市政府关于实行拆迁工作属地负责制的意见

                                                        徐政发[2007]21号

各县（市）、区人民政府，徐州经济开发区管委会，市各委、办、局（公司），市各直属单位；

    为充分发挥区级政府的组织协调作用，加快推进城市拆迁工作，现就市区实行拆迁属地负责制提出如下意见：

    一、健全机构

    鼓楼、云龙、泉山、九里区人民政府应成立推进拆迁工作领导小组和推进拆迁工作办公室，负责组织、协调和推进本辖区的拆迁工作。

区推进拆迁工作领导小组由区政府主要负责人任组长，区政府分管负责人任副组长，区建设、规划、国土、监察、公安、民政、城管、环保、信访、法制、工商、税务及办事处负责人为小组成员。区推进拆迁工作办公室设在区建设局，配备专职人员，在区推进拆迁工作领导小组的领导下开展工作，并接受市拆迁和国土主管部门的业务指导。

    二、明确职责

   （一）区推进拆迁工作领导小组主要职责：

   1 、负责审查拟定本辖区内拆迁年度计划；

   2 、协调解决拆迁过程中的重大问题；

   3 、依法组织实施行政强制拆迁；

   4 、督促检查拆迁计划落实情况；

   5 、依法查处拆迁过程中的违法、违纪行为。

  （二）区推进拆迁工作办公室主要职责：

   1 、承担市政府投资的市政重点工程拆迁、收储地块拆迁和市政府审定的其他拆迁任务；

   2 、接受拆迁主体委托，做好房屋拆迁许可前的准备工作；

   3、 负责拆迁政策、法规宣传，做好拆迁动员工作；

   4 、负责组织召开协调会，协调拆迁矛盾；

   5、配合做好拆迁的许可听证、裁决听证、行政强制拆迁听证及各类文书的送达等工作；

   6 、配合执行行政强制拆迁和做好强制拆迁善后工作；

   7 、负责处理本辖区内拆迁信访工作，做好被拆迁特困户的安置工作；

   8 、监督辖区内拆迁实施单位的拆迁行为，确保依法拆迁；

   9 、负责辖区内拆迁统计等其他日常工作。

   三、考核奖惩

   市政府每年与区政府签订拆迁目标管理责任状，由市城建重点工程办公室（以下简称市重点办）组织市监察、发改、审计、财政、建设、国土、规划、房管等部门对各区进行单项考核和年终考评，实行业绩考评与经费挂钩及费用包干奖惩制度。

   （一）拆迁成本

    市重点办按照（徐州市市区拆迁补偿安置费用核定程序 》 核定拆迁补偿安置费用，结合以下条款确定拆迁成本：

    1 、市重点办组织市相关部门、评估机构对拆迁项目进行调查、摸底、、估价，审核确定拆迁补偿安置费用。

    2 、市政重点工程拆迁应结合 《 徐州市市政重点工程拆迁补偿安置实施意见 》 有关标准核算补偿安置费用，在此基础上增加 4 %的包干费用；其他项目可根据拆迁难易程度，在拆迁补偿安置费用的基础上增加 5 %—6%的包干费用。

