海南省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：最高最佳利用分析考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、估价人员通过市场调查获知，某地区2003～2006年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元／㎡，4887元／㎡，5037元／㎡，5192元／㎡。若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅2008年的价格为元／㎡。 A：5362 B：5347 C：5532 D：5563 E：工业用地的监测点评估价格

2、房地产泡沫产生的基础是。 A：投机需求膨胀 B：金融机构过度放贷 C：房地产市场中的过度开发 D：土地资源的稀缺性 E：借款合同

3、根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是__。 A．有不少于1000万元人民币的注册资本 B．有一定数量的周转住房 C．是非银行性金融机构 D．可要求借款人提供抵押反担保

4、在需求曲线图上，需求曲线是一条倾斜的曲线。 A：自左上方向左下方 B：自左上方向右下方 C：自右上方向右下方 D：自右上方向左下方 E：执行层的组织协调

5、《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以的形式式以公布。 A：房屋拆迁公告 B：房屋拆迁通知 C：房屋拆迁通告 D：房屋拆迁报道 E：房地产估价机构必须加盖公章

6、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。 A．45.05% B．49.31% C．58.86% D．63.6%

7、下列表述中，正确的是__。 A．凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B．房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C．耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税 D．契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为 3%～5%

8、工程投资额在30万元以下或者建筑面积在㎡以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。 A：100 B：200 C：300 D：500 E：执行层的组织协调

9、某宗面积为3 000 ㎡的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／㎡．现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／㎡．理论上应补地价．【2004年考题】 A：78万元 B：882万元 C：1210万元 D：1 272万元 E：工业用地的监测点评估价格

10、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是之日。 A：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请 B：房屋拆迁许可证颁发 C：拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议 D：房屋拆迁实施 E：执行层的组织协调
11、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用。 A：减少 B：增加 C：不变 D：可能增加也可能减少 E：执行层的组织协调

12、一宗估价对象房地产的估价结果，它的期望用途是指__。 A．估价原则 B．估价依据 C．估价目的 D．估价方法

13、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于。 A：市场价值 B：清算价值 C：快速变现价值 D：投资价值 E：工业用地的监测点评估价格

14、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（）。 A．估价时点为未来，估价对象为未来状况 B．估价时点与房地产状况均为现在 C．估价时点为现在，估价对象为未来状况 D．估价时点为现在，估价对象为过去状况

15、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。 A．1% B．1.5% C．2% D．2.5%

16、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益率为__。 A．9.26% B．10% C．11.32% D．12%

17、建筑物净收益=__×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。 A．建筑物重置价 B．建筑物现值 C．土地价格 D．房地产价格

18、开发成本是指在取得的物业开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划分为__和建筑物建造成本。 A．物业管理成本 B．固定成本 C．变动成本 D．土地开发成本

19、按照规定，县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批；对应受理的建设项目，在日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。 A：30 B：45 C：60 D：90 E：房地产估价机构必须加盖公章

20、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3 600元／㎡，预测值为3 630元／㎡，修匀常数为0．65，则下一期房地产的预测值为。 A：3 610．5元／㎡ B：3 619．5元／㎡ C：3 711．5元／㎡ D：3 719．5元／㎡ E：工业用地的监测点评估价格

21、房地产之所以有价格，需要具备的条件中，不包括__。 A．有用性 B．有效需求 C．稀缺性 D．排他性

22、某商场正常经营的收入为1200万元，费用为450万元，经营者利润为400万元，则基于营业收入测算的房地产的净收益为__万元。 A．750 B．350 C．800 D．850

23、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，从2010年开始保持在2009年的水平上．该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年底到期，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。 A：6825万元 B：6866万元 C：9181万元 D：9222万元 E：工业用地的监测点评估价格

24、职工住房公积金是__信贷资金来源之一。 A．商业性 B．社会性 C．政策性 D．自营性

25、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为（）元/m2。 A．3507 B．3592 C．3627 D．3558

