原创 ：因政府收回土地取得地面建筑物补偿是否缴纳增值税？

2017-05-08

李舟

房地产纳税服务网友情推荐：建筑房地产企业合同控税：22种节税技巧 59个实战案例 欢迎订购！案例：A企业土地因政府规划变更被政府收回，政府同A企业签署土地收回协议，约定给予补偿共计1.2亿元，其中土地补偿8000万元，地面建筑物补偿4000万元。B企业租用村集体土地盖了农贸市场，后该村纳入城中村改造项目，由城改项目投资主体——房地产公司给予B企业进行了地面建筑物补偿5000万元。上述两个案例中，企业取得的补偿款究竟是否需要缴纳增值税呢？一、原营业税规定营改增前，这个问题的界定主要在于两个文件：国家税务总局《关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）第八条第（一）项规定第二款规定：“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。”《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）在上述文件基础上做了更加详细的规定：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。那么关键在于判断两个要点：1、是否属于“纳税人将土地使用权归还土地所有者的行为”第一个案例中A企业将土地使用权交换政府，以土地收回协议为证，属于这种行为。第二个案例中土地不是B企业所有，B企业只拥有地面建筑物所有权（当然由于土地原因未取得建筑物产权证），由于政府收储村集体土地，导致B企业蒙受损失，由实施投资最终实际取得开发用地的房地产公司给予补偿，明显不属于文件规定的“纳税人将土地使用权归还土地所有者行为”。但B企业租赁土地的行为是否属于国税发〔1993〕149号中界定的土地使用人呢？长期以来存在争议。2、是否属于征地补偿款？这里理解的分歧是征地补偿款是否包含建筑物补偿款。由于建筑物同土地实质上不能分离，土地收回必然带来地面建筑物的损毁或拆除，因此我们认为地面建筑物补偿理应属于征地补偿款中的合理组成部分。按照这两个标准判断，在营改增之前，案例中的A企业取得的补偿，包括土地补偿和地面建筑物补偿均属于国税函[2008]277号文件所述情况，免征营业税。案例中的B企业稍有争议，由于土地使用权不是B企业的，因此能不能适用免税条款各地理解不同，实务中我们遭遇的大多数情况下，税务机关比照277号文件做了处理，并未强行按照不动产转让征收补偿款的营业税。 二、营改增后的增值税规定财税（2016）年36号文附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条规定：（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。这个条款明显又回到了国税发〔1993〕149号中的营业税规定，只字不差，只是其中的营业税换成了增值税。但如何理解这句话？如国税函（2008）年277号文那样的解释文件尚未出台，在增值税背景下究竟如何理解土地使用者将土地使用权归还土地所有者呢？我们的看法是仍应遵循营业税文件的两个标准，具体可能遇到的三种情况如下：1、企业将土地使用权交还政府，同政府签署了土地收回协议并取得土地补偿，免征增值税；2、企业将土地使用权交还政府，同政府签署了土地收回协议并同时取得土地补偿和地面建筑物补偿，也应免征增值税；3、企业租赁土地使用并建造地面建筑物，后由于土地被政府收回，给予企业的地面建筑物补偿，也应免征增值税。 三、营改增后实务中的分歧出现但营改增后各地国税对这个问题的理解开始出现重大分歧，典型的如湖北国税，在《湖北省营改增政策执行口径第五辑》中做了如下解答：9、一般纳税人的国有土地使用权被政府收回时，其取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入如何征收增值税？答：纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税。一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）和《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号），一般纳税人的国有土地使用权被政府收回时，其取得的建筑物、构筑物的补偿收入，属于转让不动产的应税行为，应按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；（三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额；（四）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。根据《湖北省地方税务局湖北省国家税务局关于明确营改增后若干业务问题的通知》（鄂地税发〔2016〕117号）的规定：“由于随土地收回的建筑物、构筑物不需要办理过户手续，因此，该类不动产的转让由国税部门负责征收。”这个文件很显然将纳税人在交还土地过程中取得的地面建筑物和构筑物补偿视为不动产转让，要求按照不动产转让的规则缴纳增值税。这种界定代表了一部分税务机关的看法，当然我们认为这是有问题的，补偿收入同不动产转让收入完全不同：不动产转让通常是一种商业交易行为，双方自由交易，约定价款，体现商业意志；而补偿的前提是土地被政府收回，这种收回通常不是企业自愿的，而是政府强制的，企业为了服从大局被迫做出的一种牺牲，严格讲，这压根不能算作一种商业交易。更重要的是,交易是一种所有权的转移，所有权转移的目的是使用或者牟利，而政府补偿是由于要收回土地，地面建筑物和构筑物将被迫损毁，物理形态都无法存在，谈何交易？原营业税时代所制定的免征营业税政策本就是对于企业补偿的一种优惠待遇，现在营改增后上述条件和情况并未发生任何改变，取得建筑物补偿就要比照不动产转让缴纳增值税，不仅不能自圆其说，而且显失公平。因此，在国家税务总局相关补偿收入增值税明细政策未出台前，实务中遇到此类问题，应尽快同税务机关进行沟通，争取按照免税情况处理实施。作者 李舟 来源“李舟财税圈”

原创 ：因政府收回土地取得地面建筑物补偿是否缴纳增值税？