    3 、拆迁服务费：拆迁房屋建筑面积 l 万平方米以上的按20元／平方米标准， 1 万平方米以下的按25元／平方米标准计算。

    4 、房屋拆迁评估服务费按物价部门有关规定的底限执行。

    5 、拆迁工作经费按拆除房屋建筑面积（包括违章房） 10 元／平方米计算。

   （二）奖惩

    1 、奖励标准：动迁期内完成拆迁任务的奖励 30 元／平方米，超出动迁期但仍在包干协议约定期限内完成拆迁任务的奖励15元／平方米。奖励经费由委托人支付。

    2 、超出包干协议约定期限未完成拆迁任务的，除扣徐工作经费外，每推迟一天再扣减包干费用（拆迁补偿安置费用的 4 %一 6 % ）的 1 %。

   （三）验收

    项目拆迁结束后，由市重点办及时组织验收考评、审核结算。

    四、拆迁各方主体必须依法进行房屋拆迁活动。拆迁人申请拆迁许可、拆迁裁决和强制拆迁必须依法进行，确保程序合法、操作规范、资料齐全。

    五、本意见自2007年 3 月 1 日起施行。

       附件：徐州市市区拆迁补偿安置费用核定程序

    一、拆迁项目经市政府初审后，先发函向有关部门预告拆迁事宜，正式审定后，由市城建重点工程办公室及时发函通知市发改、建设、规划、国土、房管、工商、税务、公安等部门及相关区政府暂停一办理规划用地范围内的一切相关手续。

    二、由市城建重点工程办公室牵头，组织市发改、监察、审计、建设、规划、国土、房管等部门及辖区政府进行现场摸底调查。各相一关职能部门应密切配合，各司其职，及时书面确认被拆迁房屋的性质、用途、数量。

    三、市城建重点工程办公室选择三家具有三级以上资质的房地产评估机构进行拆迁预评估，组织召开专家评审会，综合确定预评估价格。

    四、市城建重点工程办公室牵头测算拆迁补偿安置费用，并报市监察、审计部门抽查审核。监察、审计部门抽查率不得低于20%。

    五、抽查审核准确率在 98 %以上的，按照测算费用核定拆迁补偿安置总费用；准确率在 90 %以上的，相应核减拆迁安置补偿费用；准确率在 90 %以下的，需重新丈量测算并追究相关人员的责任。

   六、项目拆迁补偿安置费用确定后半年之内不动迁的，需重新评估测算。

      市政府关于进一步加强城市房屋拆迁管理工作的意见

                             徐政发[2007]22号

各县（市）、区人民政府，徐州经济开发区管委会，市各委、办、局（公司），市各直属单位：

     为进一步加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障城市建设顺利进行，根据国家、省、市有关法规，结合实际，提出如下意见：

      一、规范拆迁管理行为

    （一）城市房屋拆迁工作是一项系统工程，实行属地负责制，各区政府及市发改、建设、规划、对政、国土、房管、物价、民政、公安、工商、税务、城管执法等部门。

应各司其职，密切配合，保障顺利进行。

    （二）拆迁人应根据拆迁预评估报告，按规定向市房屋拆迁主管部门交纳拆迁补偿安置专储资金后方可实施房屋拆迁己城建重点工程、土地储备项目及重大拆迁项目的拆迁补偿安置专储资金不低于 50 ％。市房屋拆迁主管部门负责专项储存专储资金，依照与拆迁人、金融机构签订的协议，设立专门帐号进行监管，同时接受财政部门的监督。拆迁人严格执行协议，保证专储资金的安全。

    （三）拆迁评估机构的选定，按照《江苏省城市房屋拆迁管理条例 》 第十九条的规定执行。

    （四）市拆迁主管部门及房地产评估机构行政主管部门要加强对房屋拆迁实施单位、评估机构的动态监管，实行企业信用档案制度和业绩考核制度。凡因房屋拆迁实施单位、评估机构的过错延长拆迁期限的，一律不得承接新的服务项目，并依法予以严厉查处。

   （五）未经规划行政主管部门批准，擅自将住宅房屋开店改为经营用房的，工商部门不予办理营业执照。

    凡列入旧城改造计划的“棚户区”范围内的房屋，市有关部口原则上不予办理房屋改、扩建，户口迁入及房屋分户等手续。

    拆迁过程中弄虚作假、蓄意骗取拆迁补偿安置资金的，有关部门应当依法查处。

   （六）市拆迁主管部门会同房产、国土等部门组建徐州市房屋拆迁评估鉴定专家委员会，负责市区房屋拆迁评估技术指导、鉴定工作。委员会主要由资深的注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面的专家组成，名单定期公布。房屋拆迁评估报告经鉴定的，其鉴定意见应当作为房屋拆迁行政裁决的依据。

