场供给结构、需求结构、产品结构和客户结构发生了较大的变化，边缘写字楼、个性写字楼、另类写字楼等创新性产品受到市场的热烈反响。其相对较低的价格、灵活多样的付款方式和创新性的办公效劳方式吸引了原为写字楼租赁需求的企业实施转租为购的策略，成为物业的投资者和使用者。四、未来房地产市场开展的总体趋势引用前面局部对城市总体开展和人口迁移趋势的分析，预期##市房地产开发的热点区域将是？而良好的规划开展思路和交通规划将提供充裕的土地资源，抑制土地价格上升过快，因此该局部将答复地理位置上的居住开发趋势、价格和开发特征等多方面的问题。〔1〕未来房地产开发的重要区域分析##市房地产开发地区价格差异很大，各区供给量分布不均衡，市南区和崂山区因为位于或临近中心商业区，具有环境资源优势而倍受开展商和置业者的关注，供给量和销售量都很大。随着市南区和旧城区土地存量的进一步减少，城市开展的空间受到制约，为拓展城市开展空间，抑制因土地存量缺乏而引起的土地价格上涨过快，减低投资者生产经营本钱和居民生活本钱，增大对外来投资者和人才的吸引力，市政府未来的土地开发和供给区域将重点在北部的四方区、李沧区和西部的黄岛区。近期市场将开发的土地集中在市南区的东部、崂山区和浮山后的新区。
2001年政府已作出了城市经济开展重心西移的决定，在比拟长远的未来〔5—8年〕城市开展的重点区域是黄岛区##经济技术开发区，DOC
城市重点根底设施项目、外资企业投资和市内企业外迁的区域都在该区，预期该区域亦将是吸引人口迁移和房地产开发的重点区域。近期〔3—5年〕市南区因为除了旧城改造项目外，大局部土地已经开发完成，市场供给量将相对减少；而崂山区在2000年市内四区土地控制加强时房地产开发投资大举进入该区圈占土地，使该区大局部土地已被开发公司购置〔根据2002年的统计数据，该年度崂山区开发公司购置的土地达158.25万平方米，正在开发的土地为31.23万平方米，待开发的土地面积达236.37万平方米，占整个##市的41%，比市内四区的总量还多〕，因此可以预见在未来2—3年内，崂山区的房地产市场将有大批新盘面世，因为该区域拥有稀缺环境资源，必将使开发的商品房是面向高档消费市场的高端产品，因此该区域将成为高档房地产市场的热点区域。为缩小##市房地产开发南北分布不均和过大的价格差异，政府增大了四方区和李沧区的土地供给量。目前四方区房地产开发的各项指标在四区中仅次于市南区，未来随着308国道和##路的整治美化，四方区房地产市场将升温。在政府土地供给政策的引导下，李沧区的房地产投资将大幅增加，大规模小区开发的项目将增多，在市场消费者心理日趋成熟的情况下，小区开发的完善的配套设施和高素质的楼盘将吸引一局部市场需求。随着政府对旧城区改造的加快，东部地区土地供给量减少，目前开发量较少，开发档次较低，而地段区位又处于中间地带的市北区将逐步受到市场的关注，市场开展前景较为乐观。市北区旧城改造主要位于老城区，新区开发主要集中在浮山后，该片区可DOC
供开发的土地已大局部出让，2—3年内将大量面市。因该片区距离中心市区和高科技园区都较近，房地产开发将可能以中档普通商品房〔3000—5000元/平方米〕开发为主。〔2〕房地产价格预测##市房地产价格已经在高位运行了三四年的时间，价格上涨幅很大，2002年房地产价格X幅在全国排名第三位，与##、##等城市接近。目前市场置业投资存在一定的投机行为，特别是住宅物业二手交易中的二次交易量过高，租赁市场没有同步发育，过多的“炒房〞投机行为和不完善的租售市场使住宅物业存在较大的泡沫隐患。商用物业施工面积近年增长很快，特别是2002年较上年增长了近60%，预计未来2—3年正在施工的商用物业将陆续面世，市场供给迅速增加，而目前该类物业的空置量已占到市场各类型物业空置总量的七成多，市场供需矛盾将非常突出。在这样一个初露非理性端倪的房地产市场中，价格无疑是各方最为关注的问题，以下从多方面分析##市未来房地产价格的走势。 市场供给量和政策：在土地供给缺乏和##市房地产价格上涨过快的情况下，政府将加大房地产开发用地面积的供给量，拓展城市开展空间，并增大经济适用房的开发力度，以调整商品住宅的供给结构，到达平抑房地产价格的目的。而近五年##市房地产开发投资额呈不断上升的趋势，商品房施工面积都大于竣工面积，可以预期随着政府对闲置土地实施严格的罚款和一定期限内无偿收回的政策，目前开发商手中的存量土地和缓慢施工的项目将很快投入开发或加快开发速度，未来2—3年##市房地产供给量将有不断增加的趋势，一定程度上缓解供不应求的局面，同DOC
时从总体上减少价格上涨的幅度。中央房地产贷款方面的实施细那么即将出台，将规
