建立中心城区社区物业管理工作机制的实施方案

为加强中心城区物业管理，进一步完善社区物业管理工作机制，切实落实物业监管重心下移，明确责任，根据《X市物业管理办法》、X市人民政府办公厅《关于落实中心城区物业管理监管工作重心下移的方案》（X〔X〕2号）精神，制定如下方案。

一、基本原则

（一）坚持政府主导、社会参与、市场运作相结合的原则。

（二）建立健全“区物管部门负责牵头组织、街道办事处（镇）具体负责、社区组织实施的物业管理工作运行机制，坚持属地管理、条块结合的原则。

（三）推行社区居委会与业主委员会、物业服务企业“三位一体”的社区物业管理模式，遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。

二、机构设置

根据区编委会议精神，结合区情实际，筹建X物业管理处，为区住房和城乡建设委员会所属事业单位，筹建期间，其公文、财务等日常运转由区住建委代为办理；根据区划情况，各镇、街道设置物业管理站，各社区居委会设置物业服务管理岗位，配备专职工作人员。三个层级是“条块结合，以块为主”。街道社区是物业管理的责任主体，业务接受区物业管理处指导。

三、机构职能

（一）区物业管理处（筹）是区物业管理的行业主管部门，负责中心城区物业服务行业的指导和监督。研究制定行业管理制度和行业服务标准；负责区级物业管理优秀项目考评验收和市级、省级、国家级优秀项目申报；负责建立辖区内物业服务企业信用档案；负责对所属部门及街道（镇）、社区居委会物业管理的工作考核；负责指导业主大会和业主委员会的成立、换届选举及相关资料备案工作；召集物业管理联席会议；协助调解物业管理中的纠纷，及时处理相关投诉；依法查处物业管理与服务中的违法违规行为;办理区委区政府交办的其它工作。

区住建、物价、城管、工商质监（市场监管）、公安（消防）、民政等有关职能部门应当结合各自职能和职责分工，将监督管理工作延伸到小区，共同做好物业管理的有关工作。

（二）镇、街道物业管理站具体组织辖区内物业管理工作。协助开展辖区内物业管理与服务企业的监督考核；组织做好业主大会的筹建、业主委员会的选举和换届等工作以及业主大会决定、规约等材料的备案工作；负责召集社区居委会、业主委员会、辖区派出所等单位参加的联席会议；调解处理辖区物业管理矛盾纠纷等；督促做好物业费催缴工作；制止、报告小区内违法搭建、擅自改变房屋结构、毁绿种菜、环境污染以及乱堆乱放、违章停车、侵占公共空间和公共设施等违规行为；指导社区居委会开展工作相关的职责。

（三）社区居委会具体负责业主大会的筹建、业主委员会的选举和换届等工作，协助做好业主大会和业主委员会日常活动的指导、监督；负责落实社区内物业管理“三位一体”工作机制，落实联席会议决定，健全物业管理档案；规范社区物业管理议事决策执行、监督制度；制止破坏公共管理秩序和损害业主共同利益的违规违章行为，并及时向有关行政执法部门反映。

四、工作机制

（一）人员配备。区物业管理处（筹），暂调剂3名全额拨款事业编；街道物业管理站，暂调剂6名全额拨款事业编，其中昱东、昱中各2名，昱西、老街各1名，编制暂放各街道环卫所，由组织、人社、编制等部门进行统筹配备。各镇在现有编制内调剂解决。每个街道物业管理站各核定聘用人员1名；社区有40个小区或4千户以上的核定3名物管专员，少于上述规模的社区核定2名物管专员，人员采取政府购买服务形式解决。

（二）分类管理。住宅小区物业管理应根据基础设施条件的不同，建立健全不同的管理模式，实行分类管理。有房屋维修资金、新建小区一律实行综合性、专业的物业管理，根据小区规模选聘具有相应资质的物业服务企业从事物业管理；没有房屋维修资金、但基础设施基本完善的小区，要成立业主委员会，收取物业管理费，实行社区准物业管理；没有房屋维修资金、规模较小，不具备实施物管的小区，在社区居委会的指导下，由居民自治组织牵头，通过收取小区管理费和政府给予适当补贴相结合的方式，购买社会化服务进行管理。

（三）强化监督。区政府将物业管理工作纳入各街道（镇）和区直有关单位年度目标责任制的考核内容，进行监督考评。各级物业管理工作机构要制定物业管理工作督查制度。区物业管理机构负责对全区物业管理工作进行督查考评；各街道（镇）负责对辖区内物业管理工作进行督查考评。业主、业主委员会对物业服务企业依约监督，区物业管理主管部门、各街道（镇）要定期对物业服务项目进行督查考评，可以邀请人大代表、政协委员以及社会有关机构参与，考评通过走访业主、现场查看等多种方式进行，对发现的问题，及时移交督促整改，并将督查考评结果予以通报，为物业管理健康发展创造良好的社会氛围。

建立中心城区社区物业管理工作机制的实施方案（最新）