    二、完善拆迁补偿政策

   （一）住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满五年被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人增加补偿金额。徐州市市区具体标准为拆迁房屋评估额的 15 ％。住宅房屋的竣工日期，以建设单位办理竣工验收备案日期为准。

   （二）被拆迁人（含公房承租人）只有一处住房且实际居住，拆迁补偿款达不到最低补偿标准的，经拆迁人在拆迁范围内公示、核准，按照徐州市市区住宅房屋拆迁补偿最低 6 万元标准予以补偿。住宅房屋拆迁补偿最低标准将根据房地产市场的变化进行调整并公布。

   （三）被认定为经济特困（享受城市低保）的被拆迁人，拆迁补偿款低于 6 万元的，可以选择获得最低补偿款6万元后自行解决住房，也可以选择由拆迁人使用拆迁补偿款异地购买成套使用面积不小于国家住宅设计规范规定的最小户型面积标准的房屋予以安置。

   （四）被拆迁人只有一处住房且实际居住，获得的拆迁补偿款低于 8 万元（含 8 万元）的，可以依据 《 徐州市人民政府关于进一步加强经济适用住房建设和管理的意见 》 （徐政发〔 2003 〕 164 号）规定，向市房产管理部门申请购买经济适用住房。

   （五）非住宅房屋拆迁补偿采取货币补偿方式。同时符合下列条件的非住宅房屋，认定为商业营业用房：

    1 、具有合法的商业营业用房批准文件；

    2 、持续按照商业用地纳税。

   商业营业用房采取路线价法或市场比较法评估，不能采取上述方法的，可以采取收益法进行评估；土地性质为出让的，评估时根据土地出让协议剩余使用年限按比例扣除土地出让金增值部分；土地性质为划拨的，评估时按照规定扣除土地出让金增值部分的 4O ％。非营利性的科教、文化、卫生和社会公共福利性公益事业用房以及工交仓储用房采取成本法进行评估。

   （六）住宅房屋改为非住宅房屋使用的，应当提供规划行政主管部门的批准文件，方可按照非住宅房屋补偿；不能提供规划行政主管部门批准文件的，经拆迁人现场核准后，按照以下办法予以评估补偿。

   1 、住宅楼一层（包括平房）改为非住宅房屋使用的

   ( 1 ) 1984 年 1 月 5 日前持有营业执照并实际连续作为非住宅房屋使用的，参照同类非住宅房屋，按照收益法予以评估，依法需扣除土地出让金的，相应扣除土地出让金增值部分的40％。但拆迁补偿款不得超过同类住宅房屋拆迁补偿款的 2 . 5 倍。

   ( 2 ) 1984 年 1 月 5 日后取得营业执照并已持续营业一年以上的，参照同类非住宅房屋，按照收益法子以评估，  依法需扣除土地出让金的，相应扣除土地出让金增值部分的 40％后，按一定比例予以补偿： 1 至 5 年（含本数，下同）为60％ , 6 至 10 年为 70 % , 11 至15年为80％， 16 年以上为90％。但拆迁补偿款不得高于同类住宅房屋拆迁补偿款的 2 倍。

   2 、二层及二层以上住宅房屋改为非住宅房屋使用的，按照住宅房屋予以评估补偿安置。

   3 、住宅房屋改为非住宅房屋使用，被拆迁人要求产权调换安置的，一律按住宅房屋予以安置。

   三、依法实施强制拆迁

   辖区政府及市有关部门要认真履行职责，严格执行《 徐州市城市房屋行政强制拆迁实施办法 》（徐政发〔 2005 〕 77 号），按时完成行政强拆工作。

   市、区两级法院应依照 《 城市房屋拆迁管理条例 》（国务院令第 305 号）积极介入，及时启动司法强拆，充分发挥司法强拆的底线保证作用。

   四、各县（市）、贾汪区人民政府可以参照本意见执行。

   五、本意见自2007年 4 月 1 日起施行。 《 市政府关于印发＜徐州市人民政府关于进一步加强城市房屋拆迁管理工作的意见＞的通知 》（徐政发 〔2004） 64 号）同时废止。徐政发 〔2005 〕 5 号＜市政府关于印发＜徐州市贯彻实施建设部“城市房屋拆迁估价指导意见”若干规定＞和＜徐州市城市房屋拆迁估价技术规定与本意见不一致之处，以本意见为准。