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、按随机抽选的方式划分，抽样调查包括。 A：纯随机抽样调查 B：机械抽样调查 C：类型抽样调查 D：整群抽样调查 E：单纯抽样调查

2、__是指占有资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。 A．利率 B．本利和 C．利息 D．本金

3、征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守__等原则。 A．珍惜耕地，合理利用土地 B．保证国家建设用地 C．有偿使用土地 D．无偿使用土地 E．依法征地

4、在房地产定价方法中，名牌策略属于__。 A．成本加成定价法 B．目标定价法 C．认知价值定价法 D．领导定价法

5、房屋所有权初始登记是指原始取得所有权而进行的登记。 A：新建房屋申请人 B：原有但已进行过登记的房屋申请人 C：原有但未进行过登记的房屋申请人 D：转让所得房屋申请人 E：继承所得房屋申请人

6、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层），则标准层每层建筑面积为（）m2。 A．882 B．1765 C．1667 D．1538

7、房地产间接投资的形式主要有。(2005年试题) A：投资房地产信托基金 B：购买住房抵押支持证券 C：购买房地产企业债券 D：购买物业用于出租经营 E：购买土地进行开发

8、建筑工程安装工程间接费由规费、企业管理费组成，下列属于规费的是__。 A．工程排污费 B．社会保障费 C．劳动保险费 D．住房公积金 E．工程定额测定费

9、商业银行的职能包括。 A：充当信用中介 B：变货币资本为货币收入 C：充当支付中介 D：创造派生存款和信用流通工具 E：变货币收入为货币资本

10、__是指依法设立并取得房地产估价机构资源，从事房地产估价活动的中介服务机构。 A．中介管理机构 B．房地产管理机构 C．房地产估价机构 D．房地产质量管理机构
11、开发商的主要合同关系通常包括（）等。 A．保险合同 B．分包合同 C．销售合同 D．勘察设计合同 E．加工合同

12、工程造价的特点包括等。 A：大额性 B：差异性 C：个别性 D：静态性 E：非层次性

13、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为万元。 A：42.0 B：50.4 C：60.0 D：72.0 E：借款合同

14、强制拆迁时，除了被拆迁人单位代表，__也应到现场作证明。 A．居委会 B．房管局 C．房地产开发商 D．土地管理部门

15、银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，对贷款的决策管理尚存在缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。具体体现在。 A：资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险 B：自然原因或社会原因导致借款人失去还款能力 C：由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还 D：抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱环节所带来的风险 E：资金来源与资金流动性无关

16、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于．(2005年试题) A：变动成本的设置 B：销售收入的不同 C：固定成本的设置 D：平衡点的设置 E：借款合同

17、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__万元： A．1250 B．1750 C．2050 D．2150

18、与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括。 A：房地产开发贷款 B：土地储备贷款 C：个人住房抵押贷款 D：个人住房公积金贷款 E：在建工程抵押贷款

19、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。 A．出租的房地产 B．自用的房地产 C．餐饮的房地产 D．营业的房地产

20、下列不属于基本报表的是__。 A．资金来源与运用表 B．经营成本估算表 C．资产负债表 D．损益表

21、下列不属于房地产权属登记的是__。 A．总登记 B．初始土地登记 C．房屋不变更登记 D．房屋转移登记

22、以出让等有偿方式取得建设用地使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满__年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权。 A．1 B．2 C．3 D．4

23、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是__。 A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁 B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止 C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益 D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同的必备条款

24、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。 A．容积率 B．空置率 C．利息备付率 D．成本利润率

25、根据《房产测量规范》，下列项目中计算一半建筑面积的是。 A：无顶盖的室外楼梯 B：无柱的雨篷 C：无顶盖的阳台 D：房屋之间无上盖的架空通廊 E：执行层的组织协调

海南省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：最高最佳利用分析考试试题