        徐州市市政重点工程拆迁补偿安置实施意见

                                                    徐政发[2007]23号

各县（市）、区人民政府，徐州经济开发区管委会，市各委、办、局（公司），市各直属单位：

  为确保徐州市市区市政重点工程项目的顺利进行，现就拆迁补偿安置提出如下意见：

  一、市区集体土地上房屋拆迁补偿安置

 （一）拆除集体建设用地上非住宅房屋的，补偿安置按照 《 徐州市征用集体土地房屋拆迁管理办法 》 （徐州市人民政府2004年第 98 号令）执行。

 （二）拆除集体建设用地上的住宅房屋，实行定销商品房安置，由市重点办与所在区（县）政府签订项目包干协议，按拆除合法建筑面积 1 : 1 提供房源并按实际安置情况结算。区（县）政府负责做好拆迁、安置、过渡工作，并按时无偿让出土地。

确因特殊情况，经市政府批准，实行产权调换安置的，按拆除合法建筑面积 1300 元／平方米（含市收规费）结算；实行迁建安置的按拆除合法建筑面积 750 元／平方米结算。

  （三）产权调换和迁建安置房的建设，由被拆除房屋所在区（县）政府按照城市规划要求统一组织实施，市各有关部们及时办理相关手续。

  二、市区国有土地上房屋拆迁补偿安置

  （一）拆除国有土地上住宅和私有非住宅房屋的补偿安置执行市政府 78 号令 《 徐州市城市房屋拆迁管理办法 》 及相关配套文件。

  （二）拆除国有、集体企事业单位的房屋，由被拆迁单位的主管部门负责过渡和安置。有条件退后复建和改造的原则上不予补偿，属特困企业的给予 500 元／平方米一次性综合补助；政府免收同等复建面积内市收规费并从速办理手续。所拆除房屋由原产权单位注销房屋产权证和土地使用权证。

对不能退后复建的给予一次性补偿：商业门面房，产权人与使用人同属一人的， A 、 B 、 c 、 D 、 E 类地段补偿标准分别为合法建筑面积每平方米 2200 元、 2000元、 1800 元、 1600元、 1400元；其他非住宅用房合法建筑面积补偿标准， A 、 B 类地段每平方米 1200 元， C 、 D 类地段每平方米 800 元， E 类地段每平方米 650 元；同时注销房屋产权证和土地使用权证。以上补偿费用由被拆迁单位主管部门负责包干使用。拆除违章建筑不予补偿。

  三、因市政重点工程需要迁移的电力、广电、邮电通讯、给排水、供气、供暖、路灯、环卫以及人防工事、树木等，一律由产权单位按照规定时限负责迁建，所需费用自行解决。在期限内施工引起的掘路、临时占地、砍伐树木、渣土清运，一律免交费用。

  四、被拆迁户临时过渡期间，教育部门应当照顾其子女在原拆迁地就近入学，不得加收其他费用。

  五、市政府投资的市政重点工程项目的拆迁，被拆迁单位及其主管部门应当服从建设需要，保证按期搬迁，在拆迁规定的期限内，未达成拆迁协议的，按照先拆迁后处理的原则办理。拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项向公证机关申请办理证据保全。

  六、本意见自发布之日起施行。 《 徐州市 2 003 年市政重点工程拆迁补偿安置实施意见 》 （徐政发 [2003]36 号文件）同时废止。

          徐州市市区定销商品房建设管理暂行办法

                                                          徐政发[2007]24号

  第一条为规范市区定销商品房的建设和管理，维护被拆迁人的合法权益，促进城市拆迁的顺利实施，制定本办法。

  第二条本办法所称定销商品房、是指为妥善安置被拆迁人，由政府主导、市场化建设，以确定的销售价格、套型面积向被拆迁人定向销售的商品住宅。

  第三条市房管部门负责定销商品房的建设和管理工作、市发改、规划、国土、建设、监察、财政、物价等部门按照各自的职责，协同做好相关工作。

  第四条市建设部门根据旧城改造的拆迁计划，编制定销商品房建设计划，列入当年城建重点工程计划，报市政府批准后执行。

  第五条定销商品房按照布局合理、配套完善的要求组织建设。市规划部门根据定销商品房建设计划会同房管、建设、国土部门及各区政府进行选址，确定规划设计条件和规划控制指标。

  第六条定销商品房套型设计以中小套型为主，建筑面积一般为 55 一90平方米。各套型比例由房管部门会同规划部门确定，并在土地出让文件中公布。

  第七条市国土部门可采取限房价竞地价的方式，也可采取限地价竞房价的方式出让定销商品房建设用地。定销商品房的地价和房价，由市土地、价格部门会同房管、建设部门制订，报市政府批准后在土地出让文件中公布。

  第八条竞得土地的开发建设单位应与市房管部门签订房屋建设和销售监管协议，严格按基建程序建设，按期交付使用。

  第九条本市城市规划区内拆迁项目的被拆迁人可以依照本办法通过拆迁人向市建设部门申请购买定销商品房。市建设部门审核后，发放《徐州市市区被拆迁人购买定销商品房凭证》。

  第十条被拆迁人购买定销商品房面积根据被拆迁房屋合法建筑面积确定：

  （一）被拆迁房屋合法建筑面积小于定销商品房套型面积的，可就近向上靠档购买相应套型的定销商品房。

  （二）被拆迁房屋合法建筑面积大于定销商品房最大套型面积的，可购买多套定销商品房，所购买定销商品房的总建筑面积不得超过被拆迁房屋合法建筑面积 20 平方米。被拆迁人购买的定销商品房建筑面积超过被拆迁房屋合法建筑面积的，超出部分按同地段商品房市场价格结算。同地段商品房市场价格由市价格部门会同市建设、房管部门确定。超出部分销售收入税后收益上交市财政专户。

  第十一条被拆迁人在规定的时间内持《 徐州市市区被拆迁人购买定销商品房凭证》办理购房手续。逾期不选房的视作放弃。

  第十二条选购定销商品房应坚持公开、公平、公正的原则，签订拆迁补偿安置协议后按搬家先后顺序依次选购。

  第十三条定销商品房滚动建设，统筹供应，未经市政府批准不得公开向社会销售。定销商品房自交付使用之日起半年后未销售的，余房按销售价格结算同期利息，从财政专户支付，或由政府按销售价格统一采购。

  第十四条市监察部门对定销商品房的建设、选购、销售等过程进行监督。

  第十五条定销商品房建设与管理过程中相关人员应依法办事，廉洁自律，对玩忽职守、徇私舞弊的，由行政监察部门按照有关规定依法处理。

  第十六条本办法自 2 00 7 年 3 月 1 日起施行。

附件 1：

         徐州市市区定销商品房建设实施细则

  为落实 《 徐州市市区定销商品房建设管理暂行办法 》 ，特制定本实施细则。

  一、计划编制

  年度定销商品房建设计划编制由市建设部门根据当年重点工程建设计划测算房屋拆迁量，按拆迁量的60%扣减上一年度定销商品房存有量确定当年建设计划。

  二、用地选址

  市规划部门会同房管、建设、国土部门根据当年重点工程分布和定销商品房年度建设计划综合考虑定销商品房建设用地选址，合理布点。村民原则上在本辖区内安置，城市居民可跨区统筹安置。

  三、手续办理

  市房管部门负责办理定销商品房建设立项等前期手续，并委托规划设计。

  四、价格确定

  1 、市物价部门会同房管、建设、国土部门依据定销商品房所在区域同等类型普通商品房市场价格，按15－20 ％的优惠幅度确定定销商品房价格，同时明确建设标准及室内配套设施。

  2 、定销商品房用地出让底价由市国土部门会同物价、房管、建设部门按照定销商品房限定价和 5 一 8 ％的开发利润核定。

  3 、规划、设计、监理等费用纳入建设成本。

  五、土地出让

  1、定销商品房建设用地出让采取“双竞、双限”的方式确定。一般按“限房价竞地价”方式进行，少数地块经市建设、国土部门同意，也可按“限地价竞房价”方式进行。

  2 、定销商品房建设用地竞得人在与市国土部门签订出让协议的同时，必须与市房管部门签定定销商品房建设和房屋销售监管协议。

  3 、市房管部门办理的立项、规划、设计等前期手续一并转移给竞得人。

  六、工程建设

  1 、定销商品房建设必须按市房管部门确定的规划设计与单体平面设计方案实施。

  2、 定销商品房建设应由市房管部门招标选定监理单位。

  3 、明确定销商品房的竣工交付日期和提前、推后的奖罚标准。

  4 、定销商品房应确保主体工程质量优良。

  5 、以上要求在土地出让文件中一并明确。

  七、验收结算

  定销商品房竣工后，由市房管部门组织竣工验收，合格后方可办理竣工结算。

附件 2

            徐州市市区定销商品房申购程序

  为落实《徐州市市区定销商品房建设管理暂行办法 》 ，特制定本申购程序。

  一、使用申请

  拆迁人需要定销商品房的，向市建设部门提出书面申请，填写 《 徐州市市区申请定销商品房审核意见表 》 。经市建设部门审核后，对符合条件的，拟定定销商品房的数量及地点，报经市政府批准后，签发 《 徐州市市区定销商品房供应意见书 》 。

  二、现场公示

  拆迁人应根据 《 徐州市市区定销商品房供应意见书 》 的内容，现场公示向被拆迁人提供的定销商品房地点、套数、户型，楼房平面图、层差系数、房屋价格及申请购买期限等事项。

  三、申购流程

  l 、被拆迁人申购定销商品房的，应在签订拆迁补偿安置协议后，在规定的申购期限内，填写 《 徐州市市区被拆迁人购买定销商品房申请表 》 （以下简称申请表）。拆迁人负责核实申请表填写内容，无异议的签署意见并加盖公章，在15天内持申请表、拆迁补偿安置协议原件、身份证复印件、房证复印件及其它相关材料向市建设部门申请办理《徐州市市区被拆迁人购买定销商品房凭证 》 手续。

  2 、市建设部门审核批准后，对符合条件者核发 《 徐州市市区被拆迁人购买定销商品房凭证 》 ，由拆迁人统一领取后，按被拆迁人交房先后顺序编号后发放并公示。

  3 、拆迁人应当会同定销商品房开发建设单位，按照 《 徐州市市区被拆迁人购买定销商品房凭证 》 编号，书面通知被拆迁人选房并签订《定销商品房买卖合同 》 。

  4 、被拆迁人在通知购买的期限内，没有进行选房和购房的，《 徐州市市区被拆迁人购买定销商品房凭证 》 作废。如仍需购房的，重新申领（徐州市市区被拆迁人购买定销商品房凭证 》。

  5、被拆迁人持拆迁补偿安置协议、《徐州市市区被拆迁人购买定销商品房凭证 》 、 《 定销商品房买卖合同 》 到市房屋拆迁主管部门办理拆迁补偿安置结算手续。

  6 、被拆迁人持《定销商品房买卖合同 》 到定销商品房开发建设单位办理购房结算及上房手续。

  7 、定销商品房开发建设单位应向市建设部门办理《定销商品房买卖合同 》 备案手续。

市政府关于实行拆迁工作属地负责制的意见